El mercado inmobiliario de Tailandia en 2026 en cifras: transferencias a extranjeros, turismo y nuevos lanzamientos
El mercado de condominios para extranjeros en Tailandia mantiene el volumen, pero se enfría en valor. En 2025 los extranjeros adquirieron 14,899 unidades de condominio en Tailandia por 60.92 mil millones de THB, un 2.2% más en unidades pero un 10.7% menos en valor. En el primer semestre de 2026 las transferencias a extranjeros bajaron a 6,533 unidades y unos 28.27 mil millones de THB, un 8.8% menos en unidades y un 1.5% menos en valor que un año antes. Dentro de esa cifra, las compras chinas cayeron con fuerza y las rusas crecieron tres cuartas partes, sobre todo en Phuket y Chonburi.
El turismo también baja ligeramente: las llegadas de extranjeros cayeron un 7.23% en 2025 y, hasta el 17 de octubre, eran un 4.12% menores en 2026. En Phuket, los lanzamientos del primer semestre de 2026 se inclinaron hacia las villas por valor. A continuación repasamos cada grupo de cifras.
Transferencias de condominios a extranjeros
La medida más clara de la compra extranjera es el número de unidades de condominio que el Departamento de Tierras registra a nombre de extranjeros. Son transferencias ya completadas, de modo que van por detrás de las reservas y de las ventas sobre plano tanto como dura la construcción.
| Periodo | Unidades | Valor (THB) | Variación interanual |
|---|---|---|---|
| 2025, año completo | 14,899 | 60.92 mil millones | Unidades: 2.2% más; valor: 10.7% menos |
| 1.er trimestre de 2026 | 3,241 | 13.464 mil millones | Unidades: 17.3% menos; valor: 17.9% menos |
| 1.er semestre de 2026 | 6,533 | 28.267 mil millones | Unidades: 8.8% menos; valor: 1.5% menos |
Los extranjeros fueron una parte considerable del mercado total: el 14.7% de las unidades de condominio transferidas en 2025 y el 25.0% de su valor. La diferencia entre ambas cuotas indica que los compradores extranjeros pagaron, de media, más por unidad que el mercado en su conjunto.
Quién compra
En 2025 y en el primer trimestre de 2026, la transferencia media a un extranjero rondó los 4.1 a 4.2 millones de THB y los 41 a 44 m² por unidad. Las nacionalidades difieren mucho. Los compradores chinos pagaron de media 3.8 millones de THB por 35.6 m² en 2025; los indios, 6.9 millones de THB por 75.7 m².
El primer semestre de 2026 muestra cómo se movieron los grupos:
- Los compradores chinos siguieron siendo el grupo más grande, pero sus compras cayeron un 27.7% en valor, hasta 6.874 mil millones de THB.
- Los compradores rusos fueron los que más crecieron, un 75.9% hasta 3.603 mil millones de THB, sobre todo en Phuket y Chonburi.
- Los compradores de Myanmar quedaron terceros, con 2.457 mil millones de THB, un 16.2% menos, sobre todo en Bangkok.
En Phuket, la demanda más fuerte procede de compradores rusos, europeos y de Bangkok, muchos de ellos personas que se mudan a la isla o se quedan largas temporadas.
Dónde compran
Bangkok concentró casi la mitad de todas las transferencias de condominios a extranjeros en 2025, y Chonburi, la provincia de Pattaya y Jomtien, más de una cuarta parte. Chonburi tuvo además el mayor número de transferencias a extranjeros a comienzos de 2026. Los compradores chinos y de Myanmar se concentran en Bangkok; en Chonburi, los principales grupos extranjeros son chinos y rusos.
Turismo: el panorama nacional y Phuket
Tailandia recibió 32,974,321 llegadas de extranjeros en 2025, un 7.23% menos que en 2024, y unos ingresos por visitantes extranjeros de alrededor de 1.53 billones de THB. Los principales mercados fueron Malasia (4.52 millones), China (4.47 millones), India (2.49 millones), Rusia (1.9 millones) y Corea del Sur (1.55 millones).
Del 1 de enero al 17 de octubre de 2026 Tailandia registró 24,423,680 llegadas de extranjeros, un 4.12% menos que un año antes, e ingresos de 1,189.6 mil millones de THB. China encabezó la lista con 4.14 millones, seguida de Malasia (3.10 millones), India (1.84 millones), Rusia (1.33 millones) y Corea del Sur (0.90 millones).
Las cifras de visitantes de Phuket se calculan con bases distintas, así que conviene leer cada línea por separado:
- Primer semestre de 2026: unos 7 millones de visitantes (6.96 millones) y 263 mil millones de THB en ingresos turísticos. La ocupación hotelera media fue del 81.85%, un dato que habla de los hoteles y no de las viviendas privadas que alquilan sus propietarios.
- Enero a abril de 2026: 4.90 millones de visitantes, un 2.1% menos que un año antes.
- Enero a julio de 2026: 8.10 millones de visitantes, un 1.5% menos, de los cuales 5.95 millones eran extranjeros, un 2.6% menos.
- Año completo 2025: 10.75 millones de visitantes extranjeros de un total de 14.25 millones, y 555 mil millones de THB en ingresos.
El aeropuerto internacional de Phuket gestionó unos 17.5 millones de movimientos de pasajeros en 2025 y, de octubre de 2025 a septiembre de 2026, una media de 47,219 pasajeros y 288 vuelos al día, muy por encima de su capacidad de diseño de unos 12.5 millones de pasajeros al año.
Oferta, precios y lanzamientos en Phuket
En el primer trimestre de 2025 había en la isla unas 40,600 viviendas a la venta en 343 promociones, el 83% de ellas condominios. Los precios medianos de oferta, a abril de 2025, eran de unos 144,000 THB por m² para los condominios y 70,000 THB por m² para las villas. Los condominios nuevos sin marca promediaban 139,000 THB por m², frente a 100,000 en reventa, una prima del 39% para la obra nueva. Son precios de oferta, no precios de venta.
La oferta está muy concentrada. El submercado de Cherngtalay, en torno a Bang Tao y Laguna, reunía el 54% de las unidades a la venta de la isla, unas 16,381, y tenía el precio mediano de oferta de condominios más alto de los principales submercados, unos 156,000 THB por m². Rawai reunía el 16% y Karon el 13%. Los condominios de marca pedían una mediana de unos 181,000 THB por m², frente a unos 141,000 los que no tienen marca.
Los lanzamientos del primer semestre de 2026 se inclinaron hacia las villas por valor. En ese semestre se lanzaron en Phuket 67 proyectos, con 4,166 unidades y unos 52.96 mil millones de THB de valor de desarrollo. Los condominios sumaron 16 proyectos, 3,466 unidades y 20.45 mil millones de THB; las villas, 51 proyectos, apenas 700 unidades pero 32.5 mil millones de THB, más del 61% del valor.
En el segmento alto, las ventas de villas en Phuket de 90 millones de THB o más subieron más de un 50% interanual en el primer semestre de 2026, y las de condominios de 8 millones de THB o más, un 11%.
En Bangkok, en cambio, los nuevos lanzamientos han ido cayendo por el endeudamiento de los hogares, las altas tasas de rechazo de hipotecas y el stock sin vender de los desarrolladores.
Crédito e infraestructuras
Una medida muy citada no se aplica a los compradores extranjeros. El Banco de Tailandia elevó temporalmente la relación préstamo-valor máxima al 100% para los préstamos hipotecarios firmados del 1 de mayo de 2025 al 30 de junio de 2026, y en mayo y junio de 2026 sometió a consulta su prórroga hasta el 30 de junio de 2027. Es un techo para los bancos tailandeses, no un derecho, y no demuestra que los extranjeros puedan pedir préstamos. La mayoría de los compradores extranjeros pagan al contado o con planes de pago a plazos del desarrollador. Del mismo modo, la tasa de transferencia reducida del 0.01%, prorrogada hasta el 30 de junio de 2027, solo se aplica a compradores tailandeses que sean personas físicas.
En infraestructuras, las cifras son sobre todo planes. Está previsto que la terminal internacional de la Fase 2 del aeropuerto de Phuket empiece a construirse en 2027 y abra en 2032, con lo que la capacidad subiría a unos 19 millones de pasajeros al año. La primera fase de la autopista Kathu-Patong apunta a abrir en octubre de 2031 y aún necesita la aprobación del gabinete; EXAT prevé reunir unos 20 mil millones de THB para ella mediante un fondo de infraestructuras. Phuket tiene en cartera proyectos por más de 214 mil millones de THB, entre ellos el aeropuerto de Andamán, el tren ligero, dos proyectos hospitalarios y un outlet, ninguno con calendario. En el este, la línea de alta velocidad a U-Tapao sigue paralizada.
Alquileres y rentabilidades
En abril de 2025, los alquileres de larga duración que se pedían en Phuket eran de unos 18,950 THB al mes por un estudio en condominio y 22,541 THB por uno de 1 dormitorio. Reflejan lo que pedían los propietarios, no lo que pagaron los inquilinos, y no pueden convertirse en una rentabilidad sin un precio de compra de la misma unidad.
Las rentabilidades que aparecen en los anuncios para Phuket, Bangkok, Pattaya o Samui se basan en cifras de oferta, así que conviene leerlas como la estimación del vendedor.
Qué comprobar antes de comprar
- De dónde sale cualquier cifra de mercado de una presentación comercial, de qué fecha es y si se trata de un precio de oferta o de una transferencia completada.
- Si una rentabilidad anunciada se apoya en alquileres reales o en cifras de oferta.
- En una compra sobre plano, cuántas unidades similares se lanzan cerca, con las cifras de lanzamientos y oferta de arriba como contexto.
- Si el argumento de inversión depende de infraestructuras que todavía son un objetivo o un plan.
- Cómo puede afectar a la demanda de reventa la mezcla de nacionalidades de los compradores en la zona elegida.
Encontrará el detalle por zonas en nuestra guía de zonas de Phuket y en nuestra guía de Bangkok, Pattaya y Koh Samui. Los proyectos actuales están en nuestra página de propiedades en Tailandia.
