Ринок нерухомості Таїланду у 2026 році в цифрах: покупки іноземців, туризм і нові проєкти
Попит іноземців на кондомініуми в Таїланді тримається за кількістю угод, але слабшає за сумою. У 2025 році іноземці оформили в Таїланді 14,899 квартир у кондомініумах на 60.92 млрд THB: за кількістю це на 2.2% більше, ніж роком раніше, а за вартістю на 10.7% менше. У першому півріччі 2026 року реєстрації на іноземців знизилися до 6,533 квартир приблизно на 28.27 млрд THB, тобто на 8.8% за кількістю і на 1.5% за вартістю в річному вимірі. При цьому покупки громадян Китаю різко скоротилися, а покупки росіян зросли на три чверті, переважно на Пхукеті та в Чонбурі.
Туризм теж трохи просів: у 2025 році іноземних прибуттів стало на 7.23% менше, а у 2026 році станом на 17 жовтня їх було на 4.12% менше, ніж роком раніше. На Пхукеті серед нових проєктів першого півріччя 2026 року за вартістю переважали вілли. Нижче розбираємо кожен набір цифр окремо.
Кондомініуми, оформлені на іноземців
Найточніше покупки іноземців видно за кількістю квартир у кондомініумах, які Земельний департамент реєструє на іноземців. Це завершені угоди, тому вони відстають від бронювань і продажів off-plan на весь строк будівництва.
| Період | Квартири | Вартість (THB) | Зміна за рік |
|---|---|---|---|
| 2025, повний рік | 14,899 | 60.92 млрд | Кількість зросла на 2.2%, вартість знизилася на 10.7% |
| I квартал 2026 | 3,241 | 13.464 млрд | Кількість знизилася на 17.3%, вартість на 17.9% |
| I півріччя 2026 | 6,533 | 28.267 млрд | Кількість знизилася на 8.8%, вартість на 1.5% |
Іноземці становили відчутну частку всього ринку: у 2025 році на них припало 14.7% усіх зареєстрованих квартир у кондомініумах і 25.0% їхньої вартості. Різниця між цими частками означає, що в середньому іноземні покупці платили за квартиру більше, ніж ринок загалом.
Хто купує
У 2025 році та в першому кварталі 2026 року середня угода з іноземцем становила від 4.1 до 4.2 млн THB, а площа квартири від 41 до 44 m2. Між національностями різниця велика. Покупці з Китаю у 2025 році платили в середньому 3.8 млн THB за 35.6 m2, покупці з Індії 6.9 млн THB за 75.7 m2.
Перше півріччя 2026 року показує, як змінюється співвідношення груп:
- Покупці з Китаю залишилися найбільшою групою, але їхні покупки за вартістю скоротилися на 27.7%, до 6.874 млрд THB.
- Найшвидше зростали покупки росіян: на 75.9%, до 3.603 млрд THB, переважно на Пхукеті та в Чонбурі.
- Третє місце посіли покупці з М'янми з 2.457 млрд THB, на 16.2% менше, ніж роком раніше; купують вони переважно в Бангкоку.
На Пхукеті найбільший попит створюють росіяни, європейці та покупці з Бангкока, і багато з них переїжджають на острів або живуть там тривалий час.
Де купують
У 2025 році на Бангкок припала майже половина всіх реєстрацій кондомініумів на іноземців, а на Чонбурі, провінцію, де розташовані Паттайя та Jomtien, понад чверть. На початку 2026 року саме в Чонбурі іноземці оформили найбільше угод. Покупці з Китаю та М'янми зосереджені в Бангкоку, а в Чонбурі основні іноземні групи становлять громадяни Китаю та Росії.
Туризм: країна загалом і Пхукет
У 2025 році Таїланд зафіксував 32,974,321 іноземне прибуття, на 7.23% менше, ніж у 2024 році, і отримав від іноземних відвідувачів близько 1.53 трлн THB доходу. Найбільшими ринками були Малайзія (4.52 млн), Китай (4.47 млн), Індія (2.49 млн), Росія (1.9 млн) і Південна Корея (1.55 млн).
З січня по 17 жовтня 2026 року до Таїланду прибуло 24,423,680 іноземців, на 4.12% менше, ніж за той самий період роком раніше, а дохід склав 1,189.6 млрд THB. Першим був Китай із 4.14 млн, далі йшли Малайзія (3.10 млн), Індія (1.84 млн), Росія (1.33 млн) і Південна Корея (0.90 млн).
Відвідувачів Пхукета рахують за різними методиками, тому кожен рядок слід читати окремо:
- Перше півріччя 2026 року: близько 7 млн відвідувачів (6.96 млн) і 263 млрд THB доходу від туризму. Середня заповнюваність готелів становила 81.85%, але це показник для готелів, а не для приватного житла, яке власники здають в оренду.
- З січня по квітень 2026 року: 4.90 млн відвідувачів, на 2.1% менше, ніж роком раніше.
- З січня по липень 2026 року: 8.10 млн відвідувачів, на 1.5% менше, з них 5.95 млн іноземців, на 2.6% менше.
- Увесь 2025 рік: 10.75 млн іноземних відвідувачів із 14.25 млн загалом і 555 млрд THB доходу.
Міжнародний аеропорт Пхукета у 2025 році обслужив пасажиропотік близько 17.5 млн, а з жовтня 2025 по вересень 2026 року приймав у середньому 47,219 пасажирів і 288 рейсів на день. Це значно більше за його проєктну пропускну здатність, яка становить близько 12.5 млн пасажирів на рік.
Пропозиція, ціни та нові проєкти на Пхукеті
У першому кварталі 2025 року на острові продавалося близько 40,600 житлових об'єктів у 343 проєктах, 83% з них у кондомініумах. Медіанні ціни пропозиції станом на квітень 2025 року становили близько 144,000 THB за m2 для кондомініумів і 70,000 THB за m2 для вілл. Нові небрендовані кондомініуми коштували в середньому 139,000 THB за m2 проти 100,000 THB на вторинному ринку, тобто новобудови були на 39% дорожчими. Це ціни пропозиції, а не ціни угод.
Пропозиція дуже сконцентрована. На субринок Cherngtalay навколо Bang Tao і Laguna припадало 54% усіх виставлених на продаж об'єктів острова, близько 16,381, і там була найвища серед основних субринків медіанна ціна пропозиції кондомініумів, близько 156,000 THB за m2. На Rawai припадало 16%, на Karon 13%. Брендовані кондомініуми мали медіанну ціну пропозиції близько 181,000 THB за m2, небрендовані близько 141,000 THB.
Серед нових проєктів першого півріччя 2026 року за вартістю переважали вілли. За це півріччя на Пхукеті вийшло на ринок 67 проєктів на 4,166 об'єктів загальною вартістю забудови близько 52.96 млрд THB. На кондомініуми припало 16 проєктів, 3,466 об'єктів і 20.45 млрд THB, на вілли 51 проєкт, лише 700 об'єктів, але 32.5 млрд THB, тобто понад 61% вартості.
У верхньому сегменті продажі вілл на Пхукеті вартістю від 90 млн THB у першому півріччі 2026 року зросли більш ніж на 50% у річному вимірі, а продажі кондомініумів від 8 млн THB на 11%.
У Бангкоку, навпаки, нових проєктів стає менше через борги домогосподарств, високу частку відмов в іпотеці та нерозпродані запаси забудовників.
Кредити та інфраструктура
Один із найпомітніших заходів на іноземних покупців не поширюється. Банк Таїланду тимчасово підняв максимальне співвідношення суми кредиту до вартості житла до 100% для житлових кредитів, підписаних з 1 травня 2025 року по 30 червня 2026 року, а в травні та червні 2026 року проводив консультації щодо продовження цієї норми до 30 червня 2027 року. Це верхня межа для тайських банків, а не право позичальника, і вона не свідчить, що іноземці можуть отримати кредит. Більшість іноземних покупців платять готівкою або користуються розстрочкою від забудовника. Так само знижений збір за реєстрацію 0.01%, продовжений до 30 червня 2027 року, діє лише для тайських покупців, фізичних осіб.
З інфраструктурою здебільшого йдеться про плани. Будівництво міжнародного терміналу другої черги аеропорту Пхукета заплановано почати у 2027 році, а відкрити у 2032 році, і тоді пропускна здатність зросте приблизно до 19 млн пасажирів на рік. Першу чергу швидкісної дороги Kathu-Patong планують відкрити в жовтні 2031 року, але її ще має схвалити Кабінет міністрів, а EXAT планує залучити на неї близько 20 млрд THB через інфраструктурний фонд. На Пхукеті в планах проєкти на суму понад 214 млрд THB, серед них аеропорт Andaman, легкорейковий транспорт, два лікарняні проєкти та аутлет-центр, але жоден із них не має графіка. На сході країни швидкісна залізниця до U-Tapao досі стоїть на місці.
Оренда та дохідність
Ціни пропозиції на довгострокову оренду на Пхукеті у квітні 2025 року становили близько 18,950 THB на місяць за студію в кондомініумі та 22,541 THB за квартиру з 1 спальнею. Це те, скільки просили орендодавці, а не те, скільки платили орендарі, і перевести ці цифри в дохідність неможливо без ціни купівлі того самого об'єкта.
Дохідність, яку вказують в оголошеннях для Пхукета, Бангкока, Паттайї чи Самуї, розрахована на основі цін пропозиції, тож сприймайте її як оцінку продавця.
Що перевірити перед купівлею
- Звідки взята кожна ринкова цифра в презентації продавця, якою датою вона позначена і чи це ціна пропозиції, чи завершена угода.
- Чи спирається заявлена дохідність на реальні орендні ставки, чи на ціни пропозиції.
- Якщо купуєте off-plan: скільки схожих об'єктів виходить на ринок поруч. Наведені вище дані про нові проєкти та пропозицію допоможуть оцінити контекст.
- Чи залежить інвестиційна логіка від інфраструктури, яка поки що існує лише як ціль або план.
- Як національний склад покупців у вибраному районі може вплинути на попит при перепродажі.
Докладніше про райони читайте в нашому огляді районів Пхукета та нашому огляді Бангкока, Паттайї та Ко Самуї. Актуальні проєкти зібрані на нашій сторінці нерухомості в Таїланді.
