थाईलैंड में प्रॉपर्टी किराये पर देना: होटल अधिनियम, 30 दिन से कम वाला नियम और क्या क़ानूनी है

थाईलैंड में किसी प्रॉपर्टी को एक महीने से कम के लिए किराये पर देना आम तौर पर होटल चलाना माना जाता है, और बिना लाइसेंस होटल चलाना आपराधिक अपराध है। मासिक या उससे लंबी अवधि के लिए घर के तौर पर किराये पर देना होटल व्यवसाय नहीं है, और बाज़ार में चलने वाला "कम से कम 30 दिन" का नियम यहीं से आता है। क़ानून के ऊपर, कॉन्डोमिनियम के अपने नियम छोटे प्रवासों पर पूरी तरह रोक लगा सकते हैं, और कई लगाते भी हैं। रात के हिसाब से किराये से क़ानूनी कमाई का रास्ता आम तौर पर यही है कि आप ऐसी इमारत या रिज़ॉर्ट में ख़रीदें जिसके पास ख़ुद होटल लाइसेंस हो और जिसे कोई लाइसेंसधारी ऑपरेटर चलाता हो।

होटल अधिनियम की जगह लेने वाला एक मसौदा क़ानून सितंबर 2026 में कैबिनेट के पास गया, लेकिन अक्टूबर 2026 तक होटल अधिनियम ही लागू क़ानून है। नीचे हम बताते हैं कि यह अधिनियम क्या कहता है, 30 दिन का नियम असल में कैसे काम करता है, छोटे आवास वाली छूट और उसकी सीमाएँ क्या हैं, कॉन्डोमिनियम और विला की स्थिति क्या है, लंबी अवधि की लीज़ के लिए 2025 के नियम क्या हैं, और किराये पर टैक्स कैसे लगता है।

होटल अधिनियम क्या कहता है

होटल अधिनियम B.E. 2547 (2004) होटल की परिभाषा ऐसे किसी भी व्यवसाय के रूप में करता है जो यात्रियों या दूसरों को पैसे लेकर अस्थायी आवास देता है। धारा 15 के विपरीत, होटल रजिस्ट्रार के लाइसेंस के बिना ऐसा व्यवसाय चलाने पर धारा 59 के तहत एक साल तक की क़ैद और/या 20,000 THB तक का जुर्माना हो सकता है, साथ में अपराध जारी रहने के हर दिन के लिए 10,000 THB तक।

इसकी जगह लेने वाला क़ानून तैयार हो रहा है। 29 सितंबर 2026 को आवास प्रतिष्ठान अधिनियम (Accommodation Establishments Act) का मसौदा सैद्धांतिक मंज़ूरी के लिए कैबिनेट के सामने रखा गया। यह होटल अधिनियम को रद्द करके उसकी जगह लेगा, होमस्टे और शेयरिंग इकॉनमी वाले किरायों को भी दायरे में लाएगा, और आकार के आधार पर तीन श्रेणियाँ बनाएगा। नया क़ानून राजपत्र (Government Gazette) में प्रकाशित होने तक होटल अधिनियम लागू रहेगा। तब तक मौजूदा नियमों के हिसाब से ही योजना बनाएँ।

होटलों के आँकड़ों से यह पता नहीं चलता कि एक मालिक क्या कर सकता है। 2026 की पहली छमाही में फुकेत के होटलों की औसत ऑक्यूपेंसी 81.85% रही, लेकिन इससे यह कुछ पता नहीं चलता कि मालिक द्वारा किराये पर दिया गया कोई निजी अपार्टमेंट कितनी बार भरा रहता है, और इससे यह भी नहीं बदलता कि किन मालिकों को रात के मेहमान रखने की अनुमति है।

30 दिन का नियम कहाँ से आता है

अधिनियम उस आवास को बाहर रखता है जो रहने के लिए हो और जिसका किराया मासिक या उससे लंबी अवधि के आधार पर लिया जाता हो। अक्सर सुना जाने वाला "कम से कम 30 दिन" का नियम इसी छूट से निकला है। लेकिन क़ानूनी कसौटी "मासिक या उससे लंबी अवधि" है, 30 दिनों की यांत्रिक गिनती नहीं, और अधिकारी तथ्यों को देखते हैं: क्या रात या हफ़्ते के हिसाब से कीमतें विज्ञापित की जा रही हैं, और क्या छोटे प्रवास स्वीकार किए जा रहे हैं।

व्यवहार में इसका मतलब है कि जो लिस्टिंग रात का किराया दिखाती है लेकिन साथ में "कम से कम 30 रातें" लिख देती है, वह छोटी बुकिंग लेने पर फिर भी होटल व्यवसाय जैसी दिख सकती है। असली मासिक लीज़, जिसकी कीमत और भाषा आवासीय लीज़ की तरह हो, ज़्यादा मज़बूत ज़मीन पर है।

छोटे आवास वाली छूट और उसकी सीमाएँ

29 अक्टूबर 2023 से, मंत्रालयी विनियम संख्या 2 B.E. 2566 के तहत, जिस आवास में 8 से ज़्यादा कमरे न हों और कुल मिलाकर 30 से ज़्यादा मेहमान न हों, उसे लाइसेंस वाला होटल नहीं माना जाता। फिर भी ऑपरेटर को रजिस्ट्रार को सूचना देनी होती है और उसकी पावती लेनी होती है, जो पाँच साल तक मान्य रहती है।

दो सावधानियाँ ज़रूरी हैं। पहली, सीमा 8 कमरे और 30 मेहमान है; 4 कमरे और 20 मेहमान वाले पुराने आँकड़े अब लागू नहीं हैं। दूसरी, और विदेशी मालिकों के लिए ज़्यादा अहम: किसी विदेशी व्यक्ति को यह मानकर चलना चाहिए कि उसे गैर होटल वाली पावती नहीं मिल सकती, और इसलिए वह किसी लाइसेंसधारी ऑपरेटर के बिना ख़ुद रात या हफ़्ते के हिसाब से क़ानूनी तौर पर किराये पर नहीं दे सकता।

कॉन्डोमिनियम: इमारत के नियम इसके ऊपर लागू होते हैं

कॉन्डोमिनियम का मालिक सिर्फ़ होटल अधिनियम से ही नहीं, बल्कि कॉन्डोमिनियम अधिनियम (Condominium Act) और इमारत के विनियमों से भी बँधा होता है। जूरिस्टिक पर्सन, यानी सह मालिकों की वह संस्था जो इमारत चलाती है, दैनिक किराये पर रोक या पाबंदी लगा सकती है, और न होटल लाइसेंस और न ही छोटे आवास की पावती इमारत के नियमों या दूसरे सह मालिकों के अधिकारों से ऊपर है। कई कॉन्डोमिनियम इमारतें 30 दिन से कम के प्रवास पर रोक लगाती हैं।

सबसे मशहूर मामला हुआ हिन का है। जनवरी 2018 में वहाँ की एक अदालत ने Wan Vayla कॉन्डोमिनियम के मालिकों पर बिना होटल लाइसेंस के एक महीने से कम के लिए यूनिट किराये पर देने के लिए जुर्माना लगाया। थाई अदालतें पिछले फ़ैसलों से बँधी नहीं होतीं, इसलिए यह फ़ैसला नियम कम और चेतावनी ज़्यादा है।

विला और रेंटल प्रोग्राम

रात या हफ़्ते के हिसाब से किराये पर दिया गया विला आम तौर पर अस्थायी आवास माना जाता है, और उसके लिए या तो होटल लाइसेंस चाहिए या ऊपर बताई गई सीमाओं वाला छोटे आवास का रास्ता। ज़्यादातर विदेशी मालिकों के लिए इसका मतलब वही लाइसेंस वाला रास्ता है जो व्यवहार में अपनाया जाता है: ऐसी इमारत या रिज़ॉर्ट में ख़रीदना जिसके पास ख़ुद होटल लाइसेंस हो और जिसे लाइसेंसधारी ऑपरेटर चलाता हो। रेंटल प्रोग्राम इसी तरह क़ानूनी रूप से रात के हिसाब से प्रवास देते हैं, और लाइसेंस की जाँच हर प्रोजेक्ट के लिए अलग से करनी होती है।

रेंटल गारंटी

कुछ प्रोजेक्ट कुछ सालों के लिए तय किराया रिटर्न का विज्ञापन करते हैं। कोई भी थाई क़ानून ऐसे रिटर्न की गारंटी नहीं देता और न ही उन्हें नियंत्रित करता है। ये डेवलपर या ऑपरेटर के अनुबंध वाले वादे हैं, और उतने ही भरोसेमंद हैं जितनी उस कंपनी की वित्तीय हालत। अगर प्रोग्राम रात के हिसाब से किराये पर देता है, तो इमारत या ऑपरेटर के पास होटल लाइसेंस होना चाहिए। किसी भी रेंटल गारंटी को प्रॉपर्टी की ख़ूबी नहीं, बल्कि अनुबंध की एक शर्त मानें जिसकी जाँच आपका वकील करे।

व्यावसायिक इस्तेमाल का टैक्स पहलू

प्रॉपर्टी को होटल की तरह चलाने से उस पर टैक्स का तरीक़ा बदल जाता है। "होटल जैसे व्यवसाय" को सालाना टैक्स योग्य राजस्व 1.8 मिलियन THB पार करते ही 7% VAT के लिए पंजीकरण कराना होता है, जबकि अचल संपत्ति की साधारण लीज़ VAT से मुक्त है। जहाँ प्रॉपर्टी का इस्तेमाल व्यावसायिक हो, वहाँ भूमि एवं भवन कर (Land and Building Tax) व्यावसायिक स्लैब में जा सकता है, जो 0.3% से शुरू होता है।

कटौतियाँ भी बदल जाती हैं। लीज़ मानी गई आय पर 30% की मानक कटौती या दस्तावेज़ों से साबित वास्तविक ख़र्च घटाए जा सकते हैं। अगर व्यवस्था लीज़ के बजाय सेवा है, जैसे जहाँ सफ़ाई और कपड़ों की धुलाई दी जाती है और कब्ज़ा मेहमान को नहीं सौंपा जाता, तो केवल वास्तविक ख़र्च घटाए जा सकते हैं।

लंबी अवधि का किराया: 2025 के लीज़ नियम

मासिक और उससे लंबे किराये होटल अधिनियम से बाहर रहते हैं, लेकिन अगर आप कई घर किराये पर देते हैं तो उनके अपने नियम हैं। आवासीय किराये को अनुबंध नियंत्रित व्यवसाय मानने वाली उपभोक्ता संरक्षण बोर्ड (Consumer Protection Board) की अधिसूचना 6 जून 2025 को प्रकाशित हुई और 4 सितंबर 2025 से लागू हुई, जिसने 2019 के नियमों की जगह ली। यह उन मकान मालिकों पर लागू होती है जो तीन या उससे ज़्यादा आवासीय यूनिट किराये पर देते हैं (पहले यह संख्या पाँच थी), और इसमें ऑनलाइन लीज़ भी शामिल हैं। इसमें तीन साल तक की छोटी अवधि की लीज़ और तीन साल से ज़्यादा और 30 साल तक की लंबी अवधि की लीज़ के लिए वैकल्पिक मानक फ़ॉर्म हैं, जिनमें कुछ सामग्री अनिवार्य है। घर के तौर पर किराये पर दी गई तीन या उससे ज़्यादा यूनिटों का विदेशी मालिक इसके दायरे में आता है।

फुकेत में अप्रैल 2025 में लंबी अवधि के माँगे गए किराये कॉन्डोमिनियम स्टूडियो के लिए लगभग 18,950 THB प्रति माह, 1 बेडरूम के लिए 22,541 THB, 3 बेडरूम वाले विला के लिए 40,091 THB और 4 या उससे ज़्यादा बेडरूम के लिए 99,872 THB थे।

किराये पर देने के विकल्पों की तुलना

विकल्प	अक्टूबर 2026 तक क़ानूनी स्थिति	ध्यान देने की बातें
आवासीय लीज़, मासिक या उससे लंबी	होटल अधिनियम के दायरे से बाहर	असल में आवासीय लीज़ होनी चाहिए; 3 या उससे ज़्यादा यूनिट किराये पर देने वाले मालिकों पर 2025 के लीज़ नियम लागू
अपने कॉन्डो को रात या हफ़्ते के हिसाब से किराये पर देना, बिना लाइसेंस	आम तौर पर बिना लाइसेंस होटल व्यवसाय; आपराधिक दंड	इमारत के नियम वैसे भी रोक लगा सकते हैं; हुआ हिन का 2018 का अदालती मामला
छोटा आवास (8 कमरे और 30 मेहमान तक)	होटल नहीं, लेकिन सूचना और पावती ज़रूरी	मानकर चलें कि कोई विदेशी व्यक्ति इसका इस्तेमाल नहीं कर सकता
लाइसेंसधारी होटल या रेंटल प्रोग्राम	क़ानूनी, अगर इमारत या ऑपरेटर के पास लाइसेंस हो	हर प्रोजेक्ट का लाइसेंस जाँचें; किसी भी गारंटी को अनुबंध की शर्त मानकर जाँचें

विकल्प कोई भी हो, थाई प्रॉपर्टी के किराये पर थाईलैंड में टैक्स लगता है। लीज़ मानी गई आय पर मालिक 30% की मानक कटौती या दस्तावेज़ों से साबित वास्तविक ख़र्च घटा सकते हैं; नॉन-रेज़िडेंट व्यक्तियों को दिए गए किराये पर अक्सर 15% विदहोल्डिंग लगती है, और रिटर्न हर साल भरने होते हैं: सालाना रिटर्न (PND 90 या 91) 31 मार्च तक, या इलेक्ट्रॉनिक रूप से भरने पर 8 अप्रैल तक, और छमाही रिटर्न (PND 94) 30 सितंबर तक। सबसे पहले थाई टैक्स ID चाहिए। पूरी तस्वीर विदेशी मालिकों के टैक्स पर हमारी गाइड में है।

ख़रीदने से पहले क्या जाँचें

• किराये पर देने के बारे में इमारत के विनियम, लिखित रूप में, बुकिंग से पहले।
• अगर रेंटल प्रोग्राम दिया जा रहा है, तो इमारत या ऑपरेटर का होटल लाइसेंस, और वह किसके नाम पर है।
• रेंटल गारंटी की कोई भी शर्त, आपके अपने वकील से जँचवाई हुई, इस पर ध्यान देते हुए कि ऑपरेटर के विफल होने पर भुगतान कौन करेगा।
• आपकी योजना मासिक आवासीय लीज़ की है या रात के हिसाब से किराये की, और क्या वह सिर्फ़ पहले विकल्प के साथ भी चल पाएगी।
• विला के लिए: क्या योजना छोटे आवास वाले रास्ते पर टिकी है, जो विदेशी होने के नाते शायद आपके लिए खुला न हो।
• आप थाई टैक्स ID ले सकते हैं और किराये के रिटर्न भर सकते हैं या नहीं।

हमारी फुकेत एरिया गाइड बताती है कि किराये की माँग कहाँ सबसे ज़्यादा है, और मौजूदा प्रोजेक्ट हमारे थाईलैंड प्रॉपर्टी पेज पर हैं।