विदेश में रहते हुए थाई प्रॉपर्टी के मालिक: किराये की आय पर टैक्स, रीसेल टैक्स, विरासत और 2024 का रेमिटेंस नियम

विदेश में रहने वाले विदेशी मालिक का सामना थाई टैक्स से तीन जगह होता है। प्रॉपर्टी से कमाए गए किराये पर थाईलैंड में सामान्य व्यक्तिगत आयकर दरों से टैक्स लगता है, चाहे आप वहाँ के रेज़िडेंट हों या नहीं। बिक्री पर टैक्स भूमि कार्यालय (Land Office) में काटे जाने वाले आयकर के ज़रिये लगता है, साथ में या तो विशिष्ट व्यापार कर (Specific Business Tax) या स्टांप ड्यूटी, और नॉन-रेज़िडेंट के लिए यह कटौती आम तौर पर अंतिम टैक्स होती है। विरासत कर केवल एक व्यक्ति से मिली 100 मिलियन THB से ऊपर की रकम पर लगता है। इन सबके साथ छोटा सा सालाना भूमि एवं भवन कर (Land and Building Tax) भी चलता रहता है।

चौथा मुद्दा तभी सामने आता है जब आप साल में 180 दिन या उससे ज़्यादा थाईलैंड में बिताने लगें। तब से आप टैक्स रेज़िडेंट हैं, और 2024 से देश में लाई गई विदेशी आय पहुँचते ही टैक्स योग्य हो सकती है। नीचे हम अक्टूबर 2026 की स्थिति के अनुसार इन सबको एक एक करके देखते हैं। इसमें से कुछ भी टैक्स सलाह नहीं है; आपके अपने मामले के आँकड़े किसी थाई टैक्स सलाहकार से ही लें।

किराये की आय: आप कहीं भी रहें, टैक्स थाईलैंड में लगेगा

थाईलैंड की प्रॉपर्टी से मिला किराया थाईलैंड में अर्जित आय माना जाता है। उस पर वहीं टैक्स लगता है, चाहे मालिक टैक्स रेज़िडेंट हो या नहीं और किराया कहीं भी चुकाया जाए। टैक्स शुद्ध आय पर सामान्य व्यक्तिगत आयकर स्लैब के हिसाब से लगता है:

• 150,000 THB तक 0%
• 150,001 से 300,000 तक 5%
• 500,000 तक 10%
• 750,000 तक 15%
• 1,000,000 तक 20%
• 2,000,000 तक 25%
• 5,000,000 तक 30%
• 5,000,000 से ऊपर 35%

कटौतियाँ

जिस आय को लीज़ (पट्टा) माना जाता है, उस पर आप या तो 30% की मानक कटौती ले सकते हैं या दस्तावेज़ों से साबित अपने वास्तविक ख़र्च घटा सकते हैं। अगर व्यवस्था लीज़ के बजाय सेवा है, जैसे जहाँ सफ़ाई और कपड़ों की धुलाई दी जाती है और कब्ज़ा मेहमान को नहीं सौंपा जाता, तो केवल वास्तविक ख़र्च ही घटाए जा सकते हैं। "होटल जैसे व्यवसाय" को सालाना टैक्स योग्य राजस्व 1.8 मिलियन THB पार करते ही 7% VAT के लिए पंजीकरण भी कराना होता है, जबकि अचल संपत्ति की साधारण लीज़ VAT से मुक्त है।

विदहोल्डिंग और रिटर्न

जब किराया किसी नॉन-रेज़िडेंट व्यक्ति को चुकाया जाता है, तो अक्सर 15% विदहोल्डिंग (स्रोत पर कटौती) लागू होती है। जब कोई थाई कंपनी किसी रेज़िडेंट व्यक्ति को किराया देती है, तो दर 5% है। विदहोल्डिंग टैक्स के बदले मिलने वाला क्रेडिट है, अंतिम टैक्स नहीं। किराये की आय के लिए मालिक सालाना रिटर्न (PND 90 या 91) भरता है, जिसकी अंतिम तारीख़ 31 मार्च है, या इलेक्ट्रॉनिक रूप से भरने पर 8 अप्रैल, और साथ में छमाही रिटर्न (PND 94) भी, जिसकी अंतिम तारीख़ 30 सितंबर है। इनमें से कुछ भी करने से पहले थाई टैक्स ID चाहिए।

यानी किरायेदार या थाई कंपनी के 15% काट लेने से आपकी फ़ाइल बंद नहीं होती। रिटर्न आपको फिर भी भरना होगा, और आपकी शुद्ध आय और ली गई कटौतियों के हिसाब से उसमें और टैक्स चुकाना निकल सकता है या रिफ़ंड बन सकता है।

सालाना भूमि एवं भवन कर

1 जनवरी को जो भी प्रॉपर्टी का मालिक होता है, वही उस साल का भूमि एवं भवन कर स्थानीय प्रशासन को देता है। दूसरे घरों और किराये पर दी गई यूनिटों के लिए, यानी उस श्रेणी के लिए जिसमें विदेशी मालिक का आम हॉलिडे या किराये वाला कॉन्डोमिनियम आता है, दर 50 मिलियन THB तक आधिकारिक आकलित मूल्य की 0.02% है, जो चरणों में बढ़ते हुए 100 मिलियन THB से ऊपर 0.1% हो जाती है। उदाहरण के तौर पर हिसाब लगाएँ तो 5 मिलियन THB आकलित मूल्य वाली यूनिट पर साल में लगभग 1,000 THB बनते हैं।

व्यावसायिक रूप से चलाई जाने वाली प्रॉपर्टी, जैसे होटल के तौर पर, व्यावसायिक स्लैब में आ सकती है, जो 0.3% से शुरू होता है। पीली हाउस बुक (Tor Ror 13) में दर्ज विदेशी मुख्य घर वाली छूट ले सकता है या नहीं, यह अभी तय नहीं है, इसलिए स्थानीय प्रशासन से पूछ लें।

बिक्री: मुनाफ़े पर टैक्स कैसे लगता है

थाईलैंड में किसी व्यक्ति के प्रॉपर्टी बेचने पर अलग से कोई कैपिटल गेन्स टैक्स नहीं है। मुनाफ़े पर टैक्स उस विदहोल्डिंग आयकर के ज़रिये लगता है जिसकी गणना ट्रांसफ़र के दिन भूमि कार्यालय में होती है, साथ में या तो 3.3% विशिष्ट व्यापार कर या 0.5% स्टांप ड्यूटी।

बिज़नेस टैक्स या स्टांप ड्यूटी

SBT तब लगता है जब कोई व्यक्ति प्रॉपर्टी ख़रीदने के पाँच साल के भीतर उसे बेच देता है। पाँच साल के स्वामित्व के बाद यह नहीं लगता, और न ही उस मुख्य निवास की बिक्री पर जिसकी हाउस रजिस्ट्रेशन में विक्रेता का नाम कम से कम एक साल से दर्ज हो। इन मामलों में इसकी जगह 0.5% स्टांप ड्यूटी लगती है। पाँच साल के भीतर रीसेल पर 3.3% बिक्री कीमत और आधिकारिक आकलित मूल्य में से जो ज़्यादा हो, उस पर लगता है।

विदहोल्डिंग आयकर

व्यक्तिगत विक्रेता के लिए विदहोल्डिंग ऐसे निकाली जाती है: आकलित मूल्य से स्वामित्व के सालों पर निर्भर एक मानक कटौती घटाई जाती है (एक साल बाद 92%, जो आठ या उससे ज़्यादा साल बाद घटकर 50% रह जाती है), फिर रकम को स्वामित्व के सालों (अधिकतम दस) से भाग दिया जाता है, उस पर व्यक्तिगत आयकर दरों से टैक्स लगाया जाता है और नतीजे को फिर से स्वामित्व के सालों से गुणा किया जाता है। कुल रकम बिक्री कीमत के 20% से ज़्यादा नहीं हो सकती। 2014 के स्लैब के तहत 10 मिलियन THB की यूनिट पर, स्वामित्व की अवधि के हिसाब से, लगभग 82,500 से 430,000 THB बनते थे; यह तरीक़ा समझाता है, मौजूदा आँकड़ा नहीं है।

जब तक भूमि कार्यालय या कोई टैक्स सलाहकार कुछ और न कहे, यह मानकर चलें कि विदहोल्डिंग किसी व्यक्ति की हर बिक्री पर लागू होती है, प्रॉपर्टी चाहे जितने भी समय तक रखी गई हो। नॉन-रेज़िडेंट व्यक्ति के लिए विदहोल्डिंग आम तौर पर अंतिम होती है। रेज़िडेंट व्यक्ति इसके बजाय रिटर्न भरकर वास्तविक मुनाफ़ा घोषित कर सकता है।

पैसा देश से बाहर ले जाना

अपनी ख़रीद का हर FET फ़ॉर्म और बैंक क्रेडिट एडवाइस सँभालकर रखें; यही दस्तावेज़ साबित करते हैं कि पैसा विदेश से आया था। बेचते समय आपको इनकी ज़रूरत पड़ेगी।

विरासत और उपहार

थाईलैंड का विरासत कर अधिनियम B.E. 2558 (Inheritance Tax Act) साल 2016 से लागू है। वारिस केवल एक मृत व्यक्ति से मिली 100 मिलियन THB से ऊपर की रकम पर टैक्स देते हैं: अतिरिक्त रकम पर 10%, या सीधी वंश रेखा के पूर्वजों और वंशजों के लिए 5%। जीवनसाथी को छूट है। नॉन-रेज़िडेंट विदेशियों पर केवल थाईलैंड में स्थित संपत्ति पर टैक्स लगता है।

माता-पिता, वंशजों या जीवनसाथी से मिले उपहार सालाना 20 मिलियन THB तक टैक्स से मुक्त हैं, उससे ऊपर की रकम पर 5%। किसी व्यक्ति का थाई रियल एस्टेट उपहार में देना आयकर के लिए बिक्री भी माना जाता है, इसलिए पैसे का कोई लेन-देन न होने पर भी आयकर बन सकता है।

कौन क्या विरासत में पा सकता है

टैक्स सवाल का सिर्फ़ आधा हिस्सा है। कॉन्डोमिनियम यूनिट किसी विदेशी वारिस को तभी मिल सकती है जब वारिस ख़ुद पात्र हो और पंजीकरण के बाद भी इमारत अपने 49% विदेशी कोटे के भीतर रहे। जो वारिस पात्र नहीं है, या जिसके नाम पंजीकरण से इमारत कोटे से ऊपर चली जाएगी, उसे अधिकारियों को सूचना देनी होगी और एक साल के भीतर यूनिट का निपटारा करना होगा। यह दिशानिर्देश 2013 का है, इसलिए वसीयत बनाते समय किसी वकील से इसकी पुष्टि कर लें।

विला लीज़ के मामले में सुप्रीम कोर्ट के फ़ैसले संख्या 11058/2559 में कहा गया कि तय अवधि की लीज़ पट्टेदार की मृत्यु से अपने आप ख़त्म नहीं होती और वारिसों को मिल सकती है, ख़ासकर जहाँ किराया पहले ही चुका दिया गया हो या सबलेटिंग की अनुमति हो; पट्टेदार के जीवनकाल के लिए लिखी गई लीज़ मृत्यु पर ख़त्म हो जाती है। लीज़ इसी बात को ध्यान में रखकर तैयार करनी होगी।

विदेश से लाई गई आय पर 2024 का नियम

यह तभी लागू होता है जब आप थाईलैंड के टैक्स रेज़िडेंट बन जाएँ, यानी किसी कैलेंडर वर्ष में 180 दिन या उससे ज़्यादा थाईलैंड में रहें। 1 जनवरी 2024 से, राजस्व विभाग (Revenue Department) के आदेश Paw. 161/2566 और 162/2566 के तहत, उस तारीख़ के बाद अर्जित विदेशी स्रोत की आय, अगर व्यक्ति कमाई वाले साल में रेज़िडेंट था, थाईलैंड लाए जाने पर टैक्स योग्य है, चाहे उसी साल लाई जाए या बाद के किसी भी साल। 2024 से पहले अर्जित आय इससे बाहर है, बशर्ते आप उसके दस्तावेज़ दिखा सकें।

राजस्व विभाग ने 2025 में उस विदेशी आय के लिए एक प्रस्तावित छूट की घोषणा की थी जो कमाई वाले साल में या उसके अगले साल थाईलैंड लाई जाए। 19 अक्टूबर 2026 तक यह क़ानून नहीं बनी है।

Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner और Work-from-Thailand श्रेणियों के LTR वीज़ा धारकों को थाईलैंड लाई गई विदेशी आय पर छूट है। बाक़ी सभी के लिए सवाल यह है कि प्रॉपर्टी की ख़रीद इस नियम के साथ कैसे बैठती है। कॉन्डोमिनियम ख़रीदने के लिए थाईलैंड लाया गया पैसा पूँजी का हस्तांतरण है, अपने आप में आय नहीं। लेकिन अगर थाईलैंड का रेज़िडेंट खरीदार 2024 के बाद अर्जित विदेशी आय से ख़रीद करता है, तो वह पैसा लाए जाने पर टैक्स योग्य हो सकता है। प्रॉपर्टी ख़रीद के लिए अलग से कोई नियम नहीं है। अगर आप साल में 180 दिन या उससे ज़्यादा थाईलैंड में बिताएँगे, तो ख़रीद का पैसा भेजने से पहले टैक्स सलाह लें, बाद में नहीं।

सभी टैक्स एक नज़र में

घटना	टैक्स	दर या सीमा	नॉन-रेज़िडेंट मालिक के लिए टिप्पणी
प्रॉपर्टी किराये पर देना	शुद्ध किराये पर व्यक्तिगत आयकर	0% से 35% तक, प्रगतिशील	30% मानक कटौती या वास्तविक ख़र्च; अक्सर 15% विदहोल्डिंग; PND 90/91 और PND 94 भरें
1 जनवरी को मालिक होना	भूमि एवं भवन कर	50 मिलियन THB तक आकलित मूल्य का 0.02% (दूसरे घर)	होटल की तरह चलाने पर व्यावसायिक स्लैब, 0.3% से
बिक्री	विदहोल्डिंग आयकर, साथ में 3.3% SBT या 0.5% स्टांप ड्यूटी	प्रगतिशील तरीक़ा, अधिकतम कीमत का 20%	विदहोल्डिंग आम तौर पर अंतिम; 5 साल के भीतर बेचने पर SBT
मृत्यु	वारिसों पर विरासत कर	100 मिलियन THB से ऊपर 10% (पूर्वजों और वंशजों के लिए 5%)	जीवनसाथी को छूट; नॉन-रेज़िडेंट के लिए केवल थाईलैंड में स्थित संपत्ति
उपहार देना	उपहार कर; बिक्री मानकर आयकर	परिवार के उपहार सालाना 20 मिलियन THB तक मुक्त, उससे ऊपर 5%	रियल एस्टेट का उपहार आयकर के लिए बिक्री माना जाता है
रेज़िडेंट बनना	विदेश से लाई गई आय पर टैक्स	सामान्य दरें	2024 से अर्जित आय; छूट का प्रस्ताव अभी क़ानून नहीं

ख़रीदने से पहले क्या जाँचें

• क्या आप प्रॉपर्टी किराये पर देंगे, और व्यवस्था लीज़ होगी या सेवा, क्योंकि इसी से आपकी कटौतियाँ और शायद VAT तय होता है।
• आप थाई टैक्स ID ले सकते हैं या नहीं, और सालाना व छमाही रिटर्न भरने के लिए आपके पास कोई है या नहीं।
• आप प्रॉपर्टी कितने समय तक रखना चाहते हैं: पाँच साल के भीतर बिक्री पर आम तौर पर 3.3% SBT लगता है।
• हर FET फ़ॉर्म और बैंक एडवाइस रखने की सुरक्षित जगह।
• ऐसी वसीयत जो कॉन्डोमिनियम के विदेशी कोटे और पात्रता के नियमों का ध्यान रखे, या ऐसी लीज़ जो वारिसों को मिल सके।
• आप साल में कितने दिन थाईलैंड में बिताने की उम्मीद करते हैं, और ख़रीद का पैसा कहाँ से आएगा।

ख़रीद के समय के ख़र्च थाई प्रॉपर्टी टैक्स और फ़ीस पर हमारी गाइड में हैं, किराये के नियम होटल अधिनियम (Hotel Act) पर हमारी गाइड में, और LTR वीज़ा हमारी वीज़ा गाइड में। प्रोजेक्ट हमारे थाईलैंड प्रॉपर्टी पेज पर दिए गए हैं।