Nieruchomość w Tajlandii, właściciel za granicą: podatek od najmu, podatek przy sprzedaży, spadki i zasada z 2024 roku o dochodach przywożonych do kraju
Właściciel z zagranicy, który mieszka poza Tajlandią, styka się z tajlandzkimi podatkami w trzech miejscach. Czynsz uzyskany z nieruchomości podlega opodatkowaniu w Tajlandii według zwykłej skali podatku dochodowego od osób fizycznych, niezależnie od tego, czy jest się tam rezydentem. Sprzedaż jest opodatkowana podatkiem dochodowym pobieranym u źródła w urzędzie ziemskim (Land Office) oraz specjalnym podatkiem od działalności gospodarczej (Specific Business Tax) albo opłatą skarbową, a dla nierezydenta ten podatek u źródła jest zwykle podatkiem ostatecznym. Podatek od spadków dotyczy tylko kwot powyżej 100 mln THB otrzymanych od jednej osoby. Obok tego wszystkiego płaci się niewielki roczny podatek od gruntów i budynków (Land and Building Tax).
Czwarta kwestia pojawia się dopiero wtedy, gdy zaczynają Państwo spędzać w Tajlandii 180 dni w roku lub więcej. Od tego momentu są Państwo rezydentami podatkowymi, a od 2024 roku dochód zagraniczny przywieziony do kraju może zostać opodatkowany w chwili wpływu. Poniżej omawiamy kolejno każdą z tych kwestii według stanu na październik 2026 roku. Nie jest to doradztwo podatkowe, a wyliczenia dla Państwa sytuacji powinien przygotować tajlandzki doradca podatkowy.
Przychód z najmu: opodatkowany w Tajlandii bez względu na miejsce zamieszkania
Czynsz z nieruchomości położonej w Tajlandii jest dochodem uzyskanym w Tajlandii. Podlega tam opodatkowaniu bez względu na to, czy właściciel jest rezydentem podatkowym, i bez względu na to, gdzie czynsz jest wypłacany. Opodatkowaniu podlega dochód netto według zwykłej skali podatku dochodowego od osób fizycznych:
- 0% do 150,000 THB
- 5% od 150,001 do 300,000
- 10% do 500,000
- 15% do 750,000
- 20% do 1,000,000
- 25% do 2,000,000
- 30% do 5,000,000
- 35% powyżej 5,000,000
Odliczenia
Przy dochodzie zakwalifikowanym jako najem można odliczyć albo 30% kosztów zryczałtowanych, albo udokumentowane rzeczywiste wydatki. Jeśli umowa ma charakter usługi, na przykład gdy zapewnia się sprzątanie i pranie, a posiadanie lokalu nie przechodzi na gościa, odliczyć można tylko rzeczywiste wydatki. „Działalność podobna do hotelowej” musi też zarejestrować się jako podatnik VAT w stawce 7%, gdy jej przychód podlegający opodatkowaniu przekroczy 1.8 mln THB rocznie, natomiast zwykły najem nieruchomości jest zwolniony z VAT.
Podatek u źródła i zeznania
Gdy czynsz jest wypłacany osobie fizycznej będącej nierezydentem, często pobiera się 15% podatku u źródła. Gdy tajlandzka spółka płaci czynsz osobie fizycznej będącej rezydentem, stawka wynosi 5%. Podatek u źródła jest zaliczką na podatek, a nie podatkiem ostatecznym. Właściciel składa roczne zeznanie (PND 90 lub 91), którego termin upływa 31 marca albo 8 kwietnia przy złożeniu elektronicznym, a w przypadku przychodów z najmu także zeznanie półroczne (PND 94) do 30 września. Wcześniej trzeba uzyskać tajlandzki numer identyfikacji podatkowej.
Inaczej mówiąc, to, że najemca albo tajlandzka spółka potrąci 15%, nie zamyka sprawy. Zeznanie i tak trzeba złożyć, a w zależności od dochodu netto i zastosowanych odliczeń może z niego wyniknąć dopłata albo zwrot.
Roczny podatek od gruntów i budynków
Podatek od gruntów i budynków za dany rok płaci gminie ten, kto jest właścicielem nieruchomości 1 stycznia. Dla drugich domów i lokali wynajmowanych, a do tej kategorii należy typowe wakacyjne lub wynajmowane kondominium cudzoziemca, stawka wynosi 0.02% urzędowej wartości szacunkowej do 50 mln THB i rośnie stopniowo do 0.1% powyżej 100 mln THB. Dla przykładu: od lokalu wycenionego na 5 mln THB płaci się około 1,000 THB rocznie.
Nieruchomość prowadzona komercyjnie, na przykład jako hotel, może trafić do skali komercyjnej, która zaczyna się od 0.3%. Nie jest przesądzone, czy cudzoziemiec wpisany do żółtej książki meldunkowej (Tor Ror 13) może skorzystać ze zwolnienia dla głównego miejsca zamieszkania, dlatego warto zapytać o to w gminie.
Sprzedaż: jak opodatkowany jest zysk
W Tajlandii nie ma odrębnego podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną. Zysk jest opodatkowany przez podatek dochodowy pobierany u źródła, wyliczany w urzędzie ziemskim w dniu przeniesienia własności, oraz specjalny podatek od działalności gospodarczej w wysokości 3.3% albo opłatę skarbową w wysokości 0.5%.
Podatek od działalności gospodarczej czy opłata skarbowa
SBT stosuje się, gdy osoba fizyczna sprzedaje nieruchomość w ciągu pięciu lat od jej nabycia. Nie stosuje się go po pięciu latach własności ani przy sprzedaży głównego miejsca zamieszkania, jeśli sprzedający jest wpisany do rejestru meldunkowego tego domu od co najmniej roku. W takich przypadkach płaci się zamiast niego opłatę skarbową w wysokości 0.5%. Przy odsprzedaży w ciągu pięciu lat stawkę 3.3% nalicza się od wyższej z dwóch kwot: ceny sprzedaży albo urzędowej wartości szacunkowej.
Podatek dochodowy pobierany u źródła
Dla sprzedającego będącego osobą fizyczną podatek u źródła oblicza się od wartości szacunkowej pomniejszonej o koszty zryczałtowane zależne od liczby lat posiadania (92% po roku, malejące do 50% po ośmiu latach lub dłużej). Wynik dzieli się przez liczbę lat posiadania (maksymalnie dziesięć), opodatkowuje według skali podatku dochodowego od osób fizycznych i mnoży z powrotem przez liczbę lat posiadania. Łączna kwota nie może przekroczyć 20% ceny sprzedaży. Według progów z 2014 roku od lokalu za 10 mln THB należało się w przybliżeniu od 82,500 do 430,000 THB, zależnie od okresu posiadania. Te liczby ilustrują metodę, a nie aktualne kwoty.
Należy zakładać, że podatek u źródła dotyczy każdej sprzedaży przez osobę fizyczną, bez względu na to, jak długo nieruchomość była w jej posiadaniu, dopóki urząd ziemski lub doradca podatkowy nie potwierdzi, że jest inaczej. Dla osoby fizycznej będącej nierezydentem podatek u źródła jest zwykle ostateczny. Osoba fizyczna będąca rezydentem może zamiast tego złożyć zeznanie i wykazać rzeczywisty zysk.
Wyprowadzenie pieniędzy z kraju
Proszę zachować każdy formularz FET i każde bankowe potwierdzenie uznania rachunku z okresu zakupu, czyli dokumenty potwierdzające, że pieniądze wpłynęły z zagranicy. Będą one potrzebne przy sprzedaży.
Spadki i darowizny
Tajlandzka ustawa o podatku od spadków B.E. 2558 obowiązuje od 2016 roku. Spadkobiercy płacą podatek tylko od wartości otrzymanej od jednego zmarłego powyżej 100 mln THB: 10% od nadwyżki albo 5% w przypadku wstępnych i zstępnych. Małżonkowie są zwolnieni. Cudzoziemcy będący nierezydentami płacą podatek tylko od majątku położonego w Tajlandii.
Darowizny od rodziców, zstępnych lub małżonka są zwolnione do 20 mln THB rocznie, a od nadwyżki płaci się 5%. Darowizna tajlandzkiej nieruchomości przez osobę fizyczną jest ponadto traktowana na potrzeby podatku dochodowego jak sprzedaż, więc podatek dochodowy może powstać nawet wtedy, gdy nie przepływają żadne pieniądze.
Kto może odziedziczyć co
Podatek to tylko połowa zagadnienia. Lokal w kondominium może przejść na spadkobiercę cudzoziemca tylko wtedy, gdy spadkobierca sam spełnia warunki nabycia, a rejestracja nie wyprowadza budynku poza 49% limit dla cudzoziemców. Spadkobierca, który tych warunków nie spełnia lub którego rejestracja przekroczyłaby limit w budynku, musi zawiadomić urząd i zbyć lokal w ciągu roku. Te wytyczne pochodzą z 2013 roku, dlatego przy sporządzaniu testamentu warto potwierdzić je u prawnika.
W sprawie dzierżawy willi Sąd Najwyższy w wyroku nr 11058/2559 orzekł, że dzierżawa na czas oznaczony nie wygasa automatycznie ze śmiercią dzierżawcy i może przejść na spadkobierców, zwłaszcza gdy czynsz zapłacono z góry albo dopuszczono poddzierżawę. Dzierżawa zawarta na czas życia dzierżawcy wygasa z jego śmiercią. Umowę trzeba więc zredagować z myślą o tym.
Zasada z 2024 roku dotycząca dochodów zagranicznych przywożonych do kraju
Dotyczy ona tylko tych, którzy stają się tajlandzkimi rezydentami podatkowymi, a to następuje po spędzeniu w Tajlandii 180 dni lub więcej w roku kalendarzowym. Od 1 stycznia 2024 roku, na mocy zarządzeń Departamentu Skarbowego (Revenue Department) Paw. 161/2566 i 162/2566, dochód ze źródeł zagranicznych uzyskany od tej daty przez osobę, która w roku jego uzyskania była rezydentem, podlega opodatkowaniu w chwili przywiezienia go do Tajlandii, w tym samym roku albo w dowolnym późniejszym. Dochód uzyskany przed 2024 rokiem jest wyłączony, jeśli można to udokumentować.
W 2025 roku Departament Skarbowy zapowiedział zwolnienie dla dochodu zagranicznego przywiezionego do kraju w roku jego uzyskania lub w roku następnym. Według stanu na 19 października 2026 roku propozycja ta nie weszła w życie.
Posiadacze wizy LTR w kategoriach Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner i Work-from-Thailand są zwolnieni z podatku od przywożonego dochodu zagranicznego. Dla wszystkich pozostałych pytanie brzmi: jak zakup nieruchomości ma się do tej zasady. Pieniądze przywiezione do Tajlandii na zakup kondominium są transferem kapitału, a nie dochodem samym w sobie. Jeśli jednak kupujący będący tajlandzkim rezydentem finansuje zakup z dochodu zagranicznego uzyskanego od 2024 roku, te pieniądze mogą podlegać opodatkowaniu w chwili przywiezienia. Nie ma przepisu dotyczącego wyłącznie zakupu nieruchomości. Jeśli zamierzają Państwo spędzać w Tajlandii 180 dni w roku lub więcej, proszę zasięgnąć porady podatkowej przed wysłaniem pieniędzy na zakup, a nie po.
Podatki w skrócie
| Zdarzenie | Podatek | Stawka lub próg | Uwagi dla właściciela nierezydenta |
|---|---|---|---|
| Wynajem nieruchomości | Podatek dochodowy od osób fizycznych od czynszu netto | Od 0% do 35%, skala progresywna | 30% kosztów zryczałtowanych albo rzeczywiste wydatki; często 15% podatku u źródła; zeznania PND 90/91 i PND 94 |
| Własność na dzień 1 stycznia | Podatek od gruntów i budynków | 0.02% wartości szacunkowej do 50 mln THB (drugie domy) | Skala komercyjna od 0.3%, jeśli lokal działa jak hotel |
| Sprzedaż | Podatek dochodowy u źródła oraz SBT 3.3% albo opłata skarbowa 0.5% | Metoda progresywna, maksymalnie 20% ceny | Podatek u źródła zwykle ostateczny; SBT przy sprzedaży w ciągu 5 lat |
| Śmierć | Podatek od spadków płacony przez spadkobierców | 10% (5% dla wstępnych i zstępnych) powyżej 100 mln THB | Małżonkowie zwolnieni; u nierezydentów tylko majątek w Tajlandii |
| Darowizna | Podatek od darowizn; podatek dochodowy jak przy sprzedaży | Darowizny w rodzinie zwolnione do 20 mln THB rocznie, powyżej 5% | Darowizna nieruchomości traktowana jak sprzedaż na potrzeby podatku dochodowego |
| Uzyskanie rezydencji | Podatek od przywożonego dochodu zagranicznego | Zwykłe stawki | Dochód uzyskany od 2024 roku; propozycja zwolnienia nie weszła w życie |
Co sprawdzić przed zakupem
- Czy nieruchomość będzie wynajmowana i czy umowa jest najmem, czy usługą, bo od tego zależą odliczenia i ewentualnie VAT.
- Czy uzyskają Państwo tajlandzki numer identyfikacji podatkowej i czy ktoś złoży za Państwa zeznanie roczne i półroczne.
- Jak długo planują Państwo trzymać nieruchomość: sprzedaż w ciągu pięciu lat zwykle oznacza 3.3% SBT.
- Bezpieczne miejsce na każdy formularz FET i każde potwierdzenie bankowe.
- Testament uwzględniający limit dla cudzoziemców i warunki nabycia lokalu w kondominium albo umowę dzierżawy zredagowaną tak, by przechodziła na spadkobierców.
- Ile dni w roku zamierzają Państwo spędzać w Tajlandii i skąd pochodzą pieniądze na zakup.
Koszty przy zakupie opisujemy w naszym przewodniku po podatkach i opłatach od nieruchomości w Tajlandii, zasady najmu w naszym przewodniku po ustawie hotelowej (Hotel Act), a wizę LTR w naszym przewodniku po wizach. Projekty znajdą Państwo na naszej stronie z nieruchomościami w Tajlandii.
