Visti per chi compra casa in Thailandia: Thailand Privilege, LTR, DTV e la via del condominio da 3 milioni di THB
L'acquisto di un condominio o di una villa in Thailandia non dà, da solo, alcun diritto di residenza, di residenza permanente o di cittadinanza. Un immobile può però sostenere alcune domande. Da ottobre 2025 un'unità condominiale completata del valore di almeno 3 milioni di THB, intestata a Lei personalmente, può sostenere una proroga del soggiorno di un anno, rinnovabile, previa certificazione del Ministry of Tourism and Sports. Con il visto Long-Term Resident (LTR), un immobile thailandese può contare ai fini del requisito di investimento in due categorie. Thailand Privilege e il Destination Thailand Visa non hanno legami con gli immobili, ma sono opzioni di lungo soggiorno che chi compra può affiancare all'acquisto.
Nessuna di queste vie è automatica, e le regole di due di esse sono cambiate nell'ultimo anno. Qui sotto illustriamo ciascuna via com'era a ottobre 2026, quanto costa e che ruolo vi ha l'acquisto. Prima di farvi affidamento, ogni domanda va verificata con un avvocato thailandese esperto di immigrazione.
Che cosa dà e che cosa non dà l'acquisto di un immobile
In Thailandia proprietà e immigrazione sono due sistemi separati. Possedere un'unità Le dà il titolo di proprietà e il diritto di usarla, ma nessun visto. Al contrario, un'adesione a Thailand Privilege non dà alcun diritto sugli immobili, e restano valide le normali regole per gli stranieri sulla quota del 49% nei condomini e sui terreni. Il collegamento tra i due sistemi è stretto: poche vie per il visto accettano un immobile come prova di investimento, e ognuna fissa le proprie condizioni su valore, completamento e forma di possesso.
Per questo conta l'ordine delle decisioni. Se il visto fa parte del Suo progetto, verifichi quale via userebbe e se l'immobile che sta valutando ne soddisfa le condizioni prima di prenotare. Un'unità off-plan, per esempio, non è valida per la via del condominio finché non è completata e trasferita a Lei.
La via del condominio da 3 milioni di THB
Da ottobre 2025, in base agli ordini dell'Immigration Bureau 237/2568 e 238/2568, uno straniero può ottenere una proroga del soggiorno per investimento se soddisfa una di queste tre condizioni:
- possedere un'unità condominiale completata del valore di almeno 3 milioni di THB, intestata al richiedente personalmente, con trasferimento avvenuto il 1° ottobre 2020 o dopo;
- essere titolare di una locazione di lunga durata registrata del valore complessivo di almeno 3.06 milioni di THB; oppure
- pagare un affitto di 85,000 THB o più al mese.
La soglia più bassa dipende da una lettera di certificazione del Ministry of Tourism and Sports, gestita tramite un operatore autorizzato per i lunghi soggiorni, Thailand Longstay Service Co., Ltd. Senza quella certificazione si applica la soglia d'investimento standard di 10 milioni di THB.
Lo schema prevede un permesso di soggiorno iniziale di 90 giorni, seguito da una proroga di 12 mesi nella categoria d'investimento Non-Immigrant "B", rinnovabile ogni anno finché le condizioni restano soddisfatte. Le unità off-plan e quelle in costruzione non sono valide.
Questa via va considerata con prudenza. È un programma nuovo, gestito in via sperimentale, e le sue regole sono ancora in fase di chiarimento; gli operatori turistici di Phuket hanno criticato la soglia bassa. È disponibile previa certificazione, e un avvocato dovrebbe confermarne la prassi attuale prima che Lei ci conti.
Il visto Long-Term Resident
Il visto LTR, gestito dal Board of Investment, è un visto di 10 anni: cinque, prorogabili di altri cinque se i requisiti restano soddisfatti. Sostituisce la segnalazione ogni 90 giorni con una annuale, consente ingressi multipli e include un permesso di lavoro digitale per chi lavora in Thailandia. Il costo del visto è di 50,000 THB a persona per il visto a ingressi multipli di 10 anni rilasciato in Thailandia.
Le categorie sono quattro:
- Wealthy Global Citizen: almeno 1 milione di USD di patrimonio e almeno 500,000 USD investiti in Thailandia, in titoli di Stato thailandesi, investimenti diretti in società thailandesi o immobili thailandesi, a nome del richiedente.
- Wealthy Pensioner: almeno 50 anni di età, con un reddito passivo di almeno 80,000 USD l'anno, oppure da 40,000 a 80,000 USD l'anno più 250,000 USD investiti in Thailandia, immobili compresi.
- Work-from-Thailand Professional: un reddito di almeno 80,000 USD l'anno, oppure da 40,000 a 80,000 USD con una laurea magistrale, da un datore di lavoro che soddisfa criteri dimensionali.
- Highly-Skilled Professional: un reddito di almeno 80,000 USD, oppure da 40,000 a 80,000 USD con una laurea magistrale in materie scientifiche o tecnologiche, lavorando in un settore prioritario.
Tutti i richiedenti devono avere un'assicurazione sanitaria di almeno 50,000 USD, la previdenza sociale thailandese oppure 100,000 USD tenuti su un conto bancario per 12 mesi. Si possono includere fino a quattro familiari a carico: il coniuge e i figli sotto i 20 anni.
Per chi compra, il visto LTR conta perché è l'unico in cui l'acquisto di un immobile thailandese può valere ai fini del requisito d'investimento: nella categoria Wealthy Global Citizen e nell'integrazione prevista per i Wealthy Pensioner. Porta con sé anche un vantaggio fiscale. I titolari delle prime tre categorie sono esenti sui redditi esteri portati in Thailandia in base al Regio Decreto n. 743, e gli Highly-Skilled Professional pagano un'aliquota fissa del 17% sui redditi da lavoro thailandesi ammissibili.
Thailand Privilege
Thailand Privilege, in precedenza Thailand Elite, è un'adesione a pagamento che include un visto di lungo soggiorno. È gestita da Thailand Privilege Card Co., Ltd. e ha cambiato nome con il rilancio di ottobre 2023, quando i pacchetti precedenti sono stati ritirati. I livelli sono cinque, ciascuno con una quota unica per l'intera durata:
- Bronze: 650,000 THB per 5 anni
- Gold: 900,000 THB per 5 anni
- Platinum: 1,500,000 THB per 10 anni
- Diamond: 2,500,000 THB per 15 anni
- Reserve, solo su invito: 5,000,000 THB per 20 anni
Al momento della domanda si pagano 50,000 THB di diritti. Vengono rimborsati se la domanda è respinta e scalati dalla quota di adesione se è accolta. A ottobre 2026 il livello Bronze era ancora disponibile, ma prima di metterlo in programma ne verifichi la disponibilità con l'operatore.
Thailand Privilege non ha nulla a che fare con gli immobili. Non dà diritti di proprietà e non richiede di comprare nulla. Per chi compra senza rientrare nelle categorie LTR e senza voler dipendere dalla nuova via del condominio, è un'opzione a pagamento del tutto indipendente dall'immobile, e un costo separato dall'acquisto.
Il Destination Thailand Visa
Il Destination Thailand Visa (DTV) è un visto a ingressi multipli di cinque anni che consente soggiorni fino a 180 giorni per ingresso, prorogabili una volta per ingresso di altri 180 giorni presso un ufficio immigrazione, al costo di 1,900 THB. La tassa governativa è di 10,000 THB.
È pensato per lavoratori da remoto e freelance che lavorano per datori di lavoro o clienti esteri, e per attività di "soft power" come la Muay Thai, la cucina thailandese, le cure mediche e i seminari. Il coniuge e i figli sotto i 20 anni possono essere familiari a carico. I richiedenti devono dimostrare, con gli estratti conto, di disporre di almeno 500,000 THB o dell'equivalente, di norma per tre mesi. Il DTV non consente di lavorare per datori di lavoro o clienti thailandesi e non è un permesso di lavoro.
Dal 31 agosto 2026 il Ministry of Foreign Affairs ha cambiato i documenti richiesti, tra cui un certificato del casellario giudiziale obbligatorio rilasciato nei sei mesi precedenti. Prima di presentare la domanda, verifichi l'elenco aggiornato sul portale ufficiale e-Visa.
Le quattro vie a confronto
| Via | Durata | Costo o soglia principale | L'immobile può contare? | Da tenere presente |
|---|---|---|---|---|
| Via del condominio da 3 milioni di THB | 90 giorni, poi proroghe di 12 mesi rinnovate ogni anno | Condominio completato da 3 milioni di THB o più, oppure locazione da 3.06 milioni di THB o più, oppure affitto da 85,000 THB o più al mese | Sì, se completato e intestato a Lei | Serve la certificazione del Ministry of Tourism and Sports; fase sperimentale; non è una residenza |
| Visto LTR | 10 anni (5 + 5) | Costo del visto 50,000 THB a persona; requisiti di reddito o patrimonio secondo la categoria | Sì, in due categorie | Esenzione fiscale sui redditi esteri in tre categorie |
| Thailand Privilege | Da 5 a 20 anni secondo il livello | Da 650,000 a 5,000,000 THB, più 50,000 THB di diritti di domanda | No | Disponibilità del livello Bronze da confermare |
| DTV | 5 anni, fino a 180 giorni per ingresso | Tassa governativa 10,000 THB; 500,000 THB di fondi | No | Niente lavoro per datori di lavoro o clienti thailandesi |
Residenza fiscale: la regola dei 180 giorni e il denaro portato nel Paese
Un lungo soggiorno ha anche un risvolto fiscale. Lei è residente fiscale thailandese per un anno solare se in quell'anno trascorre in Thailandia 180 giorni o più. Dal 1° gennaio 2024 i redditi di fonte estera prodotti da quella data da una persona residente nell'anno in cui sono stati prodotti sono tassati quando vengono portati in Thailandia, in quello stesso anno o in uno successivo. I redditi prodotti prima del 2024 sono esclusi, se documentati.
Nel 2025 il Revenue Department ha annunciato una proposta di esenzione per i redditi esteri trasferiti nell'anno in cui sono prodotti o in quello successivo, ma al 19 ottobre 2026 non era ancora legge. Il denaro portato nel Paese per comprare un condominio è un trasferimento di capitale e non un reddito in sé, ma se un acquirente residente in Thailandia finanzia l'acquisto con redditi esteri prodotti dal 2024 in poi, quel denaro può essere tassato al momento del trasferimento. Non esiste una regola specifica per gli acquisti immobiliari: se prevede di trascorrere in Thailandia 180 giorni o più all'anno, chieda una consulenza fiscale prima di trasferire il denaro. Per chi ne ha i requisiti, qui conta l'esenzione sui redditi esteri del visto LTR descritta sopra.
Che cosa verificare prima di comprare
- Quale via intende usare e se l'immobile ne soddisfa le condizioni su valore, completamento e forma di possesso.
- Per la via del condominio, che l'unità sarà completata e intestata a Lei personalmente, e come si ottiene la certificazione del Ministry of Tourism and Sports.
- Per il visto LTR, se il Suo acquisto può contare ai fini dell'investimento di 500,000 USD o di 250,000 USD, e quali prove chiederà il Board of Investment.
- Per Thailand Privilege, l'elenco aggiornato dei livelli sul sito ufficiale.
- Quanti giorni all'anno prevede di passare in Thailandia e l'effetto fiscale del trasferimento di redditi esteri nel Paese.
Le regole sulla proprietà sono nella nostra guida a che cosa può possedere uno straniero, i passaggi dell'acquisto nella nostra guida passo per passo all'acquisto di un condominio e i progetti attuali nella nostra pagina degli immobili in Thailandia.
