Tayland'da Mülk Alanlar İçin Vizeler: Thailand Privilege, LTR, DTV ve 3 Milyon THB'lik Kondominyum Yolu
Tayland'da bir kondominyum ya da villa satın almak, kendi başına size oturma hakkı, daimi oturum ya da vatandaşlık vermez. Mülkün yapabileceği, belirli başvuruları desteklemektir. Ekim 2025'ten bu yana, kendi adınıza tescilli ve en az 3 milyon THB değerinde tamamlanmış bir kondominyum ünitesi, Turizm ve Spor Bakanlığı'nın onay belgesine bağlı olarak, yenilenebilir bir yıllık kalış süresi uzatmasına dayanak olabiliyor. Long-Term Resident (LTR) vizesinde ise Tayland'daki mülk iki kategoride yatırım şartına sayılabiliyor. Thailand Privilege ve Destination Thailand Visa'nın mülkle bir ilgisi yok, ama bir alıcının satın almanın yanında kullanabileceği uzun süreli kalış seçenekleri.
Bunların hiçbiri otomatik değil ve ikisinin kuralları son bir yılda değişti. Aşağıda her yolu Ekim 2026'daki haliyle, maliyetiyle ve bir alımın buna nasıl uyduğuyla birlikte anlatıyoruz. Her başvuruyu, ona güvenmeden önce Tayland'da bir göçmenlik avukatıyla kontrol etmelisiniz.
Bir mülk alımı size neyi verir, neyi vermez
Tayland'da mülkiyet ve göçmenlik ayrı sistemlerdir. Bir üniteye sahip olmak size tapuyu ve üniteyi kullanma hakkını verir, ama vize vermez. Ters yönden bakınca, Thailand Privilege üyeliği de hiçbir mülkiyet hakkı vermez; yabancılara ilişkin %49'luk kondominyum kotası ve arazi kuralları aynen geçerliliğini korur. İki sistem arasındaki bağ dar: birkaç vize yolu bir mülkü yatırım kanıtı olarak kabul ediyor ve her biri değer, tamamlanma ve mülkün nasıl elde tutulduğu konusunda kendi şartlarını koyuyor.
Kararların sırası bu yüzden önemli. Vize planınızın bir parçasıysa, rezervasyon yapmadan önce hangi yolu kullanacağınızı ve baktığınız mülkün o yolun şartlarını karşılayıp karşılamadığını kontrol edin. Örneğin proje aşamasındaki bir ünite, tamamlanıp size devredilene kadar kondominyum yoluna uygun değildir.
3 milyon THB'lik kondominyum yolu
Ekim 2025'ten bu yana, Göçmenlik Bürosu'nun (Immigration Bureau) 237/2568 ve 238/2568 sayılı talimatları uyarınca bir yabancı, şu üç şarttan birini karşılayarak yatırıma dayalı kalış süresi uzatması alabiliyor:
- başvuru sahibinin kendi adına tescilli, devri 1 Ekim 2020 veya sonrasında yapılmış, en az 3 milyon THB değerinde tamamlanmış bir kondominyum ünitesine sahip olmak;
- toplam değeri en az 3,06 milyon THB olan tescilli bir uzun süreli kira sözleşmesine sahip olmak; ya da
- ayda 85.000 THB veya daha fazla kira ödemek.
Bu düşük eşik, yetkili bir uzun süreli kalış operatörü olan Thailand Longstay Service Co., Ltd. aracılığıyla işlem gören, Turizm ve Spor Bakanlığı'ndan alınacak bir onay yazısına bağlı. Bu onay olmadan standart 10 milyon THB'lik yatırım eşiği uygulanır.
Yapı şöyle: önce 90 günlük bir kalış izni, ardından Non-Immigrant “B” yatırım kategorisinde 12 aylık bir uzatma; şartlar karşılanmaya devam ettiği sürece her yıl yenilenir. Proje aşamasındaki ve inşaat halindeki üniteler bu yola uygun değildir.
Bu yola temkinli yaklaşın. Pilot uygulama olarak yürütülen yeni bir program ve kuralları hâlâ netleşiyor; Phuket'teki turizm işletmecileri düşük eşiği eleştirdi. Onay belgesine bağlı olarak kullanılabiliyor; ona güvenmeden önce güncel uygulamayı bir avukata teyit ettirin.
Long-Term Resident vizesi
Yatırım Kurulu'nun (Board of Investment) yürüttüğü LTR vizesi 10 yıllık bir vizedir: beş yıl, hâlâ şartları taşıyorsanız beş yıl daha uzatılabilir. 90 günlük bildirimin yerine yıllık bildirim getirir, ülkeye defalarca yeniden girişe izin verir ve Tayland'da çalışanlar için dijital çalışma izniyle birlikte gelir. 10 yıllık çok girişli vizenin ücreti, Tayland'da alındığında kişi başı 50.000 THB'dir.
Dört kategori var:
- Wealthy Global Citizen: en az 1 milyon USD varlık ve başvuru sahibinin adına Tayland devlet tahvillerine, Tayland şirketlerine doğrudan yatırıma ya da Tayland'daki mülke yapılmış en az 500.000 USD yatırım.
- Wealthy Pensioner: 50 yaş veya üzeri; yılda en az 80.000 USD pasif gelir ya da yılda 40.000 ile 80.000 USD arası pasif gelir artı Tayland'da, mülk dahil, 250.000 USD yatırım.
- Work-from-Thailand Professional: büyüklük kriterlerini karşılayan bir işverenden yılda en az 80.000 USD gelir ya da yüksek lisans derecesiyle 40.000 ile 80.000 USD arası gelir.
- Highly-Skilled Professional: hedeflenen bir sektörde çalışırken en az 80.000 USD gelir ya da fen veya teknoloji alanında yüksek lisansla 40.000 ile 80.000 USD arası gelir.
Tüm başvuru sahiplerinin en az 50.000 USD teminatlı sağlık sigortasına, Tayland sosyal güvencesine ya da 12 ay boyunca banka hesabında tutulmuş 100.000 USD'ye sahip olması gerekir. Eş ve 20 yaşından küçük çocuklar olmak üzere en fazla dört aile bireyi başvuruya dahil edilebilir.
LTR alıcılar için önemli, çünkü Tayland'da bir mülk alımının yatırım şartına sayılabildiği tek vize bu: Wealthy Global Citizen kategorisinde ve Wealthy Pensioner kategorisindeki ek yatırımda. Bir vergi avantajı da var. İlk üç kategorideki vize sahipleri, 743 sayılı Kraliyet Kararnamesi uyarınca Tayland'a getirdikleri yurt dışı gelir için muaftır; Highly-Skilled Professional kategorisindekiler ise Tayland'daki uygun istihdam gelirleri üzerinden sabit %17 öder.
Thailand Privilege
Eski adıyla Thailand Elite olan Thailand Privilege, uzun süreli kalış vizesiyle birlikte gelen ücretli bir üyeliktir. Thailand Privilege Card Co., Ltd. tarafından yürütülüyor; Ekim 2023'teki yeniden lansmanda adı değişti ve önceki paketler kaldırıldı. Beş kademe var ve her biri tüm süre için tek seferlik bir ücretle alınıyor:
- Bronze: 5 yıl için 650.000 THB
- Gold: 5 yıl için 900.000 THB
- Platinum: 10 yıl için 1.500.000 THB
- Diamond: 15 yıl için 2.500.000 THB
- Reserve, yalnızca davetle: 20 yıl için 5.000.000 THB
Başvuruda peşin olarak 50.000 THB başvuru ücreti alınır. Başvuru reddedilirse iade edilir, onaylanırsa üyelik ücretine mahsup edilir. Bronze Ekim 2026'da hâlâ sunuluyordu, ama buna göre plan yapmadan önce operatörden durumunu teyit edin.
Thailand Privilege'ın mülkle hiçbir ilgisi yok. Mülkiyet hakkı vermez ve sizden bir şey satın almanızı da istemez. LTR kategorilerine uymayan ve yeni kondominyum yoluna bel bağlamak istemeyen bir alıcı için, mülkten tamamen bağımsız, ücretli bir seçenek; maliyeti de satın almadan ayrıdır.
Destination Thailand Visa
Destination Thailand Visa (DTV), her girişte 180 güne kadar kalışa izin veren beş yıllık çok girişli bir vizedir. Her girişte bir kez, bir göçmenlik ofisinde 1.900 THB ücret karşılığında 180 gün daha uzatılabilir. Devlet ücreti 10.000 THB'dir.
Yabancı işverenler ya da müşteriler için çalışan uzaktan çalışanlar ve serbest çalışanlar ile Muay Thai, Tay mutfağı, tıbbi tedavi ve seminerler gibi “yumuşak güç” faaliyetleri için tasarlanmıştır. Eş ve 20 yaşından küçük çocuklar aile bireyi olarak dahil edilebilir. Başvuru sahiplerinin banka dökümlerinde, normalde üç ay boyunca, en az 500.000 THB ya da karşılığını göstermesi gerekir. DTV, Tayland'daki işverenler ya da müşteriler için çalışmaya izin vermez ve bir çalışma izni değildir.
Dışişleri Bakanlığı 31 Ağustos 2026'dan itibaren destekleyici belgeleri değiştirdi; bunlara son altı ay içinde düzenlenmiş zorunlu bir adli sicil kaydı da dahil. Başvurmadan önce güncel listeyi resmi e-Visa portalında teyit edin.
Dört yolun karşılaştırması
| Yol | Süre | Başlıca maliyet ya da eşik | Mülk sayılabilir mi? | Dikkat edilecek noktalar |
|---|---|---|---|---|
| 3 milyon THB'lik kondominyum yolu | 90 gün, ardından her yıl yenilenen 12 aylık uzatmalar | 3 milyon THB ve üzeri tamamlanmış kondominyum, ya da 3,06 milyon THB ve üzeri kira sözleşmesi, ya da ayda 85.000 THB ve üzeri kira | Evet, tamamlanmış ve sizin adınıza ise | Turizm ve Spor Bakanlığı onayı gerekir; pilot uygulama; oturum hakkı değil |
| LTR vizesi | 10 yıl (5 + 5) | Kişi başı 50.000 THB vize ücreti; kategoriye göre gelir ya da varlık şartları | Evet, iki kategoride | Üç kategoride yurt dışı gelir vergisi muafiyeti |
| Thailand Privilege | Kademeye göre 5 ile 20 yıl | 650.000 ile 5.000.000 THB arası, artı 50.000 THB başvuru ücreti | Hayır | Bronze'un durumu teyit edilmeli |
| DTV | 5 yıl, giriş başına 180 güne kadar | 10.000 THB devlet ücreti; 500.000 THB fon | Hayır | Tayland'daki işverenler ya da müşteriler için çalışılamaz |
Vergi mukimliği: 180 gün kuralı ve ülkeye getirilen para
Uzun süreli kalışın bir vergi boyutu var. Bir takvim yılında Tayland'da 180 gün veya daha fazla kalırsanız o yıl için Tayland'da vergi mukimisiniz. 1 Ocak 2024'ten bu yana, bu tarihten sonra elde edilen ve elde edildiği yıl mukim olan bir kişiye ait yurt dışı kaynaklı gelir, o yıl ya da sonraki herhangi bir yıl Tayland'a getirildiğinde vergilendirilir. 2024'ten önce elde edilen gelir, belgelenirse kapsam dışındadır.
Gelir İdaresi (Revenue Department) 2025'te, elde edildiği yıl ya da bir sonraki yıl ülkeye getirilen yurt dışı gelir için bir muafiyet önerisi açıkladı, ancak 19 Ekim 2026 itibarıyla bu öneri hâlâ yasalaşmamıştı. Kondominyum almak için ülkeye getirilen para kendi başına gelir değil, bir sermaye transferidir. Ancak Tayland'da mukim bir alıcı alımı 2024'ten bu yana elde ettiği yurt dışı gelirle finanse ederse, bu para ülkeye getirildiğinde vergilendirilebilir. Mülk alımlarına özel bir kural yok; bu yüzden yılda 180 gün veya daha fazla Tayland'da kalmayı bekliyorsanız, parayı transfer etmeden önce vergi danışmanlığı alın. Şartları karşılayanlar için yukarıda anlatılan LTR yurt dışı gelir muafiyeti burada önem taşıyor.
Satın almadan önce kontrol edilecekler
- Hangi yolu kullanmayı düşündüğünüz ve mülkün o yolun değer, tamamlanma ve elde tutma biçimine ilişkin şartlarını karşılayıp karşılamadığı.
- Kondominyum yolu için ünitenin tamamlanmış ve kendi adınıza tescilli olacağı ve Turizm ve Spor Bakanlığı onayının nasıl alındığı.
- LTR için alımınızın 500.000 USD ya da 250.000 USD'lik yatırıma sayılıp sayılamayacağı ve Yatırım Kurulu'nun isteyeceği kanıtlar.
- Thailand Privilege için resmi sitedeki güncel kademe listesi.
- Her yıl Tayland'da kaç gün geçirmeyi beklediğiniz ve yurt dışı geliri ülkeye getirmenin vergi etkisi.
Mülkiyet kuralları bir yabancının neye sahip olabileceğini anlatan rehberimizde, satın alma adımları adım adım kondominyum rehberimizde, güncel projeler ise Tayland gayrimenkulleri sayfamızda.
