Steuern und Gebühren für Immobilien in Thailand 2026: Was ausländische Käufer bei der Übertragung und jedes Jahr tatsächlich zahlen

Wenn in Thailand eine Eigentumswohnung oder ein Haus mit Grundstück den Eigentümer wechselt, werden am Tag der Übertragung im Land Office drei Posten abgerechnet: eine Übertragungsgebühr von 2%, entweder eine Specific Business Tax von 3.3% oder eine Stempelsteuer von 0.5% (nie beides) und die vom Verkäufer einbehaltene Einkommensteuer. Gesetzlich trägt der Verkäufer den Großteil davon. In der Praxis wird die Aufteilung verhandelt und im Kaufvertrag (SPA) festgehalten, und eine Teilung der Übertragungsgebühr im Verhältnis 50/50 ist üblich. Die ermäßigte Übertragungsgebühr von 0.01%, von der Sie vielleicht lesen, gilt nur für thailändische Privatkäufer. Ausländische Käufer zahlen den regulären Satz.

Nach der Übertragung ist die wichtigste laufende Steuer die Grund- und Gebäudesteuer (Land and Building Tax). Für eine Ferienwohnung oder eine vermietete Einheit beträgt sie bei Werten bis 50 Millionen THB jährlich 0.02% des amtlichen Schätzwerts. Bei den meisten Eigentumswohnungen in ausländischem Besitz ergibt das einen bescheidenen Betrag.

Die folgenden Zahlen haben, sofern nicht anders angegeben, den Stand Mitte 2026. Sie sind keine Steuerberatung. Die genauen Beträge für eine bestimmte Immobilie nennen Ihnen das Land Office und ein thailändischer Steuerberater.

Die Kosten am Tag der Übertragung in einer Tabelle

Sofern nicht anders vermerkt, ist die Bemessungsgrundlage jedes Postens der höhere Betrag aus eingetragenem Kaufpreis und amtlichem Schätzwert des Land Office.

Posten	Satz	Grundlage	Gesetzlich zu tragen von, und übliche Praxis
Übertragungsgebühr (Eintragungsgebühr)	2%	Amtlicher Schätzwert	Gesetzlich nicht festgelegt; meist nach Vereinbarung 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt
Specific Business Tax (SBT)	3.3% (3% plus 10% kommunaler Zuschlag)	Höherer Betrag aus Preis und Schätzwert	Verkäufer; gilt für Unternehmen und für Privatpersonen, die innerhalb von 5 Jahren nach dem Erwerb verkaufen
Stempelsteuer	0.5%	Höherer Betrag aus Preis und Schätzwert	Verkäufer; nur fällig, wenn keine SBT anfällt
Einbehaltene Einkommensteuer, Unternehmen als Verkäufer	1%	Höherer Betrag aus Preis und Schätzwert	Verkäufer, einbehalten im Land Office
Einbehaltene Einkommensteuer, Privatperson als Verkäufer	Progressiv (siehe unten)	Amtlicher Schätzwert	Verkäufer, einbehalten im Land Office

„Gesetzlich zu tragen von“ und „tatsächlich bezahlt von“ sind zwei verschiedene Fragen. Palmera nennt die Aufteilung, die im SPA des jeweiligen Bauträgers steht, nicht eine allgemeine Regel, und wir empfehlen Ihnen, diese Klausel vor allem anderen im Vertrag zu lesen.

Die Übertragungsgebühr von 2% und der Rabatt, den Ausländer nicht bekommen

Die Übertragungsgebühr beträgt 2% des amtlichen Schätzwerts. Das Gesetz legt nicht fest, wer sie zahlt. Das entscheiden die Parteien, und eine Teilung zu gleichen Teilen ist üblich.

Sie werden Schlagzeilen über eine Übertragungsgebühr von 0.01% sehen. Am 1. Juli 2026 hat Thailand die ermäßigten Gebühren für Übertragung und Hypothekeneintragung von 0.01% statt 2% und 1% für Wohnimmobilien bis 7 Millionen THB bis zum 30. Juni 2027 verlängert. Die Ermäßigung erhalten nur Käufer, die thailändische Privatpersonen sind. Ausländische Käufer zahlen die regulären 2%. Wenn eine Kostenaufstellung für Ihren Kauf 0.01% ausweist, lassen Sie sie korrigieren.

Specific Business Tax oder Stempelsteuer

Die beiden schließen einander aus. Ein Verkauf löst entweder die SBT von 3.3% aus, also 3% plus einen kommunalen Zuschlag von 10% darauf, oder die Stempelsteuer von 0.5%, je nachdem, wer verkauft und wie lange er die Immobilie gehalten hat. Gesetzlich sind beide Steuern des Verkäufers.

Die SBT gilt für Unternehmen und für Privatpersonen, die innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb verkaufen. Sie entfällt für Privatpersonen, die die Immobilie fünf Jahre oder länger gehalten haben oder die eine Wohnung verkaufen, die ihr Hauptwohnsitz war und in deren Hausregister sie mindestens ein Jahr eingetragen waren. Weitere Ausnahmen gibt es, etwa für bestimmte geerbte Immobilien, und sie werden im Einzelfall mit dem Land Office geklärt. Fällt keine SBT an, gilt die Stempelsteuer von 0.5%.

Für Käufer ist das in zweierlei Hinsicht wichtig. Wenn der Vertrag einen Teil der Verkäufersteuern auf Sie verlagert, macht der Unterschied zwischen 3.3% und 0.5% viel aus. Und beim eigenen Verkauf betrifft es Sie selbst: Ein Wiederverkauf innerhalb von fünf Jahren bedeutet in der Regel SBT auf den höheren Betrag aus Preis und Schätzwert, sofern keine Ausnahme wie die für den Hauptwohnsitz greift.

Die einbehaltene Einkommensteuer des Verkäufers

Thailand kennt keine eigene Kapitalertragsteuer auf den Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen. Stattdessen wird bei der Übertragung im Land Office Einkommensteuer einbehalten.

Ist der Verkäufer ein Unternehmen, beträgt die Quellensteuer 1% des höheren Betrags aus Preis und Schätzwert. Bei einer Privatperson als Verkäufer, ob Thailänder oder Ausländer, ist die Berechnung aufwendiger. Vom Schätzwert wird eine Pauschale abgezogen, die von der Haltedauer abhängt (92% des Werts nach einem Jahr, sinkend auf 50% nach acht oder mehr Jahren). Das Ergebnis wird durch die Zahl der Haltejahre geteilt (höchstens zehn), nach dem Einkommensteuertarif besteuert und dann mit den Haltejahren multipliziert. Die Summe darf 20% des Verkaufspreises nicht übersteigen. Nach den Tarifstufen von 2014 ergaben sich für eine Einheit zu 10 Millionen THB je nach Haltedauer etwa 82,500 bis 430,000 THB Quellensteuer. Betrachten Sie diese Spanne als Veranschaulichung der Methode, nicht als aktuelles Angebot.

Planen Sie bei jedem Verkauf durch eine Privatperson eine Quellensteuer ein, egal wie lange die Immobilie gehalten wurde. Den Betrag für einen konkreten Verkauf nennt Ihnen das Land Office oder ein thailändischer Steuerberater. Für nicht ansässige Privatpersonen ist die Quellensteuer in der Regel die endgültige Steuer. Was das für einen späteren Verkauf bedeutet, erklären wir in unserem Ratgeber zur Besteuerung ausländischer Eigentümer.

Weitere einmalige Kosten

• Eintragung der Pacht bei einer Villa. Eine Eintragungsgebühr von 1% plus 0.1% Stempelsteuer auf die gesamte Pacht für die volle eingetragene Laufzeit, insgesamt 1.1%.
• Eintragung einer Hypothek. 1% der Darlehenssumme, höchstens 200,000 THB, wobei nur wenige ausländische Käufer in Thailand einen Kredit aufnehmen.
• Sinking Fund und vorausgezahlte Gemeinschaftskosten. Bauträger erheben bei der Übertragung üblicherweise einen einmaligen Beitrag zur Instandhaltungsrücklage (Sinking Fund) und vorausgezahlte Gebühren für die Gemeinschaftsflächen. Die Beträge hängen vom Projekt ab und es gibt keinen Standardsatz. Lassen Sie sich die Zahlen daher vor der Reservierung schriftlich geben.

Die jährliche Grund- und Gebäudesteuer

Der Land and Building Tax Act B.E. 2562 ist seit dem 1. Januar 2020 in Kraft. Die Kommune erhebt die Steuer von demjenigen, der am 1. Januar eines Jahres Eigentümer oder Besitzer des Grundstücks oder Gebäudes ist. Die Steuerbescheide werden etwa im Februar verschickt, und die Steuer ist normalerweise bis April fällig, wobei örtliche Fristen manchmal verlängert werden. 2026 lag die Frist im Juni.

Das Gesetz legt Höchstsätze von 0.3% für Wohnimmobilien, 0.15% für landwirtschaftliche Flächen und 1.2% für gewerbliche und unbebaute Grundstücke fest, wobei der Satz für unbebaute Grundstücke für je drei Jahre ohne Nutzung um 0.3% steigt, bis auf höchstens 3%. Die tatsächlich angewandten Sätze für Wohnimmobilien sind niedriger und werden auf den amtlichen Schätzwert erhoben:

• Hauptwohnsitz, Grundstück und Gebäude im Eigentum einer Privatperson, die im Hausregister eingetragen ist: Die ersten 50 Millionen THB sind steuerfrei, darüber 0.03% bis 75 Millionen THB, 0.05% bis 100 Millionen THB und 0.1% darüber.
• Hauptwohnsitz, nur Gebäude (etwa ein Haus auf gepachtetem Grund), Eigentümer im Hausregister eingetragen: Die ersten 10 Millionen THB sind steuerfrei, dann 0.02% bis 50 Millionen THB, gefolgt von 0.03%, 0.05% und 0.1% in den höheren Stufen.
• Sonstige Wohnimmobilien, darunter Zweitwohnsitze und vermietete Einheiten: 0.02% bis 50 Millionen THB, 0.03% von 50 bis 75 Millionen, 0.05% von 75 bis 100 Millionen und 0.1% darüber, jeweils ab dem ersten Baht.

Eine typische Ferien- oder Mietwohnung in ausländischem Besitz fällt in die letzte Gruppe. Als Rechenbeispiel, nicht als Angebot: Eine Einheit mit einem Schätzwert von 5 Millionen THB würde etwa 1,000 THB im Jahr zahlen. Wird eine Immobilie gewerblich genutzt, etwa als Hotel betrieben, kann der gewerbliche Tarif ab 0.3% gelten.

Zwei weitere laufende Kosten gehören in dieselbe Rechnung. Die Gebühr für die Gemeinschaftsflächen ist die laufende Abgabe an die Juristic Person des Gebäudes für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Jedes Gebäude legt sie selbst fest, lassen Sie sich die aktuelle Gebühr also vor der Reservierung schriftlich geben. Und wenn Sie die Einheit vermieten, ist die Miete in Thailand erzieltes Einkommen und dort steuerpflichtig, gleich ob Sie im Land leben oder nicht.

Ob ein Ausländer, der im gelben Hausregister (Tor Ror 13) eingetragen ist, die Befreiung für den Hauptwohnsitz erhält, ist nicht geklärt. Klären Sie das mit der Kommune, bevor Sie sich darauf verlassen.

Ein Rechenbeispiel

Um zu zeigen, wie die Posten zusammenspielen, nehmen wir eine hypothetische neue Eigentumswohnung, die für 5 Millionen THB von einem Bauträger in Form eines Unternehmens gekauft wird, und unterstellen der Einfachheit halber, dass der Schätzwert dem Preis entspricht. Das ist nur ein Rechenbeispiel. Den Schätzwert legt das Land Office fest, und er kann vom Preis abweichen.

• Übertragungsgebühr von 2%: 100,000 THB. Teilt das SPA sie 50/50, beträgt der Anteil des Käufers 50,000 THB.
• Specific Business Tax von 3.3%: 165,000 THB, eine Steuer des Bauträgers, weil der Verkäufer ein Unternehmen ist. Stempelsteuer fällt nicht an, da die SBT gilt.
• Quellensteuer von 1% bei einem Unternehmen als Verkäufer: 50,000 THB, ebenfalls Sache des Bauträgers.
• Sinking Fund und vorausgezahlte Gemeinschaftskosten: vom Projekt festgelegt, ohne Standardbetrag.
• Grund- und Gebäudesteuer ab dem folgenden 1. Januar als Zweitwohnsitz: etwa 1,000 THB im Jahr.

Verlangt das SPA dagegen, dass der Käufer einen Teil der Verkäufersteuern trägt, ändern sich die Zahlen erheblich. Deshalb verdient die Kostenklausel die Aufmerksamkeit Ihres Anwalts.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

• Die Klausel im SPA, die Übertragungsgebühr, SBT oder Stempelsteuer und Quellensteuer zwischen Ihnen und dem Verkäufer aufteilt.
• Dass keine Kostenschätzung die Gebühr von 0.01% für thailändische Käufer auf Ihren Kauf anwendet.
• Den Sinking Fund, die vorausgezahlten Gemeinschaftskosten und die monatliche Gebühr für die Gemeinschaftsflächen, schriftlich.
• Bei einer Villa die Kosten von 1.1% für die Eintragung der Pacht auf die gesamte Pachtsumme.
• Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren verkaufen wollen: dass beim Verkauf voraussichtlich die SBT von 3.3% anfällt.
• Wenn Sie die Immobilie vermieten wollen: die Regeln zur Besteuerung von Mieteinnahmen in unserem Steuerratgeber für Eigentümer.

Den Kauf Schritt für Schritt beschreibt unser Ratgeber zum Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand, und aktuelle Projekte finden Sie auf unserer Seite mit Immobilien in Thailand.