Податки та збори на нерухомість у Таїланді у 2026 році: скільки насправді платить іноземний покупець при передачі і щороку
Коли квартира в кондомініумі чи будинок із землею в Таїланді переходять до нового власника, у Земельній службі в день передачі сплачуються три платежі: збір за реєстрацію передачі 2%, спеціальний податок на бізнес (Specific Business Tax) 3.3% або гербовий збір 0.5% (ніколи не обидва) і податок на доходи, утримуваний з продавця. За законом більшість цих платежів лягає на продавця. На практиці розподіл обговорюють і фіксують у договорі купівлі-продажу, і збір за передачу часто ділять навпіл. Знижений збір 0.01%, про який ви можете прочитати, діє лише для тайських покупців, фізичних осіб, тож іноземний покупець сплачує стандартну ставку.
Після передачі основним регулярним податком є податок на землю та будівлі. Для житла для відпочинку чи об'єкта, що здається в оренду, він становить 0.02% офіційної оціночної вартості на рік для вартості до 50 млн THB, і для більшості кондомініумів іноземців це скромна сума.
Наведені нижче цифри актуальні на середину 2026 року, якщо не зазначено інше. Це не податкова консультація, а точні суми для конкретного об'єкта дадуть Земельна служба і тайський податковий консультант.
Витрати в день передачі в одній таблиці
Якщо не зазначено інше, базою для кожного платежу є більша з двох сум: зареєстрована ціна продажу або офіційна оціночна вартість за даними Земельної служби.
| Платіж | Ставка | База | Хто сплачує за законом і як заведено на практиці |
|---|---|---|---|
| Збір за передачу (реєстрацію) | 2% | Офіційна оціночна вартість | Законом не визначено; зазвичай за домовленістю ділиться навпіл між покупцем і продавцем |
| Спеціальний податок на бізнес (SBT) | 3.3% (3% плюс місцева надбавка 10%) | Більша з сум: ціна або оціночна вартість | Продавець; застосовується до компаній і до фізичних осіб, які продають протягом 5 років після придбання |
| Гербовий збір | 0.5% | Більша з сум: ціна або оціночна вартість | Продавець; сплачується, лише коли не сплачується SBT |
| Утримуваний податок на доходи, продавець компанія | 1% | Більша з сум: ціна або оціночна вартість | Продавець, утримується в Земельній службі |
| Утримуваний податок на доходи, продавець фізична особа | Прогресивний (див. нижче) | Офіційна оціночна вартість | Продавець, утримується в Земельній службі |
«Хто сплачує за законом» і «хто сплачує насправді» є різними питаннями. Palmera наводить розподіл, указаний у SPA кожного забудовника, а не загальне правило, і ми радимо прочитати цей пункт договору насамперед.
Збір за передачу 2% і знижка, якої іноземці не отримують
Збір за передачу становить 2% офіційної оціночної вартості. Закон не визначає, хто його сплачує: це вирішують сторони, і поширена практика ділити його порівну.
Вам траплятимуться заголовки про збір за передачу 0.01%. 1 липня 2026 року Таїланд продовжив до 30 червня 2027 року знижені збори за передачу та реєстрацію іпотеки в розмірі 0.01% замість 2% і 1% для житла вартістю до 7 млн THB. Знижка доступна лише покупцям, які є тайськими фізичними особами. Іноземні покупці сплачують стандартні 2%. Якщо в кошторисі для вашої купівлі вказано 0.01%, попросіть його виправити.
Спеціальний податок на бізнес чи гербовий збір
Ці два платежі взаємовиключні. З продажу стягується або SBT 3.3%, тобто 3% плюс місцева надбавка 10% від цієї суми, або гербовий збір 0.5%, залежно від того, хто продає і як довго володів нерухомістю. За законом обидва податки сплачує продавець.
SBT застосовується до компаній і до фізичних осіб, які продають нерухомість протягом п'яти років після придбання. Він не застосовується до фізичної особи, яка володіла нерухомістю п'ять років або більше, а також до тієї, хто продає житло, що було її основним місцем проживання, якщо її ім'я щонайменше рік значилося в домовій книзі. Існують й інші винятки, наприклад для певного успадкованого майна, і їх підтверджують у Земельній службі в кожному випадку окремо. Коли SBT не застосовується, сплачується гербовий збір 0.5%.
Для покупця це важливо з двох причин. Якщо договір перекладає частину податків продавця на вас, різниця між 3.3% і 0.5% суттєва. І це стосуватиметься вас, коли ви продаватимете: перепродаж протягом п'яти років зазвичай означає SBT з більшої з двох сум, ціни або оціночної вартості, якщо не діє виняток, наприклад для основного житла.
Податок на доходи, утримуваний з продавця
Окремого податку на приріст капіталу з продажу нерухомості фізичною особою в Таїланді немає. Натомість податок на доходи утримують у Земельній службі під час передачі.
Для продавця компанії утримується 1% від більшої з сум: ціни або оціночної вартості. Для продавця фізичної особи, тайця чи іноземця, розрахунок складніший. Від оціночної вартості віднімають стандартне відрахування, що залежить від строку володіння (92% вартості після одного року, з поступовим зниженням до 50% після восьми років і більше), ділять на кількість років володіння (не більше десяти), застосовують ставки податку на доходи фізичних осіб і множать на кількість років володіння. Загальна сума не може перевищувати 20% ціни продажу. За податковою шкалою 2014 року для об'єкта вартістю 10 млн THB утримувалося приблизно від 82,500 до 430,000 THB залежно від строку володіння. Сприймайте цей діапазон як ілюстрацію методу, а не як актуальний розрахунок.
Закладайте в бюджет утримання податку при кожному продажу фізичною особою, хоч скільки часу нерухомість була у власності. Цифру для конкретного продажу дадуть Земельна служба або тайський податковий консультант. Для фізичної особи-нерезидента утриманий податок зазвичай остаточний. Що це означає для подальшого продажу, ми пояснюємо в нашому огляді податків для іноземних власників.
Інші разові витрати
- Реєстрація оренди вілли. Збір за реєстрацію 1% плюс гербовий збір 0.1% із загальної суми орендної плати за весь зареєстрований строк, разом 1.1%.
- Реєстрація іпотеки. 1% суми кредиту, але не більше 200,000 THB, хоча мало хто з іноземних покупців бере кредит у Таїланді.
- Резервний фонд і авансові платежі за спільне майно. Забудовники зазвичай під час передачі стягують разовий внесок до резервного фонду (sinking fund) і авансові платежі за утримання місць загального користування. Суми залежать від проєкту, стандартної ставки немає, тож попросіть цифри письмово ще до бронювання.
Щорічний податок на землю та будівлі
Закон про податок на землю та будівлі B.E. 2562 діє з 1 січня 2020 року. Місцевий орган влади нараховує його тому, хто володіє землею чи будівлею або утримує їх станом на 1 січня кожного року. Повідомлення про нарахування розсилають приблизно в лютому, а сплатити податок зазвичай треба до квітня, хоча місцеві строки іноді продовжують. У 2026 році кінцевим строком був червень.
Закон встановлює граничні ставки 0.3% для житлової нерухомості, 0.15% для сільськогосподарських земель і 1.2% для комерційних і незабудованих земель, причому для незабудованої землі ставка зростає на 0.3% за кожні три роки невикористання, до 3%. Фактичні ставки для житла нижчі й нараховуються на офіційну оціночну вартість:
- Основне житло, земля і будівля у власності фізичної особи, ім'я якої внесене до домової книги: перші 50 млн THB звільнені від податку; понад цю суму 0.03% до 75 млн THB, 0.05% до 100 млн THB і 0.1% понад це.
- Основне житло, лише будівля (наприклад, будинок на орендованій землі), ім'я власника внесене до домової книги: перші 10 млн THB звільнені від податку; далі 0.02% до 50 млн THB, а потім 0.03%, 0.05% і 0.1% у вищих діапазонах.
- Інша житлова нерухомість, зокрема другі оселі та об'єкти, що здаються в оренду: 0.02% до 50 млн THB, 0.03% від 50 до 75 млн, 0.05% від 75 до 100 млн і 0.1% понад це, починаючи з першого бата.
Типовий кондомініум іноземця для відпочинку чи оренди належить до останньої групи. Для ілюстрації, а не як розрахунок: за об'єкт з оціночною вартістю 5 млн THB податок становитиме близько 1,000 THB на рік. Якщо нерухомість використовується комерційно, наприклад працює як готель, може застосовуватися комерційна шкала від 0.3%.
До того самого бюджету варто внести ще два регулярні платежі. Плата за утримання місць загального користування сплачується юридичній особі будинку на утримання спільного майна; її встановлює кожен будинок окремо, тож попросіть актуальний розмір письмово ще до бронювання. А якщо ви здаєте квартиру в оренду, орендна плата є доходом, отриманим у Таїланді, і оподатковується там незалежно від того, чи живете ви в країні.
Чи може іноземець, внесений до жовтої домової книги (Tor Ror 13), претендувати на пільгу для основного житла, остаточно не визначено, тож перевірте це в місцевому органі влади, перш ніж на неї розраховувати.
Приклад розрахунку
Щоб показати, як складаються всі частини, візьмемо умовну нову квартиру в кондомініумі, куплену за 5 млн THB у забудовника, який є компанією, і для простоти припустимо, що оціночна вартість дорівнює ціні. Це лише ілюстративний розрахунок; оціночну вартість встановлює Земельна служба, і вона може відрізнятися від ціни.
- Збір за передачу 2%: 100,000 THB. Якщо SPA ділить його навпіл, частка покупця становить 50,000 THB.
- Спеціальний податок на бізнес 3.3%: 165,000 THB; це податок забудовника, бо продавець є компанією. Гербовий збір не сплачується, оскільки застосовується SBT.
- Утримуваний податок 1% для продавця компанії: 50,000 THB, теж за рахунок забудовника.
- Резервний фонд і авансові платежі за спільне майно: встановлюються проєктом; стандартної цифри немає.
- Податок на землю та будівлі з наступного 1 січня як для другої оселі: близько 1,000 THB на рік.
Якщо ж SPA вимагає від покупця взяти на себе частину податків продавця, цифри різко змінюються, тому пункт про витрати заслуговує на увагу вашого юриста.
Що перевірити перед купівлею
- Пункт SPA, що розподіляє між вами і продавцем збір за передачу, SBT або гербовий збір і утримуваний податок.
- Що жоден кошторис не застосовує до вашої купівлі збір 0.01% для тайських покупців.
- Резервний фонд, авансові платежі за спільне майно і щомісячну плату за утримання місць загального користування, письмово.
- Для вілли: витрати 1.1% на реєстрацію оренди від загальної суми орендної плати.
- Якщо плануєте продати протягом п'яти років: що до вашого продажу, імовірно, застосовуватиметься SBT 3.3%.
- Якщо здаватимете нерухомість: правила оподаткування орендного доходу в нашому огляді податків для власників.
Купівлю крок за кроком описано в нашому посібнику з купівлі кондомініуму в Таїланді, а актуальні проєкти зібрані на нашій сторінці нерухомості в Таїланді.
