Купівля кондомініуму в Таїланді крок за кроком: бронювання, договір, форма FET і передача в Земельній службі
Купівля квартири в тайському кондомініумі іноземцем проходить п'ять етапів: бронювання, юридичну перевірку (due diligence) вашим власним тайським юристом, договір купівлі-продажу, платежі з-за кордону в іноземній валюті і передачу права власності в Земельній службі за місцем розташування будинку. Порядок однаковий для нової квартири і для перепродажу, хоча захист покупця різний. Деталі кожної угоди визначає SPA, а практика залежить від забудовника.
Від трьох документів залежить, чи зможуть наприкінці зареєструвати квартиру на ваше ім'я: банківське підтвердження, що гроші надійшли з-за кордону в іноземній валюті (форма FET), підтвердження від будинку, що іноземна квота є, і довідка про те, що продавець не має боргів за спільні платежі. Якщо в день передачі бракує бодай одного з них, Земельна служба не зареєструє квартиру на іноземця.
Нижче розбираємо етапи по одному. Про те, чим іноземець узагалі може володіти, спершу прочитайте в нашому огляді іноземної власності в Таїланді.
Крок 1: бронювання
Перший підпис ставиться під договором бронювання, і сплачується плата за бронювання, яка закріплює квартиру за вами, поки готуються документи.
Нові проєкти: регульований договір з 2025 року
Для квартир у кондомініумах, які продають забудовники, бронювання стало «бізнесом із контрольованими договорами» згідно з повідомленням Комітету з договорів Ради із захисту прав споживачів, опублікованим в урядовому віснику (Government Gazette) 3 жовтня 2024 року; воно набуло чинності через 120 днів, приблизно 31 січня 2025 року. Основні положення такі:
- Договір бронювання має бути тайською мовою і відповідати типовій формі, в якій зазначено проєкт, квартиру, ціну, плату за бронювання, дати дозволів і специфікації.
- Забудовник не може вважати плату за бронювання завдатком чи першим внеском.
- Забудовник не може утримати плату, якщо покупець не порушив зобов'язань, і не може брати плату за переуступку бронювання.
- Після розірвання на передбачених підставах плату слід повернути протягом 15 днів, якщо її сплатили готівкою чи переказом, або протягом 45 днів, якщо кредитною карткою.
- За порушення передбачено позбавлення волі до одного року, штраф до 200,000 THB або обидва покарання.
Отже, стара теза про те, що «плата за бронювання ніколи не повертається», не діє для продажу квартир у кондомініумах забудовниками. Оскільки договір буде тайською мовою, попросіть юриста прочитати його до оплати.
Який розмір плати?
Законодавчого стандарту немає. При перепродажі плата часто становить від 5% до 10% і не повертається, а забудовники зазвичай просять фіксовану суму. Хоч яку суму вам назвуть, це власні умови продавця, а не ринкове правило.
Крок 2: перевірка вашим власним юристом
Цей крок треба завершити, перш ніж платити щось понад бронювання. Ваш юрист має діяти лише у ваших інтересах, а не в інтересах забудовника чи агента. Стандартні запити охоплюють Земельну службу (титул, обтяження, іпотеки та сервітути), місцеву адміністрацію, лісові та природоохоронні органи, містобудівне управління, цивільні суди і суди у справах про банкрутство, а також Департамент виконання рішень (Legal Execution Department). Ці перевірки потрібні, бо помилково видані титули і втрачені записи справді трапляються.
Документ на право власності
Для кондомініуму ви отримуєте свідоцтво про право власності на квартиру в кондомініумі, тобто документ про власність на одну квартиру. Для землі єдиним титулом, який покупцеві зазвичай варто приймати, є Chanote (Nor Sor 4 Jor), повний титул власності з офіційно обміряними межами. Існують і слабші документи, від свідоцтва про право користування Nor Sor 3 Gor до Sor Kor 1, простого повідомлення про володіння, яке не передає права власності. Передачу можна зареєструвати лише на Chanote, свідоцтві на квартиру в кондомініумі, Nor Sor 3 Gor або Nor Sor 3.
Дозволи для проєкту off-plan
Якщо будинок ще будується, попросіть показати дозвіл на будівництво, виданий згідно із Законом про контроль будівництва. Великим проєктам також потрібна затверджена оцінка впливу на довкілля (EIA): згідно зі статтею 48 Закону про покращення та збереження якості національного довкілля в редакції 2018 року, для кондомініумів із 80 або більше приміщеннями чи з корисною площею 4,000 m2 або більше потрібен затверджений звіт EIA. Пам'ятайте також, що свідоцтва на квартири можуть видати лише після того, як завершений будинок зареєструють як кондомініум у Земельній службі.
Іноземна квота
Попросіть письмове підтвердження того, що саме вашу квартиру можна зареєструвати в межах іноземної квоти 49%. Для нового будинку його дає забудовник, для перепродажу юридична особа, тобто об'єднання співвласників, яке керує будинком. Квоту перевіряють знову під час передачі, тож отримане сьогодні підтвердження дає впевненість, але не резервує квоту.
Крок 3: договір купівлі-продажу
Для продажу квартир у кондомініумах забудовниками тайське право визначає форму договору. Стаття 6/2 Закону про кондомініуми, додана Законом № 4 B.E. 2551 і чинна з 4 липня 2008 року, вимагає, щоб SPA відповідав формі, встановленій Міністерством внутрішніх справ. Будь-яка умова, яка відступає від цієї форми і менш вигідна для покупця, є недійсною.
Цей захист реальний, але він не замінює читання договору. Саме в SPA записано графік платежів, дату завершення, специфікацію і розподіл витрат на передачу. Більшість податків під час передачі за законом сплачує продавець, але хто що сплачує, обговорюється і фіксується в SPA; збір за передачу часто ділять навпіл. Ваш юрист має порівняти документ забудовника з установленою формою і позначити все, що перекладає ризик на вас.
Стаття 6/2 написана для продажу забудовниками. При перепродажі завдаток, дата завершення угоди і витрати визначаються тим, що ви з продавцем запишете, і це ще одна причина доручити складання або перевірку договору власному юристу.
Крок 4: оплата з-за кордону
Покупки off-plan оплачуються частинами під час будівництва, а залишок вноситься при передачі. Стандартного законодавчого графіка немає, і розподіл платежів у різних забудовників різний, тож оцінюйте кожен план окремо.
Незмінне інше: як мають рухатися гроші. Щоб квартиру зареєстрували в межах іноземної квоти, кожен платіж має надходити з-за кордону в іноземній валюті й конвертуватися в бати тайським банком, щоб банківські підтвердження покривали всю ціну. Банк-одержувач видає форму валютної операції (Foreign Exchange Transaction), FET, раніше Tor Tor 3. Видавати її для переказів приблизно від 50,000 USD є банківською практикою, а не вимогою закону; менші платежі підтверджуються повідомленнями про зарахування коштів і підтверджувальним листом банку.
Земельна служба відмовить у реєстрації в межах іноземної квоти, якщо гроші надіслала компанія, родич чи друг або якщо вони надійшли в батах, конвертованих ще до відправлення. Найбезпечніша практика проста. Щоразу надсилайте іноземну валюту з власного рахунку, вказуючи в призначенні платежу проєкт і номер квартири.
Крок 5: передача в Земельній службі
Усі операції із землею в Таїланді мають бути оформлені письмово і зареєстровані в Земельній службі за місцем розташування нерухомості. Продавець і покупець приходять особисто або діють через представників за довіреністю.
Для іноземного покупця квартири в кондомініумі Земельна служба вимагає:
- підтвердження іноземної квоти, тобто того, що квартиру можна зареєструвати на іноземця;
- форми FET або підтверджувальні листи банку щодо грошей на купівлю;
- довідку юридичної особи згідно зі статтею 29 Закону про кондомініуми про те, що продавець не має боргів зі спільних витрат, яку зазвичай називають debt-free letter.
Збори і податки за передачу сплачуються в Земельній службі того ж дня. Основні статті: збір за передачу 2% від офіційної оціночної вартості, спеціальний податок на бізнес (Specific Business Tax) продавця 3.3% або, якщо він не застосовується, гербовий збір 0.5%, а також податок на доходи, утримуваний з продавця. Забудовники також зазвичай стягують під час передачі разовий внесок до резервного фонду (sinking fund) і авансові платежі за утримання місць загального користування; суми встановлюються для кожного проєкту окремо, і стандартної ставки немає. Повну розбивку наведено в нашому огляді податків і зборів на нерухомість у Таїланді.
Документи: хто їх видає і коли вони потрібні
| Документ | Хто видає | Коли потрібен |
|---|---|---|
| Договір бронювання (типова тайська форма для продажу забудовниками) | Забудовник | Крок 1, до сплати за бронювання |
| Результати запитів до Земельної служби і судів | Ваш юрист, від органів влади | Крок 2, до подальших платежів |
| Дозвіл на будівництво і затвердження EIA (великі проєкти) | Місцевий орган влади; екологічний регулятор | Крок 2, для покупок off-plan |
| Письмове підтвердження іноземної квоти | Забудовник або юридична особа | Крок 2 і знову під час передачі |
| Договір купівлі-продажу (форма Міністерства внутрішніх справ для продажу забудовниками) | Забудовник або продавець, перевіряє ваш юрист | Крок 3 |
| Форма FET або повідомлення про зарахування і підтверджувальний лист банку | Тайський банк, який отримує ваші гроші | Крок 4, для кожного платежу; зберігається до перепродажу |
| Debt-free letter згідно зі статтею 29 | Юридична особа | Крок 5, день передачі |
| Свідоцтво про право власності на квартиру в кондомініумі на ваше ім'я | Земельна служба | Крок 5, видається під час реєстрації |
Що йде не так і як покупці цього уникають
Найчастіше трапляються три проблеми, і від кожної захищає одна з наведених вище перевірок. Квота заповнюється до передачі, тому підтвердження слід просити письмово заздалегідь і перевіряти знову перед завершенням угоди. Гроші надходять не тим шляхом, від родича або вже конвертовані в бати, і тоді в Земельної служби немає потрібних доказів. Або проєкт off-plan затримується; цей ризик забудовника ви зменшуєте, перевіривши дозвіл на будівництво, затвердження EIA для великих будинків і SPA за формою Міністерства ще до того, як візьмете на себе зобов'язання.
Перепродаж має свої пастки. Продавець не повинен мати несплачених спільних платежів, інакше debt-free letter не буде, а розподіл витрат на передачу слід узгодити письмово, бо закон не вирішує цього за вас.
Що перевірити перед купівлею
- Для нової квартири: що договір бронювання складено за типовою тайською формою і що ви розумієте, коли плату можуть повернути.
- Що ваш власний юрист завершив запити до Земельної служби і судів, перш ніж ви заплатите більше, ніж за бронювання.
- Дозвіл на будівництво, а для великих будинків і затвердження EIA.
- Письмове підтвердження іноземної квоти для вашої квартири.
- Що SPA відповідає формі Міністерства внутрішніх справ і в ньому зазначено, хто сплачує кожну статтю витрат на передачу.
- Що кожен платіж іде з вашого власного рахунку в іноземній валюті з номером квартири в призначенні і що на кожен у вас є FET або лист банку.
- Для перепродажу: debt-free letter і свідоцтво про право власності продавця.
Коли у вас буде короткий список, почніть зі сторінки нашої нерухомості в Таїланді, а загальний огляд є на нашій сторінці про Таїланд.
