Comprar un condominio en Tailandia paso a paso: reserva, contrato, formulario FET y transferencia en la Oficina de Tierras
La compra de una unidad de condominio en Tailandia por parte de un extranjero pasa por cinco etapas: una reserva, la revisión legal (due diligence) de su propio abogado tailandés, un contrato de compraventa, los pagos enviados desde el extranjero en divisas y la transferencia del título en la Oficina de Tierras de la zona donde está el edificio. El orden es el mismo para una unidad nueva y para una reventa, aunque las protecciones difieren. El SPA rige los detalles de cada operación, y la práctica varía según el desarrollador.
Tres documentos deciden si al final la unidad puede inscribirse a su nombre: la prueba bancaria de que el dinero llegó del extranjero en divisas (el formulario FET), la confirmación del edificio de que hay cupo extranjero disponible y el certificado de que el vendedor no debe cuotas de comunidad. Si falta cualquiera de ellos el día de la transferencia, la Oficina de Tierras no inscribirá la unidad a nombre de un extranjero.
A continuación repasamos las etapas una a una. Para las normas sobre lo que un extranjero puede poseer, empiece por nuestra guía sobre la propiedad extranjera en Tailandia.
Paso 1: la reserva
La primera firma es un contrato de reserva, con una tasa de reserva que se paga para retener la unidad mientras se prepara la documentación.
Obra nueva: un contrato regulado desde 2025
Para las unidades de condominio que venden los desarrolladores, las reservas pasaron a ser una «actividad de contratos regulados» en virtud de una notificación del Comité de Contratos de la Junta de Protección al Consumidor, publicada en la Gaceta del Gobierno el 3 de octubre de 2024 y en vigor 120 días después, hacia el 31 de enero de 2025. Los puntos principales son estos:
- El contrato de reserva debe estar en tailandés y seguir el modelo estándar, que indica el proyecto, la unidad, el precio, la tasa de reserva, las fechas de las licencias y las especificaciones.
- El desarrollador no puede tratar la tasa de reserva como un depósito ni como un pago inicial.
- El desarrollador no puede quedarse con la tasa salvo que el comprador incumpla, ni puede cobrar por la cesión de la reserva.
- Tras una resolución que dé derecho a ello, la tasa debe devolverse en 15 días si se pagó en efectivo o por transferencia, o en 45 días si se pagó con tarjeta de crédito.
- Las infracciones se castigan con hasta un año de prisión, una multa de hasta 200,000 THB o ambas.
Así que la vieja idea de que «las tasas de reserva nunca se devuelven» es falsa en las ventas de unidades de condominio por desarrolladores. Como el contrato estará en tailandés, pida a su abogado que lo lea antes de pagar.
¿De cuánto es la tasa?
No hay un estándar legal. En una reventa, la tasa suele ser del 5% al 10% y no reembolsable, mientras que los desarrolladores tienden a pedir un importe fijo. Lo que le indiquen son las condiciones propias de ese vendedor, no una regla del mercado.
Paso 2: la revisión legal de su propio abogado
Este es el paso que debe completar antes de pagar algo más que la reserva. Su abogado debe actuar solo para usted, no para el desarrollador ni para el agente. Las búsquedas habituales abarcan la Oficina de Tierras (título, cargas, hipotecas y servidumbres), la oficina administrativa local, las oficinas forestales y de recursos naturales, la oficina de urbanismo, los tribunales civiles y de quiebras y el Departamento de Ejecución Legal. Estas búsquedas importan porque los títulos emitidos por error y los registros perdidos existen.
El título
En un condominio, usted recibe un título de propiedad de la unidad de condominio, el documento de propiedad de una unidad. En el caso del suelo, el Chanote (Nor Sor 4 Jor), el título de plena propiedad con linderos medidos oficialmente, es el único título que un comprador debería aceptar normalmente. Existen documentos más débiles, desde el certificado de uso Nor Sor 3 Gor hasta el Sor Kor 1, un mero aviso de posesión que no transmite la propiedad. Las transferencias solo pueden inscribirse sobre un Chanote, un título de unidad de condominio, un Nor Sor 3 Gor o un Nor Sor 3.
Licencias de un proyecto sobre plano
En un edificio aún en construcción, pida ver la licencia de obra emitida conforme a la Ley de Control de la Edificación. Los proyectos más grandes necesitan además una Evaluación de Impacto Ambiental aprobada: según el artículo 48 de la Ley de Mejora y Conservación de la Calidad Ambiental Nacional, modificada en 2018, los edificios de condominios con 80 habitaciones o más, o con 4,000 m² o más de superficie útil, requieren un informe EIA aprobado. Recuerde también que los títulos de las unidades solo pueden emitirse cuando el edificio terminado se ha inscrito como condominio en la Oficina de Tierras.
Cupo extranjero
Pida confirmación por escrito de que su unidad concreta puede inscribirse dentro del cupo extranjero del 49%. En un edificio nuevo, la da el desarrollador; en una reventa, la persona jurídica, el órgano de los copropietarios que gestiona el edificio. El cupo se vuelve a comprobar en la transferencia, así que la confirmación que obtenga hoy es una tranquilidad, no una reserva de cupo.
Paso 3: el contrato de compraventa
En las ventas de unidades de condominio por desarrolladores, la ley tailandesa fija la forma del contrato. El artículo 6/2 de la Ley de Condominios, añadido por la Ley n.º 4 B.E. 2551 y en vigor desde el 4 de julio de 2008, exige que el SPA siga el modelo establecido por el Ministerio del Interior. Cualquier cláusula que se aparte de ese modelo y sea menos favorable para el comprador es nula.
Esa protección es real, pero no sustituye a la lectura del contrato. En el SPA se fijan el calendario de pagos, la fecha de finalización, las especificaciones y el reparto de los costes de transferencia. La mayoría de los impuestos de transferencia corresponden por ley al vendedor, pero quién paga qué es negociable y se fija en el SPA; es habitual repartir la tasa de transferencia al 50%. Su abogado debe comparar el documento del desarrollador con el modelo oficial y señalar todo lo que le traslade riesgos a usted.
El artículo 6/2 está pensado para las ventas de desarrolladores. En una reventa, el depósito, la fecha de finalización y los costes son lo que usted y el vendedor pongan por escrito, una razón más para que su propio abogado redacte o revise el contrato.
Paso 4: pagar desde el extranjero
Las compras sobre plano se pagan en cuotas durante la construcción, con el saldo en la transferencia. No hay un calendario legal estándar y el reparto difiere según el desarrollador, así que valore cada plan por sí mismo.
Lo que no varía es cómo debe viajar el dinero. Para una unidad inscrita dentro del cupo extranjero, cada pago debe llegar del extranjero en divisas y el banco tailandés debe convertirlo a baht, de modo que la prueba bancaria cubra el precio completo. El banco receptor emite el formulario de Transacción en Divisas, el FET, antes Tor Tor 3. Emitirlo para transferencias de unos 50,000 USD o más es práctica bancaria, no una exigencia legal; los pagos menores se acreditan con avisos de abono y una carta de confirmación del banco.
La Oficina de Tierras rechazará la inscripción dentro del cupo extranjero si el dinero lo envió una empresa, un familiar o un amigo, o si llegó en baht convertidos antes de salir. La práctica más segura es sencilla. Envíe divisas, desde su propia cuenta, con el proyecto y el número de unidad en el concepto del pago, todas las veces.
Paso 5: la transferencia en la Oficina de Tierras
Todas las operaciones sobre inmuebles en Tailandia deben hacerse por escrito e inscribirse en la Oficina de Tierras de la zona donde está la propiedad. El vendedor y el comprador acuden en persona o mediante apoderados con poder notarial.
Para un comprador extranjero de una unidad de condominio, la Oficina de Tierras exige:
- la prueba del cupo extranjero, que confirma que la unidad puede inscribirse a nombre de un extranjero;
- los formularios FET o las cartas de confirmación bancaria del dinero de la compra;
- el certificado de la persona jurídica conforme al artículo 29 de la Ley de Condominios de que el vendedor no debe gastos comunes, que suele llamarse carta de libre de deudas.
Las tasas e impuestos de transferencia se pagan ese mismo día en la Oficina de Tierras. Las partidas principales son la tasa de transferencia del 2% sobre el valor de tasación oficial, el Impuesto Específico sobre Negocios del vendedor, del 3.3%, o, cuando este no se aplica, el impuesto de timbre del 0.5%, y la retención del impuesto sobre la renta del vendedor. Los desarrolladores también suelen cobrar en la transferencia un fondo de amortización único y cuotas anticipadas por las zonas comunes; los importes se fijan proyecto por proyecto y no hay un tipo estándar. El desglose completo está en nuestra guía de impuestos y gastos inmobiliarios en Tailandia.
Los documentos, quién los emite y cuándo
| Documento | Emitido por | Cuándo importa |
|---|---|---|
| Contrato de reserva (modelo tailandés estándar para ventas de desarrolladores) | Desarrollador | Paso 1, antes de pagar la tasa de reserva |
| Resultados de las búsquedas en la Oficina de Tierras y en los tribunales | Su abogado, a partir de las autoridades | Paso 2, antes de nuevos pagos |
| Licencia de obra y aprobación de la EIA (proyectos grandes) | Autoridad local; regulador ambiental | Paso 2, en compras sobre plano |
| Confirmación por escrito del cupo extranjero | Desarrollador o persona jurídica | Paso 2, y de nuevo en la transferencia |
| Contrato de compraventa (modelo del Ministerio del Interior para ventas de desarrolladores) | Desarrollador o vendedor, revisado por su abogado | Paso 3 |
| Formulario FET, o avisos de abono y carta de confirmación bancaria | El banco tailandés que recibe su dinero | Paso 4, en cada pago; se conserva para la reventa |
| Carta de libre de deudas del artículo 29 | Persona jurídica | Paso 5, día de la transferencia |
| Título de propiedad de la unidad de condominio a su nombre | Oficina de Tierras | Paso 5, se emite con la inscripción |
Dónde fallan las cosas y cómo lo evitan los compradores
Hay tres fallos habituales, y cada uno lo cubre una de las comprobaciones de arriba. El cupo se llena antes de la transferencia, y por eso se pide confirmación por escrito pronto y se vuelve a comprobar antes de la finalización. El dinero llega por la vía equivocada, desde un familiar o ya convertido a baht, y la Oficina de Tierras se queda sin la prueba que necesita. O el proyecto sobre plano se retrasa, un riesgo del desarrollador que usted reduce comprobando la licencia de obra, la aprobación de la EIA en los edificios grandes y el SPA con el modelo del Ministerio antes de comprometerse.
Una reventa tiene sus propias trampas. El vendedor no debe tener cuotas de comunidad impagadas, o no habrá carta de libre de deudas, y el reparto de los costes de transferencia debe acordarse por escrito porque la ley no lo resuelve por usted.
Qué comprobar antes de comprar
- En una unidad nueva, que el contrato de reserva siga el modelo tailandés estándar y que entienda cuándo se puede recuperar la tasa.
- Que su propio abogado haya completado las búsquedas en la Oficina de Tierras y en los tribunales antes de que pague algo más que la reserva.
- La licencia de obra y, en los edificios grandes, la aprobación de la EIA.
- Confirmación por escrito del cupo extranjero para su unidad.
- Que el SPA coincida con el modelo del Ministerio del Interior y que indique quién paga cada coste de transferencia.
- Que cada pago salga de su propia cuenta en divisas, con la unidad en el concepto, y que tenga un FET o una carta bancaria por cada uno.
- En una reventa, la carta de libre de deudas y el título de propiedad del vendedor.
Cuando tenga una lista de candidatos, la página de nuestras propiedades en Tailandia es el punto de partida, y nuestra página de Tailandia ofrece la visión general.
