Comprar um condomínio na Tailândia passo a passo: reserva, contrato, formulário FET e transferência no Land Office

A compra de uma unidade de condomínio na Tailândia por um estrangeiro passa por cinco etapas: a reserva, a due diligence feita pelo seu próprio advogado tailandês, o contrato de compra e venda, os pagamentos enviados do exterior em moeda estrangeira e a transferência do título no Land Office (o registro de terras) da região onde fica o prédio. A ordem é a mesma para uma unidade nova e para uma revenda, embora as proteções sejam diferentes. O SPA rege os detalhes de cada negócio, e a prática varia de incorporadora para incorporadora.

Três documentos decidem se, no fim, a unidade pode ser registrada no seu nome: a prova bancária de que o dinheiro veio do exterior em moeda estrangeira (o formulário FET), a confirmação do prédio de que há cota estrangeira disponível e o certificado de que o vendedor não deve taxas de condomínio. Se faltar qualquer um deles no dia da transferência, o Land Office não registra a unidade em nome de um estrangeiro.

A seguir, tratamos de uma etapa de cada vez. Para as regras sobre o que um estrangeiro pode ter, comece pelo nosso guia sobre a propriedade estrangeira na Tailândia.

Etapa 1: a reserva

A primeira assinatura é um contrato de reserva, com o pagamento de uma taxa de reserva para segurar a unidade enquanto a documentação é preparada.

Empreendimentos novos: um contrato regulado desde 2025

Para as unidades de condomínio vendidas por incorporadoras, a reserva passou a ser uma "atividade de contrato controlado" por uma notificação do Comitê de Contratos do Consumer Protection Board, publicada no Government Gazette, o diário oficial, em 3 de outubro de 2024 e em vigor 120 dias depois, por volta de 31 de janeiro de 2025. Os pontos principais são estes:

• O contrato de reserva precisa estar em tailandês e seguir o modelo padrão, que indica o projeto, a unidade, o preço, a taxa de reserva, as datas das licenças e as especificações.
• A incorporadora não pode tratar a taxa de reserva como sinal nem como entrada.
• A incorporadora não pode reter a taxa a menos que o comprador esteja inadimplente, nem cobrar taxa pela cessão da reserva.
• Depois de uma rescisão que se enquadre nas regras, a taxa deve ser devolvida em 15 dias se tiver sido paga em dinheiro ou por transferência, ou em 45 dias se paga com cartão de crédito.
• As infrações podem render até um ano de prisão e/ou multa de até 200,000 THB.

Assim, a velha frase de que "a taxa de reserva nunca é devolvida" está errada para as vendas de unidades de condomínio feitas por incorporadoras. Como o contrato vai estar em tailandês, peça ao seu advogado que o leia antes de pagar.

De quanto é a taxa?

Não existe um padrão legal. Numa revenda, a taxa costuma ficar entre 5% e 10% e não é reembolsável, enquanto as incorporadoras tendem a pedir um valor fixo. O valor que lhe informarem são as condições daquele vendedor, e não uma regra do mercado.

Etapa 2: a due diligence do seu próprio advogado

É a etapa a concluir antes de pagar qualquer coisa além da reserva. O seu advogado deve trabalhar só para você, e não para a incorporadora ou o corretor. As pesquisas habituais cobrem o Land Office (título, ônus, hipotecas e servidões), o escritório administrativo local, os órgãos florestais e de recursos naturais, o órgão de planejamento urbano, os tribunais cíveis e de falências e o Legal Execution Department. As pesquisas importam porque títulos emitidos indevidamente e registros perdidos acontecem.

O documento de título

Num condomínio, você recebe um título de propriedade da unidade de condomínio, o documento de propriedade de uma unidade. Para terrenos, o Chanote (Nor Sor 4 Jor), o título de propriedade plena com limites medidos oficialmente, é o único título que um comprador deveria normalmente aceitar. Existem documentos mais fracos, do certificado de uso Nor Sor 3 Gor até o Sor Kor 1, um simples aviso de posse que não transfere propriedade. Só é possível registrar transferências sobre um Chanote, um título de unidade de condomínio, um Nor Sor 3 Gor ou um Nor Sor 3.

Licenças de um projeto na planta

Num prédio ainda em construção, peça para ver o alvará de construção emitido pela Building Control Act. Os projetos maiores também precisam de um Estudo de Impacto Ambiental (EIA) aprovado: pela Seção 48 da Enhancement and Conservation of National Environmental Quality Act, alterada em 2018, os prédios de condomínio com 80 ou mais quartos, ou com 4,000 m² ou mais de área útil, exigem um relatório de EIA aprovado. Lembre também que os títulos das unidades só podem ser emitidos depois que o prédio pronto é registrado como condomínio no Land Office.

Cota estrangeira

Peça confirmação por escrito de que a sua unidade específica pode ser registrada dentro da cota estrangeira de 49%. Num prédio novo, ela vem da incorporadora; numa revenda, da juristic person, a entidade dos coproprietários que administra o prédio. A cota é verificada de novo na transferência, então a confirmação que você recebe hoje é uma garantia de tranquilidade, e não uma reserva de cota.

Etapa 3: o contrato de compra e venda

Nas vendas de unidades de condomínio por incorporadoras, a lei tailandesa fixa o formato do contrato. A Seção 6/2 da Condominium Act, incluída pela Lei nº 4 B.E. 2551 e em vigor desde 4 de julho de 2008, exige que o SPA siga o modelo definido pelo Ministério do Interior. Qualquer cláusula que se afaste desse modelo e seja menos favorável ao comprador é inválida.

Essa proteção é real, mas não dispensa a leitura do contrato. É no SPA que ficam escritos o cronograma de pagamentos, a data de conclusão, as especificações e a divisão dos custos de transferência. Por lei, a maior parte dos impostos de transferência é do vendedor, mas quem paga o quê é negociável e fica definido no SPA; é comum dividir a taxa de transferência 50/50. O seu advogado deve comparar o documento da incorporadora com o modelo oficial e apontar tudo o que transfira risco para você.

A Seção 6/2 foi escrita para as vendas de incorporadoras. Numa revenda, o sinal, a data de conclusão e os custos são o que você e o vendedor escreverem, mais um motivo para ter o seu próprio advogado redigindo ou revisando o contrato.

Etapa 4: pagar do exterior

As compras na planta são pagas em parcelas durante a obra, com o saldo na transferência. Não existe um cronograma padrão definido em lei e a divisão muda de incorporadora para incorporadora, então avalie cada plano pelos próprios termos.

O que não muda é o caminho que o dinheiro precisa fazer. Para uma unidade registrada dentro da cota estrangeira, cada pagamento deve chegar do exterior em moeda estrangeira e ser convertido em baht pelo banco tailandês, para que a prova bancária cubra o preço inteiro. O banco que recebe emite o Foreign Exchange Transaction form, o FET, antes chamado Tor Tor 3. Emiti-lo para transferências a partir de cerca de 50,000 USD é prática bancária, não lei; pagamentos menores são comprovados por avisos de crédito e por uma carta de confirmação do banco.

O Land Office recusa o registro dentro da cota estrangeira se o dinheiro tiver sido enviado por uma empresa, um parente ou um amigo, ou se tiver chegado em baht já convertido antes de sair. A prática mais segura é simples: envie moeda estrangeira, da sua própria conta, com o projeto e o número da unidade na referência do pagamento, todas as vezes.

Etapa 5: a transferência no Land Office

Todas as transações com terras na Tailândia precisam ser feitas por escrito e registradas no Land Office da região onde fica o imóvel. Vendedor e comprador comparecem pessoalmente ou são representados por procuradores.

Para o comprador estrangeiro de uma unidade de condomínio, o Land Office exige:

• a prova da cota estrangeira, confirmando que a unidade pode ser registrada em nome de um estrangeiro;
• os formulários FET ou as cartas de confirmação bancária referentes ao dinheiro da compra;
• o certificado da juristic person, previsto na Seção 29 da Condominium Act, de que o vendedor não deve despesas comuns, geralmente chamado de debt-free letter, a carta de quitação.

As taxas e os impostos de transferência são pagos no Land Office, no próprio dia. Os principais itens são a taxa de transferência de 2% sobre o valor oficial de avaliação, o Specific Business Tax de 3.3% do vendedor ou, quando ele não se aplica, o imposto do selo de 0.5%, e o imposto de renda do vendedor retido na fonte. As incorporadoras também costumam cobrar na transferência um fundo de reserva (sinking fund) único e taxas de condomínio antecipadas; os valores são definidos projeto a projeto e não há alíquota padrão. O detalhamento completo está no nosso guia de impostos e taxas sobre imóveis na Tailândia.

Os documentos, quem os emite e quando

Documento	Emitido por	Quando importa
Contrato de reserva (modelo padrão tailandês nas vendas de incorporadoras)	Incorporadora	Etapa 1, antes de pagar a taxa de reserva
Resultados das pesquisas no Land Office e nos tribunais	O seu advogado, junto às autoridades	Etapa 2, antes de novos pagamentos
Alvará de construção e aprovação do EIA (projetos maiores)	Autoridade local; órgão ambiental	Etapa 2, nas compras na planta
Confirmação por escrito da cota estrangeira	Incorporadora ou juristic person	Etapa 2, e de novo na transferência
Contrato de compra e venda (modelo do Ministério do Interior nas vendas de incorporadoras)	Incorporadora ou vendedor, revisado pelo seu advogado	Etapa 3
Formulário FET, ou avisos de crédito e carta de confirmação bancária	O banco tailandês que recebe o seu dinheiro	Etapa 4, para cada pagamento; guardado para a revenda
Carta de quitação da Seção 29	Juristic person	Etapa 5, dia da transferência
Título de propriedade da unidade de condomínio no seu nome	Land Office	Etapa 5, emitido no registro

Onde as coisas dão errado, e como os compradores evitam

Três coisas costumam dar errado, e cada uma é coberta por uma das verificações acima. A cota se esgota antes da transferência, e é por isso que você pede confirmação por escrito cedo e verifica de novo antes da conclusão. O dinheiro chega pelo caminho errado, de um parente ou já convertido em baht, e o Land Office fica sem a prova de que precisa. Ou o projeto na planta atrasa, um risco da incorporadora que você reduz verificando o alvará de construção, a aprovação do EIA nos prédios maiores e o SPA no modelo do Ministério antes de se comprometer.

A revenda tem suas próprias armadilhas. O vendedor não pode ter taxas de condomínio em atraso, senão não haverá carta de quitação, e a divisão dos custos de transferência precisa ser combinada por escrito, porque a lei não resolve isso por você.

O que verificar antes de comprar

• Numa unidade nova, que o contrato de reserva segue o modelo padrão tailandês e que você entende quando a taxa pode ser devolvida.
• Que o seu próprio advogado concluiu as pesquisas no Land Office e nos tribunais antes de você pagar algo além da reserva.
• O alvará de construção e, nos prédios maiores, a aprovação do EIA.
• Confirmação por escrito da cota estrangeira para a sua unidade.
• Que o SPA corresponde ao modelo do Ministério do Interior e diz quem paga cada custo de transferência.
• Que cada pagamento sai da sua própria conta em moeda estrangeira, com a unidade na referência, e que você tem um FET ou uma carta do banco para cada um.
• Numa revenda, a carta de quitação e o título de propriedade do vendedor.

Quando tiver uma lista de opções, a página de nossos imóveis na Tailândia é o ponto de partida, e a nossa página da Tailândia dá a visão geral.