شراء كوندومينيوم في تايلاند خطوة بخطوة: الحجز والعقد ونموذج FET ونقل الملكية في مكتب الأراضي

يمر شراء الأجنبي لوحدة كوندومينيوم في تايلاند بخمس مراحل: الحجز، والفحص النافي للجهالة على يد محاميك التايلاندي الخاص، واتفاقية البيع والشراء، والدفعات المرسلة من الخارج بعملة أجنبية، ونقل سند الملكية في مكتب الأراضي الذي يقع المبنى في نطاقه. والترتيب واحد في الوحدة الجديدة وفي إعادة البيع، وإن اختلفت الضمانات. وتحكم اتفاقية البيع والشراء (SPA) تفاصيل كل صفقة، وتختلف الممارسة من مطوّر إلى آخر.

وهناك ثلاثة مستندات تقرر في النهاية هل يمكن تسجيل الوحدة باسمك: إثبات البنك أن المال جاء من الخارج بعملة أجنبية (نموذج FET)، وتأكيد المبنى أن حصة الأجانب متاحة، والشهادة التي تثبت أن البائع لا تترتب عليه رسوم مشتركة غير مدفوعة. فإذا غاب أي منها يوم نقل الملكية، لن يسجل مكتب الأراضي الوحدة باسم أجنبي.

نتناول المراحل فيما يلي واحدة تلو الأخرى. أما القواعد التي تحدد ما يجوز للأجنبي تملكه أصلًا، فابدأ بها من دليلنا لتملك الأجانب في تايلاند.

الخطوة 1: الحجز

أول توقيع يكون على اتفاقية حجز، مع دفع رسم حجز لحفظ الوحدة ريثما تُجهز المستندات.

المشاريع الجديدة: عقد منظم منذ 2025

بالنسبة لوحدات الكوندومينيوم التي يبيعها المطورون، أصبح الحجز «نشاطًا خاضعًا لرقابة العقود» بموجب إعلان صادر عن لجنة العقود التابعة لمجلس حماية المستهلك، نُشر في الجريدة الرسمية في 3 أكتوبر 2024 وسرى بعد 120 يومًا، أي نحو 31 يناير 2025. وأبرز ما فيه:

• يجب أن يكون عقد الحجز باللغة التايلاندية وأن يتبع النموذج الموحد، الذي يذكر المشروع والوحدة والسعر ورسم الحجز وتواريخ التراخيص والمواصفات.
• لا يجوز للمطوّر أن يعامل رسم الحجز على أنه عربون أو دفعة أولى.
• لا يجوز للمطوّر مصادرة الرسم إلا إذا أخلّ المشتري بالتزاماته، ولا يجوز له تقاضي رسم مقابل التنازل عن الحجز.
• بعد الإنهاء المستوفي للشروط يجب رد الرسم خلال 15 يومًا إذا دُفع نقدًا أو بتحويل، أو خلال 45 يومًا إذا دُفع ببطاقة ائتمان.
• تصل عقوبة المخالفات إلى السجن سنة أو غرامة تصل إلى 200,000 THB أو كليهما.

إذن فالمقولة القديمة «رسوم الحجز لا تُرد أبدًا» خاطئة في مبيعات المطورين لوحدات الكوندومينيوم. ولأن العقد سيكون بالتايلاندية، اطلب من محاميك قراءته قبل أن تدفع.

كم يبلغ الرسم؟

لا يوجد معيار قانوني. ففي إعادة البيع يكون الرسم غالبًا من 5% إلى 10% وغير قابل للرد، بينما يميل المطورون إلى طلب مبلغ ثابت. وأيًّا كان المبلغ الذي يُطلب منك، فهو من شروط ذلك البائع، لا قاعدة في السوق.

الخطوة 2: الفحص على يد محاميك الخاص

هذه هي الخطوة التي ينبغي إنهاؤها قبل أن تدفع أكثر من رسم الحجز. ويجب أن يعمل محاميك لصالحك وحدك، لا لصالح المطوّر أو الوكيل. وتشمل عمليات البحث المعتادة مكتب الأراضي (السند والأعباء والرهون وحقوق الارتفاق)، والمكتب الإداري المحلي، ومكاتب الغابات والموارد الطبيعية، ومكتب التخطيط العمراني، والمحاكم المدنية ومحاكم الإفلاس، وإدارة التنفيذ القانوني (Legal Execution Department). وأهمية هذه الفحوص أن السندات الصادرة عن خطأ والسجلات المفقودة تحدث فعلًا.

مستند الملكية

في الكوندومينيوم تحصل على سند ملكية وحدة الكوندومينيوم، وهو مستند ملكية وحدة واحدة. أما في الأراضي فسند Chanote (Nor Sor 4 Jor)، وهو سند الملكية الكاملة بحدود مقيسة رسميًا، هو السند الوحيد الذي ينبغي للمشتري قبوله في العادة. وهناك مستندات أضعف، من شهادة الاستخدام Nor Sor 3 Gor نزولًا إلى Sor Kor 1، وهو مجرد إشعار بالحيازة لا ينقل أي ملكية. ولا يمكن تسجيل نقل الملكية إلا على سند Chanote أو سند وحدة كوندومينيوم أو Nor Sor 3 Gor أو Nor Sor 3.

تراخيص المشروع على الخارطة

في المبنى الذي لا يزال قيد الإنشاء، اطلب الاطلاع على رخصة البناء الصادرة بموجب قانون مراقبة البناء. والمشاريع الأكبر تحتاج أيضًا إلى تقييم أثر بيئي معتمد: فبموجب المادة 48 من قانون تعزيز جودة البيئة الوطنية والحفاظ عليها، بصيغته المعدلة في 2018، تحتاج مباني الكوندومينيوم التي تضم 80 غرفة أو أكثر، أو مساحة طوابق قابلة للاستخدام تبلغ 4,000 م² أو أكثر، إلى تقرير تقييم أثر بيئي (EIA) معتمد. وتذكّر أيضًا أن سندات الوحدات لا تصدر إلا بعد تسجيل المبنى المكتمل ككوندومينيوم في مكتب الأراضي.

حصة الأجانب

اطلب تأكيدًا مكتوبًا بأن وحدتك المحددة يمكن تسجيلها ضمن حصة الأجانب البالغة 49%. ففي المبنى الجديد يأتي التأكيد من المطوّر؛ وفي إعادة البيع من الشخص الاعتباري، أي هيئة الملاك المشتركين التي تدير المبنى. وتُفحص الحصة مرة أخرى عند نقل الملكية، لذلك فالتأكيد الذي تحصل عليه اليوم طمأنة، لا حجز للحصة.

الخطوة 3: اتفاقية البيع والشراء

في مبيعات المطورين لوحدات الكوندومينيوم، يحدد القانون التايلاندي شكل العقد. فالمادة 6/2 من قانون الكوندومينيوم، المضافة بالقانون رقم 4 B.E. 2551 والسارية منذ 4 يوليو 2008، تلزم بأن تتبع اتفاقية البيع والشراء النموذج الذي تحدده وزارة الداخلية. وأي شرط يخالف ذلك النموذج ويكون أقل مصلحة للمشتري باطل.

هذه الحماية حقيقية، لكنها لا تغني عن قراءة العقد. ففي اتفاقية البيع والشراء يُكتب جدول الدفعات وموعد الإنجاز والمواصفات وتقسيم تكاليف نقل الملكية. ومعظم ضرائب النقل تقع قانونًا على البائع، لكن من يدفع ماذا قابل للتفاوض ويُحدد في الاتفاقية؛ وتقسيم رسم النقل مناصفة شائع. وينبغي أن يقارن محاميك مستند المطوّر بالنموذج المحدد وأن ينبهك إلى أي بند ينقل المخاطر إليك.

المادة 6/2 مكتوبة لمبيعات المطورين. أما في إعادة البيع، فالعربون وموعد الإنجاز والتكاليف هي ما تكتبه أنت والبائع، وهذا سبب آخر لكي يصوغ محاميك الخاص العقد أو يراجعه.

الخطوة 4: الدفع من الخارج

تُسدد مشتريات الوحدات على الخارطة بأقساط خلال البناء، ويُدفع الباقي عند نقل الملكية. ولا يوجد جدول قانوني موحد، والتقسيم يختلف من مطوّر إلى آخر، فقيّم كل خطة بحسب شروطها.

أما ما لا يتغير فهو الطريقة التي يجب أن ينتقل بها المال. فبالنسبة للوحدة المسجلة ضمن حصة الأجانب، ينبغي أن تصل كل دفعة من الخارج بعملة أجنبية وأن يحولها البنك التايلاندي إلى البات، لكي يغطي الإثبات المصرفي السعر كاملًا. ويصدر البنك المستلم نموذج معاملة الصرف الأجنبي، أي FET، المعروف سابقًا باسم Tor Tor 3. وإصداره للتحويلات التي تبلغ نحو 50,000 USD أو أكثر ممارسة مصرفية، لا قانون؛ أما الدفعات الأصغر فتُثبت بإشعارات القيد وخطاب تأكيد من البنك.

سيرفض مكتب الأراضي التسجيل ضمن حصة الأجانب إذا أرسلت المال شركة أو قريب أو صديق، أو وصل بالبات بعد تحويله قبل خروجه. والممارسة الأسلم بسيطة: أرسل عملة أجنبية، من حسابك أنت، مع ذكر المشروع ورقم الوحدة في مرجع الدفعة، في كل مرة.

الخطوة 5: نقل الملكية في مكتب الأراضي

يجب أن تكون جميع معاملات الأراضي في تايلاند مكتوبة ومسجلة في مكتب الأراضي الذي يقع العقار في نطاقه. ويحضر البائع والمشتري بنفسيهما أو يمثلهما حاملو توكيلات.

وبالنسبة للمشتري الأجنبي لوحدة كوندومينيوم، يطلب مكتب الأراضي:

• إثبات حصة الأجانب، الذي يؤكد إمكان تسجيل الوحدة باسم أجنبي؛
• نماذج FET أو خطابات التأكيد المصرفية الخاصة بمال الشراء؛
• شهادة الشخص الاعتباري بموجب المادة 29 من قانون الكوندومينيوم بأن البائع لا تترتب عليه نفقات مشتركة غير مدفوعة، وتُسمى عادة خطاب براءة الذمة.

تُدفع رسوم نقل الملكية وضرائبه في مكتب الأراضي في اليوم نفسه. وأبرز البنود رسم النقل بنسبة 2% على القيمة التقديرية الرسمية، وضريبة الأعمال الخاصة على البائع بنسبة 3.3%، أو رسم الدمغة بنسبة 0.5% حيث لا تُطبَّق، وضريبة الدخل المقتطعة من البائع. كما يحصّل المطورون عادة عند النقل مبلغًا لمرة واحدة لصندوق الاحتياطي ورسوم المناطق المشتركة مقدمًا؛ وتُحدد المبالغ لكل مشروع على حدة ولا توجد نسبة معيارية. والتفصيل الكامل في دليلنا لضرائب العقارات ورسومها في تايلاند.

المستندات، ومن يصدرها، ومتى

المستند	الجهة المصدرة	متى يهم
عقد الحجز (النموذج التايلاندي الموحد في مبيعات المطورين)	المطوّر	الخطوة 1، قبل دفع رسم الحجز
نتائج البحث في مكتب الأراضي والمحاكم	محاميك، من الجهات الرسمية	الخطوة 2، قبل أي دفعات أخرى
رخصة البناء واعتماد تقييم الأثر البيئي (المشاريع الأكبر)	السلطة المحلية؛ والجهة البيئية المختصة	الخطوة 2، في الشراء على الخارطة
تأكيد مكتوب لحصة الأجانب	المطوّر أو الشخص الاعتباري	الخطوة 2، ومرة أخرى عند نقل الملكية
اتفاقية البيع والشراء (نموذج وزارة الداخلية في مبيعات المطورين)	المطوّر أو البائع، ويراجعها محاميك	الخطوة 3
نموذج FET، أو إشعارات القيد وخطاب تأكيد من البنك	البنك التايلاندي الذي يستلم أموالك	الخطوة 4، لكل دفعة؛ ويُحتفظ به لإعادة البيع
خطاب براءة الذمة بموجب المادة 29	الشخص الاعتباري	الخطوة 5، يوم نقل الملكية
سند ملكية وحدة الكوندومينيوم باسمك	مكتب الأراضي	الخطوة 5، يصدر عند التسجيل

أين تتعثر الأمور، وكيف يتجنب المشترون ذلك

هناك ثلاثة أشياء تتعثر عادة، ولكل منها فحص مذكور أعلاه. فقد تمتلئ الحصة قبل نقل الملكية، ولهذا تطلب تأكيدًا مكتوبًا مبكرًا وتتحقق مجددًا قبل الإنجاز. وقد يصل المال بطريقة خاطئة، من قريب أو بعد تحويله إلى البات، فيبقى مكتب الأراضي بلا الإثبات الذي يحتاج إليه. أو قد يتأخر المشروع على الخارطة، وهذا خطر يتعلق بالمطوّر تقلله بالتحقق من رخصة البناء، واعتماد تقييم الأثر البيئي في المباني الأكبر، واتفاقية البيع والشراء وفق نموذج الوزارة، قبل أن تلتزم.

ولإعادة البيع فخاخها الخاصة. فيجب ألا تكون على البائع رسوم مشتركة غير مدفوعة، وإلا فلن يصدر خطاب براءة الذمة، ويجب الاتفاق كتابة على تقسيم تكاليف نقل الملكية لأن القانون لا يحسمه نيابة عنك.

ما الذي تتحقق منه قبل الشراء

• في الوحدة الجديدة: أن عقد الحجز على النموذج التايلاندي الموحد، وأنك تفهم متى يمكن استرداد الرسم.
• أن محاميك الخاص أنهى البحث في مكتب الأراضي والمحاكم قبل أن تدفع أكثر من رسم الحجز.
• رخصة البناء، واعتماد تقييم الأثر البيئي في المباني الأكبر.
• تأكيد مكتوب لحصة الأجانب في وحدتك.
• أن اتفاقية البيع والشراء مطابقة لنموذج وزارة الداخلية، وأنها تحدد من يدفع كل تكلفة من تكاليف نقل الملكية.
• أن كل دفعة تخرج من حسابك أنت بعملة أجنبية، مع ذكر الوحدة في المرجع، وأن لديك نموذج FET أو خطابًا مصرفيًا لكل منها.
• في إعادة البيع: خطاب براءة الذمة وسند ملكية البائع.

حين تكون لديك قائمة مختصرة، فصفحة عقاراتنا في تايلاند هي نقطة البداية، وصفحتنا عن تايلاند تقدم نظرة عامة.