2026년 태국 부동산 세금과 수수료: 외국인 매수자가 소유권 이전 때와…

태국에서 콘도미니엄 세대나 토지가 딸린 주택의 주인이 바뀌면, 소유권 이전 당일 토지사무소에서 세 가지 비용이 정산됩니다. 2% 이전 수수료, 3.3% 특정사업세 또는 0.5% 인지세 중 하나(둘 다 내는 경우는 없음), 그리고 매도인의 원천징수 소득세입니다. 법적으로는 대부분 매도인 부담입니다. 실무에서는 분담 비율을 협상해 매매계약서(SPA)에 적으며, 이전 수수료는 50/50으로 나누는 경우가 많습니다. 흔히 보이는 0.01% 인하 이전 수수료는 태국인 개인 매수자에게만 적용되므로 외국인 매수자는 표준 요율을 냅니다.

소유권 이전 후 주요 반복 세금은 토지·건물세입니다. 휴양용 주택이나 임대 세대는 공시 감정가 5,000만 THB까지 연 0.02%가 부과되며, 외국인이 소유한 콘도미니엄 대부분은 크지 않은 금액이 나옵니다.

아래 수치는 따로 밝히지 않는 한 2026년 중반 기준입니다. 세무 자문이 아니며, 특정 부동산의 정확한 금액은 토지사무소와 태국 세무 전문가에게 확인해야 합니다.

소유권 이전 당일 비용 한눈에 보기

따로 표시하지 않으면 각 항목의 과세 기준은 등기 매매가와 토지사무소 공시 감정가 중 높은 쪽입니다.

항목	요율	기준	법적 부담자와 일반적인 관행
이전(등기) 수수료	2%	공시 감정가	법으로 정해지지 않음. 합의에 따라 매수인과 매도인이 50/50으로 나누는 경우가 많음
특정사업세(SBT)	3.3%(3%에 10% 지방 부가세)	매매가와 감정가 중 높은 쪽	매도인. 법인, 그리고 취득 후 5년 이내에 매도하는 개인에게 적용
인지세	0.5%	매매가와 감정가 중 높은 쪽	매도인. SBT가 부과되지 않을 때만 납부
원천징수 소득세(법인 매도인)	1%	매매가와 감정가 중 높은 쪽	매도인. 토지사무소에서 원천징수
원천징수 소득세(개인 매도인)	누진(아래 참조)	공시 감정가	매도인. 토지사무소에서 원천징수

‘법적 부담자’와 ‘실제 납부자’는 서로 다른 문제입니다. Palmera는 일반 원칙이 아니라 각 시행사의 SPA에 적힌 분담 비율을 안내하며, 계약서에서 무엇보다 먼저 그 조항을 읽어 보시기를 권합니다.

2% 이전 수수료, 그리고 외국인이 받지 못하는 할인

이전 수수료는 공시 감정가의 2%입니다. 누가 낼지는 법에 정해져 있지 않고 당사자들이 정하며, 반씩 나누는 경우가 많습니다.

0.01% 이전 수수료에 관한 기사를 보게 될 것입니다. 2026년 7월 1일 태국은 700만 THB 이하 주택에 대해 이전 수수료와 저당권 등기 수수료를 2%와 1% 대신 0.01%로 낮춘 조치를 2027년 6월 30일까지 연장했습니다. 이 인하는 태국인 개인 매수자만 받을 수 있습니다. 외국인 매수자는 표준 요율 2%를 냅니다. 비용 견적서에 0.01%가 적혀 있다면 수정을 요청하십시오.

특정사업세 또는 인지세

이 둘은 택일 관계입니다. 누가 팔고 얼마나 보유했는지에 따라 매도에는 3.3% SBT(3%에 그 10%의 지방 부가세를 더한 것) 또는 0.5% 인지세 중 하나가 붙습니다. 법적으로는 둘 다 매도인의 세금입니다.

SBT는 법인, 그리고 부동산을 취득한 지 5년 이내에 파는 개인에게 적용됩니다. 5년 이상 보유한 개인이나, 주택 등록부에 본인 이름이 1년 이상 올라 있던 주된 거주지를 파는 개인에게는 적용되지 않습니다. 일부 상속 재산처럼 다른 면제도 있으며, 사안별로 토지사무소에서 확인합니다. SBT가 적용되지 않으면 0.5% 인지세가 적용됩니다.

매수자에게는 두 가지 면에서 중요합니다. 계약서가 매도인 세금 일부를 매수자에게 넘긴다면 3.3%와 0.5%의 차이는 큽니다. 그리고 나중에 팔 때 본인에게 적용됩니다. 5년 이내 재판매라면 주된 거주지 면제 같은 예외가 없는 한 보통 매매가와 감정가 중 높은 쪽에 SBT가 붙습니다.

매도인의 원천징수 소득세

태국에는 개인의 부동산 매도에 대한 별도의 양도소득세가 없습니다. 대신 소유권 이전 때 토지사무소에서 소득세를 원천징수합니다.

법인 매도인의 원천징수는 매매가와 감정가 중 높은 쪽의 1%입니다. 개인 매도인이라면 태국인이든 외국인이든 계산이 더 복잡합니다. 감정가에서 보유 연수에 따른 표준 공제(1년 보유 시 가액의 92%, 8년 이상이면 50%까지 낮아짐)를 빼고, 보유 연수(최대 10년)로 나눈 뒤 개인소득세율을 적용하고, 다시 보유 연수를 곱합니다. 총액은 매도가의 20%를 넘을 수 없습니다. 2014년 세율 구간으로 계산하면 1,000만 THB 세대의 원천징수액은 보유 기간에 따라 대략 82,500~430,000 THB였습니다. 이 범위는 계산 방식을 보여 주는 예시이며 현재 견적이 아닙니다.

개인이 파는 경우라면 보유 기간과 관계없이 모든 매도에 원천징수를 예산에 넣으십시오. 특정 매도의 금액은 토지사무소나 태국 세무 전문가가 알려 줍니다. 비거주 개인에게는 원천징수가 보통 최종 세금입니다. 나중에 매도할 때 이것이 무엇을 뜻하는지는 외국인 소유주를 위한 세금 가이드에서 설명합니다.

기타 일회성 비용

빌라 임차권 등기. 등기된 전체 기간의 총임대료에 대해 1% 등기 수수료와 0.1% 인지세, 합계 1.1%.
저당권 등기. 대출 금액의 1%, 상한 200,000 THB. 다만 태국에서 대출을 받는 외국인 매수자는 드뭅니다.
장기수선충당금과 선납 관리비. 시행사는 보통 소유권 이전 때 일회성 장기수선충당금(sinking fund)과 공용 부분 관리비 선납분을 걷습니다. 금액은 프로젝트마다 다르고 표준 요율이 없으므로 예약 전에 서면으로 받으십시오.

연간 토지·건물세

토지·건물세법 B.E. 2562는 2020년 1월 1일부터 시행되고 있습니다. 지방자치단체가 매년 1월 1일 현재 토지나 건물을 소유하거나 점유한 사람에게 부과합니다. 고지서는 2월경 나오고 세금은 보통 4월까지 내야 하지만, 지역별 기한이 연장되기도 합니다. 2026년에는 기한이 6월이었습니다.

이 법은 주거용 부동산 0.3%, 농지 0.15%, 상업용지와 나대지 1.2%의 상한을 두며, 나대지는 사용하지 않는 3년마다 0.3%씩 올라 최대 3%가 됩니다. 주택에 실제로 적용되는 세율은 이보다 낮고, 공시 감정가에 부과됩니다.

주된 거주지로, 주택 등록부에 이름이 올라 있는 개인이 토지와 건물을 소유한 경우: 처음 5,000만 THB는 면제. 그 이상은 7,500만 THB까지 0.03%, 1억 THB까지 0.05%, 그 초과분은 0.1%.
주된 거주지로, 건물만 소유하고(예: 임차한 토지 위의 주택) 소유주 이름이 주택 등록부에 있는 경우: 처음 1,000만 THB는 면제. 이후 5,000만 THB까지 0.02%, 그 위 구간은 0.03%, 0.05%, 0.1%.
세컨드 홈과 임대 세대를 포함한 기타 주거용 부동산: 첫 1바트부터 5,000만 THB까지 0.02%, 5,000만~7,500만 0.03%, 7,500만~1억 0.05%, 그 초과분 0.1%.

외국인이 소유한 일반적인 휴양용 또는 임대용 콘도미니엄은 마지막 유형에 속합니다. 견적이 아닌 예시로 계산하면 감정가 500만 THB인 세대는 연 약 1,000 THB를 냅니다. 호텔로 운영하는 경우처럼 부동산을 상업적으로 이용하면 0.3%부터 시작하는 상업용 세율이 적용될 수 있습니다.

같은 예산에 넣어야 할 반복 비용이 두 가지 더 있습니다. 관리비는 공용 재산의 유지를 위해 건물 관리법인에 정기적으로 내는 비용이며, 건물마다 정하므로 예약 전에 현재 금액을 서면으로 받으십시오. 그리고 세대를 임대한다면 임대료는 태국에서 발생한 소득이므로 태국에 살든 살지 않든 태국에서 과세됩니다.

노란색 주택등록부(Tor Ror 13)에 올라 있는 외국인이 주된 거주지 면제를 받을 수 있는지는 정리되지 않았으므로, 이를 전제로 계획하기 전에 지방자치단체에 확인하십시오.