थाईलैंड में विला: 30 साल की लीज़, नवीनीकरण पर सुप्रीम कोर्ट का फ़ैसला और 2026 में नॉमिनी कंपनियों पर सख़्ती

थाईलैंड में विला ख़रीदने वाला विदेशी व्यक्ति ज़मीन नहीं ख़रीदता। आपके पास ज़मीन की 30 साल तक की पंजीकृत लीज़ होती है, साथ में मकान का स्वामित्व, जिसे पंजीकृत सुपरफ़िशीज़ (superficies) से या लीज़ वाले प्लॉट पर अपने नाम से निर्माण करके सुरक्षित किया जाता है। भूमि कार्यालय (Land Office) में पंजीकृत होने के बाद पहले 30 साल क़ानूनी रूप से सुरक्षित हैं। उससे आगे का हर वादा अनुबंध का वादा है, जिसे थाई अदालत लागू करने से इनकार कर सकती है।

दो घटनाओं ने यह बात और तीखी कर दी है। सुप्रीम कोर्ट ने कहा है कि लीज़ को 30 साल से आगे खींचने के लिए पहले से तय किए गए नवीनीकरण विकल्प शून्य हैं, जिससे "30+30+30" वाला ढाँचा ख़त्म हो जाता है। और अगस्त 2026 से अधिकारियों ने उन कंपनियों की सक्रिय जाँच शुरू की है जिनके ज़रिये थाई नॉमिनी के सहारे विदेशियों के लिए ज़मीन रखी जाती है। नीचे हम लीज़, इस फ़ैसले, मकान के मालिक बनने के तरीक़ों, मृत्यु या बिक्री पर क्या होता है, और कंपनी वाला रास्ता अब पहले से कहीं ज़्यादा जोखिम भरा क्यों है, यह सब समझाते हैं।

विला की ख़रीद कैसे बनती है

कॉन्डोमिनियम की ख़रीद में आपको एक टाइटल डीड मिलती है। विला की ख़रीद में आम तौर पर इसकी जगह दस्तावेज़ों का एक पूरा सेट मिलता है: भूमि कार्यालय में पंजीकृत ज़मीन की लीज़, मकान की ख़रीद या निर्माण का अनुबंध, और कभी कभी ज़मीन पर सुपरफ़िशीज़। हर दस्तावेज़ की जाँच आपके अपने थाई वकील को करनी चाहिए, क्योंकि आपकी सुरक्षा उतनी ही मज़बूत है जितना इनमें सबसे कमज़ोर दस्तावेज़।

लीज़ के पंजीकरण की एक लागत है। भूमि कार्यालय 1% पंजीकरण फ़ीस और 0.1% स्टांप ड्यूटी लेता है, दोनों पूरी पंजीकृत अवधि के कुल किराये पर, यानी कुल 1.1%। अगर 30 साल का किराया पहले ही चुका दिया गया है, तो आधार पूरी अग्रिम रकम होती है।

अगर विला किसी हाउसिंग एस्टेट में है, तो डेवलपर को भूमि आवंटन अधिनियम (Land Allocation Act) के तहत भूमि आवंटन परमिट भी चाहिए, और मकान को भवन नियंत्रण अधिनियम (Building Control Act) के तहत बिल्डिंग परमिट। आपके वकील को दोनों देखने चाहिए।

30 साल की सीमा और पंजीकरण क्यों ज़रूरी है

दीवानी और वाणिज्यिक संहिता (Civil and Commercial Code) की धारा 540 अचल संपत्ति की लीज़ को 30 साल तक सीमित करती है। अगर दोनों पक्ष लंबी अवधि पर सहमत होते हैं, तो क़ानून उसे घटाकर 30 साल कर देता है। धारा 538 यह भी कहती है कि तीन साल से लंबी लीज़ लिखित होनी चाहिए और भूमि कार्यालय में पंजीकृत होनी चाहिए, वरना वह केवल तीन साल के लिए लागू कराई जा सकती है।

यही दूसरा नियम उन खरीदारों को चोट पहुँचाता है जो भूमि कार्यालय नहीं जाते। निजी तौर पर हस्ताक्षरित और कभी पंजीकृत न हुई तीस साल की लीज़ आपको लागू कराने लायक तीन साल ही देती है। पंजीकरण कोई औपचारिकता नहीं जिसे बाद में फ़ुर्सत से कर लिया जाए; इसी से पूरी अवधि लागू होती है, उसके केवल तीन साल नहीं।

आप कभी कभी 50 साल की लीज़ के बारे में सुनेंगे। 50 साल तक की व्यावसायिक और औद्योगिक लीज़ एक अलग अधिनियम के तहत होती हैं, लेकिन वे आवासीय प्रॉपर्टी पर लागू नहीं होतीं।

नवीनीकरण पर सुप्रीम कोर्ट का फ़ैसला

दीवानी और वाणिज्यिक संहिता लीज़ को अगले 30 साल तक के लिए नवीनीकृत करने की अनुमति देती है, लेकिन नवीनीकरण एक नया समझौता होता है, जो समय आने पर किया जाता है। "30+30+30" के नाम से बेचे गए ढाँचे इससे आगे गए: उन्होंने नवीनीकरण विकल्प मूल लीज़ में ही लिख दिए, कभी कभी अग्रिम भुगतान और पंजीकरण के साथ, ताकि विला को "90 साल" की लीजहोल्ड के रूप में पेश किया जा सके।

सुप्रीम कोर्ट के फ़ैसले संख्या 4655/2566 में अदालत ने कहा कि लीज़ को 30 साल से आगे खींचने के लिए पहले से तय नवीनीकरण विकल्प शून्य हैं और लागू नहीं कराए जा सकते, भले ही उनका अग्रिम भुगतान और पंजीकरण हुआ हो। पहली पंजीकृत 30 साल की अवधि वैध रहती है।

खरीदार के लिए इसका मतलब सीधा है। विला लीज़ का मूल्य 30 साल के सुरक्षित इस्तेमाल के रूप में आँकें। नवीनीकरण की धारा अब भी बता सकती है कि आप और ज़मीन मालिक क्या चाहते हैं, लेकिन इसे ऐसा वादा मानें जो इस पर निर्भर है कि 30 साल बाद ज़मीन मालिक या उसके वारिस फिर से सहमत हों, न कि ऐसा अधिकार जो आप पहले ही ख़रीद चुके हैं। जब किसी लिस्टिंग में "90 साल की लीज़" या "99 साल का स्वामित्व" लिखा हो, तो वह ऐसी चीज़ बता रही है जो थाई क़ानून आपको नहीं देता।

सरकार ने जून 2024 में 99 साल की लीज़ का प्रस्ताव ज़रूर रखा था, साथ में कॉन्डोमिनियम में 75% विदेशी कोटे का भी। अक्टूबर 2026 तक कोई संशोधन क़ानून पारित नहीं हुआ है, इसलिए 30 साल की सीमा ही क़ानून है।

लीज़ वाली ज़मीन पर मकान का मालिक होना

विदेशी किसी इमारत का मालिक हो सकता है, भले ही उसके नीचे की ज़मीन उसकी न हो। इस स्वामित्व को सुरक्षित करने के दो आम तरीक़े हैं, और एक मिलता जुलता अधिकार है जिसे लोग इनसे गड़बड़ा देते हैं।

सुपरफ़िशीज़

सुपरफ़िशीज़ किसी और की ज़मीन पर इमारतों या ढाँचों के मालिक होने का पंजीकृत अधिकार है, 30 साल तक की तय अवधि के लिए या ज़मीन मालिक या सुपरफ़िशीज़ धारक के जीवनकाल के लिए। जब तक डीड में कुछ और न लिखा हो, इसे हस्तांतरित किया जा सकता है और यह विरासत में मिल सकता है। विला खरीदार के लिए इससे यह लीज़ का उपयोगी साथी बन जाता है, क्योंकि यह सीधे इस सवाल को सुलझाता है कि मकान का मालिक कौन है।

अपने नाम से निर्माण

दूसरा रास्ता यह है कि लीज़ वाली ज़मीन पर बिल्डिंग परमिट के तहत अपने नाम से मकान बनाएँ, ताकि ढाँचा शुरू से ही आपके नाम पर दर्ज हो।

यूज़ुफ़्रक्ट

यूज़ुफ़्रक्ट (usufruct) किसी और की संपत्ति को कब्ज़े में रखने, इस्तेमाल करने और उससे होने वाली आमदनी लेने का पंजीकृत अधिकार है, 30 साल तक की तय अवधि के लिए या धारक के जीवनकाल के लिए। इसे हस्तांतरित नहीं किया जा सकता और यह धारक की मृत्यु पर ख़त्म हो जाता है। इसलिए यह ऐसे निवेश के लिए ठीक नहीं बैठता जिसे आप शायद बेचना चाहें या अपने बच्चों के लिए छोड़ना चाहें। सुपरफ़िशीज़ और यूज़ुफ़्रक्ट दोनों व्यवहार में कम ही देखे जाते हैं, और तीसरे पक्षों पर लागू होने के लिए दोनों का भूमि कार्यालय में पंजीकरण ज़रूरी है।

मृत्यु, विरासत और ज़मीन की बिक्री

लीज़ आपके वारिसों को मिलेगी या नहीं, यह इस पर निर्भर है कि वह कैसे लिखी गई है। 2016 के सुप्रीम कोर्ट के फ़ैसले संख्या 11058/2559 के अनुसार तय अवधि की लीज़, जैसे 30 साल की, पट्टेदार की मृत्यु से अपने आप ख़त्म नहीं होती और वारिसों को मिल सकती है, ख़ासकर जहाँ किराया पहले चुका दिया गया हो या सबलेटिंग की अनुमति हो। पट्टेदार के जीवनकाल के लिए लिखी गई लीज़ मृत्यु पर ख़त्म हो जाती है। दोनों ही स्थितियों में यह धारा किसी थाई वकील को आपके लिए लिखनी चाहिए, किसी टेम्पलेट से नक़ल नहीं करनी चाहिए।

अनुबंध का दूसरा पक्ष भी मायने रखता है। ज़मीन मालिक की मृत्यु हो सकती है, और ज़मीन बेची जा सकती है। दोनों स्थितियों से बचाव लीज़ में लिखा होना चाहिए। ये अनुबंध के जोखिम हैं जिन्हें आपके वकील को ढकना है, और पंजीकरण अकेले इन्हें हल नहीं करता। अपने वकील से ख़ास तौर पर पूछें कि दस्तावेज़ पट्टादाता की मृत्यु, ज़मीन की बिक्री और उस पर मॉर्गेज की स्थिति से कैसे निपटते हैं।

2026 में नॉमिनी कंपनियों पर सख़्ती

एक पुराना मिथक है कि थाई शेयरधारकों वाली थाई कंपनी के ज़रिये विदेशी ज़मीन का मालिक बन सकता है। ऐसा तभी होता है जब कंपनी में सचमुच थाई बहुमत हो। जिस कंपनी में थाई शेयरधारक नॉमिनी हैं, यानी किसी विदेशी के लिए शेयर रखते हैं या उनका पैसा किसी विदेशी से आता है, वह विदेशी व्यवसाय अधिनियम (Foreign Business Act) की धारा 36 का उल्लंघन करती है: अपना नाम देने वाले थाई नागरिकों को तीन साल तक की क़ैद और/या 100,000 से 1,000,000 THB तक का जुर्माना हो सकता है। यही धारा नॉमिनी का इस्तेमाल करने वाले विदेशी को भी दंडित करती है। भूमि संहिता (Land Code) इसके ऊपर ज़मीन की जबरन बिक्री और अलग आपराधिक दायित्व जोड़ती है।

2026 में जो बदला है, वह है क़ानून पर अमल:

• 1 अगस्त 2026 से व्यापार विकास विभाग (Department of Business Development) विदेशी सह निवेशकों या विदेशी हस्ताक्षरकर्ताओं वाली कंपनी के पंजीकरण या उसमें बदलाव के समय बैंक स्टेटमेंट और निवेश का स्पष्टीकरण पत्र माँगता है। इसका ध्यान 16 जोखिम वाले प्रांतों पर है, जिनमें फुकेत, फांग न्गा, क्राबी, सूरत थानी (कोह समुई), चोनबुरी (पटाया) और बैंकॉक शामिल हैं। DBD ने 0.01% से 49.99% विदेशी शेयरधारिता वाली लगभग 120,000 कंपनियों को आगे की जाँच के लिए चिह्नित किया है।
• 25 अगस्त 2026 को गृह मंत्रालय ने तत्काल परिपत्र No. MorTor 0515.2/Wor 19097 जारी किया, जिसमें प्रांतीय भूमि कार्यालयों से कहा गया कि वे नॉमिनी जोखिम के संकेत दिखाने वाली कंपनियों की जाँच करें, उन्हें प्रांतीय जाँच समितियों के पास भेजें, और ज़मीन की बिक्री कराने और/या आपराधिक शिकायतों की कार्रवाई करें।
• 15 से 25 मई 2026 के बीच भूमि विभाग (Department of Lands) ने प्रांतीय भूमि कार्यालयों को थाई प्रॉक्सी के ज़रिये विदेशियों के लिए रखी गई ज़मीन पर तीन परिपत्र भेजे। ये प्रशासनिक निर्देश हैं, नया क़ानून नहीं।

ये उपाय नए हैं, और फुकेत, समुई और पटाया के भूमि कार्यालयों में प्रक्रिया और सख़्त हो सकती है। कंपनी तभी क़ानूनी है जब उसमें सचमुच थाई बहुमत हो। अगर कोई विक्रेता कंपनी वाला ढाँचा सुझाता है, तो सही जवाब यह है कि अपने वकील से, विक्रेता के वकील से नहीं, पूछें कि क्या वह ढाँचा इस जाँच में टिक पाएगा।

आपको क्या बताया जाता है और क़ानून क्या कहता है

लिस्टिंग में क्या लिखा हो सकता है	अक्टूबर 2026 तक क़ानूनी स्थिति
"30+30+30 लीज़" या "90 साल की लीज़"	केवल पहले पंजीकृत 30 साल सुरक्षित हैं; फ़ैसले 4655/2566 में पहले से तय नवीनीकरण शून्य ठहराए गए
"99 साल की लीजहोल्ड"	जून 2024 से एक सरकारी प्रस्ताव; पारित नहीं हुआ
"थाई कंपनी के ज़रिये फ्रीहोल्ड विला"	क़ानूनी तभी जब कंपनी में सचमुच थाई बहुमत हो; नॉमिनी शेयरधारिता अपराध है
"लीज़ पर हस्ताक्षर हो गए, पंजीकरण बाद में"	3 साल से लंबी लीज़, अगर पंजीकृत नहीं है, केवल 3 साल के लिए लागू होती है
"50 साल की लीज़"	केवल अलग अधिनियम के तहत व्यावसायिक और औद्योगिक लीज़ के लिए उपलब्ध, घरों के लिए नहीं
"लीज़ आपके बच्चों को मिलेगी"	इसी उद्देश्य से लिखी गई तय अवधि की लीज़ में संभव; जीवनकाल वाली लीज़ मृत्यु पर ख़त्म हो जाती है

हाउसिंग एस्टेट और वह ज़मीन जिस पर आप निर्माण करते हैं

हाउसिंग एस्टेट के रूप में बेचे जाने वाले विला प्रोजेक्ट भूमि आवंटन अधिनियम के दायरे में आते हैं। भूमि आवंटन अधिनियम (No. 3) B.E. 2568 (2025) को 1 मार्च 2026 से लागू करने की घोषणा की गई थी। यह डेवलपरों से सड़कों, पार्कों और यूटिलिटी को उनके मूल मानक पर बनाए रखने की माँग करता है, जिसके पीछे रखरखाव की गारंटी हो, और अगर डेवलपर ऐसा न करे तो कम से कम आधे प्लॉटों के खरीदारों को ख़ुद हाउसिंग एस्टेट का जूरिस्टिक पर्सन बनाने देता है।

फुकेत में पहाड़ी ज़मीन पर योजना की सीमाएँ भी लागू हैं। दिसंबर 2024 में लागू शहरी योजना के बदलाव ने औसत समुद्र तल से 80 से 140 मीटर ऊँचाई वाली ज़मीन को निजी विकास के लिए खोला, जिसमें ऊँचाई की सीमा 6 मीटर है और प्लॉट का 70% हरा रखना होगा। अगर कोई विला इस पट्टी में है, तो यही सीमाएँ तय करती हैं कि क्या बनाया या बढ़ाया जा सकता है।

आख़िर में, जिस विला को आप रात के हिसाब से किराये पर देना चाहते हैं, उसे होटल अधिनियम (Hotel Act) के तहत आम तौर पर अस्थायी आवास माना जाता है। इसके बारे में हम थाई किराया नियमों पर हमारी गाइड में बताते हैं।

ख़रीदने से पहले क्या जाँचें

• कि ज़मीन Chanote पर है, और आपके वकील ने भूमि कार्यालय में उसकी जाँच की है।
• कि लीज़ भूमि कार्यालय में पंजीकृत होगी, और कीमत 30 साल के इस्तेमाल के हिसाब से समझ में आती है।
• मकान कैसे सुरक्षित है: पंजीकृत सुपरफ़िशीज़ से, या बिल्डिंग परमिट के तहत आपके अपने नाम से निर्माण करके।
• आपकी मृत्यु, ज़मीन मालिक की मृत्यु, ज़मीन की बिक्री और उस पर किसी भी मॉर्गेज से जुड़ी धाराएँ।
• हाउसिंग एस्टेट के लिए: भूमि आवंटन परमिट और डेवलपर के रखरखाव के दायित्व।
• कि सौदे का कोई भी हिस्सा थाई नॉमिनी शेयरधारकों वाली कंपनी पर निर्भर न हो।

ट्रांसफ़र के ख़र्च और सालाना टैक्स थाई प्रॉपर्टी टैक्स और फ़ीस पर हमारी गाइड में हैं, और स्वामित्व के व्यापक नियम विदेशी क्या ख़रीद सकते हैं, इस पर हमारी गाइड में। जो विला हम अभी पेश कर रहे हैं, वे हमारे थाईलैंड प्रॉपर्टी पेज पर हैं।