Tayland'da Villalar: 30 Yıllık Kiralama, Yenilemeler Hakkında Yüksek Mahkeme Kararı ve 2026 Paravan Şirket Denetimleri
Tayland'da villa satın alan yabancı bir birey araziyi satın almaz. Sahip olduğunuz şey, arazinin 30 yıla kadar tescilli bir kira sözleşmesi ve onunla birlikte evin mülkiyetidir; bu mülkiyet tescilli bir üst hakkıyla (superficies) ya da kiralanan parsel üzerinde evi kendi adınıza inşa ederek güvence altına alınır. Tapu Dairesi'nde (Land Office) tescil edildikten sonra ilk 30 yıl hukuken güvencededir. Bunun ötesinde vaat edilen her şey, bir Tayland mahkemesinin uygulamayı reddedebileceği sözleşmesel bir taahhüttür.
İki gelişme tabloyu daha da netleştiriyor. Yüksek Mahkeme, bir kira sözleşmesini 30 yılın ötesine uzatmak için önceden kararlaştırılan yenileme opsiyonlarının geçersiz olduğuna hükmetti; bu da “30+30+30” yapısını sona erdiriyor. Ağustos 2026'dan itibaren de yetkililer, Taylandlı paravan isimler aracılığıyla yabancılar adına arazi tutmak için kullanılan şirketleri aktif olarak taramaya başladı. Aşağıda kira sözleşmesinin kendisini, kararı, evin mülkiyetini edinme yollarını, ölüm ya da satış halinde ne olduğunu ve şirket yolunun neden her zamankinden daha riskli olduğunu anlatıyoruz.
Bir villa alımı nasıl kurgulanır
Bir kondominyum alımı size tek bir tapu verir. Bir villa alımı ise genellikle bunun yerine bir belge paketi verir: Tapu Dairesi'nde tescilli bir arazi kira sözleşmesi, ev için bir bina satış ya da inşaat sözleşmesi ve bazen arazi üzerinde bir üst hakkı. Her birini kendi Tayland avukatınız incelemeli, çünkü sahip olduğunuz koruma bu belgelerin en zayıfı kadar güçlüdür.
Kira sözleşmesinin tescili bir maliyet getirir. Tapu Dairesi, her ikisi de tescil edilen sürenin tamamına ait toplam kira üzerinden hesaplanan %1 tescil harcı artı %0,1 damga vergisi, yani toplam %1,1 alır. Kirası 30 yıl için peşin ödenmiş bir sözleşmede bu matrah, peşin ödenen tutarın tamamıdır.
Villa bir konut sitesinin içindeyse, geliştiricinin ayrıca Arazi Tahsis Kanunu (Land Allocation Act) kapsamında bir arazi tahsis iznine, evin de Yapı Denetim Kanunu (Building Control Act) kapsamında bir yapı ruhsatına ihtiyacı vardır. Avukatınız ikisini de görmeli.
30 yıl sınırı ve tescilin önemi
Medeni ve Ticaret Kanunu'nun 540. maddesi, taşınmaz kirasını 30 yılla sınırlar. Taraflar daha uzun bir süre kararlaştırırsa kanun bunu 30 yıla indirir. 538. madde ise üç yıldan uzun bir kira sözleşmesinin yazılı olması ve Tapu Dairesi'nde tescil edilmesi gerektiğini, aksi halde yalnızca üç yıl için uygulanabileceğini ekler.
Tapu Dairesi'ni atlayan alıcıların canını yakan kural bu ikincisidir. Özel olarak imzalanmış ve hiç tescil edilmemiş otuz yıllık bir kira sözleşmesi size uygulanabilir üç yıl verir. Tescil, sonradan acele etmeden yapılabilecek bir formalite değildir; sürenin üç yılını değil tamamını uygulanabilir kılan şey odur.
Zaman zaman 50 yıllık kira sözleşmelerinden söz edildiğini duyarsınız. Ayrı bir kanun kapsamında 50 yıla kadar ticari ve sınai kira sözleşmeleri mevcut, ancak bunlar konutlara uygulanmaz.
Yenilemelere ilişkin Yüksek Mahkeme kararı
Medeni ve Ticaret Kanunu bir kira sözleşmesinin 30 yıla kadar daha yenilenmesine izin verir, ama yenileme, zamanı geldiğinde yapılan yeni bir anlaşmadır. “30+30+30” olarak satılan yapılar bir adım daha ileri giderek yenileme opsiyonlarını, bazen peşin ödenmiş ve tescil edilmiş halde, ilk sözleşmeye yazıyordu; böylece villa “90 yıllık” bir kiralama hakkı olarak sunulabiliyordu.
Yüksek Mahkeme 4655/2566 sayılı kararında, bir kira sözleşmesini 30 yılın ötesine uzatmak için önceden kararlaştırılan yenileme opsiyonlarının, peşin ödenmiş ve tescil edilmiş olsalar bile geçersiz ve uygulanamaz olduğuna hükmetti. Tescilli ilk 30 yıllık süre geçerliliğini korur.
Bir alıcı için anlamı açık. Bir villa kira sözleşmesine 30 yıllık güvenceli kullanım olarak değer biçin. Bir yenileme maddesi sizin ve arazi sahibinin niyetini yine de ifade edebilir, ama onu önceden satın aldığınız bir hak olarak değil, arazi sahibinin ya da mirasçılarının 30 yıl sonra yeniden kabul etmesine bağlı bir vaat olarak görün. Bir ilan “90 yıllık kiralama” ya da “99 yıllık mülkiyet” dediğinde, Tayland hukukunun size vermediği bir şeyi anlatıyor demektir.
Hükümet Haziran 2024'te %75'lik bir kondominyum yabancı kotasıyla birlikte 99 yıllık kira sözleşmelerini önermişti. Ekim 2026 itibarıyla hiçbir değişiklik kanunu çıkarılmadı; dolayısıyla 30 yıl sınırı hâlâ yürürlükte.
Kiralık arazi üzerindeki evin mülkiyeti
Bir yabancı, altındaki araziye sahip olmadan bir binanın sahibi olabilir. Bu mülkiyeti güvence altına almanın iki yaygın yolu ve bunlarla sıkça karıştırılan bağlantılı bir hak var.
Üst hakkı (superficies)
Üst hakkı, başkasının arazisi üzerindeki binaların ya da yapıların sahibi olmayı sağlayan, 30 yıla kadar belirli bir süre için ya da arazi sahibinin veya hak sahibinin ömrü boyunca geçerli tescilli bir haktır. Tapuda aksi yazmadıkça devredilebilir ve miras kalabilir. Doğrudan evin kime ait olduğunu düzenlediği için villa alıcısı açısından kira sözleşmesinin yararlı bir tamamlayıcısıdır.
Evi kendi adınıza inşa etmek
Diğer yol, evi kiralanan arazi üzerinde bir yapı ruhsatıyla kendi adınıza inşa etmektir; böylece yapı en baştan sizin adınıza kaydedilir.
İntifa hakkı (usufruct)
İntifa hakkı, başkasının mülküne zilyet olma, onu kullanma ve semerelerinden yararlanma imkânı veren, 30 yıla kadar belirli bir süre için ya da hak sahibinin ömrü boyunca geçerli tescilli bir haktır. Devredilemez ve hak sahibi öldüğünde sona erer. Bu yüzden satmak ya da çocuklarınıza bırakmak isteyebileceğiniz bir yatırıma pek uygun değildir. Üst hakkı da intifa hakkı da uygulamada nadir görülür ve üçüncü kişileri bağlaması için Tapu Dairesi'nde tescil edilmesi gerekir.
Ölüm, miras ve arazinin satılması
Bir kira sözleşmesinin mirasçılarınıza geçip geçmeyeceği, nasıl kaleme alındığına bağlıdır. Yüksek Mahkeme'nin 2016 tarihli 11058/2559 sayılı kararına göre, örneğin 30 yıllık belirli süreli bir kira sözleşmesi kiracının ölümüyle kendiliğinden sona ermez ve özellikle kira peşin ödenmişse ya da alt kiralamaya izin verilmişse mirasçılara geçebilir. Kiracının ömrü boyunca geçerli olacak şekilde yazılmış bir sözleşme ise ölümle sona erer. Her iki durumda da maddenin bir şablondan kopyalanması değil, bir Tayland avukatı tarafından size özel yazılması gerekir.
Sözleşmenin öbür tarafı da önemli. Arazi sahibi ölebilir, arazi satılabilir. Her iki olay için de kira sözleşmesine koruma hükümleri yazılması gerekir. Bunlar avukatınızın karşılaması gereken sözleşme riskleridir ve tescil tek başına onları çözmez. Belgelerin kiraya verenin ölümünü, arazinin satılmasını ve arazi üzerindeki bir ipoteği nasıl ele aldığını avukatınıza özellikle sorun.
2026'daki paravan şirket denetimleri
Taylandlı hissedarları olan bir Tayland şirketinin bir yabancının araziye sahip olmasını sağladığı yönündeki efsane bir türlü ölmüyor. Bu ancak şirket gerçekten Taylandlıların çoğunluğundaysa mümkün. Taylandlı hissedarların paravan olduğu, yani hisseleri bir yabancı adına tuttuğu ya da bir yabancı tarafından finanse edildiği bir şirket, Yabancı İşletmeler Kanunu'nun (Foreign Business Act) 36. maddesini ihlal eder: adını kullandıran Tayland vatandaşları üç yıla kadar hapis ve/veya 100.000 ile 1.000.000 THB arasında para cezasıyla karşı karşıya kalır. Aynı madde paravan ismi kullanan yabancıyı da cezalandırır. Arazi Kanunu (Land Code) buna arazinin zorla elden çıkarılmasını ve ayrı bir cezai sorumluluğu ekler.
2026'da değişen şey uygulama oldu:
- Ticari Kalkınma Dairesi (Department of Business Development, DBD), 1 Ağustos 2026'dan itibaren yabancı ortakları ya da yabancı imza yetkilileri olan bir şirketin kaydı ya da değişikliği sırasında banka dökümleri ve bir yatırım açıklama yazısı istiyor. Odağında Phuket, Phang Nga, Krabi, Surat Thani (Koh Samui), Chonburi (Pattaya) ve Bangkok dahil 16 riskli il var. DBD, yabancı ortaklık payı %0,01 ile %49,99 arasında olan yaklaşık 120.000 şirketi ayrıntılı inceleme için işaretledi.
- İçişleri Bakanlığı 25 Ağustos 2026'da MorTor 0515.2/Wor 19097 sayılı acil genelgeyi yayımlayarak il tapu dairelerine paravan riski göstergeleri taşıyan şirketleri taramalarını, bunları il soruşturma komisyonlarına sevk etmelerini ve arazinin elden çıkarılması ve/veya suç duyurusu yollarına gitmelerini bildirdi.
- Arazi Dairesi (Department of Lands), 15 ile 25 Mayıs 2026 arasında il tapu dairelerine, Taylandlı vekiller aracılığıyla yabancılar adına tutulan arazilere ilişkin üç genelge gönderdi. Bunlar yeni bir kanun değil, idari talimatlardır.
Bu önlemler yeni ve Phuket, Samui ile Pattaya'daki tapu dairelerinde uygulama daha da sıkılaşabilir. Bir şirket ancak gerçekten Taylandlıların çoğunluğundaysa yasaldır. Bir satıcı şirket yapısı önerirse doğru tepki, bu yapının söz konusu taramadan geçip geçemeyeceğini satıcının avukatına değil, kendi avukatınıza sormaktır.
Size söylenenler ve kanunun söyledikleri
| Bir ilanda yazabilecek olan | Ekim 2026 itibarıyla hukuki durum |
|---|---|
| “30+30+30 kiralama” ya da “90 yıllık kiralama” | Yalnızca tescilli ilk 30 yıl güvencede; önceden kararlaştırılan yenilemeler 4655/2566 sayılı kararla geçersiz sayıldı |
| “99 yıllık kiralama hakkı” | Haziran 2024'ten beri bir hükümet önerisi; yasalaşmadı |
| “Tayland şirketi üzerinden tam mülkiyetli villa” | Ancak şirket gerçekten Taylandlıların çoğunluğundaysa yasal; paravan hissedarlık suçtur |
| “Sözleşme imzalandı, tescil sonra” | Tescil edilmemiş 3 yıldan uzun bir kira sözleşmesi yalnızca 3 yıl için uygulanabilir |
| “50 yıllık kiralama” | Yalnızca ayrı bir kanun kapsamındaki ticari ve sınai kiralamalar için mümkün, konutlar için değil |
| “Kira sözleşmesi çocuklarınıza geçer” | Buna göre yazılmış belirli süreli bir sözleşmede mümkün; ömür boyu kira sözleşmesi ölümle sona erer |
Konut siteleri ve üzerine inşa ettiğiniz arazi
Konut sitesi olarak satılan villa projeleri Arazi Tahsis Kanunu'na tabidir. B.E. 2568 (2025) tarihli 3 No'lu Arazi Tahsis Kanunu'nun 1 Mart 2026'da yürürlüğe gireceği açıklandı. Kanun, geliştiricilerin yolları, parkları ve altyapıyı bakım teminatlarıyla desteklenmiş şekilde orijinal standartlarında tutmasını şart koşuyor ve geliştirici bunu yapmazsa parsellerin en az yarısının alıcılarının site tüzel kişiliğini kendilerinin kurabilmesine imkân tanıyor.
Phuket'te yamaç arazileri ayrıca imar sınırlarına tabidir. Aralık 2024'te yürürlüğe giren bir imar planı değişikliği, ortalama deniz seviyesinden 80 ile 140 metre yükseklikteki arazileri özel yapılaşmaya açtı; 6 metrelik yükseklik sınırı getirdi ve parselin %70'inin yeşil alan olarak kalmasını şart koştu. Bir villa bu kuşaktaysa, neyin inşa edilebileceğini ya da genişletilebileceğini bu sınırlar belirler.
Son olarak, gecelik kiraya vermeyi planladığınız bir villa, Otel Kanunu uyarınca genellikle geçici konaklama sayılır. Bunu Tayland kiralama kuralları rehberimizde ele alıyoruz.
Satın almadan önce kontrol edilecekler
- Arazinin Chanote tapulu olduğu ve avukatınızın Tapu Dairesi'nde araştırmasını yaptığı.
- Kira sözleşmesinin Tapu Dairesi'nde tescil edileceği ve fiyatın 30 yıllık kullanım için mantıklı olduğu.
- Evin nasıl güvence altına alındığı: tescilli bir üst hakkıyla ya da yapı ruhsatıyla kendi adınıza inşa yoluyla.
- Sizin ölümünüzü, arazi sahibinin ölümünü, arazinin satılmasını ve üzerindeki herhangi bir ipoteği ele alan maddeler.
- Bir konut sitesinde, arazi tahsis izni ve geliştiricinin bakım yükümlülükleri.
- İşlemin hiçbir kısmının Taylandlı paravan hissedarları olan bir şirkete dayanmadığı.
Devir masrafları ve yıllık vergiler Tayland'da gayrimenkul vergileri ve harçları rehberimizde, daha geniş mülkiyet kuralları ise bir yabancının neye sahip olabileceğini anlatan rehberimizde. Şu anda sunduğumuz villalar Tayland gayrimenkulleri sayfamızda listeleniyor.
