Ce qu'un étranger peut posséder en Thaïlande en 2026 : pleine propriété en condo, quota de 49 % et pourquoi le foncier est interdit
Un étranger personne physique peut posséder un lot de condominium en Thaïlande en pleine propriété, enregistré à son nom au Land Office, à deux conditions : les étrangers ne détiennent pas ensemble plus de 49 % de la surface totale des lots de l'immeuble, et l'argent de l'achat arrive de l'étranger en devises. Le foncier est une autre affaire. Un étranger personne physique ne peut pas posséder de terrain en Thaïlande : une villa s'achète donc normalement sous la forme d'un bail enregistré sur le terrain, avec la propriété de la maison qui y est construite.
Ce cadre n'a pas changé en 2026. Le gouvernement a proposé en juin 2024 des baux de 99 ans et un quota de 75 % dans les condominiums, mais en octobre 2026 aucune de ces mesures n'a été adoptée. Nous examinons ci-dessous ce que chaque règle signifie en pratique, où se trouvent les véritables exceptions, et quelles affirmations des annonces et des brochures vous pouvez écarter sans crainte.
Ce guide s'adresse aux particuliers qui achètent une résidence ou un logement d'investissement à Phuket, Bangkok, Pattaya ou Koh Samui. Il ne constitue pas un conseil juridique. Tout achat doit passer par un avocat thaïlandais indépendant, et nous le répétons plus bas, car se passer de lui peut coûter le bien lui-même.
La pleine propriété en condominium selon le Condominium Act
La base juridique est le Condominium Act B.E. 2522 (1979). Il permet à un étranger de détenir un lot de condominium en pleine propriété, à son nom. Pleine propriété signifie ici que le titre de propriété du lot porte votre nom. Vous possédez alors une quote-part des parties communes de l'immeuble proportionnelle à la surface de votre lot, et vous disposez de voix au sein de la juristic person, l'entité juridique des copropriétaires qui gère l'immeuble et encaisse les charges communes.
L'article 19 de la loi énumère les personnes éligibles. Parmi elles figurent les étrangers titulaires de la résidence permanente en Thaïlande, les étrangers admis au titre de la loi sur la promotion des investissements, et les étrangers qui font entrer des devises en Thaïlande ou paient depuis un compte en devises ou un compte en bahts de non-résident. Presque tous les acheteurs de l'étranger passent par cette dernière voie : des devises transférées depuis l'étranger.
En cas de décès d'un propriétaire étranger
Un lot de condominium peut passer à un héritier étranger, mais seulement si celui-ci remplit personnellement les conditions et si l'inscription maintient l'immeuble dans son quota étranger. Un héritier qui ne remplit pas les conditions, ou dont l'inscription ferait dépasser 49 % à la propriété étrangère, doit en informer les autorités et céder le lot dans un délai d'un an. Le Land Department a admis que les héritiers d'un propriétaire ayant acheté par la voie des devises lui succèdent dans ses droits. Ces consignes datent de 2013 : un testament portant sur un logement thaïlandais doit donc être examiné par un avocat thaïlandais plutôt que présumé valable.
Le quota étranger de 49 %, et quand il est vérifié
L'article 19 bis plafonne la propriété étrangère dans un même programme en condominium à 49 % de la surface totale de tous les lots, ce qui signifie qu'au moins 51 % doivent appartenir à des Thaïlandais. Le calcul se fait en mètres carrés de surface, et non en nombre de lots : la question utile n'est donc jamais « combien d'étrangers possèdent ici » mais « quelle surface reste disponible pour les étrangers ».
Le quota n'est pas vérifié à la signature. Il l'est au moment où le lot est enregistré à votre nom au Land Office, et pour un condominium neuf, cela ne peut se faire qu'après l'achèvement de l'immeuble et son enregistrement comme condominium, car les titres de lots ne sont délivrés qu'à ce moment-là. Ce calendrier crée un vrai risque : si le quota étranger est plein le jour du transfert, le lot ne peut pas être enregistré au nom d'un étranger.
Deux documents vous protègent. Avant de vous engager, demandez au promoteur, ou pour une revente à la juristic person de l'immeuble, de confirmer par écrit que le quota étranger est disponible pour votre lot précis. Au transfert, le Land Office demandera la lettre de quota étranger de la juristic person, qui confirme que le lot peut être enregistré au nom d'un étranger, ainsi que le certificat de l'article 29 attestant que le vendeur ne doit aucune charge commune.
L'argent doit venir de l'étranger, en devises
C'est la règle qui piège le plus souvent les acheteurs. Dans la voie des devises, l'argent de l'achat doit arriver de l'étranger en devises et être converti en bahts par la banque thaïlandaise destinataire. Le Land Office n'enregistrera pas le lot au nom d'un étranger sans justificatif écrit de cette opération.
Ce justificatif est le Foreign Exchange Transaction form, appelé FET et anciennement Tor Tor 3, délivré par la banque thaïlandaise qui reçoit l'argent. C'est une pratique bancaire, et non une disposition légale, de délivrer le FET pour les virements entrants d'environ 50 000 USD ou plus. Pour des virements plus modestes, on utilise à la place les avis de crédit de la banque et une lettre de confirmation bancaire.
La façon d'envoyer l'argent compte autant que le montant :
- Envoyez-le depuis votre propre compte, en tant que futur propriétaire inscrit. Un envoi par une société, un parent ou un ami peut conduire le Land Office à refuser l'enregistrement au titre du quota étranger.
- Envoyez des devises, pas des bahts. Des bahts convertis avant de quitter votre pays peuvent aussi conduire le Land Office à refuser l'enregistrement au titre du quota étranger.
- Indiquez comme objet l'achat du lot, avec le nom du programme et le numéro du lot dans la référence du paiement.
- Pour un achat sur plan, envoyez chaque échéance de la même façon, afin que les justificatifs bancaires couvrent la totalité du prix.
- Conservez chaque FET et chaque avis de crédit. Vous en aurez de nouveau besoin au moment de vendre.
La même règle balaie un mythe répandu : payer un lot relevant du quota étranger en bahts depuis un compte thaïlandais ordinaire ne remplit pas les conditions. Seuls comptent les devises transférées en Thaïlande, un compte en devises ou un compte en bahts de non-résident. Nous détaillons les paiements et le jour du transfert dans notre guide pas à pas de l'achat d'un condo en Thaïlande.
Pourquoi le foncier est interdit
Les étrangers, personnes physiques comme sociétés, ne peuvent pas posséder de terrain en Thaïlande sans autorisation légale spécifique, comme l'agrément du Board of Investment ou de l'Industrial Estate Authority pour les sociétés éligibles. Une société thaïlandaise est considérée comme étrangère en matière foncière si des étrangers détiennent plus de 49 % de son capital social, ou si la moitié au moins de ses actionnaires sont étrangers. Une société réellement à majorité thaïlandaise peut posséder un terrain.
Ce qu'un étranger peut posséder, c'est un bâtiment. Vous pouvez être propriétaire d'une maison sans l'être du terrain sur lequel elle se trouve, et louer ce terrain. En pratique, la propriété de la maison est garantie soit par un droit de superficie enregistré, soit par une construction à votre nom, avec un permis de construire, sur le terrain loué.
Le bail enregistré
L'outil habituel pour les villas est le bail enregistré. Le Code civil et commercial plafonne à 30 ans le bail d'un bien immobilier, et une durée convenue plus longue est ramenée à 30 ans. Un bail de plus de trois ans doit être écrit et enregistré au Land Office, faute de quoi il n'est opposable que pour trois ans. Les options de renouvellement convenues à l'avance pour prolonger un bail au-delà de 30 ans, le montage « 30+30+30 », ont été jugées nulles par la Cour suprême dans son arrêt n° 4655/2566, la première période enregistrée de 30 ans restant valable. Nous détaillons cet arrêt dans notre guide des villas et du bail de 30 ans.
Droit de superficie et usufruit
Le droit de superficie est un droit enregistré de posséder des bâtiments ou des ouvrages sur le terrain d'autrui, pour une durée fixe de 30 ans au plus ou pour la durée de vie du propriétaire du terrain ou du superficiaire. Sauf disposition contraire de l'acte, il est cessible et transmissible par succession. L'usufruit est un droit enregistré de posséder, d'utiliser et de percevoir les fruits du bien d'autrui, pour 30 ans au plus ou pour la vie du titulaire. Il n'est pas cessible et prend fin au décès du titulaire. Les deux sont peu courants, et ils ne sont opposables aux tiers qu'une fois enregistrés au Land Office.
Les exceptions, et le montage qui est un délit
Article 96 bis : 40 millions THB pour 1 rai au plus
L'article 96 bis du Land Code permet à un étranger qui fait entrer au moins 40 millions THB, et les conserve au moins cinq ans dans des placements agréés comme les obligations d'État thaïlandaises ou des sociétés bénéficiant de la promotion du BOI, de demander au ministre de l'Intérieur l'autorisation de posséder jusqu'à 1 rai (1 600 m²) de terrain à usage d'habitation. L'autorisation est discrétionnaire et cette voie est rarement utilisée.
Sociétés bénéficiant de la promotion du BOI
Les sociétés soutenues par le Board of Investment peuvent être autorisées à posséder des terrains pour leur activité promue, leurs bureaux et le logement de leur personnel, selon les critères du BOI. C'est une voie réservée aux entreprises, pas un moyen pour un particulier d'acheter une villa de vacances. Le BOI a durci ses critères relatifs aux terrains résidentiels des sociétés promues par l'avis Por. 9/2568, daté du 18 juillet 2025 et publié au Journal officiel (Government Gazette) le 6 janvier 2026.
Sociétés thaïlandaises à actionnaires prête-noms
Une société thaïlandaise dont les actionnaires thaïlandais ne font que prêter leur nom, en détenant des actions pour un étranger ou en étant financés par lui, est illégale. En vertu de l'article 36 du Foreign Business Act, les ressortissants thaïlandais qui servent de prête-noms encourent jusqu'à trois ans d'emprisonnement et/ou des amendes de 100 000 à 1 000 000 THB, et le même article sanctionne aussi l'étranger qui y recourt. Le Land Code y ajoute la cession forcée du terrain et une responsabilité pénale distincte.
Les contrôles se sont intensifiés en 2026. Depuis le 1er août 2026, le Department of Business Development exige des relevés bancaires et une lettre expliquant l'investissement lorsqu'une société comptant des co-investisseurs ou des signataires étrangers est immatriculée ou modifiée, en ciblant 16 provinces à risque, dont Phuket, Phang Nga, Krabi, Surat Thani, Chonburi et Bangkok. Le 25 août 2026, le ministère de l'Intérieur a demandé aux bureaux fonciers provinciaux de passer au crible les sociétés présentant des indices de prête-nom et d'engager la cession des terrains ou des plaintes pénales. Si l'on vous propose une villa « en pleine propriété via une société », soumettez d'abord ces deux mesures à votre avocat.
Des propositions dont vous entendrez parler, et qui n'ont pas force de loi
Le 25 juin 2024, le gouvernement a annoncé un projet visant à porter à 99 ans les baux fonciers des étrangers et à relever à 75 % le quota étranger dans les condominiums, les droits de vote étrangers dans un immeuble restant plafonnés à 49 %. Le ministère de l'Intérieur a été chargé de modifier les lois. Aucune loi modificative n'avait été adoptée en octobre 2026 : le plafond de 30 ans pour les baux et le quota de 49 % restent donc la règle.
En mai 2026, le Department of Lands a adressé aux bureaux fonciers trois circulaires sur les terrains détenus pour le compte d'étrangers via des prête-noms thaïlandais. Ce sont des instructions administratives, pas une nouvelle loi.
Lorsqu'une annonce vante un « bail de 99 ans » ou un programme « avec 75 % de quota étranger », lisez-la comme une information sur le vendeur plutôt que sur le bien.
Les options de propriété côte à côte
| Voie | Ce que vous détenez | Durée | Condition principale | Qui l'utilise |
|---|---|---|---|---|
| Pleine propriété en condominium | Titre de propriété du lot à votre nom, plus une quote-part des parties communes | Sans limite de durée | Dans la limite du quota de 49 % ; argent venu de l'étranger en devises | La plupart des acheteurs étrangers particuliers |
| Bail foncier enregistré | Droit d'utiliser le terrain ; la maison peut vous appartenir | 30 ans au plus ; un renouvellement est un nouvel accord | Écrit et enregistré au Land Office s'il dépasse 3 ans | Acheteurs de villas |
| Droit de superficie | Propriété de bâtiments sur le terrain d'autrui | 30 ans au plus, ou une vie | Enregistré au Land Office | Peu courant |
| Usufruit | Droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits | 30 ans au plus, ou la vie du titulaire | Enregistré ; non cessible ; prend fin au décès | Peu courant |
| Article 96 bis | Jusqu'à 1 rai de terrain pour une résidence | Propriété | 40 millions THB investis pendant 5 ans ; décision discrétionnaire du ministre | Rarement utilisé |
| Société à majorité thaïlandaise | La société possède le terrain | Propriété | Réellement à majorité thaïlandaise ; les actionnaires prête-noms sont un délit | Pas une voie pour un acheteur particulier |
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
- Une confirmation écrite que le quota étranger est disponible pour votre lot, et la lettre de quota étranger de la juristic person au transfert.
- Des instructions de paiement qui envoient des devises depuis votre propre compte, avec le lot indiqué dans la référence, et un FET ou une confirmation bancaire pour chaque paiement.
- Pour une villa, un bail enregistré au Land Office et présenté pour ce qu'il est : une durée de 30 ans au plus.
- Aucun montage sociétaire dans lequel des actionnaires thaïlandais détiennent des actions pour votre compte.
- Un avocat thaïlandais indépendant qui vérifie le titre au Land Office avant que vous ne payiez plus que la réservation.
Les taxes et frais du transfert sont détaillés dans notre guide du coût réel d'un achat en Thaïlande, et les options de séjour dans notre guide des visas pour les acheteurs immobiliers. Quand vous serez prêt à comparer des immeubles, nos annonces en Thaïlande présentent les programmes que nous proposons actuellement.
