Bangkok, Pattaya e Koh Samui: altri tre mercati immobiliari thailandesi e chi vi compra
Phuket attira quasi tutta l'attenzione, ma non è lì che la maggior parte degli stranieri compra condomini in Thailandia. Nel 2025 Bangkok ha raccolto quasi la metà di tutti i trasferimenti di condomini a stranieri e la provincia di Chonburi, dove si trovano Pattaya e Jomtien, più di un quarto. Gli acquirenti cinesi e del Myanmar si concentrano a Bangkok; a Chonburi i principali gruppi stranieri sono cinesi e russi.
Koh Samui è un mercato di altro genere: è la seconda isola della Thailandia per superficie e ci si arriva tramite un aeroporto privato e con il traghetto per auto. Qui sotto esaminiamo i tre mercati uno alla volta.
Dove comprano gli stranieri
Nel 2025 il Land Department ha registrato il trasferimento a stranieri di 14,899 unità condominiali per 60.92 miliardi di THB, il 2.2% in più in numero di unità e il 10.7% in meno in valore rispetto al 2024. Sono trasferimenti completati, non prenotazioni. Bangkok ne ha raccolti quasi la metà e Chonburi più di un quarto. All'inizio del 2026 è stata ancora Chonburi a registrare il numero più alto di trasferimenti a stranieri.
Finora il 2026 è stato più debole. Nel primo trimestre i trasferimenti a stranieri sono scesi a 3,241 unità per 13.464 miliardi di THB, il 17.3% in meno in unità e il 17.9% in meno in valore su base annua. Sull'intero primo semestre il calo si è ridotto: 6,533 unità e circa 28.27 miliardi di THB, l'8.8% in meno in unità e l'1.5% in meno in valore.
L'acquisto medio di uno straniero è piccolo. Nel 2025 e nel primo trimestre del 2026 valeva da 4.1 a 4.2 milioni di THB circa, per circa 41-44 m2 a unità. Nel 2025 gli acquirenti cinesi hanno speso in media 3.8 milioni di THB per 35.6 m2, quelli indiani 6.9 milioni di THB per 75.7 m2.
Le tendenze per nazionalità cambiano da città a città. Nel primo semestre del 2026 gli acquirenti cinesi sono rimasti il gruppo più numeroso, ma i loro acquisti sono scesi del 27.7% in valore, a 6.874 miliardi di THB. Gli acquirenti russi sono cresciuti più di tutti, del 75.9%, fino a 3.603 miliardi di THB, soprattutto a Phuket e a Chonburi. Al terzo posto gli acquirenti del Myanmar, con 2.457 miliardi di THB, in calo del 16.2%, soprattutto a Bangkok.
Bangkok: Sukhumvit, Silom e Sathorn, e il fiume
Per un acquirente straniero, a Bangkok si comprano condomini, con le stesse regole che valgono ovunque in Thailandia: piena proprietà (freehold) entro la quota del 49% riservata agli stranieri, pagata con valuta estera portata dall'estero. Da un quartiere all'altro cambiano il contesto e i trasporti.
Sukhumvit
Sukhumvit è il principale asse est-ovest della città, servito dalla BTS Sukhumvit Line. È a Bangkok nel suo insieme, con Sukhumvit come asse principale, che si concentrano gli acquirenti cinesi e del Myanmar.
Silom e Sathorn
Silom e Sathorn formano il quartiere degli affari di Bangkok, servito dalla BTS Silom Line. Per ogni edificio, verifichi di persona la distanza a piedi dalla stazione più vicina.
Il lungofiume
Il lungofiume comprende entrambe le sponde del Chao Phraya. Sulla sponda di Thonburi la BTS Gold Line, lunga 1.8 km, con tre stazioni e aperta il 16 dicembre 2020, collega la stazione di Krung Thon Buri della BTS Silom Line a ICONSIAM e a Khlong San.
Le condizioni del mercato di Bangkok
A Bangkok i nuovi lanci sono in calo per colpa dell'indebitamento delle famiglie, dell'alta percentuale di mutui respinti e delle unità rimaste invendute ai costruttori. Per chi compra, l'invenduto può significare più unità completate tra cui scegliere, ma anche più concorrenza al momento della rivendita: guardi con attenzione che cos'altro è in vendita nello stesso edificio.
La pianificazione urbana potrebbe ridisegnare parte della mappa. La quarta revisione del piano regolatore generale di Bangkok, la cui approvazione è prevista nel 2027, amplierebbe del 23% le zone a media densità e alzerebbe i limiti di altezza vicino ad alcuni nodi del trasporto di massa. È un piano, non ancora in vigore.
Sul finanziamento Bangkok si distingue un po' dai mercati turistici. Le banche thailandesi prestano raramente agli stranieri non residenti, ma UOB ha offerto mutui transfrontalieri per unità condominiali in piena proprietà entro la quota per gli stranieri, erogati fuori dalla Thailandia, in zone selezionate, soprattutto a Bangkok. Chieda direttamente alla banca i requisiti attuali di loan-to-value e di reddito.
Pattaya e Jomtien
Pattaya City è una città speciale con autogoverno nel distretto di Bang Lamung, provincia di Chonburi, circa 150 km a sud-est di Bangkok lungo la Motorway 7. Jomtien si trova a sud, separata da Pattaya dalla Thepprasit Road, mentre Naklua e Wongamat ne formano l'estremità nord. L'aeroporto internazionale di U-Tapao è a circa 45 minuti d'auto verso sud.
Per volume di trasferimenti a stranieri, Chonburi è il secondo mercato della Thailandia: più di un quarto di tutti i trasferimenti di condomini a stranieri nel 2025 e il numero più alto all'inizio del 2026, con cinesi e russi come principali gruppi stranieri. Nel primo semestre del 2026 gli acquisti russi sono cresciuti più di quelli di qualsiasi altra nazionalità e si sono concentrati a Phuket e a Chonburi.
Pattaya si trova nell'Eastern Economic Corridor, e due vicende infrastrutturali ne condizionano le prospettive. Il 3 aprile 2026 il costruttore di U-Tapao ha ricevuto l'ordine di inizio lavori, ma con la prima fase ridotta a 3 milioni di passeggeri l'anno dai 16 milioni previsti. La linea ferroviaria ad alta velocità che dovrebbe collegare Don Mueang, Suvarnabhumi e U-Tapao a settembre 2026 era ancora ferma. Se gli argomenti di un venditore su Pattaya poggiano su quel collegamento ferroviario, lo consideri un progetto senza data.
Koh Samui
Koh Samui è la seconda isola della Thailandia per superficie, circa 229 km2, ed è un distretto della provincia di Surat Thani. Tra le sue principali zone balneari ci sono Chaweng, Lamai e Bophut.
Ciò che definisce l'isola è l'accesso. L'aeroporto di Samui è stato costruito da privati ed è di proprietà di Bangkok Airways; è stato aperto nel 1989. Il tetto giornaliero dei voli è stato portato a 50, un aumento a 73 è stato approvato ed era prevista una ristrutturazione del terminal. I traghetti per auto partono da Don Sak, sulla terraferma, per Nathon e Lipa Noi.
Quando l'acquisto a Samui riguarda una villa, passano in primo piano le questioni del leasehold e dei prestanome. Surat Thani è una delle 16 province a rischio in cui, dal 1° agosto 2026, il Department of Business Development chiede estratti conto e una lettera che spieghi l'investimento quando si registra o si modifica una società con coinvestitori stranieri o firmatari stranieri. Lì una villa proposta tramite una struttura societaria merita controlli in più, come a Phuket e a Chonburi.
I prezzi di Samui non hanno una direzione chiara: alcuni prezzi richiesti salgono, altri scendono.
Affittare e soggiornare in questi mercati
In tutti e tre i mercati tornano due domande, e le risposte dipendono dalle regole nazionali, non da quelle locali.
La prima riguarda gli affitti brevi. In base all'Hotel Act, affittare un alloggio per meno di un mese equivale in genere a un'attività alberghiera che richiede una licenza, e il criterio della legge è se il soggiorno sia "mensile o più lungo", non un conteggio meccanico di 30 giorni. I proprietari di condomini sono vincolati anche dal regolamento dell'edificio, e molti condomini vietano i soggiorni inferiori a 30 giorni. Vale per una torre a Sukhumvit come per la spiaggia di Jomtien. La nostra guida alle regole sugli affitti entra nei dettagli.
La seconda riguarda il soggiorno. Da ottobre 2025 un'unità condominiale completata del valore di almeno 3 milioni di THB, intestata a Lei personalmente, può sostenere una proroga del soggiorno per investimento, previa certificazione del Ministry of Tourism and Sports. La via è nuova, le sue regole sono ancora in fase di chiarimento e le unità off-plan non sono valide. Il trasferimento medio a uno straniero, circa 4.1-4.2 milioni di THB, supera quella soglia, ma la via dà un permesso di soggiorno, non la residenza, e va verificata da un avvocato. Ne parliamo nella nostra guida ai visti per chi compra casa.
I tre mercati a confronto
| Bangkok | Pattaya e Jomtien | Koh Samui | |
|---|---|---|---|
| Quota dei trasferimenti di condomini a stranieri nel 2025 | Quasi la metà | Chonburi: più di un quarto | Non disponibile |
| Principali gruppi di acquirenti stranieri | Cinesi e del Myanmar | Cinesi e russi | Non disponibile |
| Che cosa può possedere uno straniero in piena proprietà | Unità condominiali entro la quota del 49% | Unità condominiali entro la quota del 49% | Unità condominiali entro la quota del 49% |
| Come si detiene una villa | Locazione registrata fino a 30 anni | Locazione registrata fino a 30 anni | Locazione registrata fino a 30 anni |
| Accesso | Linee BTS Sukhumvit, Silom e Gold | Motorway 7 da Bangkok; U-Tapao a circa 45 minuti | Aeroporto privato di Bangkok Airways; traghetti da Don Sak |
| Progetti da seguire | Revisione del piano regolatore, prevista per il 2027 | Prima fase di U-Tapao; alta velocità ferma | Aumenti del tetto dei voli; ristrutturazione del terminal |
Le righe sulla proprietà sono identiche perché le regole sono nazionali. Tra i tre mercati cambiano chi compra e come ci si arriva.
Che cosa verificare prima di comprare
- In tutti e tre i mercati, una conferma scritta della quota per gli stranieri relativa all'unità specifica.
- A Bangkok, la distanza reale a piedi dalla stazione e quante unità simili sono in vendita nello stesso edificio.
- A Pattaya, se le ragioni dell'acquisto dipendono da infrastrutture senza una data confermata.
- A Samui, come si detiene la villa: una locazione registrata fino a 30 anni, senza società prestanome.
- Se i soggiorni brevi sono ammessi dal regolamento dell'edificio e dall'Hotel Act.
- Un confronto dei prezzi basato su vendite concluse che il Suo avvocato o il Suo agente possano documentare.
Per il quadro giuridico, veda la nostra guida a che cosa può possedere uno straniero e i nostri dati sul mercato nel 2026. Phuket ha una guida a parte, la nostra guida alle zone di Phuket, e i progetti attuali sono nella nostra pagina degli immobili in Thailandia.
