बैंकॉक, पटाया और कोह समुई: थाईलैंड के तीन और प्रॉपर्टी बाज़ार और वहाँ कौन ख़रीदता है

सबसे ज़्यादा ध्यान फुकेत पर जाता है, लेकिन ज़्यादातर विदेशी थाई कॉन्डोमिनियम वहाँ नहीं ख़रीदते। 2025 में विदेशियों को हुए सभी कॉन्डोमिनियम ट्रांसफ़र में से लगभग आधे बैंकॉक में हुए, और एक चौथाई से ज़्यादा चोनबुरी प्रांत में, जिसमें पटाया और Jomtien आते हैं। चीनी और म्यांमार के खरीदार बैंकॉक में केंद्रित हैं; चोनबुरी में मुख्य विदेशी समूह चीनी और रूसी खरीदार हैं।

कोह समुई अलग तरह का बाज़ार है: यह थाईलैंड का दूसरा सबसे बड़ा द्वीप है, जहाँ एक निजी हवाई अड्डे और कार फ़ेरी से पहुँचा जाता है। नीचे हम तीनों बाज़ारों को एक एक करके देखते हैं।

विदेशी कहाँ ख़रीदते हैं

2025 में भूमि विभाग (Land Department) ने विदेशियों के नाम 60.92 बिलियन THB की 14,899 कॉन्डोमिनियम यूनिटों के ट्रांसफ़र दर्ज किए, जो 2024 की तुलना में यूनिटों में 2.2% ज़्यादा और मूल्य में 10.7% कम थे। ये पूरे हो चुके ट्रांसफ़र हैं, बुकिंग नहीं। इन ट्रांसफ़र में से लगभग आधे बैंकॉक में और एक चौथाई से ज़्यादा चोनबुरी में हुए। 2026 की शुरुआत में भी सबसे ज़्यादा विदेशी ट्रांसफ़र चोनबुरी में ही हुए।

2026 अब तक कुछ धीमा रहा है। पहली तिमाही में विदेशी ट्रांसफ़र घटकर 3,241 यूनिट रह गए, जिनका मूल्य 13.464 बिलियन THB था, यानी पिछले साल से यूनिटों में 17.3% और मूल्य में 17.9% कम। पहली छमाही में गिरावट कुछ कम हुई: 6,533 यूनिट और लगभग 28.27 बिलियन THB, यूनिटों में 8.8% और मूल्य में 1.5% कम।

विदेशियों की औसत ख़रीद छोटी होती है। 2025 और 2026 की पहली तिमाही में यह प्रति यूनिट लगभग 4.1 से 4.2 मिलियन THB और 41 से 44 m2 थी। 2025 में चीनी खरीदारों का औसत 3.8 मिलियन THB और 35.6 m2 रहा, जबकि भारतीय खरीदारों का 6.9 मिलियन THB और 75.7 m2।

राष्ट्रीयताओं के रुझान शहर के हिसाब से अलग हैं। 2026 की पहली छमाही में चीनी खरीदार सबसे बड़ा समूह बने रहे, लेकिन उनकी ख़रीद मूल्य के हिसाब से 27.7% गिरकर 6.874 बिलियन THB रह गई। रूसी खरीदार सबसे तेज़ी से बढ़े, 75.9% बढ़कर 3.603 बिलियन THB, मुख्य रूप से फुकेत और चोनबुरी में। म्यांमार के खरीदार 2.457 बिलियन THB के साथ तीसरे स्थान पर रहे, 16.2% की गिरावट के साथ, मुख्य रूप से बैंकॉक में।

बैंकॉक: Sukhumvit, Silom और Sathorn, और नदी किनारा

विदेशी खरीदार के लिए बैंकॉक का मतलब कॉन्डोमिनियम है, उन्हीं नियमों के तहत जो पूरे थाईलैंड में लागू हैं: 49% विदेशी कोटे के भीतर फ्रीहोल्ड, और भुगतान विदेश से लाई गई विदेशी मुद्रा में। एक डिस्ट्रिक्ट से दूसरे डिस्ट्रिक्ट में जो बदलता है, वह है माहौल और परिवहन।

Sukhumvit

Sukhumvit शहर का मुख्य पूर्व पश्चिम कॉरिडोर है, जिस पर BTS Sukhumvit Line चलती है। चीनी और म्यांमार के खरीदार पूरे बैंकॉक में केंद्रित हैं, और Sukhumvit उसका मुख्य कॉरिडोर है।

Silom और Sathorn

Silom और Sathorn मिलकर बैंकॉक का केंद्रीय व्यापारिक इलाका बनाते हैं, जहाँ BTS Silom Line चलती है। किसी भी ख़ास इमारत के लिए सबसे नज़दीकी स्टेशन तक पैदल दूरी ख़ुद जाँचें।

नदी किनारा

नदी किनारे वाला इलाका Chao Phraya नदी के दोनों किनारों पर फैला है। Thonburi वाले किनारे पर BTS Gold Line, जो 1.8 km लंबी है, जिसके तीन स्टेशन हैं और जो 16 दिसंबर 2020 को खुली, BTS Silom Line के Krung Thon Buri स्टेशन को ICONSIAM और Khlong San से जोड़ती है।

बैंकॉक के बाज़ार की स्थिति

बैंकॉक में घरेलू कर्ज़, गृह ऋण आवेदनों की ऊँची अस्वीकृति दर और डेवलपरों के बिना बिके स्टॉक के कारण नए लॉन्च घटते जा रहे हैं। खरीदार के लिए बिना बिके स्टॉक का मतलब चुनने के लिए ज़्यादा तैयार यूनिटें भी हो सकता है, और बेचते समय ज़्यादा प्रतिस्पर्धा भी, इसलिए ध्यान से देखें कि उसी इमारत में और क्या बिक्री के लिए है।

शहरी योजना से नक़्शे का कुछ हिस्सा बदल सकता है। बैंकॉक की व्यापक योजना का चौथा संशोधन, जिसे 2027 में लागू करने की योजना है, मध्यम घनत्व वाले ज़ोन 23% बढ़ाएगा और कुछ मास ट्रांज़िट इंटरचेंज के पास ऊँचाई की सीमा बढ़ाएगा। यह अभी योजना है, लागू नहीं हुई है।

फ़ाइनेंसिंग में बैंकॉक रिज़ॉर्ट बाज़ारों से थोड़ा अलग है। थाई बैंक नॉन-रेज़िडेंट विदेशियों को शायद ही कर्ज़ देते हैं, लेकिन UOB ने विदेशी कोटे के भीतर फ्रीहोल्ड कॉन्डोमिनियम यूनिटों के लिए, थाईलैंड से बाहर शुरू किए गए, क्रॉस बॉर्डर लोन चुनिंदा इलाकों में दिए हैं, मुख्य रूप से बैंकॉक में। मौजूदा लोन टू वैल्यू और आय की शर्तें सीधे बैंक से पूछें।

पटाया और Jomtien

पटाया सिटी चोनबुरी प्रांत के Bang Lamung डिस्ट्रिक्ट में एक विशेष स्वशासित शहर है, जो मोटरवे 7 से बैंकॉक के लगभग 150 km दक्षिण पूर्व में है। Jomtien दक्षिण में है, जिसे Thepprasit Road पटाया से अलग करती है, और Naklua और Wongamat उत्तरी छोर पर हैं। U-Tapao अंतरराष्ट्रीय हवाई अड्डा कार से लगभग 45 मिनट दक्षिण में है।

विदेशी ट्रांसफ़र की संख्या के हिसाब से चोनबुरी थाईलैंड का दूसरा बाज़ार है: 2025 में सभी विदेशी कॉन्डोमिनियम ट्रांसफ़र का एक चौथाई से ज़्यादा, और 2026 की शुरुआत में सबसे ज़्यादा ट्रांसफ़र, जहाँ मुख्य विदेशी समूह चीनी और रूसी खरीदार हैं। 2026 की पहली छमाही में रूसी ख़रीद किसी भी राष्ट्रीयता में सबसे तेज़ी से बढ़ी और फुकेत और चोनबुरी में केंद्रित रही।

पटाया ईस्टर्न इकोनॉमिक कॉरिडोर (Eastern Economic Corridor) में आता है, और बुनियादी ढाँचे से जुड़ी दो कहानियाँ इसका भविष्य तय करती हैं। U-Tapao के डेवलपर को 3 अप्रैल 2026 को काम शुरू करने का नोटिस मिला, लेकिन पहला चरण सालाना 16 मिलियन से घटाकर 3 मिलियन यात्रियों का कर दिया गया। Don Mueang, Suvarnabhumi और U-Tapao को जोड़ने वाली हाई स्पीड रेल लाइन सितंबर 2026 तक अटकी हुई थी। अगर कोई विक्रेता पटाया के पक्ष में अपना तर्क इसी रेल लिंक पर टिकाता है, तो इसे बिना तारीख़ वाला प्रोजेक्ट मानकर तौलें।

कोह समुई

कोह समुई थाईलैंड का दूसरा सबसे बड़ा द्वीप है, लगभग 229 km2, और सूरत थानी प्रांत का एक डिस्ट्रिक्ट है। इसके मुख्य बीच इलाकों में Chaweng, Lamai और Bophut शामिल हैं।

द्वीप की पहचान यहाँ तक पहुँचने का तरीक़ा है। समुई हवाई अड्डा निजी तौर पर बना है और Bangkok Airways का है; यह 1989 में खुला। रोज़ाना उड़ानों की सीमा बढ़ाकर 50 कर दी गई है, 73 तक बढ़ाने की मंज़ूरी मिल चुकी है, और टर्मिनल के नवीनीकरण की योजना थी। कार फ़ेरी मुख्य भूमि के Don Sak से Nathon और Lipa Noi तक चलती हैं।

जहाँ समुई में ख़रीद विला की हो, वहाँ लीजहोल्ड और नॉमिनी के सवाल सामने आ जाते हैं। सूरत थानी उन 16 जोखिम वाले प्रांतों में से है जहाँ 1 अगस्त 2026 से व्यापार विकास विभाग (Department of Business Development) विदेशी सह निवेशकों या विदेशी हस्ताक्षरकर्ताओं वाली कंपनी के पंजीकरण या उसमें बदलाव के समय बैंक स्टेटमेंट और निवेश का स्पष्टीकरण पत्र माँगता है। वहाँ कंपनी ढाँचे के ज़रिये पेश किए गए विला की ज़्यादा बारीकी से जाँच होनी चाहिए, जैसे फुकेत और चोनबुरी में।

समुई की कीमतों की कोई साफ़ दिशा नहीं है: कुछ माँगी गई कीमतें बढ़ रही हैं और कुछ घट रही हैं।

इन बाज़ारों में किराये पर देना और रहना

तीनों बाज़ारों में दो सवाल उठते हैं, और उनके जवाब स्थानीय नहीं, राष्ट्रीय हैं।

पहला सवाल छोटी अवधि के किराये का है। होटल अधिनियम (Hotel Act) के तहत एक महीने से कम के लिए आवास किराये पर देना आम तौर पर होटल व्यवसाय माना जाता है, जिसके लिए लाइसेंस चाहिए, और क़ानूनी कसौटी यह है कि प्रवास "मासिक या उससे लंबा" है या नहीं, 30 दिनों की यांत्रिक गिनती नहीं। कॉन्डोमिनियम मालिक इमारत के अपने नियमों से भी बँधे होते हैं, और कई कॉन्डोमिनियम इमारतें 30 दिन से कम के प्रवास पर रोक लगाती हैं। यह बात Sukhumvit के किसी टावर पर भी उतनी ही लागू होती है जितनी Jomtien बीच पर। ब्योरा हमारी किराये के नियमों की गाइड में है।

दूसरा सवाल रहने का है। अक्टूबर 2025 से कम से कम 3 मिलियन THB की तैयार कॉन्डोमिनियम यूनिट, जो आपके अपने नाम पर दर्ज हो, निवेश के आधार पर एक्सटेंशन ऑफ़ स्टे का आधार बन सकती है, बशर्ते पर्यटन और खेल मंत्रालय (Ministry of Tourism and Sports) से प्रमाणन मिले। यह रास्ता नया है, इसके नियम अभी स्पष्ट किए जा रहे हैं, और ऑफ-प्लान यूनिटें योग्य नहीं हैं। औसत विदेशी ट्रांसफ़र, लगभग 4.1 से 4.2 मिलियन THB, इस सीमा से ऊपर है, लेकिन यह रास्ता रहने की अनुमति देता है, रेज़िडेंसी नहीं, और इसके लिए वकील की जाँच ज़रूरी है। हम इसे प्रॉपर्टी खरीदारों के लिए वीज़ा पर हमारी गाइड में समझाते हैं।

तीनों बाज़ार आमने सामने

	बैंकॉक	पटाया और Jomtien	कोह समुई
2025 के विदेशी कॉन्डो ट्रांसफ़र में हिस्सा	लगभग आधा	चोनबुरी: एक चौथाई से ज़्यादा	उपलब्ध नहीं
मुख्य विदेशी खरीदार समूह	चीनी और म्यांमार के	चीनी और रूसी	उपलब्ध नहीं
विदेशी फ्रीहोल्ड में क्या रख सकता है	49% कोटे के भीतर कॉन्डोमिनियम यूनिट	49% कोटे के भीतर कॉन्डोमिनियम यूनिट	49% कोटे के भीतर कॉन्डोमिनियम यूनिट
विला किस रूप में रखा जाता है	30 साल तक की पंजीकृत लीज़	30 साल तक की पंजीकृत लीज़	30 साल तक की पंजीकृत लीज़
पहुँच	BTS की Sukhumvit, Silom और Gold लाइनें	बैंकॉक से मोटरवे 7; U-Tapao लगभग 45 मिनट	Bangkok Airways का निजी हवाई अड्डा; Don Sak से फ़ेरी
नज़र रखने लायक प्रोजेक्ट	शहरी योजना का संशोधन, 2027 के लिए प्रस्तावित	U-Tapao का पहला चरण; अटकी हुई हाई स्पीड रेल	उड़ानों की सीमा में बढ़ोतरी; टर्मिनल का नवीनीकरण

स्वामित्व वाली पंक्तियाँ एक जैसी हैं, क्योंकि नियम राष्ट्रीय हैं। तीनों बाज़ारों में फ़र्क़ इस बात का है कि कौन ख़रीदता है और वहाँ कैसे पहुँचा जाता है।

ख़रीदने से पहले क्या जाँचें

• तीनों में से किसी भी बाज़ार में, उस ख़ास यूनिट के लिए विदेशी कोटे की लिखित पुष्टि।
• बैंकॉक में: स्टेशन तक असली पैदल दूरी, और उसी इमारत में कितनी मिलती जुलती यूनिटें बिक्री के लिए हैं।
• पटाया में: क्या ख़रीद का तर्क ऐसे बुनियादी ढाँचे पर टिका है जिसकी कोई पक्की तारीख़ नहीं है।
• समुई में: विला किस रूप में रखा गया है: 30 साल तक की पंजीकृत लीज़, बिना किसी नॉमिनी कंपनी के।
• क्या इमारत के नियम और होटल अधिनियम छोटे प्रवास की अनुमति देते हैं।
• पूरी हो चुकी बिक्री पर आधारित कीमतों की तुलना, जिसके दस्तावेज़ आपका वकील या एजेंट दिखा सके।

क़ानूनी पृष्ठभूमि के लिए विदेशी क्या ख़रीद सकते हैं, इस पर हमारी गाइड और 2026 के बाज़ार के हमारे आँकड़े देखें। फुकेत की जानकारी अलग से हमारी फुकेत एरिया गाइड में है, और मौजूदा प्रोजेक्ट हमारे थाईलैंड प्रॉपर्टी पेज पर हैं।