Bangkok, Pattaya und Koh Samui: drei weitere Immobilienmärkte Thailands und wer dort kauft
Phuket bekommt die meiste Aufmerksamkeit, doch dort kaufen nicht die meisten Ausländer ihre Eigentumswohnungen in Thailand. 2025 entfiel auf Bangkok fast die Hälfte aller Übertragungen von Eigentumswohnungen an Ausländer, auf die Provinz Chonburi mit Pattaya und Jomtien mehr als ein Viertel. Chinesische Käufer und Käufer aus Myanmar konzentrieren sich auf Bangkok, in Chonburi sind Chinesen und Russen die wichtigsten ausländischen Gruppen.
Koh Samui ist ein Markt anderer Art: Thailands zweitgrößte Insel, erreichbar über einen Flughafen in Privatbesitz und per Autofähre. Im Folgenden betrachten wir die drei Märkte nacheinander.
Wo Ausländer kaufen
2025 registrierte das Landamt (Land Department) Übertragungen von 14,899 Eigentumswohnungen an Ausländer im Wert von 60.92 Milliarden THB, gegenüber 2024 ein Plus von 2.2% bei den Einheiten und ein Minus von 10.7% beim Wert. Es handelt sich um abgeschlossene Übertragungen, nicht um Reservierungen. Auf Bangkok entfiel fast die Hälfte davon, auf Chonburi mehr als ein Viertel. Chonburi verzeichnete Anfang 2026 auch die meisten Übertragungen an Ausländer.
2026 verläuft bisher schwächer. Im ersten Quartal sanken die Übertragungen an Ausländer auf 3,241 Einheiten im Wert von 13.464 Milliarden THB, gegenüber dem Vorjahr ein Minus von 17.3% bei den Einheiten und 17.9% beim Wert. Über das ganze erste Halbjahr fiel der Rückgang geringer aus: 6,533 Einheiten und rund 28.27 Milliarden THB, ein Minus von 8.8% bei den Einheiten und 1.5% beim Wert.
Der durchschnittliche Kauf durch Ausländer ist klein. 2025 und im ersten Quartal 2026 lag er bei etwa 4.1 bis 4.2 Millionen THB und 41 bis 44 m2 pro Einheit. Chinesische Käufer zahlten 2025 im Schnitt 3.8 Millionen THB für 35.6 m2, indische Käufer 6.9 Millionen THB für 75.7 m2.
Die Entwicklung nach Nationalitäten unterscheidet sich von Stadt zu Stadt. Im ersten Halbjahr 2026 blieben chinesische Käufer die größte Gruppe, ihre Käufe sanken wertmäßig aber um 27.7% auf 6.874 Milliarden THB. Russische Käufer wuchsen am schnellsten, um 75.9% auf 3.603 Milliarden THB, vor allem auf Phuket und in Chonburi. Käufer aus Myanmar lagen mit 2.457 Milliarden THB auf Platz drei, ein Minus von 16.2%, überwiegend in Bangkok.
Bangkok: Sukhumvit, Silom und Sathorn sowie der Fluss
Für ausländische Käufer bedeutet Bangkok Eigentumswohnungen, nach denselben Regeln wie überall in Thailand: Volleigentum (Freehold) innerhalb der Ausländerquote von 49%, bezahlt mit Devisen, die aus dem Ausland ins Land gebracht werden. Von Bezirk zu Bezirk ändern sich das Umfeld und die Verkehrsanbindung.
Sukhumvit
Sukhumvit ist die wichtigste Ost-West-Achse der Stadt und wird von der BTS Sukhumvit Line bedient. In Bangkok insgesamt, mit Sukhumvit als Hauptachse, konzentrieren sich die chinesischen Käufer und die Käufer aus Myanmar.
Silom und Sathorn
Silom und Sathorn bilden das zentrale Geschäftsviertel Bangkoks und werden von der BTS Silom Line bedient. Prüfen Sie bei jedem einzelnen Gebäude selbst, wie weit es zu Fuß bis zur nächsten Station ist.
Am Fluss
Die Lagen am Fluss umfassen beide Ufer des Chao Phraya. Auf der Thonburi-Seite verbindet die BTS Gold Line, 1.8 km lang, mit drei Stationen und am 16. Dezember 2020 eröffnet, die Station Krung Thon Buri an der BTS Silom Line mit ICONSIAM und Khlong San.
Die Marktlage in Bangkok
Die Zahl neuer Projekte in Bangkok geht zurück. Gründe sind die Verschuldung der Haushalte, die hohe Ablehnungsquote bei Hypothekenanträgen und unverkaufte Bestände der Bauträger. Für Käufer kann ein unverkaufter Bestand mehr fertige Einheiten zur Auswahl bedeuten, beim späteren Wiederverkauf aber auch mehr Konkurrenz. Sehen Sie sich deshalb genau an, was im selben Gebäude sonst noch zum Verkauf steht.
Die Stadtplanung könnte einiges verschieben. Die vierte Überarbeitung des Flächennutzungsplans von Bangkok, deren Inkrafttreten für 2027 geplant ist, würde die Zonen mittlerer Dichte um 23% erweitern und die Höhenbegrenzungen in der Nähe einiger Umsteigeknoten des Nahverkehrs anheben. Es ist ein Plan und noch nicht in Kraft.
Bei der Finanzierung unterscheidet sich Bangkok leicht von den Urlaubsmärkten. Thailändische Banken vergeben selten Kredite an nicht ansässige Ausländer, UOB hat aber grenzüberschreitende Kredite für Eigentumswohnungen im Volleigentum innerhalb der Ausländerquote angeboten, die außerhalb Thailands abgeschlossen werden, in ausgewählten Gegenden, vor allem in Bangkok. Fragen Sie die Bank direkt nach ihrer aktuellen Beleihungsquote und ihren Einkommensanforderungen.
Pattaya und Jomtien
Pattaya City ist eine Stadt mit besonderer Selbstverwaltung im Bezirk Bang Lamung in der Provinz Chonburi, etwa 150 km südöstlich von Bangkok über die Motorway 7. Jomtien liegt im Süden, von Pattaya durch die Thepprasit Road getrennt, und Naklua und Wongamat bilden das nördliche Ende. Der U-Tapao International Airport liegt etwa 45 Autominuten weiter südlich.
Gemessen an den Übertragungen an Ausländer ist Chonburi der zweitgrößte Markt Thailands: mehr als ein Viertel aller Übertragungen von Eigentumswohnungen an Ausländer im Jahr 2025 und die meisten Anfang 2026, mit Chinesen und Russen als wichtigsten ausländischen Gruppen. Die russischen Käufe wuchsen im ersten Halbjahr 2026 stärker als die jeder anderen Nationalität und konzentrierten sich auf Phuket und Chonburi.
Pattaya liegt im Eastern Economic Corridor, und zwei Infrastrukturthemen prägen die Aussichten. Der Entwickler von U-Tapao erhielt am 3. April 2026 die Freigabe zum Baubeginn (Notice to Proceed), allerdings mit einer ersten Phase, die von 16 Millionen auf 3 Millionen Passagiere im Jahr gekürzt wurde. Die Hochgeschwindigkeitsstrecke, die Don Mueang, Suvarnabhumi und U-Tapao verbinden soll, kam bis September 2026 nicht voran. Stützt ein Verkäufer seine Argumente für Pattaya auf diese Bahnverbindung, bewerten Sie sie als Projekt ohne Termin.
Koh Samui
Koh Samui ist mit etwa 229 km2 die zweitgrößte Insel Thailands und ein Bezirk der Provinz Surat Thani. Zu den wichtigsten Strandgebieten gehören Chaweng, Lamai und Bophut.
Prägend für die Insel ist ihre Erreichbarkeit. Der Flughafen Samui wurde privat gebaut, gehört Bangkok Airways und wurde 1989 eröffnet. Die Obergrenze für tägliche Flüge wurde auf 50 angehoben, eine Erhöhung auf 73 ist genehmigt, und eine Renovierung des Terminals war geplant. Autofähren verkehren von Don Sak auf dem Festland nach Nathon und Lipa Noi.
Wenn es auf Samui um eine Villa geht, rücken die Fragen nach Pacht (Leasehold) und Strohmännern (Nominees) in den Vordergrund. Surat Thani gehört zu den 16 Risikoprovinzen, in denen das Department of Business Development seit dem 1. August 2026 Kontoauszüge und ein Schreiben zur Erläuterung der Investition verlangt, wenn eine Gesellschaft mit ausländischen Mitinvestoren oder ausländischen Zeichnungsberechtigten eingetragen oder geändert wird. Eine Villa, die über eine Gesellschaftsstruktur angeboten wird, verdient dort ebenso wie auf Phuket und in Chonburi eine besonders genaue Prüfung.
Die Preise auf Samui haben keine klare Richtung: Manche Angebotspreise steigen, andere fallen.
Vermieten und Aufenthalt in diesen Märkten
Zwei Fragen stellen sich in allen drei Märkten, und die Antworten sind landesweit gleich, nicht örtlich verschieden.
Die erste ist die Kurzzeitvermietung. Nach dem Hotel Act gilt die Vermietung von Unterkünften für weniger als einen Monat im Allgemeinen als lizenzpflichtiges Hotelgewerbe, und gesetzlich entscheidend ist, ob der Aufenthalt „monatlich oder länger“ ist, nicht ein mechanisches Abzählen von 30 Tagen. Eigentümer von Eigentumswohnungen sind zudem an die Hausordnung des Gebäudes gebunden, und viele Condominiums verbieten Aufenthalte unter 30 Tagen. Das gilt in einem Hochhaus an der Sukhumvit genauso wie am Strand von Jomtien. Einzelheiten finden Sie in unserem Ratgeber zu den Vermietungsregeln.
Die zweite ist der Aufenthalt. Seit Oktober 2025 kann das Eigentum an einer fertiggestellten Eigentumswohnung im Wert von mindestens 3 Millionen THB, eingetragen auf Ihren eigenen Namen, eine investitionsbasierte Aufenthaltsverlängerung begründen, sofern das Ministerium für Tourismus und Sport eine Bescheinigung ausstellt. Der Weg ist neu, seine Regeln werden noch präzisiert, und Off-Plan-Einheiten qualifizieren sich nicht. Die durchschnittliche Übertragung an Ausländer liegt mit etwa 4.1 bis 4.2 Millionen THB über dieser Schwelle, doch der Weg verschafft eine Aufenthaltserlaubnis, kein Aufenthaltsrecht, und sollte von einem Anwalt geprüft werden. Wir behandeln ihn in unserem Ratgeber zu Visa für Immobilienkäufer.
Die drei Märkte im Vergleich
| Bangkok | Pattaya und Jomtien | Koh Samui | |
|---|---|---|---|
| Anteil an den Übertragungen von Eigentumswohnungen an Ausländer 2025 | Fast die Hälfte | Chonburi: mehr als ein Viertel | Keine Angaben |
| Wichtigste ausländische Käufergruppen | Chinesen und Käufer aus Myanmar | Chinesen und Russen | Keine Angaben |
| Was Ausländer im Volleigentum besitzen können | Eigentumswohnungen innerhalb der Quote von 49% | Eigentumswohnungen innerhalb der Quote von 49% | Eigentumswohnungen innerhalb der Quote von 49% |
| Form des Besitzes bei Villen | Eingetragene Pacht über bis zu 30 Jahre | Eingetragene Pacht über bis zu 30 Jahre | Eingetragene Pacht über bis zu 30 Jahre |
| Anbindung | BTS Sukhumvit Line, Silom Line und Gold Line | Motorway 7 ab Bangkok; U-Tapao in etwa 45 Minuten | Privatflughafen von Bangkok Airways; Fähren ab Don Sak |
| Projekte, die man verfolgen sollte | Überarbeitung des Flächennutzungsplans, geplant für 2027 | Erste Phase von U-Tapao; stockende Hochgeschwindigkeitsstrecke | Höhere Obergrenzen für Flüge; Renovierung des Terminals |
Die Zeilen zum Eigentum sind identisch, weil die Regeln landesweit gelten. Unterschiede zwischen den drei Märkten gibt es bei den Käufern und bei der Anreise.
Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten
- In jedem der drei Märkte eine schriftliche Bestätigung, dass für die konkrete Einheit Ausländerquote frei ist.
- In Bangkok die tatsächliche Gehzeit zur Station und wie viele vergleichbare Einheiten im selben Gebäude zum Verkauf stehen.
- In Pattaya, ob die Argumente für den Kauf von Infrastruktur ohne bestätigten Termin abhängen.
- Auf Samui, wie die Villa gehalten wird: über eine eingetragene Pacht von bis zu 30 Jahren, ohne Strohmanngesellschaft.
- Ob die Hausordnung des Gebäudes und der Hotel Act Kurzaufenthalte erlauben.
- Einen Preisvergleich auf Basis abgeschlossener Verkäufe, die Ihr Anwalt oder Makler belegen kann.
Den rechtlichen Hintergrund finden Sie in unserem Ratgeber dazu, was Ausländer besitzen dürfen, und in unseren Marktzahlen für 2026. Phuket behandeln wir gesondert in unserem Gebietsführer für Phuket, und aktuelle Projekte finden Sie auf unserer Seite mit Immobilien in Thailand.
