Αγορά off-plan στο Μπαλί βήμα προς βήμα: ο συμβολαιογράφος, ο έλεγχος του τίτλου, η χωροταξία, το PBG και το SLF
Η αγορά off-plan στο Μπαλί καταλήγει σε πέντε ελέγχους με τη σωστή σειρά: τον τίτλο της γης στο κτηματολόγιο, τη χωροταξία του οικοπέδου, την οικοδομική έγκριση (PBG) πριν ξεκινήσει η κατασκευή, μια σύμβαση που συνδέει τις πληρωμές σας με την πραγματική πρόοδο, και το πιστοποιητικό λειτουργίας (SLF) πριν χρησιμοποιήσει κανείς το κτίριο. Αν αυτά γίνουν σωστά, τα υπόλοιπα είναι γραφειοκρατία. Αν σας ξεφύγει ένα, καμία γραφειοκρατία δεν το διορθώνει.
Το νομικό πλαίσιο εξαρτάται από το τι αγοράζετε. Αν ένας developer πουλά μονοκατοικία ή διαμέρισμα με εγγεγραμμένο τίτλο, οι κανόνες της Ινδονησίας για τη στέγαση ορίζουν πώς πρέπει να συνταχθεί το προσύμφωνο πώλησης (PPJB) και πότε μπορεί να το υπογράψει ο developer. Οι περισσότερες πωλήσεις βιλών off-plan στο Μπαλί, όμως, είναι συμβάσεις leasehold, και αυτός ο κανονισμός για τη στέγαση μπορεί να μην εφαρμόζεται σε αυτές. Τότε η σύμβαση είναι η μόνη προστασία που έχετε, και λέει ό,τι συμφωνήθηκε στη διαπραγμάτευση.
Ακολουθεί η σειρά όπως θα την ακολουθούσαμε τον Οκτώβριο του 2026, με τα πρόσωπα που εμπλέκονται, τα έγγραφα που πρέπει να ζητήσετε και τα σημεία όπου οι κανόνες σας αφήνουν εκτεθειμένους.
Ποιος κάνει τι: ο συμβολαιογράφος και ο PPAT
Σε μια αγορά στο Μπαλί εμφανίζονται δύο αξιωματούχοι, και το ίδιο πρόσωπο μπορεί να έχει και τις δύο ιδιότητες. Ο συμβολαιογράφος (Notaris) συντάσσει δημόσια έγγραφα όπως το PPJB, τις πράξεις μίσθωσης (akta sewa) και τις εταιρικές πράξεις. Ο υπάλληλος που συντάσσει τις πράξεις γης (PPAT, Pejabat Pembuat Akta Tanah) συντάσσει τις πράξεις που μεταβιβάζουν ή συνιστούν εγγεγραμμένα δικαιώματα στη γη, όπως την πράξη πώλησης (AJB) ή την πράξη παραχώρησης Hak Pakai σε ιδιωτική γη. Η πράξη αυτή εγγράφεται στη συνέχεια στο κτηματολόγιο, το BPN.
Πριν συντάξει την πράξη πώλησης, ο PPAT ελέγχει τη γνησιότητα του τίτλου στο κτηματολόγιο, και μπορεί να υπογράψει τη μεταβίβαση μόνο αφού πληρωθούν ο φόρος εισοδήματος του πωλητή και ο φόρος απόκτησης του αγοραστή. Μια πράξη παραχώρησης που δεν έχει εγγραφεί δεν δεσμεύει τρίτους. Για ένα Hak Pakai, η εγγραφή είναι η στιγμή που το δικαίωμά σας αρχίζει να ισχύει.
Αν ο developer συνεργάζεται με δικό του συμβολαιογράφο, μπορείτε και πάλι να ζητήσετε από δικό σας δικηγόρο να ελέγξει κάθε σχέδιο πριν υπογράψετε. Το συνιστούμε, όποια δομή κι αν αγοράζετε.
Βήμα 1: η κράτηση
Η κράτηση είναι σύμβαση ανάμεσα σε εσάς και τον πωλητή. Δεν υπάρχει νόμιμος τύπος γι' αυτήν, οπότε διαβάστε τι λέει για την επιστροφή χρημάτων πριν πληρώσετε. Οι προκαταβολές για βίλες off-plan στο Μπαλί κυμαίνονται συνήθως περίπου από 10 έως 30% της τιμής. Είναι όροι των developers, όχι ρυθμισμένοι κανόνες. Ζητήστε η προκαταβολή να επιστρέφεται αν δεν εκδοθεί η οικοδομική έγκριση (PBG), και φροντίστε να γραφτεί αυτό στην ίδια την κράτηση.
Προσέξτε το νόμισμα. Ο κανονισμός PBI 17/3/PBI/2015 της Bank Indonesia επιβάλλει τη ρουπία στις συναλλαγές στην Ινδονησία και υποχρεώνει τις επιχειρήσεις να αναγράφουν τιμές σε ρουπίες. Η προώθηση στο Μπαλί που απευθύνεται σε ξένους εμφανίζεται συχνά σε δολάρια ΗΠΑ, όμως η σύμβαση και οι πληρωμές μέσα στην Ινδονησία πρέπει να είναι σε ρουπίες, με τα δολάρια το πολύ ως ένδειξη.
Βήμα 2: νομικός έλεγχος της γης
Ξεκινήστε από τον τίτλο: επαληθεύστε τον (SHM για γη με Hak Milik) και τον αναγραφόμενο ιδιοκτήτη απευθείας στο BPN, αποφύγετε την αγορά μέσω μεσάζοντα όταν το πρόσωπο που αναγράφεται στον τίτλο δεν είναι παρόν, και πάρτε βεβαίωση από το Πρωτοδικείο ότι δεν εκκρεμούν διαφορές. Στη συνέχεια ελέγξτε ότι έχει πληρωθεί ο ετήσιος φόρος γης και κτιρίων (PBB), με βάση τον ετήσιο λογαριασμό (SPPT PBB).
Η γη στο Μπαλί ανήκει συχνά σε οικογένειες, οπότε επιβεβαιώστε ότι έχουν δοθεί όλες οι απαραίτητες οικογενειακές συναινέσεις και ρωτήστε έναν δικηγόρο ποιες υπογραφές απαιτεί πραγματικά ο νόμος για το οικόπεδο που αγοράζετε.
Χωροταξία και συμμόρφωση με τη χωροταξική χρήση (KKPR)
Η χωροταξία καθορίζει αν μπορεί να υπάρξει νόμιμα βίλα στη γη. Ελέγξτε τη ζώνη του αγροτεμαχίου (ο έλεγχος ζώνης «ITR»). Το επαρχιακό χωροταξικό σχέδιο του Μπαλί είναι ο Perda 2/2023, για την περίοδο 2023 έως 2043, και από τον Φεβρουάριο του 2026 ο Perda 4/2026 περιορίζει τη μετατροπή παραγωγικής αγροτικής γης σε εμπορική χρήση. Σε γη αγροτικής ή πράσινης ζώνης δεν μπορεί να υπάρξει νόμιμα βίλα.
Το έργο χρειάζεται επίσης συμμόρφωση με τη χωροταξική χρήση (KKPR). Όπου ένα ψηφιακό λεπτομερές χωροταξικό σχέδιο (RDTR) είναι ενσωματωμένο στο εθνικό σύστημα αδειοδότησης OSS, η επιβεβαίωση είναι αυτόματη. Αλλού χρειάζεται έγκριση. Παρά τις φήμες που προκάλεσαν οι καθυστερήσεις στην επεξεργασία στο OSS, το KKPR δεν έχει καταργηθεί. Το άρθρο μας για τη χωροταξία στο Μπαλί εξηγεί αναλυτικότερα τις ζώνες.
Η οικοδομική έγκριση (PBG)
Το PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) αντικατέστησε την παλιά οικοδομική άδεια IMB με τον νόμο για τη δημιουργία θέσεων εργασίας και τον PP 16/2021, και η κατασκευή μπορεί να ξεκινήσει μόνο αφού εκδοθεί PBG. Οι IMB που εκδόθηκαν πριν από τον PP 16/2021 ισχύουν μέχρι τη λήξη τους. Για ένα έργο off-plan, ζητήστε τον αριθμό του PBG και ελέγξτε ότι τα σχέδια που εγκρίνει αντιστοιχούν σε αυτό που αγοράζετε: αριθμό κτιρίων, εμβαδόν και χρήση.
Οι έλεγχοι αυτοί δεν είναι τυπικότητες. Τον Σεπτέμβριο του 2025, μετά από φονικές πλημμύρες, ο κυβερνήτης του Μπαλί ανακοίνωσε την αναστολή κάθε νέου ξενοδοχείου, βίλας και παρόμοιας ανάπτυξης σε παραγωγική γη και σε περιοχές λεκανών απορροής. Τον Ιούλιο του 2025 οι αρχές άρχισαν να κατεδαφίζουν 48 κατασκευές στην παραλία Bingin που είχαν χτιστεί χωρίς άδεια σε προστατευόμενη παράκτια γη.
Βήμα 3: η σύμβαση
Κατοικίες και διαμερίσματα με τίτλο: το PPJB
Στις πωλήσεις από developers που καλύπτονται από τη νομοθεσία για τη στέγαση, η υπουργική απόφαση Permen PUPR 11/PRT/M/2019 απαιτεί το PPJB να είναι συμβολαιογραφική πράξη, και ο αγοραστής πρέπει να έχει τουλάχιστον επτά ημέρες για να εξετάσει το σχέδιο. Ο developer μπορεί να υπογράψει PPJB μόνο όταν έχει τον τίτλο της γης και την οικοδομική έγκριση, υπάρχουν δρόμοι και αποχέτευση, και ένας σύμβουλος έχει πιστοποιήσει ότι έχει ολοκληρωθεί τουλάχιστον το 20% της κατασκευής.
Ο ίδιος κανονισμός ορίζει κανόνες επιστροφής χρημάτων. Αν ο developer δεν τηρήσει τις ημερομηνίες που έχει δηλώσει, ο αγοραστής μπορεί να ακυρώσει και να πάρει πίσω όλα του τα χρήματα μέσα σε 30 ημέρες. Αν ο αγοραστής αθετήσει τις υποχρεώσεις του μετά το PPJB, ο developer κρατά πληρωμές έως το 10% της τιμής, ή 10% αν έχει καταβληθεί περισσότερο. Ρωτήστε τον συμβολαιογράφο αν μεταγενέστεροι κανόνες για τη στέγαση έχουν αλλάξει τις λεπτομέρειες.
Βίλες με leasehold: η πράξη μίσθωσης
Οι περισσότερες πωλήσεις βιλών off-plan στο Μπαλί είναι συμβάσεις leasehold. Πρέπει να υπογράφονται ως συμβολαιογραφικές πράξεις ενώπιον συμβολαιογράφου, γιατί τα ιδιωτικά συμφωνητικά είναι αδύναμο αποδεικτικό μέσο στα ινδονησιακά δικαστήρια. Αν ο κανονισμός για τη στέγαση δεν εφαρμόζεται στη σύμβασή σας, δεν μπορείτε να βασιστείτε στην προθεσμία εξέτασης των επτά ημερών, στο όριο του 20% της κατασκευής ή στους κανόνες επιστροφής χρημάτων. Αν θέλετε αυτές τις προστασίες, γράψτε τις στη σύμβαση. Ο οδηγός μας για το leasehold στο Μπαλί απαριθμεί τους όρους που πρέπει να καλύπτονται.
Βήμα 4: πληρωμές καθώς χτίζεται το κτίριο
Τα προγράμματα πληρωμών είναι συνήθως κλιμακωτά: μια προκαταβολή, έπειτα δόσεις συνδεδεμένες με ορόσημα όπως η έκδοση της άδειας και τα στάδια της κατασκευής, και το υπόλοιπο στην ολοκλήρωση ή την παράδοση. Ορισμένοι developers διαφημίζουν μεγαλύτερα χρονοδιαγράμματα, για παράδειγμα 36 μηνιαίες δόσεις. Όποιο κι αν είναι το χρονοδιάγραμμα, συνδέστε κάθε πληρωμή με επαληθευμένη πρόοδο της κατασκευής, επιβεβαιώστε ότι το PBG έχει εκδοθεί και ελέγξτε το ιστορικό του developer.
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι η σύμβαση πρέπει να ορίζει κάθε ορόσημο με τρόπο που μπορεί να επαληθευτεί επί τόπου και να λέει ποιος το επαληθεύει. Μια πληρωμή που οφείλεται «στο 50% της ολοκλήρωσης», χωρίς ορισμό της ολοκλήρωσης, είναι μια πληρωμή που οφείλεται όποτε τη ζητήσει ο developer.
Η τοπική χρηματοδότηση δύσκολα θα βοηθήσει εδώ. Ένα εγγεγραμμένο Hak Pakai μπορεί να υποθηκευτεί, αλλά δεν πρέπει να υπολογίζετε σε τραπεζικό στεγαστικό δάνειο με εγγύηση ένα leasehold στο Μπαλί, και ο τοπικός δανεισμός σε ξένους είναι σπάνιος. Οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές πληρώνουν μετρητοίς ή χρησιμοποιούν το πρόγραμμα του developer.
Βήμα 5: ολοκλήρωση, παράδοση και το SLF
Ένα ολοκληρωμένο κτίριο χρειάζεται πιστοποιητικό λειτουργίας, το SLF (Sertifikat Laik Fungsi), που εκδίδει η περιφερειακή αυτοδιοίκηση για να επιβεβαιώσει ότι είναι κατάλληλο για χρήση πριν χρησιμοποιηθεί. Σύμφωνα με τον PP 16/2021 ισχύει 20 χρόνια για μονοκατοικίες και σειρές κατοικιών και πέντε χρόνια για τα υπόλοιπα κτίρια. Η ανανέωση απαιτεί τεχνική επιθεώρηση, και οι κυρώσεις για κτίρια χωρίς SLF φτάνουν μέχρι την κατεδάφιση. Ζητήστε το SLF πριν δεχτείτε την παράδοση και ελέγξτε ότι αντιστοιχεί στο κτίριο που παραλαμβάνετε.
Για έναν εγγεγραμμένο τίτλο, η ολοκλήρωση σημαίνει επίσης τους φόρους και την πράξη. Ο πωλητής πληρώνει τελικό φόρο εισοδήματος 2,5% επί της μεταβίβασης και ο αγοραστής πληρώνει φόρο απόκτησης (BPHTB) έως 5%. Ο PPAT υπογράφει την πράξη πώλησης ή την πράξη παραχώρησης μόνο αφού πληρωθούν και οι δύο, στη συνέχεια την εγγράφει στο κτηματολόγιο, και ο τίτλος εκδίδεται στο όνομά σας. Το άρθρο μας για τους φόρους και τα κόστη ακινήτων στο Μπαλί δίνει τον πλήρη κατάλογο.
Για ένα leasehold, η παράδοση σηματοδοτεί την έναρξη της διάρκειας της μίσθωσης, αν το ορίζει η σύμβαση. Ελέγξτε από ποια ημερομηνία μετρούν τα χρόνια σας.
Τα έγγραφα σε κάθε στάδιο
| Στάδιο | Έγγραφο | Τι να ελέγξετε |
|---|---|---|
| Πριν από την κράτηση | Τίτλος γης (π.χ. SHM) | Επαληθευμένος στο κτηματολόγιο (BPN). Ο αναγραφόμενος ιδιοκτήτης είναι παρών και υπογράφει |
| Πριν από την κράτηση | Βεβαίωση Πρωτοδικείου | Καμία εκκρεμής διαφορά για τη γη |
| Πριν από την κράτηση | SPPT PBB (ετήσιος λογαριασμός φόρου γης) | Ο ετήσιος φόρος γης και κτιρίων έχει πληρωθεί |
| Πριν από την κράτηση | Έλεγχος ζώνης και KKPR | Η ζώνη επιτρέπει τη σχεδιαζόμενη χρήση. Το KKPR έχει επιβεβαιωθεί ή εγκριθεί |
| Πριν από την κατασκευή | PBG (ή έγκυρη παλαιότερη IMB) | Έχει εκδοθεί και αντιστοιχεί στο έργο που αγοράζετε |
| Σύμβαση | PPJB ή πράξη μίσθωσης, από συμβολαιογράφο | Συμβολαιογραφικός τύπος, ορόσημα που επαληθεύονται, όροι επιστροφής χρημάτων |
| Πριν από τη χρήση | SLF, από την περιφερειακή αυτοδιοίκηση | Έχει εκδοθεί για το κτίριο που παραλαμβάνετε |
| Μόνο σε πώληση με τίτλο | AJB ή πράξη παραχώρησης ενώπιον του PPAT, και μετά ο τίτλος | Οι φόροι έχουν πληρωθεί. Το δικαίωμα έχει εγγραφεί στο όνομά σας |
Τι να ελέγξετε πριν δώσετε προκαταβολή
- Ποιο δικαίωμα αγοράζετε: μίσθωση, Hak Pakai, τίτλο οριζόντιας ιδιοκτησίας ή κάτι άλλο. Για Hak Pakai στο Μπαλί, το κατώτατο όριο για ξένους αγοραστές είναι 5 δισ. IDR για μονοκατοικία και 2 δισ. IDR για διαμέρισμα, και το ποσό πρέπει να επιβεβαιωθεί με τον συμβολαιογράφο.
- Τον τίτλο της γης και τον ιδιοκτήτη, επαληθευμένους στο BPN, και κάθε απαραίτητη υπογραφή, όπως την εντοπίζει ένας δικηγόρος.
- Τη ζώνη του οικοπέδου και αν είναι παραγωγική αγροτική γη που εμπίπτει στους περιορισμούς του 2025 και του 2026.
- Το PBG και αν η προκαταβολή επιστρέφεται σε περίπτωση που δεν εκδοθεί.
- Ένα πρόγραμμα πληρωμών σε ρουπίες, συνδεδεμένο με ορόσημα που μπορείτε να επαληθεύσετε.
- Σε πώληση με τίτλο, αν ισχύουν οι προστασίες της νομοθεσίας για τη στέγαση. Σε μίσθωση, αν έχετε γράψει αντίστοιχες προστασίες στη σύμβαση.
- Το SLF πριν από την παράδοση.
Οι ίδιες οι δομές εξηγούνται στο άρθρο τι μπορούν να αποκτήσουν οι ξένοι στο Μπαλί και οι συνηθισμένες παγίδες στο οι κίνδυνοι που συναντούν οι αγοραστές στο Μπαλί. Τα έργα off-plan με τα οποία συνεργαζόμαστε βρίσκονται στις αγγελίες μας στο Μπαλί, και η σελίδα μας για την Ινδονησία εξηγεί πώς δουλεύουμε.
