발리 부동산 용어 해설.

Sertifikat Hak Milik으로 보유하는 인도네시아의 프리홀드입니다. 인도네시아 국민만 보유할 수 있으며, 직접이든 간접이든 이를 외국인에게 넘기려는 매매, 증여, 약정은 법적으로 무효이고 해당 토지는 국가에 귀속됩니다.

정해진 기간 동안 토지를 사용할 수 있는 등기된 권리로, 외국인 개인이 보유할 수 있는 유일한 토지 권리입니다. 국유지에서는 최대 30년이며 20년 연장, 다시 30년 갱신이 가능하고, 단계마다 신청과 승인을 거칩니다. 발리에서 흔한 경우처럼 인도네시아인이 소유한 토지에서는 최대 30년이며, 소유자가 동의한 새 증서로만 갱신됩니다.

일시불이나 분할로 임대료를 내고 다른 사람의 토지를 빌려 건물을 짓는 리스입니다. 발리의 외국인 매수자에게 가장 흔한 구조로, 토지 소유자와 맺는 계약이며 보통 공증 증서로 작성합니다. 업계 가이드는 기간을 25~30년으로 보며, 연장은 계약서에 정해 둔 경우에만 가능합니다.

아파트 세대에 대한 구분소유권(strata title)입니다. 외국인은 외국인 구분소유가 허용된 구역에서 Hak Pakai 또는 HGB 토지 위에 세워진 건물의 세대를 소유할 수 있으므로, 해당 건물이 요건을 갖췄는지 시행사 측 공증인이 확인해야 합니다. 권리의 존속 기간은 그 아래 토지 권리의 기간과 같습니다.

Hak Guna Bangunan, 일정 기간 토지 위에 건물을 짓고 소유할 수 있는 권리입니다. 외국인 개인은 보유할 수 없지만, 외국인 주주가 있는 인도네시아 회사인 PT PMA는 보유할 수 있습니다.

‘이름 빌리기’라는 뜻으로, 인도네시아인이 외국인을 대신해 권리를 보유하는 방식입니다. 이런 약정은 무효이며 집행할 수 없습니다. 2026년 2월부터는 발리 주 조례 No. 4/2026이 명의 대여를 통한 토지 이전을 명시적으로 금지하고, 이를 주선한 사람도 제재합니다.

조건부 매매계약(PPJB), 리스 증서, 회사 설립 증서 같은 공정증서를 작성합니다. 사적 계약은 인도네시아 법원에서 증거력이 약하기 때문에 발리의 리스는 보통 공증 증서로 체결합니다.

매매 증서나 Hak Pakai 설정 증서처럼 등기된 토지 권리를 이전하거나 설정하는 증서를 작성합니다. 서명 전에 PPAT는 토지청에서 증명서를 확인하고, 매도자의 소득세와 매수자의 BPHTB가 납부되었다는 증빙을 요구합니다. 공증인이 PPAT를 겸하기도 합니다.

권리를 등기하는 국가토지청과 그 지방 사무소입니다. 사유지 위의 Hak Pakai 같은 권리는 이곳에 등기되고 증명서가 발급되어야 비로소 제3자에게 효력이 생깁니다.

Akta Jual Beli, PPAT 앞에서 서명하는 매매 증서입니다. 서명 후 토지청에 이전이 등기되고 증명서가 발급됩니다.

매매 증서 전에 쓰는 조건부 매매계약으로, 분양 세대 등에 사용됩니다. 주택 관련 규정상 시행사는 토지 증명서와 건축 허가를 보유하고 공사가 20% 이상 진행된 뒤에야 이 계약을 체결할 수 있습니다.

기존 IMB 건축 허가를 대체한 Persetujuan Bangunan Gedung입니다. 이 승인이 발급되어야 공사를 시작할 수 있으므로, 분양 매수자는 계약금 이상을 내기 전에 이를 확인해야 합니다.

Sertifikat Laik Fungsi, 건물을 사용하기 전에 사용에 적합하다는 것을 확인하기 위해 지방정부가 발급하는 증명서입니다. 유효 기간은 주택 20년, 기타 건물 5년입니다.

등기된 권리의 매수자가 내는 세금으로, 매매가와 공시가(NJOP) 중 높은 금액에서 리젠시마다 정한 비과세 공제액을 뺀 금액의 최대 5%입니다.

매년 공시가의 최대 0.5%가 부과되는 지방세로, 연간 SPPT 고지서로 청구됩니다. 리스라면 누가 낼지는 계약 조건으로 정합니다.

정부가 평가한 토지와 건물의 가치로, PBB 산정에 쓰이고 매수자의 BPHTB와 매도자의 소득세 산정 하한이 됩니다.

숙박 요금에 최대 10%가 부과되는 지방세로, 손님에게 임대하는 빌라와 홈스테이도 포함됩니다. 임대 운영사가 징수합니다.

인도네시아 국영 은행에 US$130,000 이상을 예치하거나 1백만 달러 이상의 아파트를 매입한 외국인에게 최대 5년, 연장 시 10년까지 주어지는 체류 허가입니다. 정부 수수료는 총 1,300만 루피아(IDR 13 million)입니다. 리스홀드 빌라는 해당되지 않습니다.

한시 체류 허가(KITAS)와 영주 체류 허가(KITAP)입니다. 공증인은 Hak Pakai 권리를 사는 외국인 매수자에게 이 중 하나를 요구하는 경우가 많으므로, 서명 전에 유효한 체류 허가를 준비해 두십시오.

외국인 주주가 있는 인도네시아 회사로, 외국인이 임대 사업을 운영하는 합법적인 방법입니다. 2025년 10월부터 최소 납입 자본금은 25억 루피아이며, 업종과 사업장별로 100억 루피아를 넘는 투자 계획이 필요합니다.

국가 온라인 인허가 시스템(OSS)과 그 시스템이 발급하는 사업자 식별번호(NIB)입니다. 모든 숙박 사업에 필요하며, 해당 활동의 KBLI 코드와 연결됩니다.

라이선스를 받은 사업이 할 수 있는 활동을 정하는 표준 코드입니다. 손님에게 임대하는 빌라라면 라이선스에 숙박업 코드가 있어야 합니다.

공식 정의상 지역 주민이 소유하고 소유자가 직접 거주하는 집으로, 그 일부를 관광객에게 임대하는 형태입니다. 외국인 소유자를 위한 구조가 아닙니다.

지역 공간계획, 세부 공간계획, 공간이용 적합성 승인을 말합니다. 이 세 가지가 부지에 빌라를 지을 수 있는지 자체를 결정하며, 녹지나 농업 구역의 토지에는 지을 수 없습니다.

발리의 전통 논 관개 체계로, 타바난의 자티루위 계단식 논을 포함한 유네스코 등재 문화경관의 일부입니다.