مسرد عقارات بالي.

التملك الحر في إندونيسيا، ويُثبت بشهادة Sertifikat Hak Milik. لا يحق تملّكه إلا للمواطنين الإندونيسيين، وأي بيع أو هبة أو ترتيب يُقصد به نقله إلى أجنبي، بشكل مباشر أو غير مباشر، باطل قانوناً، وتؤول الأرض إلى الدولة.

حق مسجّل في استخدام الأرض لمدة محددة، وهو سند الأرض الوحيد الذي يستطيع الفرد الأجنبي حيازته. على أراضي الدولة تصل مدته إلى 30 سنة، قابلة للتمديد 20 سنة وللتجديد 30 سنة، وكل خطوة تتطلب طلباً وموافقة. أما على أرض يملكها إندونيسي، وهي الحالة المعتادة في بالي، فتصل مدته إلى 30 سنة ولا يتجدد إلا بعقد جديد يوافق عليه المالك.

استئجار أرض يملكها شخص آخر للبناء عليها، مقابل أجرة تُدفع دفعة واحدة أو على أقساط. وهو الهيكل الأكثر شيوعاً لدى المشترين الأجانب في بالي: عقد مع مالك الأرض، يكون عادةً عقداً موثّقاً لدى كاتب العدل، وتذكر أدلة القطاع أن مدته من 25 إلى 30 سنة، ولا تمديد إلا إذا نصّ العقد عليه.

سند ملكية مفرزة لوحدة سكنية في مبنى. يجوز للأجنبي تملّك وحدة في مبنى قائم على أرض Hak Pakai أو HGB، في المناطق التي يُسمح فيها للأجانب بهذا النوع من التملك، ولذلك يجب أن يؤكد كاتب العدل التابع للمطوّر أن المبنى المعني مؤهل. ويبقى السند سارياً ما بقي حق الأرض التي يقوم عليها.

Hak Guna Bangunan، أي حق إقامة المباني وتملّكها على أرض لمدة محددة. لا يستطيع الفرد الأجنبي حيازته، بينما تستطيع ذلك شركة إندونيسية بمساهمين أجانب، أي PT PMA.

"استعارة اسم": أن يحوز إندونيسي سند الملكية نيابةً عن أجنبي. هذه الترتيبات باطلة ولا يمكن إنفاذها، ومنذ فبراير 2026 تحظر لائحة إقليم بالي رقم 4/2026 صراحةً نقل الأراضي بأسماء مستعارة، وتعاقب كل من يرتّب ذلك.

يحرّر العقود الرسمية مثل اتفاقية البيع المشروطة (PPJB) وعقود الإيجار وعقود الشركات. وتُوقَّع عقود الإيجار في بالي عادةً كعقود موثّقة لدى كاتب العدل، لأن الاتفاق العرفي دليل ضعيف أمام المحاكم الإندونيسية.

يحرّر العقود التي تنقل حقوق الأراضي المسجّلة أو تنشئها، مثل عقد البيع وعقد منح Hak Pakai. وقبل التوقيع يتحقق PPAT من الشهادة لدى مكتب الأراضي، ويطلب ما يثبت سداد ضريبة دخل البائع وضريبة BPHTB على المشتري. ويمكن لكاتب العدل أن يشغل منصب PPAT أيضاً.

الوكالة الوطنية للأراضي ومكاتبها المحلية التي تسجّل سندات الملكية. ولا يسري حق مثل Hak Pakai على أرض خاصة في مواجهة الغير إلا بعد تسجيله هناك وإصدار شهادته.

Akta Jual Beli، عقد البيع الذي يُوقَّع أمام PPAT، ثم يُسجَّل النقل في مكتب الأراضي وتُصدر الشهادة.

اتفاقية البيع المشروطة التي تُستخدم قبل عقد البيع، كما في حالة وحدة على الخارطة. وبموجب أنظمة الإسكان لا يجوز للمطوّر توقيعها إلا بعد حيازته شهادة الأرض ورخصة البناء وإنجاز 20% على الأقل من البناء.

Persetujuan Bangunan Gedung، التي حلّت محل رخصة البناء IMB. ولا يجوز بدء البناء إلا بعد صدورها، ولذلك ينبغي للمشتري على الخارطة أن يطّلع عليها قبل أن يدفع أكثر من الدفعة الأولى.

Sertifikat Laik Fungsi، تصدرها الحكومة الإقليمية لتأكيد صلاحية المبنى للاستخدام قبل أن يستخدمه أحد. وتسري 20 سنة للمنزل و5 سنوات للمباني الأخرى.

يدفعه مشتري السند المسجّل بنسبة تصل إلى 5% من السعر أو القيمة المقدّرة (NJOP) أيهما أعلى، بعد خصم مبلغ معفى تحدده كل مقاطعة (regency).

ضريبة إقليمية تصل إلى 0.5% من القيمة المقدّرة سنوياً، وتُطالَب عبر إشعار SPPT السنوي. وفي عقد الإيجار يُعدّ تحديد من يدفعها أحد شروط العقد.

القيمة التي تقدّرها الحكومة للأرض والمباني، وتُستخدم لحساب ضريبة PBB، وحداً أدنى لضريبة BPHTB على المشتري وضريبة دخل البائع.

ضريبة إقليمية تصل إلى 10% على مدفوعات الإيواء، بما فيها الفلل وبيوت الضيافة المؤجرة للنزلاء. ويتولى مشغّل التأجير تحصيلها.

تصريح إقامة يصل إلى 5 سنوات، قابل للتمديد إلى 10، للأجنبي الذي يحتفظ بما لا يقل عن 130,000 دولار أمريكي في بنك إندونيسي حكومي أو يشتري شقة لا تقل قيمتها عن 1 مليون دولار أمريكي. وتبلغ الرسوم الحكومية 13 مليون IDR. ولا تؤهّل الفيلا المؤجرة إيجاراً طويل الأمد لهذه التأشيرة.

تصريحا الإقامة المؤقتة (KITAS) والدائمة (KITAP). وكثيراً ما يطلب كتّاب العدل من المشتري الأجنبي لسند Hak Pakai أن يحمل أحدهما، فاحرص على أن يكون لديك تصريح إقامة سارٍ قبل التوقيع.

شركة إندونيسية بمساهمين أجانب، وهي المسار القانوني الذي يدير به الأجنبي نشاط تأجير. ومنذ أكتوبر 2025 يبلغ الحد الأدنى لرأس مالها المدفوع 2.5 مليار IDR، مع خطة استثمار تتجاوز 10 مليارات IDR لكل نشاط وموقع.

نظام الترخيص الوطني الإلكتروني ورقم تعريف النشاط التجاري الذي يصدره. وتحتاج كل منشأة إيواء إلى هذا الرقم، مرتبطاً برمز KBLI الخاص بنشاطها.

الرمز القياسي الذي يحدد ما يجوز للنشاط المرخّص القيام به. والفيلا المؤجرة للنزلاء تحتاج إلى رمز إيواء في ترخيصها.

وفق التعريف الرسمي، منزل يسكنه مالكه ويملكه أبناء المجتمع المحلي، ويُؤجَّر جزء منه للسياح. وليس هيكلاً متاحاً للملّاك الأجانب.

المخطط العمراني الإقليمي، والمخطط العمراني التفصيلي، وموافقة مطابقة استخدام الأرض. وهي معاً ما يحدد إن كانت قطعة الأرض تحتمل فيلا أصلاً، فالأرض الواقعة في منطقة خضراء أو زراعية لا تحتملها.

نظام الري التقليدي لحقول الأرز في بالي، وهو جزء من مشهد ثقافي مدرج على قائمة UNESCO يضم مدرجات جاتيلويه في تابانان.