Seminyak 是 Badung 县 Kuta 区下辖的一个城市村（kelurahan），位于巴厘岛西海岸，紧邻 Kuta 和 Legian 以北。三地沿海岸连成一片，Seminyak 是这条带状区域的北端，酒店、餐厅和住宅混杂其间，很多外国居民住在这里。它的面积只有约 2.65 平方公里。海滩是一长段灰色沙滩，比 Kuta 的海滩平静，往北走名字也随之变化：靠近 Legian 一端的是 Double Six，接着是 Seminyak Beach，再往北是 Petitenget，海神庙 Pura Petitenget 就立在沙滩边。内陆方向，Jalan Raya Seminyak 作为 Jalan Legian 的延续与海岸平行，而 Jalan Kayu Aya（大多数人仍叫它 Jalan Laksmana 或 Jalan Oberoi）两旁满是精品店、设计品商店和餐厅。东侧的 Sunset Road 绕城公路承担 Kuta 和 Kerobokan 之间的车流。Ngurah Rai 机场约 10 公里远，以巴厘岛的标准来说算很近。购物街后面是一条条私人别墅小巷，Palmera 在这里的项目 Minori 是一个有 11 栋别墅的封闭式社区，离 Sunset Road 只有几步路。对外国买家来说，规则与巴厘岛各地相同：长期租约或 Hak Pakai 产权，绝不能持有永久产权。
交通是 Seminyak 最常被抱怨的问题。Jalan Raya Seminyak 和 Jalan Kayu Aya 都很窄，经常堵车，Jalan Laksmana 最严重；东侧的 Sunset Road 绕城公路通常是南来北往更快的选择。机场约 10 公里远：路况好时 15 分钟左右，高峰时段则要久得多。短途出行很多人步行或骑摩托车，其余则叫网约车。
Seminyak 适合想要成熟社区而非新开发区的买家。这里是岛上最知名的度假区之一：海滩、餐厅、商店和水疗馆一应俱全，很多外国人住在这里，机场约 10 公里远。Palmera 在这里的项目是 Eco Invest Group 的 Minori，一个由 11 栋各带私人泳池的别墅和一栋水疗楼组成的封闭式社区，离 Sunset Road 只有几步路。开发商给出的租期分阶段最长 60 年：前 25 年预付，合同中写明可再续 25 年，另有 10 年可选，土地为旅游用途分区。和巴厘岛各地一样，续租是否可靠取决于合同条款的写法，而由印尼人替您持有土地的安排是无效的，并被巴厘岛 2026 年的一项法规禁止。向度假客出租属于须持牌的经营活动，自 2026 年 8 月起，无执照房源已从订房平台下架。依照印尼法律，即使开发商以美元标价，价格也必须以印尼盾报价和支付。
来自目录的实时房源——按价格从低到高排序。
可以，但不能持有永久产权。在印尼，永久产权土地（Hak Milik）仅限印尼公民持有。外国人可以持有 Hak Pakai，即经登记、有固定期限的土地使用权，也可以与印尼土地所有人签订以公证契约形式订立的租约（Hak Sewa）。私有土地上的 Hak Pakai 期限最长 30 年，到期只能经业主同意另立新契约续期。在巴厘岛卖给外国人的别墅大多是租赁产权，Minori 的租约则通过开发商的外资公司（PT PMA）持有。由印尼人以自己名义替您持有土地的安排是无效的，巴厘岛 2026 年的一项法规更明令禁止。
Seminyak 是 Badung 县 Kuta 区下辖的一个城市村，位于西海岸，紧邻 Legian 和 Kuta 以北。三地沿海滩连成一片建成区，实地很难看出边界。大致来说，Jalan Camplung Tanduk（Dhyana Pura）是靠 Legian 一侧的分界，Sunset Road 沿东侧经过，往北则与 Petitenget 连成一片，Petitenget 属于 North Kuta 的 Kerobokan。很多房源广告把 Petitenget 一侧也称为 Seminyak。
Ngurah Rai 国际机场约 10 公里远，路况好时开车约 15 分钟，高峰时段要久得多。在 Seminyak 内部，狭窄的主街 Jalan Kayu Aya 和 Jalan Raya Seminyak 经常堵车，东侧的 Sunset Road 通常更快。很多居民短途出行步行或骑摩托车。巴厘岛没有铁路，规划中途经 Seminyak 的线路也没有投资方。
只能作为持牌经营。短租需要从全国 OSS 许可系统取得带有正确行业代码（KBLI）的营业识别号（NIB），住客须缴纳最高 10% 的地方酒店税。土地的旅游用途分区是前提条件，本身并不等于执照。实际操作中，外国人通过持牌的印尼运营商出租，或通过自己的外资公司（PT PMA）出租。2026 年，旅游部要求自 8 月 1 日起将无执照房源从主要订房网站下架。
不能。购买租赁产权别墅不附带任何签证。Second Home Visa（第二家园签证）要求本人名下在印尼国有银行存有至少 130,000 美元，或购买价值 100 万美元及以上的公寓，可获得最长 5 年的居留许可，续签后合计最长 10 年。租赁产权别墅不计入这项要求。
如果是已登记的产权（Hak Pakai），买家要缴纳最高 5% 的产权取得税（BPHTB），土地契约官的费用上限为契约价值的 1%。已登记增值税的开发商会收取增值税，2026 年实际税率为 11%。如果是租约，公证费可以协商，每年的土地和建筑税（PBB）由谁缴纳由合同约定，税额最高为评估价值的 0.5%。出租所得的租金也要纳税，税率取决于您是否为印尼税务居民，所以签约前请先咨询专业意见。
目前有一个：Eco Invest Group 的 Minori，一个有 11 栋别墅的封闭式社区，离 Sunset Road 只有几步路。每栋别墅都有自己的泳池、露台和花园，社区内还有共享泳池、带烧烤设施的休息区和一栋水疗楼。在售的有 2 卧、4 卧和 5 卧别墅，到 Double Six Beach 约五分钟。
买家零佣金
您以开发商的价格购房，佣金由开发商支付，绝不向您收取。
我们为您谈判
我们直接与开发商洽谈，为您争取市场上最优的价格与条件。
扫描整个市场的AI
每天分析数百个项目、数万套房源，让您的选择建立在全局之上，而非寥寥几条房源。
一个应用，掌握全部
专属个人空间，全天候查看您的文件、工程进度、付款计划等信息。
交房之后依然相伴
租赁管理、租客与转售——交房之后，您的房产依旧持续带来收益。
登录用户可在任何设备（网站和投资者门户）上查看所有对话。
向我咨询关于 Seminyak 的信息
留下您的联系方式，Palmera 顾问将与您联系——无义务，无费用。我们将协助您根据预算和目标，找到合适的房产。
