Seminyak

Oui, mais pas en pleine propriété. En Indonésie, la pleine propriété d'un terrain (Hak Milik) est réservée aux citoyens indonésiens. Un étranger peut détenir un Hak Pakai, un droit d'usage enregistré pour une durée fixe, ou un bail (Hak Sewa) consenti par le propriétaire indonésien du terrain et signé par acte notarié. Un Hak Pakai sur un terrain privé court jusqu'à 30 ans et ne se renouvelle que par un nouvel acte auquel le propriétaire consent. La plupart des villas vendues aux étrangers à Bali le sont en leasehold, et à Minori le bail est détenu via la société à capitaux étrangers du promoteur (PT PMA). Les montages où un Indonésien détient le terrain à son nom pour votre compte sont nuls, et une réglementation balinaise de 2026 les interdit expressément.

Seminyak est un village urbain du district de Kuta, régence de Badung, sur la côte ouest, juste au nord de Legian et de Kuta. Les trois forment une seule bande bâtie le long de la plage, si bien que les limites sont difficiles à voir sur le terrain. En gros, Jalan Camplung Tanduk (Dhyana Pura) marque le côté Legian, Sunset Road longe l'est, et au nord le secteur se fond dans Petitenget, qui dépend de Kerobokan, dans le district de North Kuta. Beaucoup d'annonces utilisent aussi le nom de Seminyak pour le côté Petitenget.

L'aéroport international Ngurah Rai est à environ 10 km, soit environ 15 minutes en voiture quand la circulation est fluide, et beaucoup plus aux heures de pointe. Dans Seminyak, les rues principales étroites, Jalan Kayu Aya et Jalan Raya Seminyak, sont souvent embouteillées, et Sunset Road, à l'est, est en général plus rapide. Beaucoup d'habitants marchent ou prennent le scooter pour les petits trajets. Il n'y a pas de train à Bali, et la ligne prévue via Seminyak n'a pas d'investisseur.

Uniquement dans le cadre d'une activité déclarée. La location de courte durée exige un numéro d'identification d'entreprise (NIB) avec le bon code d'activité (KBLI), délivré par le système national de licences OSS, et les clients paient une taxe hôtelière régionale pouvant atteindre 10 %. Le classement du terrain en zone touristique est une condition préalable, pas une licence en soi. En pratique, les étrangers louent via un exploitant indonésien agréé ou via leur propre société à capitaux étrangers (PT PMA). En 2026, le ministère du Tourisme a fait retirer des principales plateformes de réservation, à partir du 1er août, les annonces sans licence.

Non. Il n'existe pas de visa lié à l'achat d'une villa en leasehold. Le Second Home Visa exige au moins 130 000 USD à votre nom dans une banque publique indonésienne, ou l'achat d'un appartement d'une valeur d'au moins 1 million USD. Il donne un permis de séjour de cinq ans maximum, renouvelable jusqu'à dix ans au total. Une villa en leasehold n'entre pas en compte.

Pour un titre enregistré (Hak Pakai), l'acheteur paie des droits de mutation (BPHTB) pouvant atteindre 5 %, et les honoraires de l'officier foncier chargé de l'acte sont plafonnés à 1 % de la valeur de l'acte. Un promoteur assujetti à la TVA la facture, à un taux effectif de 11 % en 2026. Pour un bail, les honoraires du notaire se négocient, et le contrat précise qui paie l'impôt annuel foncier et immobilier (PBB), qui atteint au plus 0,5 % de la valeur cadastrale. Les loyers tirés de la location sont eux aussi imposés, à des taux qui dépendent de votre statut de résident en Indonésie : faites-vous conseiller avant de signer.

Un seul pour l'instant : Minori, d'Eco Invest Group, un ensemble fermé de 11 villas à quelques pas de Sunset Road. Chaque villa a sa piscine, sa terrasse et son jardin, et l'ensemble dispose d'une piscine commune, d'un salon avec barbecue et d'un bâtiment de spa. Des villas de deux, quatre et cinq chambres sont en vente, et Double Six Beach est à environ cinq minutes.