Słownik rynku nieruchomości w Dubai pojęć.

Oficjalny organ regulacyjny sektora nieruchomości w Dubai, działający pod egidą Dubai Land Department. RERA odpowiada za licencjonowanie deweloperów, rejestrację pośredników oraz nadzór nad rachunkami powierniczymi chroniącymi nabywców off-plan. Każdy legalnie działający pośrednik w Dubai musi być zarejestrowany w RERA.

Organ rządowy rejestrujący wszelkie prawa własności nieruchomości w Dubai. Każda transakcja sprzedaży kończy się uiszczeniem 4% opłaty od przeniesienia własności na rzecz DLD, a nabywca otrzymuje Title Deed potwierdzający prawo własności.

Wiążąca umowa między kupującym a sprzedającym. SPA określa cenę, harmonogram płatności, datę przekazania oraz kary za opóźnienia. Umowa jest rejestrowana w DLD, a jej warunki — etapy płatności, daty ukończenia i klauzule anulowania — regulują całą transakcję.

Tymczasowy certyfikat rejestracyjny wydawany przez DLD dla nieruchomości off-plan, przed ukończeniem budynku. Oqood ("umowa" po arabsku) potwierdza Państwa własność lokalu w budowie, a po przekazaniu kluczy jest zastępowany pełnym aktem własności.

Oficjalny dokument własności nieruchomości, wydawany przez DLD po sprzedaży lub przekazaniu kluczy. To ostateczny dowód posiadania prawa do aktywów — w strefach pełnej własności (freehold) jest on rejestrowany na Państwa własne nazwisko (lub nazwę spółki).

List od dewelopera potwierdzający brak sprzeciwu wobec sprzedaży lub przeniesienia własności, przy założeniu, że wszystkie opłaty eksploatacyjne (service charge) zostały uregulowane. NOC jest wymagane przy każdej odsprzedaży, a deweloper zazwyczaj pobiera za nie opłatę, a czas realizacji wynosi od 1 do 2 tygodni.

W przypadku inwestycji off-plan, RERA wymaga, aby płatności przepływały przez regulowany rachunek powierniczy (escrow). Środki są uwalniane deweloperowi dopiero po weryfikacji kolejnych etapów budowy (np. 40%, 70%, 100%) — dzięki temu Państwa pieniądze są chronione na wypadek wstrzymania projektu.

Pełne prawo własności zarówno nieruchomości, jak i gruntu, na którym się znajduje, dostępne dla obcokrajowców w wyznaczonych strefach. Od 2002 roku większość prestiżowych lokalizacji — Marina, Downtown, JVC, Palm, Dubai Hills — objęta jest pełną własnością (freehold) i otwarta na nabywców zagranicznych.

Prawo do zajmowania i korzystania z nieruchomości przez określony czas, zazwyczaj do 99 lat, bez pełnej własności gruntu. Dzierżawa wieczysta (leasehold) jest rzadsza i występuje w wybranych lokalizacjach. Każdy projekt, z którym współpracuje Palmera, objęty jest pełną własnością (freehold).

Nieruchomość kupowana przed lub w trakcie budowy, bezpośrednio od dewelopera. Ceny nieruchomości off-plan są zazwyczaj o 15–30% niższe niż w przypadku gotowych lokali, a inwestorzy korzystają z etapowych planów płatności w trakcie budowy oraz wpłaty własnej (down payment) w celu rezerwacji, często z dodatkowym planem płatności po przekazaniu (post-handover payment plan).

Wykończony lokal, dostępny do natychmiastowego zamieszkania lub wynajmu. Gotowa nieruchomość kosztuje więcej niż off-plan, ale nie wiąże się z ryzykiem budowlanym. Przekazanie kluczy to moment, w którym deweloper wydaje klucze — zazwyczaj po profesjonalnej inspekcji typu Snagging.

Szczegółowa inspekcja nowego lokalu przed odbiorem kluczy — sprawdzająca wykończenie, armaturę, hydraulikę i instalację elektryczną. Profesjonalny inspektor Snagging zgłasza usterki deweloperowi do naprawy przed przekazaniem kluczy, a koszt takiej usługi wynosi zazwyczaj od 500 do 800 AED.

Okres gwarancyjny po przekazaniu kluczy, w trakcie którego deweloper musi bezpłatnie usunąć wady — zazwyczaj 1 rok dla instalacji MEP (mechanicznych, elektrycznych, hydraulicznych) i do 10 lat dla poważnych wad konstrukcyjnych, zgodnie z zapisami SPA.

Deweloper, który planuje i buduje całe osiedle lub dzielnicę, często sprzedając działki poddeweloperom w jego obrębie. Przykłady to EMAAR w Downtown, NAKHEEL na Palm Jumeirah oraz DAMAC w DAMAC Hills.

Roczne opłaty za utrzymanie wspólnych udogodnień (lobby, basen, siłownia, ogrody, ochrona). Zazwyczaj wynoszą 12–80 AED za stopę kwadratową rocznie i podlegają regulacji RERA poprzez Service Charge Index, który określa punkt odniesienia dla każdego budynku.

Dostawca mediów w Dubai. Nowi właściciele uiszczają jednorazową kaucję DEWA — około 2,000 AED za apartament (ok. 4,000 za willę) — oraz niewielką opłatę aktywacyjną/podłączeniową, a miesięczne rachunki obejmują prąd, wodę i komunalną opłatę mieszkaniową. Aktywacja zajmuje 1–2 dni robocze.

Początkowa wpłata w celu zarezerwowania lokalu off-plan — zazwyczaj 5–10% ceny. Gwarantuje rezerwację lokalu i ustaloną cenę, a umowa SPA jest zazwyczaj podpisywana w ciągu 7 dni od rezerwacji.

Plan, w którym kontynuują Państwo spłatę części ceny już po odebraniu kluczy — np. 20–40% rozłożone na 5 lat po przekazaniu. Atrakcyjna opcja, ponieważ nieruchomość może już generować przychód z najmu, podczas gdy Państwo nadal ją spłacają.

Maksymalna kwota, jaką bank pożyczy na zabezpieczenie nieruchomości. Rezydenci mogą zazwyczaj pożyczyć do 80% LTV na pierwszy dom o wartości poniżej 5M AED (ok. 70% powyżej tej kwoty i mniej na drugi dom lub nieruchomość inwestycyjną); nierezydenci zazwyczaj 50%, a w niektórych bankach do ok. 60–65%. Okres kredytowania wynosi do 25 lat; oprocentowanie zmienia się wraz z rynkiem, dlatego należy potwierdzić aktualną stawkę w banku.

W Dubai nie ma rocznego podatku od nieruchomości ani podatku od zysków kapitałowych czy przychodów z najmu dla osób fizycznych. Głównym jednorazowym kosztem jest 4% opłata transferowa DLD przy zakupie. (Osobno: 5% VAT dotyczy najmu komercyjnego — a nie mieszkaniowego — a najemcy mieszkań płacą komunalną opłatę mieszkaniową w wysokości ok. 5% rocznego czynszu w ramach rachunku DEWA. Żadna z tych opłat nie jest podatkiem dochodowym.)

Oficjalny dowód osobisty dla rezydentów ZEA, wymagany do otwarcia konta bankowego, podpisania umowy najmu i podłączenia mediów. Wydawany na 2–3 lata i powiązany z wizą rezydenta.

10-letnia rezydencja dla inwestorów w nieruchomości, którzy zakupią lokal o wartości co najmniej 2 million AED (~$545K). Odnawia się automatycznie, dopóki są Państwo właścicielami nieruchomości, obejmuje rodzinę i — w przeciwieństwie do standardowych wiz — nie wymaga odnawiania co kilka lat.

Odnawialna wiza rezydencka dla właścicieli nieruchomości. Wystarczy zakupić nieruchomość na własne nazwisko, aby kwalifikować się do jej uzyskania, niezależnie od jej wartości; w przypadku współwłasności z partnerami, każdy z nich kwalifikuje się przy udziale o wartości 400,000 AED lub wyższym. Wiza obejmuje małżonka i dzieci — umożliwiając życie w ZEA bez lokalnego sponsora.

Całkowity zwrot z zakupu off-plan, łączący wzrost wartości kapitału (zazwyczaj 10–30% między wprowadzeniem na rynek a przekazaniem) i rentowność najmu (ok. 5–10% rocznie), który mogą Państwo porównać z bieżącymi danymi na portalach Bayut i Property Finder.