Dubaj · Nieruchomości komercyjne · Rynek pierwotny

Czynsze biurowe w Dubaju
wzrosły w rok o 14%

Czynsze mieszkaniowe w tych samych dwunastu miesiącach wzrosły o 4,1% — trzy i pół raza mniej. Powód jest strukturalny: nieruchomości komercyjne to w Dubaju towar rzadki. Miasto co roku uruchamia tysiące inwestycji mieszkaniowych i niemal żadnej biurowej. W segmencie prime wolne jest 0,7% powierzchni.

1 460 000 AED Cena biura od

20% na start, potem 1% miesięcznie

Q2 2029 Planowany odbiór

Rynek

Dlaczego biura i dlaczego teraz

W dwunastu miesiącach do marca 2026 czynsze biurowe w Dubaju wzrosły o 14%. Mieszkaniowe w tym samym czasie — o 4,1%. Trzy i pół raza mniej. To nie jest jeden lepszy rok na tle drugiego: to dwa różne rynki. Po stronie mieszkaniowej deweloperzy uruchamiają co roku tysiące inwestycji. Po stronie biurowej nowa powierzchnia praktycznie nie przybywa.

0,7% Pustostanów w segmencie prime

Dane za pierwszy kwartał 2026 roku. Na całym rynku biurowym, we wszystkich klasach, pustostany sięgają 7,3% — brakuje więc nie biur w ogóle, lecz tych, których firmy naprawdę chcą. W klasie Grade A, poniżej segmentu prime, wynajęte jest około 95% powierzchni.

71 500 m² biur oddanych w 2025 roku

Przy zasobie biurowym rzędu 9,4 mln m². Cztery lata podaży w takim tempie dały strukturalny niedobór powierzchni o standardzie instytucjonalnym.

98,45% Wynajęte jeszcze przed odbiorem

Nowy biurowiec o powierzchni 55 500 m² w DIFC został oddany niemal w całości wynajęty. Znaczna część przyszłej podaży jest już zakontraktowana, więc wielkie liczby z nagłówków nigdy nie trafiają na otwarty rynek.

+25,3% Wartości kapitałowe biur w rok

Wobec 20,4% w mieszkaniach z segmentu prime w tym samym okresie. Biura prowadzą również w cenach transakcyjnych, nie tylko w czynszach.

I liczba, którą najłatwiej przeoczyć. Kiedy ktoś podaje, ile nowej powierzchni Dubaj buduje, większość z niej w ogóle nie trafi na rynek — powstaje z myślą o wynajmie, nie o sprzedaży. Największa podaż w budowie w mieście, ta należąca do DIFC, powstaje z ramienia samej instytucji i nie trafia do sprzedaży osobom prywatnym. Prywatnemu kupującemu zostaje wyłącznie ta część, którą od początku budowano na sprzedaż — a jest ona znacznie mniejsza niż liczby z nagłówków.

Popyt

Kto zapełnia te biura

71 830 Nowych firm w rok Tyle dołączyło do Dubai Chamber of Commerce w samym 2025 roku. Aktywnych członków łącznie: 292 486.

10 018 Firm zarejestrowanych w DIFC Centrum finansowe po raz pierwszy przekroczyło dziesięć tysięcy firm w pierwszej połowie 2026 roku — o 30% więcej niż rok wcześniej.

66% Umów najmu — poniżej 46 m² To metraż, którego rynek naprawdę szuka. 97% transakcji najmu dotyczyło powierzchni poniżej 280 m².

7–9 lat Średni okres najmu Wcześniej 3–5 lat. Najemca biurowy zostaje na dłużej — i to właśnie stabilizuje przychód.

Rynek już się wypowiedział. W pierwszej połowie 2026 roku nieruchomości komercyjne o wartości 19,5 mld AED zmieniły w Dubaju właściciela w 3 415 transakcjach — prawie trzy razy więcej niż w tym samym półroczu rok wcześniej i więcej niż przez cały 2025 rok. W pierwszym kwartale 2026 roku sprzedaż biur z rynku pierwotnego po raz pierwszy od 2010 roku przewyższyła sprzedaż biur gotowych. Trzy czwarte biur sprzedanych na rynku pierwotnym to lokale poniżej 186 m².

Aktualna okazja

SAMANA Business Hub

Samana Developers · Sheikh Zayed Road · Downtown Jebel Ali — biurowiec prosto od dewelopera, w cenach z otwarcia sprzedaży i z planem płatności, który biegnie jeszcze wiele lat po odbiorze.

Ceny wyjściowe według typu biura

OPTIMA 1 460 000 AED Cena od 57–65 m²

ULTIMA 1 920 000 AED Cena od 75–86 m²

SUPREME 2 430 000 AED Cena od 94–146 m²

Pół piętra 20 600 000 AED Cena od 790 m²+

Całe piętro 41 300 000 AED Cena od 1590 m²+

Plan płatności

20%Przy rezerwacji

30%1% miesięcznie × 30 miesięcy

10%Przy odbiorze

40%1% miesięcznie × 40 miesięcy po odbiorze

Budynek

18Pięter biurowych

16Lokali handlowych

25+Udogodnień wspólnych

3.6 mWysokość kondygnacji

Klub biznesowy, dwie sale konferencyjne, przestrzeń coworkingowa, studio podcastowe, plenerowa strefa spotkań, basen, siłownia, pilates, sauna, spa, kawiarnie w budynku i na zewnątrz, amfiteatr, salonik cygarowy i sale modlitewne.

Odbierz pełny cennik

Lokalizacja

Sheikh Zayed Road — odcinek, na którym Dubaj pracuje

Wieża stoi przy Sheikh Zayed Road, tam gdzie ta arteria staje się gospodarczym silnikiem Dubaju. Strefa wolnocłowa Jafza zajmuje 57 km² po obu stronach drogi i razem z portem Jebel Ali tworzy przemysłowo-logistyczne zaplecze całych Emiratów.

36% PKB Dubaju Jafza i port Jebel Ali łącznie.

11 000+ Firm ze 157 krajów Działa w strefie wolnocłowej, w tym ponad sto spółek z listy Fortune Global 500.

713 mld Dirhamów w handlu pozanaftowym Tyle przeszło przez Jafza w 2024 roku — o 15% więcej niż rok wcześniej.

27% Zatrudnienia w Dubaju Na strefie wolnocłowej i porcie opiera się ponad milion miejsc pracy, bezpośrednich i pośrednich.

Czasy dojazdu

10 minut Palm Jebel Ali · Jumeirah Lake Towers

12 minut Dubai Marina Mall · Mall of the Emirates

15 minut Expo City Dubai · Al Maktoum International

Liczby

Na jakim poziomie są dziś czynsze

Czynsze komercyjne w Dubaju +14% · W dwunastu miesiącach do marca 2026

Dla porównania — mieszkania +4,1% · W tym samym okresie

Biuro wykończone vs shell and core 2 669 vs 2 228 · W dirhamach za m² rocznie — różnica około 20%, którą łatwo przeoczyć w porównaniach

Dubaj nie publikuje oficjalnej stopy zwrotu z biur, więc nie zamierzamy jej wymyślać. Wiadomo tyle: średni czynsz 2 066 AED za m² rocznie przy średniej cenie transakcyjnej 21 840 AED za m². Relacja między nimi to około 9,5% brutto — przed opłatami eksploatacyjnymi, podatkami, okresami pustostanu i kosztem wykończenia. Podajemy obie liczby, żeby mogli Państwo policzyć samodzielnie.

Co trzeba wiedzieć

Zasady przy zakupie biura

Freehold, czyli pełna własność — decyduje to, kim jest kupujący, a nie czym jest nieruchomość

Prawo nieruchomości w Dubaju wiąże uprawnienie do własności typu freehold z tożsamością kupującego, a nie z przeznaczeniem obiektu. W strefach freehold cudzoziemiec ma biuro dokładnie tak samo, jak miałby mieszkanie — na własność, bezterminowo, wpisane na jego nazwisko.

Dochód z najmu — osoba fizyczna bez podatku dochodowego od firm

Zgodnie ze stanowiskiem Federal Tax Authority dochód z inwestycji w nieruchomości uzyskiwany przez osobę fizyczną nie podlega podatkowi dochodowemu od osób prawnych, niezależnie od kwoty — a zwolnienie obejmuje wprost nieruchomości komercyjne, lokale handlowe i magazyny. Zakup przez spółkę to osobna ścieżka, badana indywidualnie. Rozliczenie w kraju rezydencji warto sprawdzić u swojego doradcy.

Pieniądze leżą na rachunku powierniczym, a lokal da się sprzedać przed odbiorem

Prawo Dubaju o rachunkach powierniczych wprost uznaje wielokondygnacyjny projekt komercyjny za inwestycję deweloperską, więc wpłaty trafiają na rachunek powierniczy projektu, a nie do kieszeni dewelopera. Dodatkowo 5% środków pozostaje zablokowane przez rok od wpisania lokali na nazwiska kupujących. Od chwili wpisu do Interim Property Register lokal można sprzedać albo obciążyć hipoteką jeszcze przed oddaniem budynku — wyjście z inwestycji jest więc możliwe także w trakcie budowy.

Przejdźmy do konkretów

Cennik i rzuty pięter

Prześlemy Państwu aktualne ceny według typu biura, pełny harmonogram płatności, rzuty i to, co realnie jest dziś dostępne.

Lana Lev Starszy doradca ds. nieruchomości Języki: angielski · rosyjski

WhatsApp +971 58 585 2678

Pytania, które wracają

Pytania i odpowiedzi

Dlaczego biuro w Dubaju, a nie mieszkanie?

Bo to dwa zupełnie różne rynki. W dwunastu miesiącach do marca 2026 czynsze biurowe w Dubaju wzrosły o 14%, a mieszkaniowe o 4,1% — trzy i pół raza mniej. W cenach transakcyjnych biura też prowadziły: 25,3% wobec 20,4% w mieszkaniach z segmentu prime. Powód jest prosty: w mieszkaniówce deweloperzy uruchamiają rocznie tysiące inwestycji, a w 2025 roku oddano zaledwie około 71 500 m² biur przy zasobie rzędu 9,4 mln m².

Jaka jest rentowność biura w Dubaju?

Dubaj nie publikuje oficjalnej stopy zwrotu z biur, więc nie zamierzamy jej wymyślać. Wiadomo tyle: średni czynsz 2 066 AED za m² rocznie przy średniej cenie transakcyjnej 21 840 AED za m² — relacja około 9,5% brutto, przed opłatami eksploatacyjnymi, podatkami i okresami pustostanu. Realny wynik zależy od piętra, standardu, najemcy i długości umowy — chętnie przejdziemy przez to z Państwem na konkretnym lokalu.

Dlaczego małe biuro, a nie całe piętro?

Bo właśnie takie powierzchnie rynek wynajmuje. W drugim kwartale 2026 roku 66% wszystkich umów najmu biur w Dubaju dotyczyło lokali poniżej 46 m², a 97% — poniżej 280 m². Po stronie zakupów jest podobnie: trzy czwarte biur sprzedanych na rynku pierwotnym miało poniżej 186 m². Mniejszy lokal szybciej się zapełnia i łatwiej go odsprzedać. Całe piętra również są dostępne.

Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość komercyjną w Dubaju?

Tak. Prawo nieruchomości w Dubaju wiąże uprawnienie do własności typu freehold z tożsamością kupującego, a nie z przeznaczeniem obiektu, więc w strefach freehold cudzoziemiec ma biuro dokładnie tak samo, jak miałby mieszkanie — na własność, bezterminowo, wpisane na jego nazwisko.

Czy moje pieniądze są chronione w budowanym projekcie?

Tak, przez dwa niezależne mechanizmy. Prawo Dubaju o rachunkach powierniczych obejmuje wprost wielokondygnacyjne projekty komercyjne, więc wpłaty trafiają na rachunek powierniczy projektu, a nie do kieszeni dewelopera. Osobno: sprzedaż z rynku pierwotnego niewpisana do Interim Property Register jest z mocy prawa nieważna — ten wpis to pierwsza ochrona kupującego i bierzemy go na siebie.

Kto realnie wynajmuje te biura?

Popyt tworzą finanse, logistyka, technologie i family offices. W 2025 roku do Dubai Chamber of Commerce dołączyło 71 830 nowych firm, co dało łącznie 292 486 aktywnych członków. W pierwszej połowie 2026 roku centrum finansowe DIFC przekroczyło dziesięć tysięcy zarejestrowanych spółek — o 30% więcej niż rok wcześniej. Umowy najmu wydłużyły się średnio do 7–9 lat.

Dlaczego akurat ten projekt?

Bo jest na etapie, na którym warunki są najlepsze — ceny z otwarcia sprzedaży i plan płatności biegnący jeszcze wiele lat po odbiorze. Nie jesteśmy przywiązani do jednego projektu: ta strona pokazuje najciekawszą ofertę komercyjną w danym momencie, a jeśli pojawi się lepsza, wymienimy ją tutaj. Tak czy inaczej cennik i realną dostępność na dziś dostaną Państwo od nas.

Czynsze biurowe w Dubaju
wzrosły w rok o 14%

Dlaczego biura i dlaczego teraz

Kto zapełnia te biura