두바이 · 상업용 부동산 · 분양

두바이 상업용 부동산 임대료,
1년 새 14% 올랐습니다

같은 12개월 동안 주거용 임대료는 4.1% 올랐습니다. 3.5배의 격차입니다. 이유는 구조적입니다. 두바이는 해마다 수천 건의 주거 프로젝트를 쏟아내지만, 오피스는 거의 짓지 않습니다. 프라임 등급 오피스의 공실률은 0.7%입니다.

1,460,000 AED 오피스 최저 분양가

20% 계약금, 이후 월 1%

Q2 2029 입주 예정

시장

왜 오피스이고, 왜 지금인가

2026년 3월까지의 12개월 동안 두바이 오피스 임대료는 14% 올랐습니다. 같은 기간 주거용은 4.1%. 3.5배 차이입니다. 좋은 해와 평범한 해의 차이가 아니라, 애초에 다른 시장입니다. 주거 쪽에서는 해마다 수천 개 프로젝트가 시장에 나옵니다. 오피스 쪽에서는 새로 들어오는 공급이 거의 없습니다.

0.7% 프라임 등급 공실률

2026년 1분기 기준입니다. 등급을 가리지 않고 오피스 시장 전체로 보면 공실률은 7.3%입니다. 부족한 것은 오피스 전반이 아니라 기업이 실제로 원하는 오피스라는 뜻입니다. 프라임 바로 아래인 Grade A(A등급)의 임대율은 약 95% 수준입니다.

71,500 2025년 신규 공급 오피스 m²

두바이 전체 오피스 재고가 약 940만 m²입니다. 이 정도 속도의 공급이 4년간 이어지면서 기관투자급 오피스는 구조적으로 모자란 상태가 됐습니다.

98.45% 준공 전에 임차가 끝난 비율

DIFC(두바이 국제금융센터)에 들어선 55,500 m² 규모의 신축 오피스는 준공 시점에 이미 사실상 전 호실의 임차인이 정해져 있었습니다. 앞으로 나올 공급도 상당 부분이 이미 임차 확정 물량입니다. 헤드라인의 큰 숫자가 일반 시장까지 내려오지 않는 이유입니다.

+25.3% 1년간 오피스 자산가치 상승

같은 기간 프라임 주거용은 20.4%였습니다. 오피스는 임대료뿐 아니라 매매가에서도 앞서 갑니다.

그리고 놓치기 쉬운 숫자가 하나 더 있습니다. 두바이가 새로 짓는 오피스 면적을 이야기할 때, 그 대부분은 애초에 매물이 아닙니다. 보유하면서 임대하려고 짓는 물량입니다. 두바이에서 가장 큰 공급 파이프라인인 DIFC 물량은 당국이 직접 개발해 개인에게 팔지 않습니다. 개인 매수인에게 남는 것은 처음부터 분양을 목적으로 지은 부분뿐이고, 그 규모는 헤드라인 숫자보다 훨씬 작습니다.

수요

이 오피스를 채우는 사람들

71,830 1년간 신규 등록 기업 2025년 한 해에만 Dubai Chamber of Commerce(두바이 상공회의소)에 가입한 기업 수입니다. 전체 활동 회원사는 292,486곳입니다.

10,018 DIFC 등록 기업 이 금융특구의 등록 기업이 2026년 상반기에 처음으로 1만 곳을 넘어섰습니다. 1년 만에 30% 증가입니다.

66% 임대 거래 중 46 m² 미만 시장이 실제로 찾는 면적대가 여기입니다. 임대 거래의 97%가 280 m² 미만이었습니다.

7–9 년 평균 임대차 기간 예전의 3–5년에서 늘어났습니다. 오피스 임차인은 오래 머뭅니다. 임대 수입이 안정적인 이유입니다.

시장은 이미 답을 냈습니다. 2026년 상반기 두바이에서 거래된 상업용 부동산은 3,415건, 195억 AED 규모입니다. 지난해 같은 반기의 세 배에 가깝고, 2025년 한 해 전체보다도 많습니다. 2026년 1분기에는 분양 오피스 거래가 2010년 이후 처음으로 준공 오피스 거래를 앞질렀습니다. 분양 오피스 매매의 4분의 3은 186 m² 미만 호실이었습니다.

지금 나와 있는 기회

SAMANA Business Hub

Samana Developers · Sheikh Zayed Road · Downtown Jebel Ali — 시행사가 직접 공급하는 오피스 타워입니다. 런칭 가격, 그리고 입주 후로도 수년간 이어지는 분납 조건이 적용됩니다.

오피스 타입별 최저 분양가

OPTIMA 1,460,000 AED 최저 분양가 57–65 m²

ULTIMA 1,920,000 AED 최저 분양가 75–86 m²

SUPREME 2,430,000 AED 최저 분양가 94–146 m²

반 층 20,600,000 AED 최저 분양가 790 m²+

한 층 전체 41,300,000 AED 최저 분양가 1,590 m²+

납부 조건

20%계약 시

30%월 1% × 30개월

10%입주 시

40%입주 후 월 1% × 40개월

건물 개요

18오피스 층수

16상가 호실

25+공용 시설

3.6 m층고

비즈니스 클럽, 회의실 2개, 코워킹 공간, 팟캐스트 룸, 야외 미팅 공간, 수영장, 피트니스, 필라테스, 사우나, 스파, 실내외 카페, 야외 원형극장, 시가 라운지, 기도실.

전체 가격표 받기

입지

Sheikh Zayed Road — 두바이가 실제로 일하는 구간

이 타워는 Sheikh Zayed Road 위, 이 도로가 두바이의 경제 엔진으로 바뀌는 지점에 서 있습니다. Jafza(Jebel Ali 자유무역지대)는 도로 양옆으로 57 km²에 걸쳐 있고, Jebel Ali 항만과 함께 UAE 산업·물류의 기반입니다.

36% 두바이 GDP에서 차지하는 비중 Jafza와 Jebel Ali 항만을 합한 수치입니다.

11,000+ 157개국에서 온 기업 자유무역지대에서 영업 중이며, 이 가운데 100곳 이상이 Fortune Global 500 기업입니다.

7,130 억 AED 규모의 비석유 교역액 2024년 Jafza를 통과한 규모로, 전년 대비 15% 늘었습니다.

27% 두바이 고용에서 차지하는 비중 100만 개가 넘는 직간접 일자리가 자유무역지대와 항만에 걸려 있습니다.

차량 이동 시간

10분 Palm Jebel Ali · Jumeirah Lake Towers

12분 Dubai Marina Mall · Mall of the Emirates

15분 Expo City Dubai · Al Maktoum International

숫자

임대료는 지금 어디에 있나

두바이 상업용 임대료 +14% · 2026년 3월까지의 12개월

비교 — 주거용 +4.1% · 같은 기간

인테리어 완비 오피스 vs 쉘앤코어(골조 상태) 2,669 vs 2,228 · m²당 연간 AED 기준 — 비교할 때 놓치기 쉬운 약 20%의 차이

두바이는 공식 오피스 수익률을 발표하지 않습니다. 그래서 저희도 지어내지 않습니다. 확인된 숫자는 두 가지입니다. 평균 임대료 m²당 연 2,066 AED, 평균 매매가 m²당 21,840 AED. 둘의 비율은 약 9.5%이며, 이는 관리비와 세금, 공실 기간, 인테리어 비용을 빼기 전 총수익률(gross) 기준입니다. 두 숫자를 그대로 드릴 테니 계산은 직접 해보십시오.

알아두실 것

오피스를 살 때 적용되는 규정

프리홀드 — 물건이 무엇이냐가 아니라 매수인이 누구냐로 갈립니다

두바이 부동산법은 프리홀드(영구 소유권) 취득 자격을 자산의 용도가 아니라 매수인의 신분을 기준으로 정합니다. 프리홀드 지역이라면 외국인은 아파트와 똑같은 방식으로 오피스를 보유합니다. 완전한 소유권, 기간 제한 없음, 본인 명의 등기입니다.

임대 수입 — 개인이라면 법인세 없음

Federal Tax Authority(연방조세청)는 자연인이 얻는 부동산 투자 소득에 대해서는 금액과 무관하게 법인세를 부과하지 않는다고 정하고 있으며, 이 면제는 상업용 부동산과 상가, 창고까지 명시적으로 포함합니다. 법인 명의로 보유하는 것은 별개의 경로이고 건별로 확인합니다. 본국의 세무 처리는 각자의 자문사와 확인해 보시는 편이 좋습니다.

대금은 에스크로에 들어가고, 준공 전에도 되팔 수 있습니다

두바이 에스크로법은 다층 상업용 프로젝트를 부동산 개발로 명시하고 있습니다. 그래서 납입금은 시행사 주머니가 아니라 프로젝트 에스크로 계좌로 들어가고, 그중 5%는 호실이 매수인 명의로 등기된 뒤 1년간 유보됩니다. 또한 호실이 Interim Property Register(임시 부동산 등기부)에 등재되면 건물이 준공되기 전에도 매도하거나 담보로 잡힐 수 있습니다. 중간에 빠져나올 길도 열려 있다는 뜻입니다.

다음 단계로

가격표와 평면도

오피스 타입별 현재 가격, 전체 납부 일정, 평면도, 그리고 오늘 기준으로 실제 남아 있는 호실을 보내드립니다.

Lana Lev 수석 부동산 어드바이저 구사 언어: 영어 · 러시아어

WhatsApp +971 58 585 2678

자주 나오는 질문

질문과 답변

두바이에서 아파트 대신 오피스를 사는 이유는 무엇입니까?

완전히 다른 두 개의 시장이기 때문입니다. 2026년 3월까지의 12개월 동안 두바이 오피스 임대료는 14% 올랐고 주거용은 4.1% 올랐습니다. 3.5배 차이입니다. 매매가에서도 오피스가 앞섰습니다. 25.3% 대 프라임 주거용 20.4%입니다. 이유는 단순합니다. 주거용은 해마다 수천 건이 분양되지만, 2025년에 공급된 오피스는 약 940만 m²의 재고 가운데 71,500 m² 정도에 그쳤습니다.

두바이 오피스의 수익률은 얼마입니까?

두바이는 공식 오피스 수익률을 발표하지 않습니다. 그래서 저희도 지어내지 않습니다. 확인된 것은 평균 임대료 m²당 연 2,066 AED와 평균 매매가 m²당 21,840 AED이고, 둘의 비율은 약 9.5%입니다. 관리비와 세금, 공실 기간을 빼기 전 총수익률(gross) 기준입니다. 실제 수익은 층과 사양, 임차인, 임대차 기간에 따라 달라지므로 특정 호실을 놓고 함께 짚어드리겠습니다.

층 전체가 아니라 소형 오피스를 보는 이유는 무엇입니까?

시장이 실제로 임차하는 면적대가 그것이기 때문입니다. 2026년 2분기 두바이 오피스 임대 거래의 66%가 46 m² 미만이었고, 97%가 280 m² 미만이었습니다. 매수 쪽도 다르지 않습니다. 분양으로 팔린 오피스의 4분의 3이 186 m² 미만이었습니다. 작은 호실이 더 빨리 차고 더 쉽게 팔립니다. 층 전체를 원하신다면 그것도 있습니다.

외국인도 두바이 상업용 부동산을 살 수 있습니까?

가능합니다. 두바이 부동산법은 프리홀드 취득 자격을 자산의 용도가 아니라 매수인의 신분으로 정합니다. 그래서 프리홀드 지역에서 외국인은 아파트와 똑같이 오피스를 보유합니다. 완전한 소유권, 기간 제한 없음, 본인 명의 등기입니다.

공사 중인 프로젝트에 넣은 돈은 보호받습니까?

네, 두 가지 장치로 보호됩니다. 두바이 에스크로법은 다층 상업용 프로젝트를 명시적으로 포함하므로, 납입금은 시행사가 아니라 프로젝트 에스크로 계좌로 들어갑니다. 여기에 더해 Interim Property Register에 등재되지 않은 분양 계약은 법적으로 무효입니다. 그 등재가 첫 번째 방어선이고, 등재는 저희가 처리합니다.

이 오피스는 실제로 누가 임차합니까?

금융과 물류, 기술, 그리고 패밀리 오피스에서 수요가 나옵니다. 2025년 한 해 71,830곳의 신규 기업이 Dubai Chamber of Commerce에 가입해 활동 회원사가 292,486곳이 되었습니다. 2026년 상반기에는 DIFC 금융특구의 등록 기업이 1만 곳을 넘어섰고, 1년 만에 30% 늘었습니다. 평균 임대차 기간은 7–9년으로 길어졌습니다.

왜 하필 이 프로젝트입니까?

조건이 가장 좋은 단계에 있기 때문입니다. 런칭 가격, 그리고 입주 후로도 수년간 이어지는 분납 조건입니다. 저희는 특정 프로젝트에 묶여 있지 않습니다. 이 페이지는 그때그때 가장 눈여겨볼 만한 상업용 물건을 보여주고, 더 나은 것이 나오면 바꿉니다. 어느 쪽이든 오늘 기준의 가격표와 실제 잔여 물량은 저희에게서 받으실 수 있습니다.

두바이 상업용 부동산 임대료,
1년 새 14% 올랐습니다

왜 오피스이고, 왜 지금인가

이 오피스를 채우는 사람들