Dubai · Spații comerciale · Off-plan

Chiriile spațiilor comerciale din Dubai
au urcat cu 14% într-un an

Chiriile rezidențiale au crescut cu 4,1% în aceleași douăsprezece luni — un decalaj de trei ori și jumătate. Motivul este structural: Dubaiul lansează mii de proiecte rezidențiale pe an și aproape niciun metru pătrat de birouri. În segmentul prime, doar 0,7% din spații sunt libere.

1.460.000 AED Preț de pornire pentru un birou

20% avans, apoi 1% pe lună

Q2 2029 Predare planificată

Piața

De ce birouri și de ce acum

În cele douăsprezece luni până în martie 2026, chiriile de birouri din Dubai au crescut cu 14%. Chiriile rezidențiale au crescut cu 4,1% în aceeași perioadă — un decalaj de trei ori și jumătate. Nu este un an bun pus alături de altul, sunt două piețe diferite. În rezidențial se lansează mii de proiecte în fiecare an. În birouri nu se adaugă aproape nimic.

0,7% Neocupare în segmentul prime

În primul trimestru din 2026. Pe întreaga piață de birouri, la toate clasele, rata de neocupare este de 7,3% — deficitul nu este, așadar, de birouri în general, ci de spațiile pe care companiile le caută cu adevărat. La clasa Grade A, imediat sub prime, gradul de ocupare se menține în jur de 95%.

71.500 m² de birouri livrați în 2025

Dintr-un stoc de birouri de circa 9,4 milioane m². Patru ani de livrări în acest ritm au creat un deficit structural de spații de clasă instituțională.

98,45% Închiriat încă înainte de predare

O clădire nouă de birouri de 55.500 m² din DIFC a fost livrată aproape integral pre-închiriată. O parte însemnată din oferta viitoare este deja angajată, așa că cifrele mari din titluri nu ajung niciodată pe piața liberă.

+25,3% Valoarea birourilor într-un an

Față de 20,4% la rezidențialul prime. Birourile conduc și la prețul de vânzare, nu doar la chirie.

Și mai există o cifră care scapă ușor. Când se citează cât spațiu nou construiește Dubaiul, cea mai mare parte nu este de vânzare — se ridică pentru a fi păstrată și închiriată. Cel mai mare volum de proiecte în dezvoltare din oraș, cel din DIFC, este construit chiar de autoritatea zonei și nu se vinde persoanelor fizice. Pentru un cumpărător privat rămâne doar partea gândită de la bun început pentru vânzare, iar ea este mult mai mică decât cifrele din titluri.

Cererea

Cine ocupă aceste birouri

71.830 Companii noi într-un an Înscrise la Dubai Chamber of Commerce numai în 2025. Total membri activi: 292.486.

10.018 Companii înregistrate în DIFC Centrul financiar a trecut pentru prima dată de zece mii de companii în prima jumătate a lui 2026 — cu 30% mai multe într-un an.

66% Din închirieri — sub 46 m² Aceasta este suprafața pe care piața o caută în realitate. 97% dintre închirieri au fost sub 280 m².

7–9 ani Durata medie a contractului Față de 3–5 ani înainte. Un chiriaș de birou rămâne, și tocmai asta face venitul stabil.

Piața a votat deja. În prima jumătate a lui 2026 s-au tranzacționat în Dubai spații comerciale de 19,5 miliarde AED, în 3.415 tranzacții — de aproape trei ori mai mult decât în aceeași perioadă a anului trecut și mai mult decât în tot 2025. În primul trimestru din 2026, tranzacțiile cu birouri off-plan le-au depășit pe cele cu birouri finalizate, pentru prima dată din 2010. Trei sferturi dintre birourile vândute înainte de finalizare au avut sub 186 m².

Oportunitatea momentului

SAMANA Business Hub

Samana Developers · Sheikh Zayed Road · Downtown Jebel Ali — un turn de birouri direct de la dezvoltator, cu prețuri de lansare și un plan de plată care continuă ani buni după predare.

Prețuri de pornire pe tipuri de birou

OPTIMA 1.460.000 AED Preț de pornire 57–65 m²

ULTIMA 1.920.000 AED Preț de pornire 75–86 m²

SUPREME 2.430.000 AED Preț de pornire 94–146 m²

Jumătate de etaj 20.600.000 AED Preț de pornire 790 m²+

Etaj întreg 41.300.000 AED Preț de pornire 1.590 m²+

Planul de plată

20%La rezervare

30%1% pe lună × 30 de luni

10%La predare

40%1% pe lună × 40 de luni după predare

Clădirea

18Etaje de birouri

16Spații de retail

25+Facilități comune

3.6 mÎnălțime între planșee

Un club de business, două săli de conferințe, spațiu de co-working, o cameră de podcast, o zonă de întâlniri în aer liber, piscină, sală de fitness, pilates, saună, spa, cafenele la interior și la exterior, un amfiteatru, un cigar lounge și săli de rugăciune.

Solicitați lista completă de prețuri

Locația

Sheikh Zayed Road — capătul unde Dubaiul lucrează

Turnul se ridică pe Sheikh Zayed Road, în capătul unde șoseaua devine motorul economic al Dubaiului. Zona liberă Jafza se întinde pe 57 km² de o parte și de alta a șoselei, iar împreună cu portul Jebel Ali formează baza industrială și logistică a Emiratelor Arabe Unite.

36% Din PIB-ul Dubaiului Jafza și portul Jebel Ali, împreună.

11.000+ Companii din 157 de țări Activează în zona liberă, printre ele peste o sută de companii Fortune Global 500.

713 miliarde Dirhami în comerț non-petrolier Au trecut prin Jafza în 2024 — cu 15% mai mult decât în anul precedent.

27% Din locurile de muncă din Dubai Peste un milion de locuri de muncă directe și indirecte depind de zona liberă și de port.

Timpi de deplasare

10 minute Palm Jebel Ali · Jumeirah Lake Towers

12 minute Dubai Marina Mall · Mall of the Emirates

15 minute Expo City Dubai · Al Maktoum International

Cifrele

Unde au ajuns chiriile

Chirii comerciale în Dubai +14% · În cele douăsprezece luni până în martie 2026

Pentru comparație — rezidențial +4,1% · În aceeași perioadă

Birou amenajat vs. shell and core 2.669 vs 2.228 · Dirhami pe m² pe an — o diferență de circa 20%, ușor de trecut cu vederea în comparații

Dubaiul nu publică un randament oficial pentru birouri, așa că nu inventăm noi unul. Ce se știe: o chirie medie de 2.066 AED pe m² pe an, față de un preț mediu de vânzare de 21.840 AED pe m². Raportul dintre ele este de circa 9,5% brut — înainte de cheltuielile de administrare, impozite, perioadele de neocupare și costurile de amenajare. Vă dăm ambele cifre, ca să faceți singuri calculul.

Ce trebuie să știți

Regulile când cumpărați un birou

Freehold — contează cine sunteți, nu ce cumpărați

Legea imobiliară din Dubai stabilește dreptul la proprietate freehold după identitatea cumpărătorului, nu după destinația imobilului. În zonele freehold, un cumpărător străin deține un birou exact așa cum ar deține un apartament — în deplină proprietate, fără limită de timp, înregistrat pe numele său.

Venitul din chirii — pentru persoana fizică, fără impozit pe profit

Federal Tax Authority (autoritatea fiscală federală) prevede că veniturile din investiții imobiliare obținute de o persoană fizică nu intră sub incidența impozitului pe profit, indiferent de sumă — iar scutirea acoperă expres proprietățile comerciale, spațiile de retail și depozitele. Deținerea printr-o firmă este o rută diferită, analizată de la caz la caz. Situația fiscală din țara dumneavoastră merită verificată cu propriul consultant.

Banii stau în escrow, iar unitatea se poate vinde înainte de predare

Legea escrow din Dubai definește expres un proiect comercial cu mai multe etaje drept dezvoltare imobiliară, așa că plățile intră în contul escrow al proiectului, nu în buzunarul dezvoltatorului, iar 5% din sumă rămâne blocată încă un an după înregistrarea unităților pe numele cumpărătorilor. Iar odată înscrisă în Interim Property Register (registrul provizoriu de proprietate), o unitate poate fi vândută sau ipotecată înainte ca imobilul să fie predat — deci există și o ieșire pe parcurs.

Pasul următor

Lista de prețuri și planurile de etaj

Vă trimitem prețurile actuale pe tipuri de birou, graficul complet de plată, planurile de etaj și ce este disponibil astăzi.

Lana Lev Consultant imobiliar senior Vorbește: engleză · rusă

WhatsApp +971 58 585 2678

Ce ne întreabă cumpărătorii

Întrebări și răspunsuri

De ce să cumpăr un birou în Dubai și nu un apartament?

Pentru că sunt două piețe complet diferite. În cele douăsprezece luni până în martie 2026, chiriile de birouri din Dubai au crescut cu 14%, iar cele rezidențiale cu 4,1% — un decalaj de trei ori și jumătate. Birourile au condus și la prețul de vânzare: 25,3% față de 20,4% la rezidențialul prime. Explicația este simplă: în rezidențial se lansează mii de proiecte pe an, în timp ce în 2025 s-au livrat doar circa 71.500 m² de birouri, dintr-un stoc de aproximativ 9,4 milioane m².

Ce randament are un birou în Dubai?

Dubaiul nu publică un randament oficial pentru birouri, așa că nu inventăm noi unul. Ce se știe: o chirie medie de 2.066 AED pe m² pe an, față de un preț mediu de vânzare de 21.840 AED pe m² — un raport de circa 9,5% brut, înainte de cheltuielile de administrare, impozite și perioadele de neocupare. Randamentul efectiv depinde de etaj, de finisaje, de chiriaș și de durata contractului, iar aceste lucruri le parcurgem cu plăcere împreună, pe o unitate concretă.

De ce un birou mic și nu un etaj întreg?

Pentru că asta închiriază piața. În al doilea trimestru din 2026, 66% dintre închirierile de birouri din Dubai au fost unități sub 46 m², iar 97% sub 280 m². La cumpărare este la fel: trei sferturi dintre birourile vândute înainte de finalizare au avut sub 186 m². O unitate mică se ocupă mai repede și se revinde mai ușor. Dacă doriți totuși un etaj întreg, există și această variantă.

Pot străinii să cumpere spații comerciale în Dubai?

Da. Legea imobiliară din Dubai stabilește dreptul la proprietate freehold după identitatea cumpărătorului, nu după destinația imobilului, așa că în zonele freehold un cumpărător străin deține un birou exact așa cum ar deține un apartament — în deplină proprietate, fără limită de timp, înregistrat pe numele său.

Banii mei sunt protejați într-un proiect aflat în construcție?

Da, prin două mecanisme separate. Legea escrow din Dubai acoperă expres proiectele comerciale cu mai multe etaje, așa că plățile intră în contul escrow al proiectului, nu în buzunarul dezvoltatorului. Separat, o vânzare înainte de finalizare care nu este înscrisă în Interim Property Register este nulă de drept — acea înregistrare este prima dumneavoastră protecție și ne ocupăm noi de ea.

Cine închiriază, de fapt, aceste birouri?

Cererea vine dinspre finanțe, logistică, tehnologie și family offices. În 2025, 71.830 de companii noi s-au înscris la Dubai Chamber of Commerce, ducând numărul total de membri activi la 292.486. În prima jumătate a lui 2026, centrul financiar DIFC a trecut de zece mii de companii înregistrate — cu 30% mai multe într-un an. Durata contractelor s-a lungit la 7–9 ani în medie.

De ce tocmai acest proiect?

Pentru că este în etapa în care condițiile sunt cele mai bune — prețuri de lansare și un plan de plată care continuă ani buni după predare. Nu suntem legați de un singur proiect: pagina aceasta arată cea mai relevantă oportunitate comercială a momentului, iar dacă se lansează ceva mai bun, o schimbăm. În orice caz, primiți de la noi lista de prețuri și disponibilitatea reală, la zi.

Chiriile spațiilor comerciale din Dubai
au urcat cu 14% într-un an

De ce birouri și de ce acum

Cine ocupă aceste birouri