Golden Visa din EAU prin proprietate în 2026

Rezidența este, pentru mulți cumpărători străini, motivul real pentru care achiziționează proprietate în EAU — apartamentul este mijlocul, viza este scopul. Ani de zile regulile privind rezidența legată de proprietate au fost rigide, cu praguri ridicate și în continuă schimbare. În 2026 s-au schimbat din nou, în moduri care lărgesc semnificativ cine este eligibil și cum sunt tratați cumpărătorii de off-plan.

Acest ghid prezintă poziția actuală așa cum o înțelege un brokeraj licențiat din Dubai în 2026. Viza de investitor (proprietate) este acum deschisă practic oricărui proprietar de imobil; proprietatea deținută în comun necesită cel puțin 400.000 AED per coproprietar; iar 2.000.000 AED reprezintă palierul separat al Golden Visa pe zece ani. Peste toate acestea se află actualizarea decisivă: reforma din februarie 2026 care a eliminat vechea cerință de 50% capital pentru off-plan, astfel încât achizițiile off-plan se calculează acum către prag din faza Oqood. Regulile de imigrare din EAU se schimbă rapid, așa că verificați întotdeauna poziția în vigoare cu Autoritatea Federală pentru Identitate, Cetățenie, Vamă și Securitate Portuară (ICP) sau cu Direcția Generală de Rezidență și Afaceri ale Străinilor (GDRFA) din emiratul relevant înainte de a acționa. Tratați orice ghid anterior anului 2026 ca fiind depășit.

Ce vă oferă de fapt Golden Visa

Golden Visa din EAU este un permis de rezidență pe termen lung — nu cetățenie — care acordă zece ani de rezidență reînnoibilă atunci când este obținut pe ruta proprietății eligibile. Atracția principală pentru investitori este că separă dreptul dumneavoastră de a locui în EAU de un angajator. Nu sunteți sponsorizat de o companie; vă sponsorizați singur și puteți la rândul dumneavoastră să sponsorizați soțul/soția, copiii și, în anumite condiții, personalul casnic.

Practic, aceasta înseamnă că puteți deține rezidența fără a locui în EAU cu normă întreagă, puteți deschide și menține mai ușor conturi bancare locale și evitați ciclul recurent de reînnoire al vizelor mai scurte legate de angajare. Este cel mai stabil statut de rezidență pe care îl oferă piața imobiliară.

Merită să separăm două lucruri adesea confundate în marketing. Există Golden Visa pe zece ani, care se situează la palierul de investiție de 2.000.000 AED. Și există o viză de investitor (proprietate) mai accesibilă care, după liberalizarea recentă, este acum la îndemâna aproape oricărui proprietar de imobil. Sunt paliere diferite cu praguri diferite, iar alegerea celui potrivit începe cu a ști pentru care sunteți de fapt eligibil.

Viza de investitor (proprietate): acum deschisă oricărui proprietar

Cea mai semnificativă schimbare practică pentru cumpărătorii obișnuiți se află la nivelul de intrare. Conform practicii actuale din 2026, viza de investitor prin proprietate a fost liberalizată astfel încât practic orice proprietar de imobil poate fi acum eligibil — nu mai este condiționată de un singur prag ridicat de preț așa cum descriu ghidurile mai vechi. Dacă dețineți o proprietate eligibilă în EAU, ruta vizei de investitor este, în principiu, deschisă pentru dumneavoastră.

Există o regulă specifică pe care merită să o rețineți dacă cumpărați împreună cu altcineva. Pentru proprietatea deținută în comun sau în parteneriat, fiecare coproprietar sau partener trebuie să dețină individual cel puțin 400.000 AED din investiție pentru a fi eligibil. Cu alte cuvinte, un cuplu sau parteneri de afaceri nu pot pur și simplu să pună laolaltă o achiziție mică și fiecare să pretindă eligibilitate — cota de investiție a fiecărei persoane trebuie să depășească linia de 400.000 AED. Acesta este pragul care contează la palierul de intrare și este cel mai frecvent înțeles greșit.

Deoarece aceste reguli au fost liberalizate recent, iar cadrul de rezidență al EAU continuă să evolueze, tratați cele de mai sus ca fiind poziția actuală, nu ca o fixare permanentă. Înainte de a structura proprietatea în jurul acesteia, confirmați pragurile în vigoare direct cu ICP sau GDRFA. Principiul — orice proprietar poate depune cerere, iar coproprietarii au nevoie fiecare de 400.000 AED — este clar; detaliile fine se pot schimba.

Pragul de 2.000.000 AED pentru proprietate explicat

Palierul Golden Visa pe zece ani se situează mai sus. Ruta proprietății către Golden Visa din EAU necesită o investiție minimă de 2.000.000 AED (aproximativ 545.000 USD) și acordă rezidență reînnoibilă pe zece ani. Acesta este numărul care vă cumpără statutul pe termen lung, separat de angajator, descris mai sus.

Condițiile de eligibilitate din jurul acestor 2.000.000 AED sunt specifice. Proprietatea trebuie să se afle într-o zonă freehold desemnată, să fie înregistrată la Dubai Land Department (DLD) și — pentru off-plan — să dețină un Oqood valabil dintr-un proiect înregistrat la RERA sau de la un dezvoltator aprobat. Atât stocul finalizat, cât și cel off-plan pot fi eligibile; factorii determinanți sunt valoarea, locația și înregistrarea corectă, nu dacă clădirea este terminată.

Rută	Investiție minimă	Durata rezidenței	Condiție cheie
Viză de investitor (proprietate)	Deschisă practic oricărui proprietar; 400.000 AED per coproprietar pe proprietatea deținută în comun	Viză de investitor pe termen mai scurt	Fiecare coproprietar trebuie să dețină individual ≥ 400.000 AED
Golden Visa (proprietate)	2.000.000 AED (~545.000 USD)	10 ani, reînnoibilă	Zonă freehold desemnată, înregistrată la DLD, Oqood valabil pentru off-plan

Aceste paliere și praguri reflectă practica actuală din 2026; notele de sursă datate pentru fiecare cifră sunt enumerate la finalul acestui ghid. Verificați poziția în vigoare cu ICP/GDRFA înainte de a acționa.

Reforma din februarie 2026: off-plan se calculează acum de la Oqood

Acesta este singurul fapt care face greșite ghidurile mai vechi. De la februarie 2026, regula de 50% capital a fost eliminată complet. Prețul integral de achiziție înregistrat pe Oqood se calculează acum către pragul de 2.000.000 AED — indiferent de cât din acel preț ați plătit efectiv.

Diferența practică este mare. Sub vechiul regim, un cumpărător de off-plan cu un plan de plăți eșalonat trebuia să fi plătit cel puțin jumătate din valoarea proprietății înainte ca aceasta să conteze pentru Golden Visa. Dacă ați fi cumpărat o unitate off-plan de 2.000.000 AED cu un plan 20/80, ratele dumneavoastră inițiale ar fi fost mult sub vechea limită de 50%, iar dumneavoastră ați fi așteptat — uneori ani de zile — înainte de a putea depune cererea. După reforma din februarie 2026, acea valoare contractuală de 2.000.000 AED se calculează din faza Oqood, așa că un cumpărător de off-plan poate urmări viza mult mai devreme în ciclul de plăți.

Deoarece această reformă este atât de centrală, verificați-o din nou înainte de a vă baza pe ea pentru orice tranzacție specifică și ignorați orice explicație datată 2025 sau mai devreme care încă menționează cerința de 50%. Palmera este specializată în off-plan și reședințe cu brand în întregul EAU, iar această reformă este exact motivul pentru care off-plan a devenit o cale mai clară către Golden Visa în 2026; puteți răsfoi stocul actual pe pagina de proprietăți Palmera.

Off-plan vs finalizat vs ipotecat — care este eligibil și cum

Toate cele trei tipuri de proprietate pot conduce la o cerere eligibilă, dar mecanismul diferă. Tabelul de mai jos rezumă cum este tratat fiecare în raport cu pragul de 2.000.000 AED.

Tip de proprietate	Eligibil?	Cum se calculează valoarea (2026)	Cerință cheie
Off-plan	Da	Prețul integral de achiziție de pe Oqood se calculează, indiferent de suma plătită (după feb. 2026)	Oqood valabil, proiect înregistrat la RERA, înregistrat la DLD, zonă freehold
Finalizat (gata)	Da	Se calculează valoarea din titlul de proprietate	Titlu de proprietate, zonă freehold desemnată
Ipotecat	Da	Prețul integral de achiziție se calculează — nu capitalul propriu sau soldul rămas	Înregistrare la DLD; achizițiile finanțate sunt eligibile

Aspectul legat de ipotecă îi ia pe oameni pe nepregătite, așa că merită afirmat clar: proprietățile ipotecate sunt eligibile, iar prețul integral de achiziție se calculează — nu capitalul propriu pe care îl dețineți sau soldul rămas. Un apartament de 2.000.000 AED finanțat îndeplinește pragul pe valoarea sa contractuală, chiar și cu un credit substanțial garantat pe el. Combinat cu reforma off-plan, îndatorarea nu vă mai exclude de la Golden Visa așa cum presupun adesea cumpărătorii.

Indiferent de ruta pe care o alegeți, proprietatea trebuie totuși să se afle într-o zonă freehold desemnată și să fie înregistrată corect la DLD, cu un Oqood valabil pentru off-plan sau un titlu de proprietate pentru stocul finalizat. Comunitățile freehold de top precum Dubai Marina, Downtown Dubai și Business Bay sunt toate zone freehold desemnate în care cumpărătorii străini pot deține tipul de titlu eligibil pe care aceste rute îl necesită.

Cumularea proprietăților și cererile comune (ale soților)

Nu aveți nevoie de o singură proprietate de 2.000.000 AED. Investitorii pot cumula mai multe proprietăți de valoare mai mică — un mix de stoc off-plan și finalizat — pentru a atinge pragul de 2.000.000 AED și pot depune cerere în comun cu un soț/soție. Pentru cumpărătorii care își construiesc un portofoliu, două sau trei apartamente în comunități diferite se pot combina pentru a depăși limita.

Aveți grijă să nu confundați cumularea la palierul Golden Visa cu regula de coproprietate de la palierul de intrare. La nivelul vizei de investitor, proprietatea deținută în comun necesită ca fiecare coproprietar să dețină individual cel puțin 400.000 AED din investiție. Așadar, dacă cumpărați împreună cu un partener și structurați proprietatea pe mai multe titluri, planificați cota fiecărei persoane în raport cu pragul relevant înainte de a semna — împărțirea care funcționează pentru cumulare nu este automat împărțirea care satisface minimul per coproprietar.

Aceasta este una dintre acele zone în care o scurtă discuție cu un brokeraj licențiat, plus un apel de verificare la ICP sau GDRFA, se amortizează singură — structura corectă de proprietate depinde de palierul pe care îl vizați și de cine se află pe titlu.

Pas cu pas: de la achiziție la emiterea vizei

Drumul de la cumpărare la deținerea rezidenței este simplu odată ce partea de proprietate este făcută corect. În linii mari:

1. Selectați o proprietate eligibilă într-o zonă freehold desemnată, dintr-un proiect înregistrat la RERA sau de la un dezvoltator aprobat, la sau peste pragul pentru palierul ales.
2. Finalizați achiziția și înregistrați-o la DLD — primind un Oqood valabil pentru off-plan sau un titlu de proprietate pentru proprietatea finalizată.
3. Obțineți NOC-ul dezvoltatorului și adunați documentele justificative.
4. Depuneți cererea de rezidență prin canalele ICP/GDRFA, incluzând etapele medicale și biometrice pe care EAU le impune pentru rezidență.
5. Primiți viza și, dacă este cazul, adăugați soțul/soția și persoanele aflate în întreținere.

Pentru un cumpărător de off-plan în 2026, beneficiul principal al reformei din februarie este că primul pas nu mai necesită să fi plătit 50% — valoarea Oqood susține cererea încă de la începutul planului de plăți. Pentru a identifica proiecte al căror statut de dezvoltator și înregistrare satisface curat aceste cerințe, începeți de la directorul de dezvoltatori Palmera sau răsfoiți listările live din EAU.

Documente, termene și costuri

Documentația pentru ruta proprietății include în mod obișnuit un Oqood valabil sau titlu de proprietate, pașaport, asigurare de sănătate și un NOC al dezvoltatorului, cu timpi de procesare citați frecvent la aproximativ trei până la șapte săptămâni. Termenele variază în funcție de canal și de documentația dumneavoastră, așadar tratați acest lucru ca pe un interval tipic, nu ca pe o garanție.

Element	Detaliu (2026)
Documente de bază	Oqood valabil (off-plan) sau titlu de proprietate (finalizat), pașaport, asigurare de sănătate, NOC al dezvoltatorului
Locația proprietății	Zonă freehold desemnată, înregistrată la DLD
Statutul proiectului	Proiect înregistrat la RERA / dezvoltator aprobat (pentru off-plan)
Timp de procesare	Citat frecvent ~3–7 săptămâni

Din punctul de vedere al costurilor, viza se adaugă peste costurile obișnuite de tranzacție ale cumpărării de proprietate în EAU — taxa de înregistrare DLD, comisionul de agenție și așa mai departe — plus taxele specifice de cerere, medicale și de Emirates ID pentru rezidența propriu-zisă. Aceste costuri interacționează cu tabloul mai amplu al taxelor și impozitelor asociate deținerii de proprietate în Dubai, pe care ghidul nostru privind impozitul pe proprietate în Dubai îl acoperă în detaliu. Taxele legate de rezidență sunt stabilite de autorități și se schimbă periodic, așa că confirmați grila actuală cu ICP/GDRFA în loc să vă bazați pe o cifră dintr-un ghid mai vechi.

Greșeli frecvente care descalifică solicitanții

Cele mai multe cereri eșuate sau întârziate se datorează unei mâini de erori care pot fi evitate. Proprietatea este cumpărată în afara unei zone freehold desemnate, așa că proprietatea străină — și prin urmare viza — nu se aplică niciodată. Proiectul off-plan nu este înregistrat corect la RERA, sau Oqood-ul lipsește ori este înregistrat incorect, așa că valoarea DLD de care depinde cererea nu există. La revânzare sau transfer, NOC-ul dezvoltatorului lipsește, ceea ce blochează totul în aval.

La palierul de intrare, partenerii presupun că o achiziție mică pusă laolaltă îi face pe amândoi eligibili, uitând că fiecare coproprietar trebuie să dețină individual cel puțin 400.000 AED. Și, la modul general, cumpărătorii se bazează pe informații anterioare anului 2026 — cel mai dăunător fiind acum defuncta regulă de 50% capital pentru off-plan — și își structurează calendarul în jurul unei cerințe care nu mai există.

Soluția pentru toate acestea este aceeași: puneți partea de proprietate înregistrată corect de la început și verificați regulile în vigoare cu autoritățile oficiale înainte de a vă angaja. Dacă vă aflați încă în etapa de cumpărare, ghidul nostru despre cumpărarea off-plan în Dubai parcurge integral mecanismele de înregistrare, iar ghidul nostru despre unde să investești în Dubai cartografiază comunitățile freehold cel mai potrivite pentru o achiziție motivată de rezidență.

Cum ajută Palmera

Palmera (RERA ORN 40780) lucrează cu cumpărători străini din întregul EAU exact pe acest lucru — potrivind stocul off-plan și de reședințe cu brand la palierul de rezidență pe care îl vizați și asigurându-se că înregistrarea este curată de la început. Dacă doriți o evaluare fără presiune a rutei care se potrivește achiziției dumneavoastră, scrieți echipei la team@palmera.realestate sau sunați la +971 54 215 4066 și confirmați poziția finală de imigrare cu ICP sau GDRFA înainte de a depune cererea.