2026 年通过房产获得阿联酋黄金签证

对许多外国买家而言，居留权才是他们在阿联酋购房的真正原因——公寓是手段，签证才是目的。多年来，与房产挂钩的居留规则一直僵化、门槛繁重，而且标准时常变动。2026 年，这些规则再次发生变化，并以实质性的方式扩大了符合条件的人群，也改变了期房买家的待遇。

本指南阐述的是一家持牌迪拜中介机构在 2026 年所理解的现行规则。投资者（房产）签证如今基本向任何房产业主开放；共有房产要求每位共有人至少持有 AED 400,000；而 AED 2,000,000 则是单独的十年期黄金签证档位。 在此之上还有一项决定成败的更新：2026 年 2 月的改革取消了旧有的 50% 期房已付比例要求，因此期房购买现在从 Oqood 阶段起即可计入门槛。阿联酋的移民规则变化很快，因此在行动前，请务必向联邦身份、公民、海关与港口安全管理局（ICP）或相关酋长国的居留与外国人事务总局（GDRFA）核实当前规则。任何 2026 年之前的指南都应视为已过时。

黄金签证究竟能给你什么

阿联酋黄金签证是一种长期居留许可——并非公民身份——通过符合条件的房产途径获得时，可授予十年可续期居留。对投资者而言，最大的吸引力在于它将你在阿联酋的居留权与雇主脱钩。你不再由公司担保，而是自我担保，并且可以反过来为配偶、子女，以及在符合条件的情况下为家政人员担保。

实务上，这意味着你无需常年居住在阿联酋即可持有居留身份，更容易开设并维持本地银行账户，也无需经历较短期、与雇佣挂钩签证的反复续签周期。它是房产市场所能提供的最稳定的居留身份。

有两件事在营销中常被混为一谈，值得加以区分。一是十年期黄金签证，对应 AED 2,000,000 的投资档位。二是门槛更低的投资者（房产）签证，在近期放宽后，如今几乎任何房产业主都触手可及。它们是门槛不同的两个档位，选对档位的第一步，是搞清楚你实际符合哪一种。

投资者（房产）签证：如今向任何业主开放

对普通买家而言，最重要的实际变化发生在入门层级。按 2026 年现行做法，房产投资者签证已被放宽，如今基本任何房产业主都可符合条件——它不再像旧指南所描述的那样，被锁在单一的高价门槛之后。只要你拥有符合条件的阿联酋房产，原则上投资者签证途径就向你敞开。

如果你是与他人共同购房，有一条具体规则值得牢记。对于共有或合伙持有的房产，每位共有人或合伙人必须各自至少持有 AED 400,000 的投资额才符合条件。换言之，一对夫妻或商业伙伴不能简单地凑一笔小额购买、然后各自声称符合资格——每个人的投资份额都必须跨过 AED 400,000 这条线。这是入门档真正关键的门槛，也是最常被误解的一条。

由于这些规则是近期才放宽的，而且阿联酋的居留框架仍在不断演变，请把上述内容视为现行规则，而非永久不变的定论。在围绕它搭建产权结构之前，请直接向 ICP 或 GDRFA 核实当前门槛。原则——任何业主均可申请，且共有人各需 AED 400,000——是明确的；但细则可能会变动。

AED 2,000,000 房产门槛详解

十年期黄金签证档位的门槛更高。通往阿联酋黄金签证的房产途径要求最低 AED 2,000,000（约 USD 545,000）的投资，并授予十年可续期居留。正是这一数字，为你换来上文所述与雇主脱钩的长期身份。

围绕 AED 2,000,000 的符合条件要求十分具体。该房产必须位于指定的永久产权区域，已在迪拜土地局（DLD）登记，并且——对期房而言——须持有来自 RERA 注册项目或经批准开发商的有效 Oqood。现房与期房都可以符合条件；起决定作用的是价值、位置和正规登记，而非楼盘是否已竣工。

途径	最低投资额	居留期限	关键条件
投资者（房产）签证	基本向任何业主开放；共有房产每位共有人 AED 400,000	较短期的投资者签证	每位共有人须各自持有 ≥ AED 400,000
黄金签证（房产）	AED 2,000,000（约 USD 545,000）	十年，可续期	指定永久产权区域、已在 DLD 登记、期房须有有效 Oqood

这些档位与门槛反映的是 2026 年现行做法；每一项数字带日期的来源说明列于本指南末尾。在行动前请向 ICP/GDRFA 核实当前规则。

2026 年 2 月改革：期房现从 Oqood 阶段起计

正是这一事实让旧指南变得错误。自 2026 年 2 月起，50% 已付比例规则已被彻底取消。 无论你实际已付了这笔成交价的多少，Oqood 上登记的全额成交价现在都可计入 AED 2,000,000 门槛。

实际差别很大。在旧制度下，采用分期付款计划的期房买家必须先付满至少房产价值的一半，才能计入黄金签证门槛。如果你以 20/80 的付款计划购入一套 AED 2,000,000 的期房单元，你早期的分期款远远达不到旧的 50% 门槛，于是你只能等待——有时要等上数年——才能申请。在 2026 年 2 月改革后，那笔 AED 2,000,000 的合同价值从 Oqood 阶段起即可计入，因此期房买家可以在付款周期中更早地着手申请签证。

由于这项改革如此关键，在据此办理任何具体交易前请再次核实，并忽略任何标注为 2025 年或更早、仍提及 50% 要求的解读文章。Palmera 专注于阿联酋各地的期房与品牌公寓（branded residences），而这项改革正是 2026 年期房成为通往黄金签证更清晰路径的原因；你可以在 Palmera 房源页面 浏览当前在售房源。

期房 vs 现房 vs 按揭房——哪些符合条件、如何符合

这三种房产类型都可以促成一份符合条件的申请，但运作机制各有不同。下表概述了每一种针对 AED 2,000,000 门槛的处理方式。

房产类型	是否符合条件？	价值如何计算（2026）	关键要求
期房	是	Oqood 上的全额成交价计入，与已付金额无关（2026 年 2 月之后）	有效 Oqood、RERA 注册项目、已在 DLD 登记、永久产权区域
现房（已竣工）	是	按房产证价值计入	房产证、指定永久产权区域
按揭房	是	全额成交价计入——而非你的自有权益或未偿余额	DLD 登记；贷款购房同样符合资格

按揭这一点常让人误判，因此值得明确说清：按揭房产符合条件，且计入的是全额成交价——而不是你持有的权益或尚未偿还的余额。一套贷款购入、成交价 AED 2,000,000 的公寓，即便背负相当数额的贷款，仍按其合同价值满足门槛。结合期房改革，杠杆不再像买家常以为的那样把你挡在黄金签证门外。

无论你走哪条途径，房产仍必须位于指定的永久产权区域并在 DLD 妥善登记，期房须有有效 Oqood，现房须有房产证。诸如 Dubai Marina、Downtown Dubai 和 Business Bay 等优质永久产权社区，都属于指定永久产权区，外国买家可在其中持有这些途径所要求的那种符合条件的产权。

合并多套房产与（配偶）联名申请

你并不需要一套单价达 AED 2,000,000 的房产。投资者可以合并多套较低价值的房产——期房与现房的组合——来达到 AED 2,000,000 门槛，并可与配偶联名申请。对于正在构建投资组合的买家来说，分布在不同社区的两到三套公寓可以合并跨过门槛。

注意不要把黄金签证档位的合并计算与入门档的共有规则混为一谈。在投资者签证层级，共有房产要求每位共有人各自至少持有 AED 400,000 的投资额。所以如果你与伙伴共同购买、并将产权分散在多份产权证上，请在签约前把每个人的份额对照相关门槛逐一梳理清楚——适用于合并计算的份额划分，并不会自动满足每位共有人的最低额要求。

这正是与持牌中介机构进行一次简短交谈、再加上向 ICP 或 GDRFA 打一通核实电话就能物超所值的领域——正确的产权结构取决于你瞄准的是哪个档位，以及谁在产权证上。

分步指南：从购房到签证签发

一旦房产环节处理得当，从购房到持有居留身份的路径其实很直接。大致而言：

1. 选定一套符合条件的房产，位于指定永久产权区域，来自 RERA 注册项目或经批准开发商，价值达到或超过你所选档位的门槛。
2. 完成购买并在 DLD 登记——期房取得有效 Oqood，现房取得房产证。
3. 取得开发商 NOC 并备齐你的证明材料。
4. 通过 ICP/GDRFA 渠道提交居留申请，包括阿联酋居留所要求的体检与生物识别步骤。
5. 领取签证，如适用，再为配偶和受抚养人办理。

对 2026 年的期房买家而言，2 月改革最突出的好处是：第一步不再要求你已付满 50%——Oqood 价值让你能在付款计划早期就支撑起申请。要找出开发商与登记状态能够干净利落满足这些要求的项目，可从 Palmera 开发商目录 入手，或浏览实时的 阿联酋房源。

材料、时限与费用

房产途径的材料通常包括有效的 Oqood 或房产证、护照、医疗保险以及开发商 NOC，处理时间常被引述为约三到七周。时限会因办理渠道和你的材料情况而异，因此应将其视为常见区间而非保证。

项目	详情（2026）
核心材料	有效 Oqood（期房）或房产证（现房）、护照、医疗保险、开发商 NOC
房产位置	指定永久产权区域，已在 DLD 登记
项目状态	RERA 注册项目／经批准开发商（针对期房）
处理时间	常被引述为约 3–7 周

在费用方面，签证费用叠加在购买阿联酋房产的常规交易成本之上——DLD 登记费、中介佣金等等——再加上居留本身的具体申请、体检和 Emirates ID 费用。这些成本与持有迪拜房产更广泛的税费图景相互关联，我们的 迪拜房产税指南 对此有详细介绍。居留相关的费用由主管部门设定并会定期调整，因此请向 ICP/GDRFA 确认当前的收费标准，而不要依赖旧指南中的数字。

让申请人被拒的常见错误

大多数失败或延误的申请，都可归结到少数几个本可避免的错误上。房产购买在指定永久产权区域之外，于是外国所有权——以及随之而来的签证——根本无从谈起。期房项目未正确完成 RERA 注册，或 Oqood 缺失或登记有误，导致申请所依赖的 DLD 价值并不存在。在转售或转让时缺少开发商 NOC，会使后续一切环节停滞。

在入门档，伙伴们误以为凑一笔小额购买就能让双方都符合资格，却忘了每位共有人必须各自至少持有 AED 400,000。而且普遍而言，买家依赖2026 年之前的信息——其中危害最大的是如今已废止的 50% 期房已付比例规则——并围绕一项不复存在的要求来安排自己的时间节点。

针对所有这些问题的解决办法都相同：从一开始就把房产环节正确登记好，并在做出承诺前向官方主管部门核实当前规则。如果你仍处于购买阶段，我们的 迪拜期房购买指南 会完整讲解登记机制，而我们的 迪拜投资区域指南 则梳理了最适合以居留为目的购房的永久产权社区。

Palmera 如何帮助你

Palmera（RERA ORN 40780）专为阿联酋各地的外国买家提供的，正是这件事——把期房和品牌公寓房源匹配到你所瞄准的居留档位，并确保从一开始登记就干净无误。如果你希望就哪条途径适合你的购买情形获得一份无压力的评估，请发邮件至 team@palmera.realestate 与团队联系，或致电 +971 54 215 4066，并在申请前向 ICP 或 GDRFA 确认最终的移民规则。