2026 年通过房产获得阿联酋黄金签证

对许多外国买家来说，居留身份才是他们在阿联酋置业的真正原因——公寓是手段，签证才是目的。多年来，与房产挂钩的居留规则一直僵化、门槛偏高，而且不断变动。2026 年规则再次调整，实质性地扩大了符合条件的人群，也改变了期房买家的待遇。

本指南呈现的是一家持牌迪拜地产经纪公司在 2026 年所理解的现行政策。投资者（房产）签证如今基本向所有房产业主开放；共有房产要求每位共有人名下至少持有 400,000 迪拉姆；而 2,000,000 迪拉姆是另一档、为期十年的黄金签证。 在此之上还有一项决定成败的更新：DLD 于 2024 年 1 月取消了旧有的 50% 期房实缴要求，因此期房购置从 Oqood 阶段起就可以计入门槛。阿联酋的移民规则变动很快，因此在行动前，请务必向身份、公民、海关与港口安全联邦管理局（ICP）或相应酋长国的居留与外国人事务总局（GDRFA）核实最新政策。任何仍在援引 50% 要求的指南，都可视为已经过时。

黄金签证到底给了你什么

阿联酋黄金签证是一种长期居留许可——不是国籍——通过符合条件的房产途径获得时，可享十年可续期居留。它对投资者最大的吸引力在于，把你在阿联酋居住的权利与雇主脱钩。你不是由公司担保，而是自我担保，并且可以反过来担保配偶、子女，以及在满足条件的情况下担保家政人员。

在实际层面，这意味着你无需全职居住在阿联酋也能保有居留身份，更容易开设和维持本地银行账户，也不必再经历短期雇佣签证反复续签的循环。这是房地产市场所能提供的最稳定的居留身份。

有两件事在营销话术中常被混为一谈，值得区分清楚。一是十年期黄金签证，对应 2,000,000 迪拉姆的投资档位；二是门槛更低的投资者（房产）签证，在近期放宽后，几乎所有房产业主都可企及。它们是两个不同档位、不同门槛，而选对档位的第一步，是先弄清楚你实际符合哪一档。

投资者（房产）签证：如今向所有业主开放

对普通买家而言，最重要的实际变化发生在入门档。按 2026 年的现行做法，房产投资者签证已经放宽，基本上任何房产业主现在都可以符合条件——它不再像旧指南所描述的那样，被单一的高价门槛卡住。只要你拥有符合条件的阿联酋房产，投资者签证这条路原则上就对你开放。

如果你是和别人一起购房，有一条规则值得牢记。对于共有或合伙持有的房产，每位共有人或合伙人必须单独持有至少 400,000 迪拉姆的投资额才符合条件。换句话说，一对夫妻或几位商业伙伴不能简单地凑钱买一套小户型然后各自主张资格——每个人所占的投资份额都必须跨过 400,000 迪拉姆这条线。这是入门档真正起作用的门槛，也是最常被误解的一条。

网上大部分错误信息，都来自 2026 年 4 月关于这一档位的报道。迪拜取消了两年期投资者签证针对单一业主的 750,000 迪拉姆最低房产价值要求，并为共有房产设定了每位共有人 400,000 迪拉姆的最低份额（Gulf News 与 The National，2026 年 4 月）。那是入门级的两年期许可，不是黄金签证。所谓「40 万迪拉姆起拿黄金签证」的标题，正是对这条共有权规则的误读：黄金签证门槛依然是 2,000,000 迪拉姆。Gulf News 还指出，这项变化是在一个 DLD 关联平台上出现的，并未经过正式公告，因此其具体机制应视为「媒体报道」而非官方发布。

由于这些规则是近期才放宽的，而阿联酋的居留框架仍在演变，请把上述内容当作现行政策，而非一成不变的定论。在据此设计产权结构之前，请直接向 ICP 或 GDRFA 核实最新门槛。原则很清晰——任何业主都可以申请，共有人各自需要 400,000 迪拉姆——但细则可能变动。

2,000,000 迪拉姆房产门槛详解

十年期黄金签证的门槛更高。通过房产途径申请阿联酋黄金签证，需要至少 2,000,000 迪拉姆（约 545,000 美元）的投资，并可获得十年可续期居留。正是这个数字，换来上文所说的与雇主脱钩的长期身份。

围绕这 2,000,000 迪拉姆的资格条件很具体。房产必须位于指定永久产权区域、已在迪拜土地局（DLD）登记，并且——若为期房——须持有 RERA 注册项目或认可开发商出具的有效 Oqood。现房和期房都可以符合条件；决定性因素是价值、位置和登记是否规范，而不是楼是否已经建成。

DLD 自家的黄金签证（投资者）电子服务将资格条件表述为「房产价值达 200 万迪拉姆，由投资者以申请人名义全资持有（可为一处或多处房产）」，并说明其结果为 10 年可续期居留许可（DLD，2026）。

途径	最低投资额	居留期限	关键条件
投资者（房产）签证	基本向所有业主开放；共有房产每位共有人 400,000 迪拉姆	较短期的投资者签证（2 年）	每位共有人须单独持有 ≥ 400,000 迪拉姆
黄金签证（房产）	2,000,000 迪拉姆（约 545,000 美元）	10 年，可续期	指定永久产权区域、已在 DLD 登记、期房需有效 Oqood

上述档位与门槛反映的是 2026 年的现行做法；每项数字对应的来源与日期列于本指南文末。行动前请向 ICP/GDRFA 核实最新政策。

50% 实缴规则已取消：期房从 Oqood 起计

这一条足以让旧版指南全部作废。50% 实缴规则已被彻底取消——DLD 于 2024 年 1 月废除了最低已付款要求，当时 The National 与 AGBI 均有报道，移民律所 Fragomen 也做过归纳。Oqood 上登记的全额购房价款现在都可计入 2,000,000 迪拉姆门槛——无论你实际支付了其中多少。（部分行业网站把这项变化归因于 2026 年 2 月的一份联邦通函；我们无法在一手来源中核实该通函的存在——有据可查的变化是 DLD 于 2024 年 1 月的更新。）

实际差别非常大。在旧制度下，采用分期付款计划的期房买家，必须至少付清房产价值的一半，该房产才计入黄金签证。如果你以 20/80 付款计划买下一套 2,000,000 迪拉姆的期房，早期分期款远低于旧的 50% 门槛，你就得等——有时要等好几年——才能提交申请。自 2024 年 1 月的变更之后，这 2,000,000 迪拉姆的合同价值从 Oqood 阶段起即可计入，期房买家因此可以在付款计划的很早阶段就着手办理签证。

有一点值得在谈按揭时留意：DLD 的在线服务页面对按揭条件的表述仍是需要银行出具确认「已付 200 万迪拉姆」的信函，读起来像是变更之前的旧措辞。如果你打算依靠高贷款成数的按揭来达到门槛，请在决定前就你的具体情形向 DLD 或 GDRFA 确认。

由于这项变化如此关键，在用于任何具体交易之前请再核实一次，并忽略任何仍在提及 50% 要求的说明。Palmera 专注于阿联酋各地的期房与品牌住宅，而这项变化正是期房在 2026 年成为通往黄金签证更顺畅路径的原因；你可以在 Palmera 房源页面 浏览当前在售项目。

期房、现房与按揭房——哪些符合条件，如何计算

这三类房产都可以支撑一份合格的申请，但机制各不相同。下表汇总了它们在 2,000,000 迪拉姆门槛下的计算方式。

房产类型	是否符合条件？	价值如何计算（2026）	关键要求
期房	是	按 Oqood 上的全额购房价款计入，与已付金额无关（自 2024 年 1 月起）	有效 Oqood、RERA 注册项目、已在 DLD 登记、永久产权区域
现房（已交付）	是	按房产证价值计入	房产证、指定永久产权区域
按揭房	是	按全额购房价款计入——不是你的净值或未偿余额	DLD 登记；贷款购房符合条件，需附银行证明函

按揭这一点最容易让人踩坑，因此值得直说：带按揭的房产符合条件，并且按全额购房价款计入——不是你持有的净值，也不是尚未偿还的余额。一套贷款购买的 2,000,000 迪拉姆公寓，即便背负大额贷款，仍按合同价值满足门槛。DLD 与迪拜 GDRFA 都将按揭房产列为投资者黄金签证的可接受资产，附银行证明函即可（DLD / GDRFA Dubai，2026）。结合期房改革，杠杆不再像买家通常以为的那样把你挡在黄金签证门外。

无论走哪条路，房产仍必须位于指定永久产权区域并在 DLD 完成正规登记，期房需有效 Oqood，现房需房产证。迪拜码头、市中心 和 商业湾 等核心永久产权社区都是指定永久产权区域，外国买家可以在这些区域持有上述途径所要求的合格产权。

多套房产合并计算与夫妻联合申请

你不需要一套价值 2,000,000 迪拉姆的房产。投资者可以将多套价值较低的房产合并计算——期房与现房混合亦可——以达到 2,000,000 迪拉姆的门槛，并且可以与配偶联合申请。对于正在构建资产组合的买家，分布在不同社区的两三套公寓合起来就能跨过这条线。

注意不要把黄金签证档位的「合并计算」与入门档的共有权规则混为一谈。在投资者签证层面，共有房产要求每位共有人单独持有至少 400,000 迪拉姆的投资额。因此，如果你与他人共同购房并在多份产权之间安排持有比例，请在签约前把每个人的份额对照相应门槛梳理清楚——适合合并计算的分配方式，未必自动满足每位共有人的最低持有额。

在这类问题上，与持牌经纪公司简短沟通一次，再加上向 ICP 或 GDRFA 打一通核实电话，绝对物有所值——最合适的产权结构，取决于你瞄准哪一档以及产权证上有谁。

担保家人：配偶、子女、父母

对大多数买家来说，这才是黄金签证真正改变家庭生活的部分，也是十年许可相对普通雇佣居留签证拉开决定性差距的地方。

配偶与子女，且子女不设年龄上限。 阿联酋政府官方门户将这项权益描述为可担保家庭成员「包括配偶和子女，不限年龄」（u.ae，2026）。就是这一句话构成了实际优势。在普通居留签证下，儿子会因超龄脱离父亲的担保——通常是 18 岁，就读全日制教育可延长——之后必须自行取得工作或学生签证才能留下。在黄金签证的档案里没有这样的断崖：成年儿子可以和妹妹一样，继续作为受抚养人留在同一份许可之下。

父母，同样是十年期限。 在迪拜，父母可以按同等期限被担保。最直接的证据是 DLD 公布的投资者黄金签证收费明细，其中有一项明确列出「父母居留许可（10 年）」，费用 5,774.50 迪拉姆，与家属居留许可并列（DLD，2026）。也请注意我们没有主张的部分：不少咨询类网站声称黄金签证持有人在担保父母时可豁免通常适用的担保人薪资条件。我们无法在 ICP、GDRFA 或 u.ae 上找到该豁免的官方表述，因此请视为未经证实，并就你自己的情况直接向 GDRFA 询问。

家政人员。 黄金签证持有人还可以担保家政帮佣和支持服务人员，官方门户在权益表述中提到不限人数。在实践中，这应理解为未设明确的人数上限，而不是某种承诺：MOHRE 关于家政人员的常规规定依然适用——正式登记的合同、住宿安排以及担保人的一般义务（u.ae，2026）。

受抚养人许可如何运作。 被担保的家庭成员所持许可的有效期与你本人的黄金签证同步到期，这让全家保持在同一个续期周期上，而不是各自为政。另一面是这些许可与你的许可绑定：如果你的黄金签证被注销或失效——例如作为资格依据的房产被出售——与之关联的家属许可也会随之失效。官方门户上有一条人性化的例外：如果黄金签证持有人去世，其家庭成员可以在阿联酋停留至各自许可有效期届满（u.ae，2026）。

由于担保配偶、子女和父母在费用与材料要求上略有差别，请在开设档案前就每位受抚养人向 GDRFA 确认当前所需的材料清单，不要以为一份清单适用于所有人。

无最低居住要求：十年签证的真实运作方式

管辖大多数阿联酋居留签证的是「六个月规则」：连续离境约 180 天，许可即被注销。这条规则对黄金签证持有人予以豁免。 阿联酋官方门户在核心权益中列出「可以在阿联酋境外停留超过通常维持居留签证有效所需的六个月期限」（u.ae，2026），Gulf News 2026 年 4 月的迪拜投资移民指南也就房产途径给出同样结论：没有最低居住要求，长期离境也不影响居留有效性。该豁免同样惠及你名下担保的受抚养人，因此部分时间生活在国外的家庭不必为了保住许可而来回奔波。

对于海外投资者而言，这就是「拥有一套迪拜公寓」与「持有一份可长期兑现的在阿联酋生活的选择权」之间的区别。你可以先买房、取得居留身份，在子女于别处完成学业期间一直保留许可，等时机合适再搬过来——不必每五个月就在日历上安排一次返程。

说到续期，请对「自动」二字保持精确。 ICP 在宣传中把黄金居留描述为「自动续期、无需担保人」的长期居留（ICP，2026）。迪拜 GDRFA 的表述更严谨：该许可「有效期 10 年，若相同条件仍然满足，可获延期」，并明确指出在十年黄金居留期内不得撤回该笔存款或投资（GDRFA Dubai，2026）。因此诚实的表述是：只要你仍持有作为资格依据的房产，就可以无限次续期——而不是一份你什么都不做也会自我续期的签证。在期限内出售作为资格依据的资产，正是会让你本人及全部受抚养人的许可陷入风险的那个事件。

有一处不一致你应当知道。 三个官方渠道对 2,000,000 迪拉姆房产途径的表述都是十年：ICP 的房地产投资者服务页面、DLD 的黄金签证（投资者）电子服务，以及迪拜 GDRFA 的投资者服务。而两个官方汇总页面——u.ae 的黄金签证类别表和 ICP 的黄金居留总览——在房地产类别下仍显示五年。鉴于同一批主管机关的业务办理页面写的是十年，这两处看起来是未更新的汇总页面，但这恰恰是提交申请时值得当面提出的差异，以确保许可上写的是你预期的期限。

黄金签证不是的两件事。 它不是国籍，也不通向阿联酋护照。它本身也不会让你成为阿联酋税务居民，或让你不再是其他国家的税务居民：税务居民身份由另一套标准判定，必要时还需税务居民证明——而你的母国有自己的判定标准，一份外国居留许可并不能推翻它。我们的迪拜房产税指南梳理了房产端的全貌；个人税务身份问题，请在两个司法辖区分别咨询专业意见。

分步流程：从购房到签证签发

只要房产这一端处理得当，从买房到拿到居留身份的路径其实很清晰。大致步骤如下：

1. 选定合格房产：位于指定永久产权区域，来自 RERA 注册项目或认可开发商，价格达到或超过你所选档位的门槛。
2. 完成交易并在 DLD 登记——期房取得有效 Oqood，现房取得房产证。
3. 取得开发商 NOC，并备齐配套材料。
4. 通过 ICP/GDRFA 渠道提交居留申请，包括阿联酋居留所要求的体检与生物识别环节。
5. 领取签证，并在需要时为配偶和受抚养人添加身份。

对 2026 年的期房买家来说，2024 年 1 月这项变化带来的最大好处是：第一步不再要求你已支付 50%——Oqood 上的价值即可在付款计划的早期阶段支撑起整份申请。若要筛选开发商与登记状态能干净利落满足这些要求的项目，可以从 Palmera 开发商名录入手，或浏览在售的阿联酋房源。

材料、时限与费用

房产途径的常规材料包括有效的 Oqood 或房产证、护照、医疗保险和开发商 NOC，办理时长普遍被引述为约三到七周。主管机关自己公布的服务时限更短，因为它们只计算自身环节：DLD 对投资者黄金签证申请标注 7–10 个工作日，迪拜 GDRFA 对黄金居留（投资者）许可标注 5 天（DLD / GDRFA Dubai，2026）。这些数字与现实中三到七周之间的差距，就落在材料准备、体检和生物识别上。尽管一些 2026 年的汇总文章暗示存在，但并没有经过核实的「即时」或「一日出签」的房产黄金签证。

项目	详情（2026）
核心材料	有效 Oqood（期房）或房产证（现房）、护照、医疗保险、开发商 NOC
房产位置	指定永久产权区域，已在 DLD 登记
项目状态	RERA 注册项目 / 认可开发商（期房适用）
官方服务时限	DLD 7–10 个工作日；迪拜 GDRFA 5 天
现实中的周期	常见说法为全程约 3–7 周

在费用方面，签证费是叠加在阿联酋购房的常规交易成本之上的——DLD 登记费、中介佣金等等——再加上居留本身的申请费、体检费和 Emirates ID 费用。这些成本与持有迪拜房产的整体税费图景相互关联，我们的迪拜房产税指南对此有详细说明。下一节将逐项拆解居留端的费用。

全部费用：签证、体检、Emirates ID 与受抚养人

以下是签证的费用，不是房产的费用。它们与你投入的 2,000,000 迪拉姆完全无关，也与迪拜购房时收取的 4% DLD 过户费无关（业内通行做法；请在核算购房成本时向 DLD 确认当前的过户费标准）。下面的每一项都不会为你换来一平方米面积。

最清晰的公开数字来自迪拜土地局自家的黄金签证（投资者）电子服务，其中列出了为主申请人签发十年期许可的政府费用总额。

主申请人——DLD 一站式途径，10 年期许可

项目	费用（迪拉姆）	说明
体检	700	DLD 公布数字；体检收费因酋长国和加急档位（普通与 VIP）而异
Emirates ID（10 年）	1,153	按许可全期签发
居留许可确认（10 年）	2,856.75	居留盖章 / 确认环节
迪拜土地局规费	4,020	签证档案中归属房产主管机关的部分
行政费	1,155	DLD 服务行政管理费
主申请人合计	9,884.75	DLD 公布的一次性签发总费用（DLD，2026）

每位受抚养人——同一份 DLD 收费表

项目	费用（迪拉姆）	说明
家属居留许可（10 年）	5,774.50	每人——配偶或子女
父母居留许可（10 年）	5,774.50	每位父母，与主申请人同为 10 年期
开设家属担保档案	318.75	一次性收取，非按人计
档案中新增被担保人	100	每增加一人

因此，一位主申请人担保配偶和两名子女，大致是 9,884.75 迪拉姆 +（3 × 5,774.50）+ 318.75 再加上新增人员费用——一个四口之家的政府规费约为 27,500 迪拉姆，尚不包括打字中心、PRO 代办或 VIP 体检的加价。作为预算的经验法则：主申请人预留约 9,900–10,500 迪拉姆，每位受抚养人预留约 5,800–6,200 迪拉姆。 之所以给出区间，是因为 DLD 页面只是某一时点的快照，而代办服务费并不包含在内。

关于联邦/GDRFA 渠道的一点提醒，避免重复计算。 ICP 的房地产投资者入境许可费用合计 300 迪拉姆（申请费 100 + 签发费 100 + 智能服务费 100），迪拜 GDRFA 的黄金居留（投资者）许可费用约 1,640 迪拉姆（居留许可 1,100 迪拉姆、知识迪拉姆 10 迪拉姆、创新迪拉姆 10 迪拉姆、境内办理费 500 迪拉姆、递送费 20 迪拉姆），GDRFA 还说明，当居留期限超过两年时，签发费每年增加 100 迪拉姆（ICP / GDRFA Dubai，2026）。这些是联邦渠道内部的分环节收费——是同一笔总额的组成部分，而不是在 DLD 数字之上再叠加的额外支出。无论你走哪个渠道，付的都是一趟流程的费用，而不是两趟。

有两点必须坦白。政府收费标准会不定期修订，因此请把这里的每个数字都视为 2026 年的公布口径，在精确到迪拉姆做预算之前，先向 DLD/ICP/GDRFA 重新核对。另外，打字中心、PRO 公司和高端体检档位的服务费确实浮动很大——这正是真实账单往往高于官方收费表的主要原因。

导致申请失败的常见错误

绝大多数被拒或被拖延的申请，都源自少数几个本可避免的错误。房产买在了指定永久产权区域之外，因此外国人产权——以及签证——根本无从谈起。期房项目没有正规的 RERA 注册，或者 Oqood 缺失、登记有误，导致申请所依赖的 DLD 价值并不存在。在转售或过户环节缺少开发商 NOC，会让后续所有步骤停摆。

在入门档，合伙人常以为凑钱买一套小户型就能让双方都符合条件，忘了每位共有人必须单独持有至少 400,000 迪拉姆。而更普遍的是，买家依赖过时信息——最要命的就是那条已经作废的 50% 期房实缴规则——并围绕一个早已不存在的要求来安排自己的时间表。

还有一个较新的陷阱，属于持有期而非申请期：在期限内出售作为资格依据的房产。迪拜 GDRFA 规定，作为资格依据的投资必须在十年内持续持有，因此一笔看似纯粹商业判断的退出，可能悄无声息地终止你本人和档案中每一位受抚养人的居留身份。如果出售已在计划之中，请在处置之前就安排好替代资产，而不是之后。

所有这些问题的解决办法都是同一条：从一开始就把房产端登记做规范，并在做出承诺前向官方机构核实最新规则。如果你还处在购房阶段，我们的迪拜期房购买指南完整讲解了登记机制，而迪拜投资区域指南梳理了最适合以居留身份为目标的永久产权社区。

Palmera 如何提供帮助

Palmera 长期为阿联酋各地的外国买家做的正是这件事——把期房和品牌住宅房源与你瞄准的居留档位匹配起来，并确保从一开始登记就干净无误。如果你希望获得一次没有压力的评估，看看哪条路径适合你的这笔置业，请通过 WhatsApp 联系我们的团队，并在申请前向 ICP 或 GDRFA 确认最终的移民政策口径。