2026'da Mülk Üzerinden BAE Golden Visa

Birçok yabancı alıcı için oturma izni, BAE’de mülk satın almalarının asıl nedenidir — daire araçtır, vize ise amaç. Yıllarca, mülke bağlı oturma iznine ilişkin kurallar katı, eşik ağırlıklı ve sürekli değişen bir hedefti. 2026’da bu kurallar yeniden değişti; üstelik kimlerin hak kazandığını ve off-plan alıcıların nasıl ele alındığını esaslı biçimde genişleten yönde.

Bu rehber, lisanslı bir Dubai aracı kurumunun 2026’da anladığı şekliyle güncel durumu ortaya koyar. Yatırımcı (mülk) vizesi artık esasen herhangi bir mülk sahibine açıktır; ortak sahipli mülk her ortak için en az AED 400.000 gerektirir; AED 2.000.000 ise ayrı, on yıllık Golden Visa kademesidir. Bunun üzerine, başarıyı belirleyen kritik güncelleme oturur: Şubat 2026 reformu, eski %50 off-plan öz sermaye şartını kaldırdı; böylece off-plan alımları artık eşiğe Oqood aşamasından itibaren sayılır. BAE’de göçmenlik kuralları hızla değişir; bu nedenle harekete geçmeden önce güncel durumu her zaman Kimlik, Vatandaşlık, Gümrük ve Liman Güvenliği Federal Otoritesi (ICP) ya da ilgili emirliğin Oturma ve Yabancılar İşleri Genel Müdürlüğü (GDRFA) ile teyit edin. 2026 öncesine ait her rehberi güncelliğini yitirmiş sayın.

Golden Visa size gerçekte ne sağlar

BAE Golden Visa, vatandaşlık değil bir uzun süreli oturma iznidir — ve hak kazanılan mülk yolu üzerinden alındığında on yıl yenilenebilir oturma hakkı sağlar. Yatırımcılar için en cazip yanı, BAE’de yaşama hakkınızı bir işverenden ayırmasıdır. Bir şirket tarafından sponsor edilmezsiniz; kendi kendinizi sponsor edersiniz ve karşılığında eşinizi, çocuklarınızı ve belirli koşullarla ev personelinizi sponsor edebilirsiniz.

Pratikte bu, BAE’de tam zamanlı yaşamadan oturma iznini elde tutabilmeniz, yerel banka hesaplarını daha kolay açıp sürdürebilmeniz ve daha kısa süreli, işe bağlı vizelerin tekrar eden yenileme döngüsünden kaçınabilmeniz anlamına gelir. Bu, emlak piyasasının sunduğu en istikrarlı oturma izni statüsüdür.

Pazarlamada sıkça birbirine karıştırılan iki şeyi ayırmakta fayda var. Bir yanda AED 2.000.000 yatırım kademesinde yer alan on yıllık Golden Visa vardır. Diğer yanda ise, son liberalleşmenin ardından artık neredeyse her mülk sahibinin erişebildiği daha ulaşılabilir bir yatırımcı (mülk) vizesi bulunur. Bunlar farklı eşiklere sahip farklı kademelerdir ve doğru olanı seçmek, gerçekte hangisine hak kazandığınızı bilmekle başlar.

Yatırımcı (mülk) vizesi: artık her sahibe açık

Sıradan alıcılar için en önemli pratik değişim giriş düzeyindedir. Güncel 2026 uygulamasına göre, mülk yatırımcı vizesi liberalleştirildi; böylece esasen herhangi bir mülk sahibi artık hak kazanabilir — eski rehberlerin anlattığı gibi tek bir yüksek fiyat eşiğinin arkasına kilitlenmiş değildir. Hak kazandıran BAE mülküne sahipseniz, yatırımcı vizesi yolu ilke olarak size açıktır.

Başkasıyla birlikte satın alıyorsanız hafızanıza kazımaya değer belirli bir kural var. Ortak sahipli ya da ortaklık mülkünde, her ortak ya da paydaş hak kazanmak için bireysel olarak yatırımın en az AED 400.000’ini tutmalıdır. Başka bir deyişle, bir çift veya iş ortakları küçük bir alımı yalnızca bir araya getirip her biri ayrı ayrı uygunluk iddia edemez — her kişinin yatırım payı AED 400.000 çizgisini geçmek zorundadır. Giriş kademesinde önemli olan eşik budur ve en sık yanlış anlaşılan da odur.

Bu kurallar yakın zamanda liberalleştirildiği ve BAE’nin oturma izni çerçevesi sürekli evrildiği için, yukarıdakini kalıcı bir veri değil güncel durum olarak değerlendirin. Mülkiyeti buna göre yapılandırmadan önce, güncel eşikleri doğrudan ICP veya GDRFA ile teyit edin. İlke — her sahip başvurabilir ve her ortak için AED 400.000 gerekir — açıktır; ince ayrıntılar değişebilir.

AED 2.000.000 mülk eşiği açıklandı

On yıllık Golden Visa kademesi daha yukarıda yer alır. BAE Golden Visa’ya giden mülk yolu, en az AED 2.000.000 (yaklaşık USD 545.000) yatırım gerektirir ve on yıllık yenilenebilir oturma hakkı sağlar. Yukarıda anlatılan, işverenden ayrışmış uzun süreli statüyü size kazandıran rakam budur.

Bu AED 2.000.000’i çevreleyen hak kazandırıcı koşullar belirlidir. Mülk tanımlı bir freehold (tam mülkiyet) bölgesinde yer almalı, Dubai Land Department (DLD) nezdinde kayıtlı olmalı ve — off-plan için — RERA kayıtlı bir projeden ya da onaylı bir geliştiriciden geçerli bir Oqood taşımalıdır. Hem teslime hazır hem de off-plan stok hak kazanabilir; belirleyici unsurlar binanın bitmiş olup olmaması değil, değer, konum ve usulüne uygun kayıttır.

Yol	Asgari yatırım	Oturma süresi	Temel koşul
Yatırımcı (mülk) vizesi	Esasen her sahibe açık; ortak sahipli mülkte ortak başına AED 400.000	Daha kısa süreli yatırımcı vizesi	Her ortak bireysel olarak ≥ AED 400.000 tutmalıdır
Golden Visa (mülk)	AED 2.000.000 (~USD 545.000)	10 yıl, yenilenebilir	Tanımlı freehold bölge, DLD kayıtlı, off-plan için geçerli Oqood

Bu kademeler ve eşikler güncel 2026 uygulamasını yansıtır; her rakam için tarihli kaynak notları bu rehberin sonunda listelenmiştir. Harekete geçmeden önce güncel durumu ICP/GDRFA ile doğrulayın.

Şubat 2026 reformu: off-plan artık Oqood’dan itibaren sayılıyor

Eski rehberleri yanlış kılan tek bir gerçek budur. Şubat 2026’dan bu yana %50 öz sermaye kuralı tamamen kaldırıldı. Oqood üzerinde kayıtlı tam satın alma bedeli artık AED 2.000.000 eşiğine sayılır — bu bedelin ne kadarını fiilen ödemiş olduğunuzdan bağımsız olarak.

Pratikteki fark büyüktür. Eski rejimde, kademeli ödeme planındaki bir off-plan alıcı, mülkün Golden Visa’ya sayılabilmesi için değerinin en az yarısını ödemiş olmak zorundaydı. AED 2.000.000’luk bir off-plan birimi 20/80 planla satın aldıysanız, erken taksitleriniz eski %50 çıtasının çok altında kalıyordu ve başvurabilmek için — kimi zaman yıllarca — bekliyordunuz. Şubat 2026 reformundan sonra, o AED 2.000.000’luk sözleşme değeri Oqood aşamasından itibaren sayılır; böylece bir off-plan alıcı vizeyi ödeme döngüsünün çok daha erken aşamasında talep edebilir.

Bu reform son derece merkezi olduğundan, belirli herhangi bir işlemde buna güvenmeden önce yeniden doğrulayın ve hâlâ %50 şartından bahseden, 2025 veya öncesine tarihli her açıklamayı görmezden gelin. Palmera, BAE genelinde off-plan ve markalı konutlarda (branded residences) uzmanlaşmıştır ve bu reform, off-plan’ın 2026’da Golden Visa’ya neden daha temiz bir yol haline geldiğinin tam da nedenidir; güncel stoğu Palmera konut sayfasında inceleyebilirsiniz.

Off-plan, teslime hazır ve ipotekli — hangisi nasıl hak kazanır

Üç mülk türü de hak kazandıran bir başvuruya yol açabilir, ancak işleyiş farklıdır. Aşağıdaki tablo, her birinin AED 2.000.000 eşiğine karşı nasıl ele alındığını özetler.

Mülk türü	Hak kazanır mı?	Değer nasıl sayılır (2026)	Temel gereklilik
Off-plan	Evet	Oqood üzerindeki tam satın alma bedeli, ödenen tutardan bağımsız sayılır (Şubat 2026 sonrası)	Geçerli Oqood, RERA kayıtlı proje, DLD kayıtlı, freehold bölge
Teslime hazır (tamamlanmış)	Evet	Tapu (title deed) değeri sayılır	Tapu, tanımlı freehold bölge
İpotekli	Evet	Öz sermayeniz veya kalan bakiyeniz değil, tam satın alma bedeli sayılır	DLD kaydı; finanse edilmiş alımlar uygundur

İpotek noktası insanları yanıltır; bu yüzden açıkça belirtmekte fayda var: ipotekli mülkler hak kazanır ve tam satın alma bedeli sayılır — tuttuğunuz öz sermaye ya da kalan bakiye değil. Finanse edilmiş AED 2.000.000’luk bir daire, üzerinde önemli bir kredi olsa bile sözleşme değeri üzerinden eşiği karşılar. Off-plan reformuyla birleştiğinde, kaldıraç artık alıcıların sıkça varsaydığı gibi sizi Golden Visa’dan dışlamaz.

Hangi yolu seçerseniz seçin, mülkün yine de tanımlı bir freehold bölgesinde yer alması ve DLD nezdinde usulüne uygun kayıtlı olması gerekir; off-plan için geçerli bir Oqood, teslime hazır stok için bir tapu ile. Dubai Marina, Downtown Dubai ve Business Bay gibi birinci sınıf freehold toplulukların hepsi, yabancı alıcıların bu yolların gerektirdiği türden hak kazandıran tapuyu tutabildiği tanımlı freehold bölgeleridir.

Mülklerin birleştirilmesi ve ortak (eş) başvurular

Tek bir AED 2.000.000’luk mülke ihtiyacınız yok. Yatırımcılar, AED 2.000.000 eşiğine ulaşmak için daha düşük değerli birden fazla mülkü — off-plan ve teslime hazır stoğun bir karışımını — bir araya getirebilir ve bir eşle birlikte ortak başvuruda bulunabilir. Portföy kuran alıcılar için, farklı topluluklara yayılmış iki veya üç daire çıtayı geçmek üzere birleşebilir.

Golden Visa kademesindeki birleştirmeyi, giriş kademesindeki ortak sahiplik kuralıyla karıştırmamaya dikkat edin. Yatırımcı vizesi düzeyinde, ortak sahipli mülk her ortağın yatırımın en az AED 400.000’ini bireysel olarak tutmasını gerektirir. Dolayısıyla bir ortakla satın alıyor ve mülkiyeti birden fazla tapuya yayarak yapılandırıyorsanız, imzalamadan önce her kişinin payını ilgili eşiğe karşı haritalandırın — birleştirme için işe yarayan paylaşım, ortak başına asgari şartı karşılayan paylaşım ile otomatik olarak aynı değildir.

Bu, lisanslı bir aracı kurumla kısa bir görüşmenin ve ICP ya da GDRFA’ya bir doğrulama aramasının kendini fazlasıyla amorti ettiği alanlardan biridir — doğru mülkiyet yapısı, hangi kademeyi hedeflediğinize ve tapuda kimin yer aldığına bağlıdır.

Adım adım: alımdan vize verilmesine

Mülk tarafı doğru yapıldığında, satın almadan oturma iznini tutmaya giden yol nettir. Genel hatlarıyla:

1. Hak kazandıran bir mülk seçin: tanımlı bir freehold bölgesinde, RERA kayıtlı bir projeden ya da onaylı bir geliştiriciden, seçtiğiniz kademenin eşiğinde veya üzerinde.
2. Alımı tamamlayın ve DLD nezdinde kaydettirin — off-plan için geçerli bir Oqood, teslime hazır mülk için bir tapu alarak.
3. Geliştirici NOC’unu temin edin ve destekleyici belgelerinizi bir araya getirin.
4. Oturma izni başvurusunu ICP/GDRFA kanalları üzerinden yapın; BAE’nin oturma izni için gerektirdiği tıbbi ve biyometrik adımlar dahil.
5. Vizenizi alın ve uygunsa eşinizi ve bakmakla yükümlü olduğunuz kişileri ekleyin.

2026’da bir off-plan alıcı için Şubat reformunun başlıca faydası, birinci adımın artık %50’sini ödemiş olmanızı gerektirmemesidir — Oqood değeri, başvuruyu ödeme planının erken aşamasından itibaren taşır. Geliştirici ve kayıt durumu bu gereklilikleri net biçimde karşılayan projeleri belirlemek için, Palmera geliştirici dizininden başlayın ya da güncel BAE ilanlarını inceleyin.

Belgeler, süre ve maliyetler

Mülk yolu için belgeler yaygın olarak geçerli bir Oqood ya da tapu, pasaport, sağlık sigortası ve bir geliştirici NOC’unu içerir; işlem süreleri ise sıkça yaklaşık üç ila yedi hafta olarak belirtilir. Süreler kanala ve evrak durumunuza göre değişir; bu nedenle bunu bir garanti değil, tipik bir aralık olarak değerlendirin.

Kalem	Ayrıntı (2026)
Temel belgeler	Geçerli Oqood (off-plan) ya da tapu (teslime hazır), pasaport, sağlık sigortası, geliştirici NOC
Mülk konumu	Tanımlı freehold bölge, DLD nezdinde kayıtlı
Proje durumu	RERA kayıtlı proje / onaylı geliştirici (off-plan için)
İşlem süresi	Yaygın olarak ~3–7 hafta belirtilir

Maliyet tarafında vize, BAE mülkü satın almanın olağan işlem maliyetlerinin — DLD kayıt ücreti, acente komisyonu vb. — üzerine eklenir; ayrıca oturma iznine özgü başvuru, tıbbi muayene ve Emirates ID ücretleri de devreye girer. Bu maliyetler, Dubai mülkü sahipliğinin daha geniş vergi-ve-ücret tablosuyla etkileşir; bunu Dubai emlak vergisi rehberimiz ayrıntılarıyla ele alır. Oturma izni tarafındaki ücretler yetkililer tarafından belirlenir ve düzenli olarak değişir; bu nedenle güncel tarifeyi eski bir rehberdeki rakama güvenmek yerine ICP/GDRFA ile teyit edin.

Başvuranları diskalifiye eden yaygın hatalar

Başarısız ya da geciken başvuruların çoğu, önlenebilir bir avuç hataya dayanır. Mülk tanımlı bir freehold bölgesinin dışında satın alınır; böylece yabancı mülkiyeti — ve dolayısıyla vize — hiçbir zaman geçerli olmaz. Off-plan projesi usulüne uygun RERA kayıtlı değildir veya Oqood eksiktir ya da hatalı kaydedilmiştir; böylece başvurunun dayandığı DLD değeri ortada yoktur. Yeniden satışta veya devirde geliştirici NOC’u yoktur; bu da sonrasındaki her şeyi tıkar.

Giriş kademesinde ortaklar, bir araya getirilmiş küçük bir alımın her ikisini de hak kazandırdığını varsayar; her ortağın bireysel olarak en az AED 400.000 tutması gerektiğini unutarak. Ve genel olarak alıcılar 2026 öncesi bilgilere — en yıkıcı şekilde artık yürürlükten kalkmış %50 off-plan öz sermaye kuralına — güvenir ve zamanlamalarını artık var olmayan bir şart etrafında kurar.

Bunların hepsinin çözümü aynıdır: mülk tarafını en baştan doğru kaydettirin ve taahhüt altına girmeden önce güncel kuralları resmi otoritelerle doğrulayın. Hâlâ alım aşamasındaysanız, Dubai’de off-plan satın alma rehberimiz kayıt mekanizmalarını eksiksiz anlatır ve Dubai’de nereye yatırım yapılır rehberimiz oturma izni odaklı bir alıma en uygun freehold toplulukları haritalandırır.

Palmera nasıl yardımcı olur

Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC (RERA ORN 40780), BAE genelinde yabancı alıcılarla tam da bunun üzerine çalışır — off-plan ve markalı konut stoğunu hedeflediğiniz oturma izni kademesine eşler ve kaydın en baştan temiz olmasını sağlar. Alımınıza hangi yolun uyduğuna dair baskısız bir değerlendirme isterseniz, [email protected] adresinden ekibe e-posta gönderin ya da +971 54 215 4066 numarasını arayın; ve başvurmadan önce nihai göçmenlik durumunu ICP ya da GDRFA ile teyit edin.