2026'da Gayrimenkul Yoluyla BAE Altın Vizesi

Pek çok yabancı alıcı için ikamet hakkı, BAE’de mülk satın almanın asıl sebebidir — daire araç, vize ise amaçtır. Yıllarca mülke bağlı ikamet kuralları katı, eşik odaklı ve sürekli değişen bir hedef oldu. 2026’da kurallar yeniden değişti; üstelik kimlerin hak kazandığını ve maketten alıcılara nasıl davranıldığını esaslı biçimde genişleten bir yönde.

Bu rehber, lisanslı bir Dubai emlak danışmanlık şirketinin 2026 itibarıyla anladığı güncel durumu ortaya koyuyor. Yatırımcı (gayrimenkul) vizesi artık fiilen her mülk sahibine açık; ortak mülkiyette her hissedar için en az 400.000 AED gerekiyor; 2.000.000 AED ise bundan ayrı, on yıllık Altın Vize kategorisi. Bunun üzerine bir de her şeyi değiştiren güncelleme geliyor: DLD, eski %50 maketten özkaynak şartını Ocak 2024’te kaldırdı; böylece maketten alımlar artık Oqood aşamasından itibaren eşiğe sayılıyor. BAE’de göçmenlik kuralları hızla değişiyor; bu yüzden adım atmadan önce güncel durumu Kimlik, Vatandaşlık, Gümrük ve Liman Güvenliği Federal Kurumu’ndan (ICP) ya da ilgili emirliğin Genel İkamet ve Yabancılar İşleri Müdürlüğü’nden (GDRFA) mutlaka teyit edin. Hâlâ %50 şartından söz eden her rehberi güncelliğini yitirmiş kabul edin.

Altın Vize size gerçekte ne kazandırıyor

BAE Altın Vizesi uzun süreli bir ikamet iznidir — vatandaşlık değil — ve gayrimenkul yolundan alındığında on yıl yenilenebilir ikamet hakkı verir. Yatırımcılar için asıl cazibesi, BAE’de yaşama hakkınızı bir işverenden koparmasıdır. Bir şirket size sponsor olmaz; kendi kendinizin sponsoru olursunuz ve karşılığında eşinize, çocuklarınıza ve belirli koşullarla ev çalışanlarınıza sponsor olabilirsiniz.

Pratikte bu, BAE’de tam zamanlı yaşamadan ikameti sürdürebilmek, yerel banka hesaplarını daha kolay açıp yönetebilmek ve kısa süreli, işe bağlı vizelerin sürekli yenileme döngüsünden kurtulmak demektir. Gayrimenkul piyasasının sunduğu en istikrarlı ikamet statüsüdür.

Pazarlama dilinde sıkça birbirine karıştırılan iki şeyi ayırmakta fayda var. Bir yanda 2.000.000 AED’lik yatırım kategorisinde duran on yıllık Altın Vize var. Diğer yanda ise son dönemdeki serbestleşmenin ardından neredeyse her mülk sahibinin erişebileceği, çok daha ulaşılabilir bir yatırımcı (gayrimenkul) vizesi var. Bunlar farklı eşiklere sahip farklı kategorilerdir ve doğru olanı seçmek, hangisine gerçekten hak kazandığınızı bilmekle başlar.

Yatırımcı (gayrimenkul) vizesi: artık her mülk sahibine açık

Sıradan alıcılar açısından en anlamlı değişim giriş seviyesinde yaşandı. 2026 uygulamasına göre gayrimenkul yatırımcı vizesi serbestleştirildi ve fiilen her mülk sahibi hak kazanabiliyor — eski rehberlerde anlatıldığı gibi tek bir yüksek fiyat eşiğinin arkasına kilitlenmiş değil. Geçerli sayılan bir BAE mülkünüz varsa yatırımcı vizesi yolu prensipte size açıktır.

Birlikte alım yapıyorsanız aklınızda tutmanız gereken çok net bir kural var. Ortak mülkiyette ya da ortaklık yapısındaki mülklerde her hissedarın veya ortağın tek başına en az 400.000 AED’lik yatırıma sahip olması gerekiyor. Yani bir çift ya da iş ortakları, küçük bir alımı ortaklaşa yapıp ikisi de hak kazandığını iddia edemez — her kişinin yatırımdaki payının 400.000 AED çizgisini aşması gerekir. Giriş seviyesinde asıl önemli eşik budur ve en çok yanlış anlaşılan da odur.

İnternetteki yanlış bilgilerin çoğu, bu kategoriye ilişkin Nisan 2026 haberlerinden kaynaklanıyor. Dubai, iki yıllık yatırımcı vizesi için tek malikler açısından 750.000 AED’lik asgari mülk değerini kaldırdı ve ortak mülkiyet için hissedar başına 400.000 AED’lik asgari pay belirledi (Gulf News ve The National, Nisan 2026). Bu, giriş seviyesindeki iki yıllık izindir — Altın Vize değildir. ‘400.000 AED’den başlayan Altın Vize’ vaat eden başlıklar, bu ortak mülkiyet kuralının yanlış okunmasıdır: Altın Vize eşiği 2.000.000 AED olarak duruyor. Gulf News ayrıca değişikliğin resmî bir duyuru olmaksızın DLD bağlantılı bir platformda göründüğünü belirtiyor; dolayısıyla işleyişi resmen yayımlanmış değil, basına yansımış bilgi olarak değerlendirin.

Bu kurallar yakın zamanda serbestleştirildiği ve BAE’nin ikamet çerçevesi sürekli evrildiği için, yukarıdakini kalıcı bir düzen değil, güncel durum olarak görün. Mülkiyet yapınızı buna göre kurmadan önce güncel eşikleri doğrudan ICP veya GDRFA’dan teyit edin. Temel ilke — her mülk sahibi başvurabilir, hissedarların her biri 400.000 AED’ye ulaşmalıdır — nettir; ayrıntılar ise değişebilir.

2.000.000 AED’lik gayrimenkul eşiği

On yıllık Altın Vize kategorisi daha yukarıda konumlanıyor. BAE Altın Vizesine giden gayrimenkul yolu asgari 2.000.000 AED (yaklaşık 545.000 USD) yatırım gerektiriyor ve on yıl yenilenebilir ikamet hakkı veriyor. Yukarıda anlatılan, işverenden bağımsız uzun vadeli statüyü satın alan rakam budur.

Bu 2.000.000 AED’nin etrafındaki koşullar da net. Mülkün belirlenmiş bir freehold (tam mülkiyet) bölgesinde bulunması, Dubai Land Department (DLD) nezdinde tescilli olması ve maketten alımlarda RERA kayıtlı bir projeden ya da onaylı bir geliştiriciden alınmış geçerli bir Oqood taşıması gerekiyor. Hem hazır hem maketten stok geçerli sayılabilir; belirleyici olan değer, konum ve usulüne uygun tescildir; binanın tamamlanmış olup olmaması değil.

DLD’nin kendi Altın Vize (Yatırımcı) e-hizmeti, uygunluk koşulunu ‘mülkün değerinin 2 milyon AED olması ve başvuru sahibinin adına, tamamen yatırımcıya ait olması (bir veya birden fazla mülk)’ şeklinde tanımlıyor ve sonucu 10 yıl yenilenebilir ikamet izni olarak açıklıyor (DLD, 2026).

Yol	Asgari yatırım	İkamet süresi	Temel koşul
Yatırımcı (gayrimenkul) vizesi	Fiilen her mülk sahibine açık; ortak mülkiyette hissedar başına 400.000 AED	Kısa süreli yatırımcı vizesi (2 yıl)	Her hissedarın tek başına ≥ 400.000 AED’ye sahip olması
Altın Vize (gayrimenkul)	2.000.000 AED (~545.000 USD)	10 yıl, yenilenebilir	Belirlenmiş freehold bölge, DLD tescili, maketten alımda geçerli Oqood

Bu kategoriler ve eşikler 2026’nın güncel uygulamasını yansıtıyor; her rakamın tarihli kaynak notu bu rehberin sonunda listeleniyor. Adım atmadan önce güncel durumu ICP/GDRFA ile doğrulayın.

%50 özkaynak kuralı kalktı: maketten alımlar Oqood’dan itibaren sayılıyor

Eski rehberleri geçersiz kılan tek gerçek budur. %50 özkaynak kuralı tamamen kaldırıldı — DLD, asgari ödenmiş tutar şartını Ocak 2024’te iptal etti; bu, o dönemde The National ve AGBI tarafından haberleştirildi ve göçmenlik hukuku firması Fragomen tarafından özetlendi. Oqood’da kayıtlı satış bedelinin tamamı artık 2.000.000 AED eşiğine sayılıyor — bu bedelin ne kadarını fiilen ödediğinizden bağımsız olarak. (Bazı sektör siteleri bu değişikliği Şubat 2026 tarihli bir federal genelgeye bağlıyor; söz konusu genelgeyi birincil kaynaklarda doğrulayamadık — belgelenmiş değişiklik DLD’nin Ocak 2024 güncellemesidir.)

Pratikteki fark büyük. Eski düzende, taksitli ödeme planıyla ilerleyen maketten alıcının, mülkü Altın Vizeye sayılmadan önce değerinin en az yarısını ödemiş olması gerekiyordu. 20/80 planla 2.000.000 AED’lik maketten bir daire aldıysanız, ilk taksitleriniz eski %50 çıtasının çok altında kalıyor ve başvurabilmek için bazen yıllarca bekliyordunuz. Ocak 2024 değişikliğinden bu yana o 2.000.000 AED’lik sözleşme değeri Oqood aşamasından itibaren sayılıyor; yani maketten alıcı, ödeme planının çok daha erken bir aşamasında vizenin peşine düşebiliyor.

Bir ipotek görüşmesine taşınmaya değer bir çekince: DLD’nin canlı e-hizmet sayfası ipotek koşulunu hâlâ ‘2 milyon AED ödenmiş tutarı’ teyit eden bir banka yazısı şeklinde ifade ediyor; bu da değişiklik öncesi bir metin izlenimi veriyor. Eşiğe ulaşmak için yüksek kredi/değer oranlı bir ipoteğe güveniyorsanız, taahhüde girmeden önce kendi durumunuzu DLD veya GDRFA ile teyit edin.

Bu değişiklik her şeyin merkezinde olduğu için, somut bir işlemde ona dayanmadan önce yeniden doğrulayın ve hâlâ %50 şartına atıf yapan her açıklamayı dikkate almayın. Palmera, BAE genelinde maketten ve markalı rezidanslarda uzmanlaşıyor; maketten alımın 2026’da Altın Vizeye giden daha temiz bir yol hâline gelmesinin sebebi tam da bu değişiklik. Güncel stoğa Palmera mülkler sayfasından göz atabilirsiniz.

Maketten, hazır ve ipotekli mülkler — hangisi nasıl geçerli sayılıyor

Üç mülk türü de geçerli bir başvuruya götürebilir, ama işleyiş farklıdır. Aşağıdaki tablo her birinin 2.000.000 AED eşiği karşısında nasıl değerlendirildiğini özetliyor.

Mülk türü	Geçerli mi?	Değer nasıl sayılıyor (2026)	Temel şart
Maketten	Evet	Oqood’daki satış bedelinin tamamı, ödenen tutardan bağımsız olarak sayılır (Ocak 2024’ten itibaren)	Geçerli Oqood, RERA kayıtlı proje, DLD tescili, freehold bölge
Hazır (tamamlanmış)	Evet	Tapudaki değer sayılır	Tapu, belirlenmiş freehold bölge
İpotekli	Evet	Satış bedelinin tamamı sayılır — özkaynağınız veya kalan bakiye değil	DLD tescili; kredili alımlar uygundur, destekleyici banka yazısıyla

İpotek meselesi çoğu kişiyi yanıltıyor, o yüzden açıkça söylemekte fayda var: ipotekli mülkler geçerli sayılır ve satış bedelinin tamamı hesaba katılır — sahip olduğunuz özkaynak ya da kalan borç değil. Kredili alınmış 2.000.000 AED’lik bir daire, üzerinde ciddi bir kredi olsa bile sözleşme değeri üzerinden eşiği karşılar. Hem DLD hem GDRFA Dubai, destekleyici bir banka yazısıyla birlikte ipotekli mülkü yatırımcı Altın Vizesi için kabul edilebilir olarak sıralıyor (DLD / GDRFA Dubai, 2026). Maketten reformuyla birleştiğinde, kredi kullanmak artık alıcıların sandığı gibi Altın Vizenin kapısını kapatmıyor.

Hangi yolu seçerseniz seçin, mülkün yine de belirlenmiş bir freehold bölgede yer alması ve DLD’de usulüne uygun tescilli olması gerekir; maketten alımda geçerli bir Oqood, hazır stokta ise tapu ile. Dubai Marina, Downtown Dubai ve Business Bay gibi seçkin freehold bölgeler, yabancı alıcıların bu yolların gerektirdiği türden tapuya sahip olabildiği belirlenmiş tam mülkiyet alanlarıdır.

Mülkleri birleştirmek ve eşle ortak başvuru

Tek başına 2.000.000 AED’lik bir mülke ihtiyacınız yok. Yatırımcılar 2.000.000 AED eşiğine ulaşmak için daha düşük değerli birden fazla mülkü birleştirebilir — maketten ve hazır stoğun karışımı olabilir — ve eşleriyle ortak başvuru yapabilir. Portföy kuran alıcılar için farklı bölgelerdeki iki ya da üç daire bir araya gelerek çıtayı aşabilir.

Altın Vize kategorisindeki birleştirmeyi, giriş seviyesindeki ortak mülkiyet kuralıyla karıştırmamaya dikkat edin. Yatırımcı vizesi seviyesinde ortak mülkiyet, her hissedarın tek başına en az 400.000 AED’lik yatırıma sahip olmasını gerektirir. Dolayısıyla bir ortakla alım yapıyor ve mülkiyeti birden fazla tapuya yayıyorsanız, imzadan önce her kişinin payını ilgili eşikle karşılaştırarak planlayın — birleştirme için işe yarayan dağılım, hissedar başına asgari tutarı otomatik olarak karşılamaz.

Burası, lisanslı bir emlak danışmanlık şirketiyle yapılacak kısa bir görüşmenin ve ICP ya da GDRFA’ya atılacak bir doğrulama telefonunun kendini fazlasıyla amorti ettiği konulardan biri — doğru mülkiyet yapısı, hangi kategoriyi hedeflediğinize ve tapuda kimin olduğuna bağlıdır.

Ailenize sponsor olmak: eş, çocuklar, ebeveynler

Çoğu alıcı için Altın Vizenin aile hayatını gerçekten değiştiren kısmı burasıdır ve on yıllık iznin sıradan, işe bağlı bir ikamet vizesinin açık ara önüne geçtiği yer de burasıdır.

Eş ve çocuklar, çocuklarda yaş sınırı olmaksızın. BAE hükümetinin resmî portalı bu avantajı, aile bireylerine ‘eş ve yaşları ne olursa olsun çocuklar dahil’ sponsor olabilme imkânı şeklinde tanımlıyor (u.ae, 2026). İşte pratik üstünlük bu tek cümlede. Standart bir ikamet vizesinde erkek çocuklar babalarının sponsorluğundan çıkar — genelde 18 yaşında, örgün öğrenim devam ederken uzatılabilir — ve kalmak için kendi çalışma ya da öğrenci vizelerine ihtiyaç duyarlar. Altın Vize dosyasında böyle bir uçurum yoktur: yetişkin bir oğul, küçük kız kardeşiyle aynı izinde sponsorlu bakmakla yükümlü olunan kişi olarak kalabilir.

Ebeveynler, aynı on yıllık süreyle. Dubai’de ebeveynlere iznin tamamı boyunca sponsor olunabiliyor. En net kanıt, DLD’nin yatırımcı Altın Vizesi için yayımladığı ücret tarifesi: burada aile ikamet izni kaleminin yanında ‘10 yıllık ebeveyn ikamet izni’ için 5.774,50 AED tutarında ayrı bir kalem yer alıyor (DLD, 2026). Neyi iddia etmediğimize dikkat edin: danışmanlık siteleri sıkça, Altın Vize sahiplerinin ebeveyn sponsorluğunda geçerli olan standart sponsor maaş şartından muaf olduğunu yazıyor. Bu muafiyeti ICP, GDRFA veya u.ae üzerinde bulamadık; dolayısıyla doğrulanmamış kabul edin ve kendi dosyanız için doğrudan GDRFA’ya sorun.

Ev çalışanları. Altın Vize sahipleri ev yardımcılarına ve destek hizmeti çalışanlarına da sponsor olabiliyor; resmî portalın avantajlar bölümündeki ifade sınırsız sayıdan söz ediyor. Uygulamada bunu bir vaat değil, belirtilmiş sayısal bir üst sınır bulunmaması olarak okuyun: olağan MOHRE ev çalışanı kuralları geçerliliğini koruyor — kayıtlı sözleşme, konaklama ve alışıldık sponsor yükümlülükleri (u.ae, 2026).

Bağlı izinler nasıl işliyor. Sponsor olduğunuz aile bireylerinin izinleri kendi Altın Vize sürenizin sonuna kadar geçerlidir; bu da tüm haneyi birkaç ayrı yenileme takvimi yerine tek bir döngüde tutar. Madalyonun diğer yüzü, bu izinlerin sizinkine bağlı olmasıdır: Altın Vizeniz iptal edilir veya sona ererse — örneğin vizeyi doğuran mülk satıldığı için — bağlı aile izinleri de onunla birlikte düşer. Resmî portalda insani bir istisna var: Altın Vize sahibinin vefatı hâlinde aile bireyleri kendi izin sürelerinin sonuna kadar BAE’de kalabiliyor (u.ae, 2026).

Eşe, çocuğa ve ebeveyne sponsor olmanın ücret ve belge gereklilikleri birbirinden biraz farklı olduğu için, tek bir kontrol listesinin herkesi kapsadığını varsaymak yerine dosyayı açmadan önce her bir kişi için güncel belge listesini GDRFA’dan teyit edin.

Asgari kalış şartı yok: 10 yıllık vize gerçekte nasıl işliyor

BAE ikamet vizelerinin çoğunu yöneten kural altı ay kuralıdır: ülke dışında yaklaşık 180 gün üst üste kalırsanız izniniz iptal edilir. Bu kural Altın Vize sahipleri için uygulanmıyor. BAE’nin resmî portalı temel avantajlar arasında ‘ikamet vizesini geçerli tutmak için gereken olağan altı aylık süreden daha uzun süre BAE dışında kalabilme’ imkânını sayıyor (u.ae, 2026); Gulf News’in Nisan 2026 tarihli Dubai’de yatırım yoluyla ikamet rehberi de özellikle gayrimenkul yolu için aynısını doğruluyor: asgari kalış şartı yok, uzun süreli yokluklara rağmen ikamet geçerliliğini koruyor. Muafiyet dosyanıza bağlı bakmakla yükümlü olduğunuz kişilere de geçiyor; dolayısıyla bir kısmı yurt dışında yaşayan bir aile, izinleri ayakta tutmak için mekik dokumak zorunda değil.

Yurt dışındaki bir yatırımcı için bu, Dubai’de bir daireye sahip olmakla BAE’de yaşama üzerine kalıcı bir opsiyon tutmak arasındaki farktır. Satın alabilir, ikamet alabilir, çocuklarınız eğitimlerini başka bir ülkede tamamlarken izni koruyabilir ve size uyduğunda taşınabilirsiniz — beş ayda bir takvime işlenmiş dönüş yolculukları olmadan.

Yenilemede ‘otomatik’ kelimesinin ne anlama geldiği konusunda net olun. ICP, Altın İkameti ‘otomatik yenileme ile ve sponsora gerek olmadan’ uzun süreli ikamet olarak pazarlıyor (ICP, 2026). GDRFA Dubai daha kesin konuşuyor: izin ‘10 yıl geçerlidir ve aynı koşullar sağlanırsa uzatılabilir’ ve on yıllık Altın İkamet süresi boyunca mevduatın ya da yatırımın geri çekilmesine izin verilmediğini açıkça belirtiyor (GDRFA Dubai, 2026). Dürüst formülasyon şu: vizeyi doğuran mülke sahip olmayı sürdürdüğünüz sürece süresiz yenilenebilir — siz hiçbir şey yapmazken kendi kendini yenileyen bir vize değil. Süre dolmadan bu varlığı satmak, hem kendi izninizi hem de bakmakla yükümlü olduğunuz kişilerin izinlerini riske atan olaydır.

Bilmeniz gereken bir tutarsızlık. Üç resmî mecra, 2.000.000 AED’lik gayrimenkul yolu için on yıl diyor: ICP’nin gayrimenkul yatırımcısı hizmet sayfası, DLD’nin Altın Vize (Yatırımcı) e-hizmeti ve GDRFA Dubai’nin yatırımcı hizmeti. Buna karşılık iki resmî özet sayfası — u.ae’nin Altın Vize kategori tablosu ve ICP’nin Altın İkamet genel bakış sayfası — gayrimenkul kategorisi için hâlâ beş yıl gösteriyor. Aynı kurumların işlem sayfaları on yıl dediğine göre bunlar güncellenmemiş özet sayfalar izlenimi veriyor; yine de tam olarak başvuru sırasında dile getirmeye değecek türden bir çelişki; böylece izninize beklediğiniz süreyi yazdırırsınız.

Altın Vizenin olmadığı iki şey. Vatandaşlık değildir ve BAE pasaportuna giden bir yol içermez. Ayrıca tek başına sizi BAE’de vergi mukimi yapmaz, başka bir yerde de mukimlikten çıkarmaz: vergi mukimliği ayrı kriterlerle ve gerektiğinde bir vergi mukimlik belgesiyle belirlenir — ve kendi ülkenizin, yabancı bir ikamet izninin geçersiz kılamayacağı kendi testleri vardır. Dubai gayrimenkul vergisi rehberimiz mülk tarafındaki tabloyu ortaya koyuyor; kişisel vergi durumunuz içinse her iki ülkede de danışmanlık alın.

Adım adım: satın almadan vizenin düzenlenmesine

Gayrimenkul tarafı doğru yapıldığında, satın almadan ikamete uzanan yol nettir. Ana hatlarıyla:

1. Uygun bir mülk seçin: belirlenmiş bir freehold bölgede, RERA kayıtlı bir projeden ya da onaylı bir geliştiriciden, seçtiğiniz kategorinin eşiğinde veya üzerinde.
2. Alımı tamamlayın ve DLD’ye tescil ettirin — maketten alımda geçerli bir Oqood, hazır mülkte tapu alarak.
3. Geliştirici NOC’unu alın ve destekleyici belgelerinizi hazırlayın.
4. İkamet başvurusunu yapın: ICP/GDRFA kanallarından, BAE’nin ikamet için istediği sağlık muayenesi ve biyometri adımları dahil.
5. Vizenizi alın ve varsa eşinizi ve bakmakla yükümlü olduğunuz kişileri ekleyin.

2026’da maketten alan biri için Ocak 2024 değişikliğinin en büyük faydası, birinci adımın artık %50 ödeme yapmış olmayı gerektirmemesidir — başvuruyu, ödeme planının erken bir aşamasından itibaren Oqood değeri taşır. Geliştiricisi ve tescil durumu bu şartları eksiksiz karşılayan projeleri belirlemek için Palmera geliştirici rehberinden başlayın ya da güncel BAE ilanlarına göz atın.

Belgeler, süre ve maliyetler

Gayrimenkul yolunda belgeler genellikle geçerli bir Oqood ya da tapu, pasaport, sağlık sigortası ve geliştirici NOC’unu kapsar; işlem süresi ise sıkça yaklaşık üç ila yedi hafta olarak belirtilir. Kurumların kendi hizmet süreleri daha kısadır, çünkü yalnızca kendi adımlarını ölçerler: DLD, yatırımcı Altın Vizesi başvurusu için 7–10 iş günü, GDRFA Dubai ise altın ikamet (yatırımcılar) izni için 5 gün açıklıyor (DLD / GDRFA Dubai, 2026). Bu rakamlarla gerçek hayattaki üç-yedi haftalık pencere arasındaki fark; belge hazırlığı, sağlık muayenesi ve biyometriden kaynaklanır. Bazı 2026 derlemelerinin ima ettiğinin aksine, doğrulanmış bir ‘anında’ ya da bir günlük gayrimenkul Altın Vizesi yoktur.

Kalem	Ayrıntı (2026)
Temel belgeler	Geçerli Oqood (maketten) veya tapu (hazır), pasaport, sağlık sigortası, geliştirici NOC
Mülkün konumu	Belirlenmiş freehold bölge, DLD’ye tescilli
Proje durumu	RERA kayıtlı proje / onaylı geliştirici (maketten alımlarda)
Resmî hizmet süresi	DLD 7–10 iş günü; GDRFA Dubai 5 gün
Gerçek hayattaki süre	Uçtan uca yaygın olarak ~3–7 hafta

Maliyet tarafında vize, BAE’de mülk almanın olağan işlem masraflarının — DLD tescil harcı, emlakçı komisyonu vb. — üzerine biner; buna ikametin kendisi için ödenen başvuru, sağlık muayenesi ve Emirates ID harçları eklenir. Bu maliyetler, Dubai’de mülk sahibi olmanın daha geniş vergi ve harç tablosuyla iç içedir; bunu Dubai gayrimenkul vergisi rehberimiz ayrıntılı olarak ele alıyor. Aşağıdaki bölüm ikamet tarafındaki harçları kalem kalem ayrıştırıyor.

Her şey dahil maliyet: vize, sağlık muayenesi, Emirates ID ve bakmakla yükümlü olunan kişiler

Bunlar vizenin harçlarıdır, mülkün değil. Yatırdığınız 2.000.000 AED’den ve Dubai’de alımda tahsil edilen %4’lük DLD devir harcından tamamen ayrıdırlar (standart uygulama; güncel devir harcı tarifesini alım maliyetlerinizin bir parçası olarak DLD’den teyit edin). Aşağıdaki hiçbir kalem size metrekare kazandırmaz.

En temiz yayımlanmış rakamlar, Dubai Land Department’ın kendi Altın Vize (Yatırımcı) e-hizmetinden geliyor; burada ana başvuru sahibi için on yıllık iznin düzenlenmesine ilişkin eksiksiz bir devlet maliyeti listeleniyor.

Ana başvuru sahibi — DLD tek durak yolu, 10 yıllık izin

Kalem	Tutar (AED)	Notlar
Sağlık muayenesi	700	DLD’nin belirttiği tutar; sağlık uygunluk ücretleri emirliğe ve hız kademesine (standart / VIP) göre değişir
Emirates ID (10 yıl)	1.153	İznin tüm süresi için düzenlenir
İkamet izni onayı (10 yıl)	2.856,75	İkamet damgası / onay adımı
Dubai Land Department harçları	4.020	Vize dosyasının gayrimenkul kurumu ayağı
İdari harçlar	1.155	DLD hizmet idaresi
Toplam, ana başvuru sahibi	9.884,75	DLD’nin yayımladığı her şey dahil düzenleme maliyeti (DLD, 2026)

Bakmakla yükümlü olunan her kişi — aynı DLD tarifesi

Kalem	Tutar (AED)	Notlar
Aile ikamet izni (10 yıl)	5.774,50	Kişi başına — eş veya çocuk
Ebeveyn ikamet izni (10 yıl)	5.774,50	Ebeveyn başına, ana başvuru sahibiyle aynı 10 yıllık süre
Aile sponsorluk dosyasının açılması	318,75	Tek seferlik, kişi başına değil
Dosyaya eklenen ilave sponsorlu kişi	100	İlave kişi başına

Yani eşine ve iki çocuğuna sponsor olan bir ana başvuru sahibi için tablo kabaca 9.884,75 AED + (3 × 5.774,50) + 318,75 AED artı ilave kişi ücretleri şeklinde olur — yazım merkezi, PRO veya VIP sağlık muayenesi farkları hariç, dört kişilik bir aile için yaklaşık 27.500 AED devlet harcı. Planlama açısından pratik bir kural: ana başvuru sahibi için yaklaşık 9.900–10.500 AED, bakmakla yükümlü olunan kişi başına yaklaşık 5.800–6.200 AED bütçeleyin. Aralıkların olma sebebi, DLD sayfasının tek bir anlık görüntü olması ve hizmet aracılarının ücretlerinin bunun dışında kalmasıdır.

Federal/GDRFA kanalına dair bir not — mükerrer hesaplamayın. ICP’nin gayrimenkul yatırımcısı giriş izni toplam 300 AED tutuyor (başvuru 100 AED + düzenleme 100 AED + akıllı hizmetler 100 AED); GDRFA Dubai’nin altın ikamet (yatırımcılar) izni harçları ise yaklaşık 1.640 AED’ye ulaşıyor (ikamet izni 1.100 AED, Bilgi Dirhemi 10 AED, İnovasyon Dirhemi 10 AED, ülke içi harç 500 AED, teslimat 20 AED); GDRFA ayrıca ikametin iki yılı aşması hâlinde düzenleme harcının yılda 100 AED arttığını belirtiyor (ICP / GDRFA Dubai, 2026). Bunlar federal yol içindeki adım bazlı harçlardır — benzer bir toplamın bileşenleridir, DLD rakamının üstüne binen ekstralar değil. Hangi kanalı kullanırsanız kullanın, ikisinin değil tek bir sürecin harçlarını ödersiniz.

İki dürüst uyarı. Devlet harç tarifeleri dönemsel olarak güncelleniyor; bu yüzden buradaki her rakamı 2026’da yayımlanmış durum olarak görün ve dirhem dirhem bütçelemeden önce DLD/ICP/GDRFA’dan yeniden kontrol edin. Ayrıca yazım merkezlerinin, PRO şirketlerinin ve üst kademe sağlık muayenesi hizmetlerinin ücretleri gerçekten değişkendir — gerçek faturanın resmî tarifenin üzerine çıkmasının başlıca sebebi budur.

Başvuru sahiplerini eleyen yaygın hatalar

Reddedilen ya da geciken başvuruların çoğu, önlenebilir birkaç hataya dayanıyor. Mülk belirlenmiş bir freehold bölge dışından alınıyor; dolayısıyla yabancı mülkiyeti — ve onunla birlikte vize — hiç devreye girmiyor. Maketten proje usulüne uygun biçimde RERA kayıtlı değil ya da Oqood eksik veya hatalı kaydedilmiş; böylece başvurunun dayandığı DLD değeri ortada olmuyor. İkinci el alım veya devirde geliştirici NOC’u bulunmuyor ve bu da sonraki her adımı tıkıyor.

Giriş seviyesinde ortaklar, küçük bir alımı birlikte yapmanın ikisini de hak sahibi kılacağını sanıyor ve her hissedarın tek başına en az 400.000 AED’ye sahip olması gerektiğini unutuyor. Genel olarak da alıcılar güncelliğini yitirmiş bilgilere güveniyor — en yıkıcısı, artık yürürlükte olmayan %50 maketten özkaynak kuralı — ve zamanlamalarını var olmayan bir şarta göre kuruyorlar.

Daha yeni bir tuzak ise başvuruya değil, elde tutma süresine ilişkin: vizeyi doğuran mülkü süre dolmadan satmak. GDRFA Dubai, uygun yatırımın on yıl boyunca elde tutulması gerektiğini belirtiyor; dolayısıyla tamamen ticari görünen bir çıkış, sessizce hem sizin hem de dosyanızdaki her bir kişinin ikametini sona erdirebilir. Ufukta bir satış varsa, yerine geçecek varlığı elden çıkarmadan sonra değil, önce planlayın.

Bunların hepsinin çözümü aynı: gayrimenkul tarafını en baştan doğru tescil ettirin ve taahhüde girmeden önce güncel kuralları resmî kurumlardan doğrulayın. Hâlâ satın alma aşamasındaysanız, Dubai’de maketten alım rehberimiz tescil mekaniğini baştan sona anlatıyor; Dubai’de nereye yatırım yapmalı rehberimiz ise ikamet odaklı bir alım için en uygun freehold bölgeleri haritalıyor.

Palmera nasıl yardımcı oluyor

Palmera, BAE genelinde yabancı alıcılarla tam da bu konuda çalışıyor: maketten ve markalı rezidans stoğunu hedeflediğiniz ikamet kategorisiyle eşleştiriyor ve tescilin en baştan temiz olmasını sağlıyor. Alımınıza hangi yolun uyduğuna dair baskısız bir değerlendirme isterseniz ekibimize WhatsApp üzerinden yazın; başvurmadan önce nihai göçmenlik durumunu ICP veya GDRFA ile teyit edin.