الإقامة الذهبية في الإمارات عبر تملّك العقار في 2026
بالنسبة لكثير من المشترين الأجانب، الإقامة هي السبب الحقيقي وراء شراء عقار في الإمارات — فالشقة وسيلة، والتأشيرة هي الغاية. وعلى مدى سنوات، كانت قواعد الإقامة المرتبطة بالعقار جامدة ومثقلة بالحدود الدنيا ومتغيّرة باستمرار. وفي 2026 تغيّرت من جديد، وبصورة توسّع فعلياً دائرة المؤهلين وتُحسّن معاملة المشترين على الخارطة.
يعرض هذا الدليل الوضع الحالي كما تفهمه وساطة عقارية مرخّصة في دبي عام 2026. تأشيرة المستثمر (العقارية) أصبحت الآن متاحة عملياً لأي مالك عقار؛ والعقار المملوك بالشراكة يتطلّب ما لا يقل عن 400,000 درهم لكل شريك؛ أما 2,000,000 درهم فهي فئة الإقامة الذهبية المنفصلة لمدة عشر سنوات. ويأتي فوق ذلك التحديث الحاسم: إلغاء DLD في يناير 2024 لشرط سداد 50% من قيمة العقار على الخارطة، بحيث أصبحت المشتريات على الخارطة تُحتسب ضمن الحدّ المطلوب اعتباراً من مرحلة الـ Oqood. وقواعد الهجرة في الإمارات تتغيّر بسرعة، لذا تأكّد دائماً من الوضع الساري لدى الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ (ICP) أو الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب (GDRFA) في الإمارة المعنية قبل أن تتصرّف. واعتبر أي دليل ما زال يذكر شرط الـ 50% دليلاً قديماً.
ماذا تمنحك الإقامة الذهبية فعلياً
الإقامة الذهبية في الإمارات هي تصريح إقامة طويل الأمد — لا جنسية — يمنح عشر سنوات من الإقامة القابلة للتجديد عند الحصول عليه عبر المسار العقاري المؤهِّل. وجاذبيتها الأولى للمستثمرين أنها تفصل حقّك في العيش بالإمارات عن أي صاحب عمل. فأنت غير مكفول من شركة؛ بل تكفل نفسك بنفسك، ويمكنك بدورك كفالة زوجك أو زوجتك وأبنائك، وبشروط معيّنة، العمالة المنزلية.
عملياً، يعني ذلك أنك تستطيع الاحتفاظ بالإقامة دون العيش في الإمارات بدوام كامل، وفتح حسابات مصرفية محلية والحفاظ عليها بسهولة أكبر، وتجنّب دورة التجديد المتكرّرة للتأشيرات القصيرة المرتبطة بالعمل. وهي أكثر أوضاع الإقامة استقراراً بين ما يتيحه السوق العقاري.
ومن المفيد الفصل بين أمرين كثيراً ما يختلطان في المواد التسويقية. فهناك الإقامة الذهبية لعشر سنوات، وهي عند فئة استثمار 2,000,000 درهم. وهناك تأشيرة المستثمر (العقارية) الأيسر منالاً، والتي أصبحت بعد التسهيلات الأخيرة في متناول أي مالك عقار تقريباً. إنهما فئتان مختلفتان بحدَّين مختلفين، واختيار الفئة المناسبة يبدأ بمعرفة أيّهما تستوفي شروطه فعلاً.
تأشيرة المستثمر (العقارية): متاحة الآن لأي مالك
أهم تحوّل عملي للمشترين العاديين يقع عند الفئة الأساسية. فوفق الممارسة السارية في 2026، جرى تيسير تأشيرة المستثمر العقارية بحيث بات أي مالك عقار تقريباً مؤهلاً للحصول عليها — ولم تعد محصورة خلف حدّ سعري مرتفع واحد كما تصفها الأدلة القديمة. فإن كنت تملك عقاراً مؤهلاً في الإمارات، فمسار تأشيرة المستثمر متاح لك من حيث المبدأ.
وثمّة قاعدة واحدة تستحقّ أن تحفظها إن كنت تشتري بالاشتراك مع غيرك. ففي العقارات المملوكة بالشراكة، يجب أن يمتلك كل شريك ما لا يقل عن 400,000 درهم من قيمة الاستثمار بصفته الشخصية ليكون مؤهلاً. بعبارة أخرى، لا يستطيع زوجان أو شريكان تجاريان أن يجمعا مبالغهما في صفقة صغيرة ثم يدّعي كلٌّ منهما الأهلية — بل يجب أن تبلغ حصّة كل شخص من الاستثمار عتبة الـ 400,000 درهم أو تتجاوزها. هذا هو الحدّ المهمّ في الفئة الأساسية، وهو الأكثر تعرّضاً لسوء الفهم.
والتغطية الإعلامية في أبريل 2026 لهذه الفئة هي مصدر معظم المعلومات المغلوطة المنتشرة على الإنترنت. فقد ألغت دبي الحدّ الأدنى لقيمة العقار البالغ 750,000 درهم لتأشيرة المستثمر لسنتين بالنسبة للمالك الفرد، وحدّدت 400,000 درهم كحدّ أدنى لحصّة كل شريك في العقار المملوك بالشراكة (Gulf News وThe National، أبريل 2026). وهذا يخصّ التصريح الأساسي لمدة سنتين — وليس الإقامة الذهبية. أما العناوين التي تَعِد بـ’إقامة ذهبية ابتداءً من 400,000 درهم’ فهي قراءة خاطئة لقاعدة الملكية المشتركة: حدّ الإقامة الذهبية يبقى 2,000,000 درهم. وتشير Gulf News أيضاً إلى أن التغيير ظهر على منصة تابعة لـ DLD دون إعلان رسمي، لذا تعامل مع التفاصيل بوصفها منقولة إعلامياً لا منشورة رسمياً.
ولأن هذه القواعد جرى تيسيرها مؤخراً ولأن منظومة الإقامة في الإمارات في تطوّر مستمر، اعتبر ما سبق الوضع الراهن لا ترتيباً دائماً. وقبل أن تُهيكل الملكية بناءً عليه، تأكّد من الحدود السارية مباشرةً لدى ICP أو GDRFA. فالمبدأ — أي مالك يستطيع التقديم، وكل شريك يحتاج إلى 400,000 درهم — واضح؛ أما التفاصيل الدقيقة فقابلة للتغيّر.
شرح حدّ الـ 2,000,000 درهم العقاري
فئة الإقامة الذهبية لعشر سنوات تقع أعلى من ذلك. فالمسار العقاري للإقامة الذهبية في الإمارات يتطلّب استثماراً بحدّ أدنى 2,000,000 درهم (نحو 545,000 دولار أمريكي)، ويمنح إقامة قابلة للتجديد لعشر سنوات. وهذا هو الرقم الذي يمنحك ذلك الوضع طويل الأمد المنفصل عن صاحب العمل والموصوف أعلاه.
وشروط التأهّل المرتبطة بمبلغ الـ 2,000,000 درهم هذا محدّدة بدقّة. فيجب أن يقع العقار في منطقة تملّك حر معتمدة، وأن يكون مسجّلاً لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، وأن يحمل — في حالة الشراء على الخارطة — شهادة Oqood سارية من مشروع مسجّل لدى RERA أو مطوّر معتمد. وتؤهّل الوحدات الجاهزة وتلك على الخارطة على حدّ سواء؛ فالعوامل الحاسمة هي القيمة والموقع وصحّة التسجيل، لا ما إذا كان المبنى مكتملاً.
وتنصّ الخدمة الإلكترونية للإقامة الذهبية (المستثمر) لدى DLD على شرط الأهلية بصيغة ‘أن تبلغ قيمة العقار مليوني درهم، مملوكاً بالكامل للمستثمر (عقار واحد أو أكثر) باسم مقدّم الطلب’، وتصف النتيجة بأنها تصريح إقامة لمدة 10 سنوات قابل للتجديد (DLD، 2026).
| المسار | الحدّ الأدنى للاستثمار | مدة الإقامة | الشرط الأساسي |
|---|---|---|---|
| تأشيرة المستثمر (العقارية) | متاحة عملياً لأي مالك؛ 400,000 درهم لكل شريك في العقار المملوك بالشراكة | تأشيرة مستثمر قصيرة الأمد (سنتان) | يجب أن يمتلك كل شريك 400,000 درهم أو أكثر بصفته الشخصية |
| الإقامة الذهبية (العقارية) | 2,000,000 درهم (نحو 545,000 دولار) | 10 سنوات، قابلة للتجديد | منطقة تملّك حر معتمدة، مسجّل لدى DLD، شهادة Oqood سارية للوحدات على الخارطة |
تعكس هذه الفئات والحدود الممارسة السارية في 2026؛ وملاحظات المصادر المؤرّخة لكل رقم مدرجة في نهاية هذا الدليل. تحقّق من الوضع الساري لدى ICP/GDRFA قبل أن تتصرّف.
قاعدة الـ 50% لم تعد قائمة: العقار على الخارطة يُحتسب من الـ Oqood
هذه هي المعلومة الوحيدة التي تجعل الأدلة القديمة خاطئة. فقد أُلغيت قاعدة سداد 50% بالكامل — إذ ألغت DLD شرط الحدّ الأدنى للمبلغ المدفوع في يناير 2024، كما نقلت حينها The National وAGBI ولخّصته شركة الهجرة Fragomen. وأصبح كامل سعر الشراء المسجّل في الـ Oqood يُحتسب ضمن حدّ 2,000,000 درهم — بغضّ النظر عن المبلغ الذي سدّدته فعلياً من ذلك السعر. (تنسب بعض المواقع المتخصّصة هذا التغيير إلى تعميم اتحادي صدر في فبراير 2026؛ ولم نتمكّن من التحقّق من ذلك التعميم في المصادر الأولية — والتغيير الموثّق هو تحديث DLD في يناير 2024.)
والفارق العملي كبير. ففي ظلّ النظام القديم، كان على المشتري على الخارطة ضمن خطة سداد مجدولة أن يكون قد سدّد نصف قيمة العقار على الأقل قبل أن يُحتسب ضمن الإقامة الذهبية. فإن اشتريت وحدة على الخارطة بقيمة 2,000,000 درهم بخطة 20/80، كانت أقساطك الأولى أقل بكثير من عتبة الـ 50% القديمة، فتنتظر — أحياناً سنوات — قبل أن تتمكّن من التقديم. ومنذ تغيير يناير 2024، أصبحت القيمة التعاقدية البالغة 2,000,000 درهم تُحتسب اعتباراً من مرحلة الـ Oqood، فبات بإمكان المشتري على الخارطة السعي للحصول على التأشيرة في وقت أبكر بكثير من دورة السداد.
وثمّة تحفّظ واحد يستحقّ أن تحمله معك إلى أي نقاش حول التمويل العقاري: ما زالت صفحة الخدمة الإلكترونية الحيّة لدى DLD تصوغ شرط الرهن بأنه خطاب من البنك يؤكّد ‘مبلغاً مدفوعاً قدره 2 مليون درهم’، وهي صياغة تبدو سابقة للتغيير. فإن كنت تعتمد على قرض عقاري بنسبة تمويل مرتفعة للوصول إلى الحدّ المطلوب، فتأكّد من حالتك تحديداً لدى DLD أو GDRFA قبل أن تلتزم.
ولأن هذا التغيير محوريّ إلى هذا الحدّ، أعد التحقّق منه قبل الاعتماد عليه في أي صفقة بعينها، وتجاهل أي شرح ما زال يشير إلى شرط الـ 50%. تتخصّص Palmera في الوحدات على الخارطة والمساكن ذات العلامات التجارية في أنحاء الإمارات، وهذا التغيير تحديداً هو ما جعل الشراء على الخارطة مساراً أوضح نحو الإقامة الذهبية في 2026؛ ويمكنك تصفّح المعروض الحالي على صفحة عقارات Palmera.
على الخارطة أم جاهز أم مرهون — أيّها يؤهّل وكيف
الأنواع الثلاثة جميعها يمكن أن تقود إلى طلب مؤهَّل، لكن الآليات تختلف. ويلخّص الجدول أدناه كيفية التعامل مع كلٍّ منها مقابل حدّ الـ 2,000,000 درهم.
| نوع العقار | هل يؤهّل؟ | كيف تُحتسب القيمة (2026) | الشرط الأساسي |
|---|---|---|---|
| على الخارطة | نعم | يُحتسب كامل سعر الشراء المدوّن في الـ Oqood، بغضّ النظر عن المبلغ المسدّد (منذ يناير 2024) | شهادة Oqood سارية، مشروع مسجّل لدى RERA، مسجّل لدى DLD، منطقة تملّك حر |
| جاهز (مكتمل) | نعم | تُحتسب القيمة المدوّنة في سند الملكية | سند ملكية، منطقة تملّك حر معتمدة |
| مرهون | نعم | يُحتسب كامل سعر الشراء — لا حصّتك من الملكية ولا الرصيد المتبقي | التسجيل لدى DLD؛ المشتريات الممولة مؤهلة، مع خطاب داعم من البنك |
ومسألة الرهن هي ما يوقع الناس في الخطأ، لذا تستحقّ التصريح بها بوضوح: العقارات المرهونة مؤهلة، ويُحتسب كامل سعر الشراء — لا حصّة الملكية التي تخصّك ولا الرصيد المتبقي. فشقة مموّلة بقيمة 2,000,000 درهم تستوفي الحدّ بقيمتها التعاقدية حتى مع وجود قرض كبير عليها. وتدرج كل من DLD وGDRFA دبي العقار المرهون ضمن المقبول للإقامة الذهبية للمستثمرين، مع خطاب داعم من البنك (DLD / GDRFA دبي، 2026). ومع إصلاح الشراء على الخارطة، لم يعد التمويل يحرمك من الإقامة الذهبية كما يفترض المشترون غالباً.
وأياً كان المسار الذي تسلكه، يبقى على العقار أن يقع في منطقة تملّك حر معتمدة وأن يكون مسجّلاً لدى DLD حسب الأصول، مع شهادة Oqood سارية للوحدات على الخارطة أو سند ملكية للوحدات الجاهزة. والمجتمعات المميّزة ذات التملّك الحر مثل دبي مارينا ووسط مدينة دبي والخليج التجاري كلها مناطق تملّك حر معتمدة يستطيع فيها المشترون الأجانب امتلاك نوع السند المؤهِّل الذي تتطلّبه هذه المسارات.
تجميع العقارات والطلبات المشتركة بين الزوجين
لست بحاجة إلى عقار واحد بقيمة 2,000,000 درهم. فبإمكان المستثمرين تجميع عدة عقارات أقل قيمة — بمزيج من الوحدات على الخارطة والجاهزة — للوصول إلى حدّ 2,000,000 درهم، كما يمكنهم التقديم بشكل مشترك مع الزوج أو الزوجة. وبالنسبة لمن يبني محفظة عقارية، يمكن لشقتين أو ثلاث في مجتمعات مختلفة أن تجتمع لتجاوز الحدّ.
واحذر من الخلط بين التجميع عند فئة الإقامة الذهبية وقاعدة الملكية المشتركة عند الفئة الأساسية. فعلى مستوى تأشيرة المستثمر، يشترط في العقار المملوك بالشراكة أن يمتلك كل شريك ما لا يقل عن 400,000 درهم من الاستثمار بصفته الشخصية. فإن كنت تشتري مع شريك وتوزّع الملكية على عدة سندات، فارسم حصّة كل شخص مقابل الحدّ المعني قبل التوقيع — فالتقسيم الذي ينجح لأغراض التجميع ليس بالضرورة التقسيم الذي يستوفي الحدّ الأدنى لكل شريك.
وهذا من المجالات التي تُثمر فيها محادثة قصيرة مع وساطة مرخّصة، إضافةً إلى اتصال تحقّق مع ICP أو GDRFA — فهيكل الملكية الصحيح يتوقّف على الفئة التي تستهدفها وعلى أسماء أصحاب السند.
كفالة أسرتك: الزوج/الزوجة، الأبناء، الوالدان
بالنسبة لمعظم المشترين، هذا هو الجانب من الإقامة الذهبية الذي يغيّر حياة الأسرة فعلاً، وهو الموضع الذي يتقدّم فيه التصريح العشري بوضوح على تأشيرة الإقامة العادية المرتبطة بالعمل.
الزوج/الزوجة والأبناء، دون حدّ أقصى لأعمار الأبناء. تصف البوابة الرسمية لحكومة الإمارات الميزة بأنها إمكانية كفالة أفراد الأسرة ‘بمن فيهم الزوج/الزوجة والأبناء بغضّ النظر عن أعمارهم’ (u.ae، 2026). وهذه العبارة وحدها هي الميزة العملية. ففي تأشيرة الإقامة العادية، يخرج الأبناء الذكور من كفالة والدهم — عادةً عند سنّ 18، مع إمكانية التمديد أثناء الدراسة بدوام كامل — ثم يحتاجون إلى تأشيرة عمل أو دراسة خاصة بهم للبقاء. أما في ملف الإقامة الذهبية فلا وجود لهذه الحافّة: إذ يمكن لابن بالغ أن يبقى مرافقاً مكفولاً على التصريح نفسه إلى جانب شقيقته الأصغر.
الوالدان، للمدة العشرية نفسها. الوالدان قابلان للكفالة طوال المدة في دبي. وأوضح دليل على ذلك هو جدول الرسوم المنشور لدى DLD للإقامة الذهبية للمستثمرين، والذي يتضمّن بنداً صريحاً باسم ‘تصريح إقامة الوالدين (10 سنوات)’ بقيمة 5,774.50 درهم، إلى جانب بند تصريح إقامة الأسرة (DLD، 2026). ولاحظ ما لا ندّعيه: كثيراً ما تذكر المواقع الاستشارية أن حاملي الإقامة الذهبية معفون من شرط الحدّ الأدنى لراتب الكفيل المطبّق عند كفالة الوالدين. ولم نجد هذا الإعفاء منصوصاً عليه لدى ICP أو GDRFA أو u.ae، لذا اعتبره غير مؤكّد واسأل GDRFA مباشرةً عن ملفك أنت.
العمالة المنزلية. يجوز لحاملي الإقامة الذهبية أيضاً كفالة العمالة المنزلية وعمال الخدمات المساندة، وتشير صياغة المزايا في البوابة الرسمية إلى عدد غير محدود. وعملياً، اقرأ ذلك على أنه عدم وجود سقف رقمي منصوص عليه لا وعداً مطلقاً: فقواعد MOHRE المعتادة للعمالة المنزلية تظلّ سارية — عقد مسجّل، وسكن، والتزامات الكفيل المعروفة (u.ae، 2026).
كيف تعمل تصاريح المرافقين. يحمل أفراد الأسرة المكفولون تصاريح تمتدّ حتى نهاية مدة إقامتك الذهبية، ما يُبقي الأسرة كلها على دورة تجديد واحدة بدل عدة دورات. والوجه الآخر أن تلك التصاريح مرتبطة بتصريحك: فإن أُلغيت إقامتك الذهبية أو انتهت — لبيع العقار المؤهِّل مثلاً — سقطت معها تصاريح الأسرة المرتبطة بها. وثمّة استثناء إنساني واحد في البوابة الرسمية: في حال وفاة حامل الإقامة الذهبية، يُسمح لأفراد أسرته بالبقاء في الإمارات حتى نهاية مدة تصاريحهم (u.ae، 2026).
ولأن الرسوم والمتطلبات المستندية تختلف قليلاً بين كفالة الزوج/الزوجة والابن والوالد، تأكّد من قائمة المستندات الحالية لكل مرافق لدى GDRFA قبل فتح الملف، بدلاً من افتراض أن قائمة واحدة تنطبق على الجميع.
لا حدّ أدنى للإقامة: كيف تعمل تأشيرة العشر سنوات فعلاً
القاعدة التي تحكم معظم تأشيرات الإقامة في الإمارات هي قاعدة الستة أشهر: إن بقيت خارج الدولة نحو 180 يوماً متتالياً أُلغي تصريحك. وحاملو الإقامة الذهبية معفَون من هذه القاعدة. فالبوابة الرسمية للدولة تُدرج ضمن المزايا الأساسية ‘إمكانية البقاء خارج الإمارات لمدة تتجاوز الفترة المعتادة البالغة ستة أشهر اللازمة للحفاظ على سريان تأشيرة الإقامة’ (u.ae، 2026)، ويؤكّد دليل Gulf News للإقامة مقابل الاستثمار في دبي الصادر في أبريل 2026 الأمر نفسه بخصوص المسار العقاري تحديداً: لا شرط إقامة دنيا، والإقامة تبقى سارية رغم فترات الغياب الطويلة. وينسحب هذا الإعفاء على المرافقين المكفولين على ملفك، فلا تضطرّ أسرة تعيش جزئياً في الخارج إلى العودة دورياً للحفاظ على سريان التصاريح.
بالنسبة للمستثمر المقيم خارج الدولة، هذا هو الفارق بين امتلاك شقة في دبي وامتلاك خيار متين للعيش في الإمارات. تستطيع أن تشتري وتحصل على الإقامة وتحتفظ بالتصريح بينما يُكمل أبناؤك دراستهم في مكان آخر، ثم تنتقل حين يناسبك ذلك — دون رحلة عودة مجدولة كل خمسة أشهر.
وبخصوص التجديد، كن دقيقاً في فهم معنى ‘التلقائي’. تروّج ICP للإقامة الذهبية بوصفها إقامة طويلة الأمد ‘بتجديد تلقائي ودون حاجة إلى كفيل’ (ICP، 2026). أما GDRFA دبي فأكثر دقّة: فالتصريح ‘ساري لمدة 10 سنوات ويمكن تمديده إذا استُوفيت الشروط نفسها’، وتنصّ صراحةً على عدم جواز سحب الوديعة أو الاستثمار طوال مدة الإقامة الذهبية البالغة عشر سنوات (GDRFA دبي، 2026). والصياغة الأمينة إذن هي: قابلة للتجديد إلى ما لا نهاية طالما بقيت مالكاً للعقار المؤهِّل — لا تأشيرة تجدّد نفسها بينما لا تفعل شيئاً. فبيع الأصل المؤهِّل في منتصف المدة هو الحدث الذي يعرّض التصريح، وتصاريح مرافقيك، للخطر.
تناقض واحد ينبغي أن تعرفه. ثلاث جهات رسمية تنصّ على عشر سنوات للمسار العقاري بحدّ 2,000,000 درهم: صفحة خدمة المستثمر العقاري لدى ICP، والخدمة الإلكترونية للإقامة الذهبية (المستثمر) لدى DLD، وخدمة المستثمرين لدى GDRFA دبي. في المقابل، ما زالت صفحتان تلخيصيتان رسميتان — جدول فئات الإقامة الذهبية في u.ae ونظرة ICP العامة على الإقامة الذهبية — تذكران خمس سنوات لفئة العقارات. وتبدو هاتان الصفحتان قديمتين غير محدّثتين، ما دامت صفحات الخدمات التنفيذية للجهات نفسها تقول عشر سنوات، لكنه بالضبط نوع التباين الذي يستحقّ إثارته عند التقديم، حتى تحصل على المدة التي تتوقّعها في التصريح.
أمران ليست الإقامة الذهبية أياً منهما. فهي ليست جنسية، ولا تحمل مساراً إلى جواز سفر إماراتي. وهي لا تجعلك بذاتها مقيماً ضريبياً في الإمارات، ولا ترفع عنك الإقامة الضريبية في أي مكان آخر: فالإقامة الضريبية تُحدَّد بمعايير منفصلة، وعند الاقتضاء بشهادة إقامة ضريبية — ولبلدك الأصلي اختباراته الخاصة التي لا يلغيها تصريح إقامة أجنبي. ويعرض دليل الضرائب العقارية في دبي الصورة من الجانب العقاري؛ أما وضعك الضريبي الشخصي فاطلب بشأنه استشارة في كلتا الدولتين.
خطوة بخطوة: من الشراء إلى إصدار التأشيرة
الطريق من الشراء إلى الحصول على الإقامة واضح متى أُنجز الجانب العقاري بشكل صحيح. وبإيجاز:
- اختر عقاراً مؤهلاً في منطقة تملّك حر معتمدة من مشروع مسجّل لدى RERA أو مطوّر معتمد، بقيمة تعادل الحدّ الخاص بالفئة التي اخترتها أو تتجاوزه.
- أتمم الشراء وسجّله لدى DLD — فتحصل على شهادة Oqood سارية للوحدة على الخارطة، أو سند ملكية للعقار الجاهز.
- احصل على شهادة عدم ممانعة من المطوّر وجهّز مستنداتك الداعمة.
- قدّم طلب الإقامة عبر قنوات ICP/GDRFA، بما يشمل الفحص الطبي وخطوات البصمة الحيوية التي تشترطها الدولة للإقامة.
- استلم تأشيرتك وأضف زوجك أو زوجتك ومرافقيك إن انطبق ذلك.
وبالنسبة للمشتري على الخارطة في 2026، الميزة الأبرز لتغيير يناير 2024 هي أن الخطوة الأولى لم تعد تتطلّب أن تكون قد سدّدت 50% — فقيمة الـ Oqood تحمل الطلب اعتباراً من وقت مبكر في خطة السداد. ولتحديد المشاريع التي يستوفي مطوّرها وحالة تسجيلها هذه المتطلبات بوضوح، ابدأ من دليل مطوّري Palmera أو تصفّح المعروض الحيّ في الإمارات.
المستندات والمدة الزمنية والتكاليف
تشمل مستندات المسار العقاري عادةً شهادة Oqood سارية أو سند ملكية، وجواز السفر، والتأمين الصحي، وشهادة عدم ممانعة من المطوّر، مع مدد معالجة يُشار إليها كثيراً بأنها من ثلاثة إلى سبعة أسابيع. أما المدد الرسمية المعلنة من الجهات فأقصر، لأنها تقيس خطوتها هي فقط: فـ DLD تحدّد 7–10 أيام عمل لطلب الإقامة الذهبية للمستثمرين، وGDRFA دبي تحدّد 5 أيام لتصريح الإقامة الذهبية (المستثمرون) (DLD / GDRFA دبي، 2026). والفارق بين هذه الأرقام ونافذة الثلاثة إلى سبعة أسابيع في الواقع هو إعداد المستندات والفحوص الطبية والبصمة الحيوية. ولا وجود موثّق لإقامة ذهبية عقارية ‘فورية’ أو تصدر في يوم واحد، رغم ما توحي به بعض التقارير المتداولة في 2026.
| البند | التفاصيل (2026) |
|---|---|
| المستندات الأساسية | شهادة Oqood سارية (على الخارطة) أو سند ملكية (جاهز)، جواز السفر، التأمين الصحي، شهادة عدم ممانعة من المطوّر |
| موقع العقار | منطقة تملّك حر معتمدة، مسجّل لدى DLD |
| حالة المشروع | مشروع مسجّل لدى RERA / مطوّر معتمد (للوحدات على الخارطة) |
| المدة الرسمية للخدمة | DLD من 7 إلى 10 أيام عمل؛ GDRFA دبي 5 أيام |
| النافذة الواقعية | يُشار إليها عادةً بنحو 3–7 أسابيع من البداية إلى النهاية |
أما من ناحية التكلفة، فالتأشيرة تُضاف فوق تكاليف الصفقة المعتادة عند شراء عقار في الإمارات — رسم التسجيل لدى DLD، وعمولة الوساطة، وما إلى ذلك — إضافةً إلى رسوم الطلب والفحص الطبي والهوية الإماراتية الخاصة بالإقامة نفسها. وتتقاطع هذه التكاليف مع الصورة الأوسع للضرائب والرسوم المرتبطة بتملّك عقار في دبي، وهو ما يغطّيه دليل الضرائب العقارية في دبي بالتفصيل. ويفصّل القسم التالي رسوم جانب الإقامة بنداً بنداً.
التكلفة الشاملة: التأشيرة والفحص الطبي والهوية الإماراتية والمرافقون
هذه رسوم التأشيرة، لا رسوم العقار. وهي منفصلة تماماً عن مبلغ الـ 2,000,000 درهم الذي تستثمره، وعن رسم نقل الملكية البالغ 4% لدائرة الأراضي والأملاك على الشراء في دبي (وهي الممارسة المعتادة؛ تأكّد من جدول رسوم النقل الساري لدى DLD ضمن تكاليف الشراء). فلا شيء مما يلي يضيف إلى ملكيتك متراً مربعاً واحداً.
وأوضح الأرقام المنشورة تأتي من الخدمة الإلكترونية للإقامة الذهبية (المستثمر) لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي نفسها، والتي تُدرج التكلفة الحكومية الكاملة لإصدار التصريح العشري لمقدّم الطلب الرئيسي.
مقدّم الطلب الرئيسي — مسار DLD الموحّد، تصريح 10 سنوات
| البند | التكلفة (درهم) | ملاحظات |
|---|---|---|
| الفحص الطبي | 700 | رقم معلن من DLD؛ أسعار اللياقة الطبية تتفاوت بحسب الإمارة وبحسب فئة السرعة (عادي مقابل VIP) |
| الهوية الإماراتية (10 سنوات) | 1,153 | تُصدر لكامل مدة التصريح |
| تأكيد تصريح الإقامة (10 سنوات) | 2,856.75 | خطوة ختم/تأكيد الإقامة |
| رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي | 4,020 | المكوّن الخاص بالجهة العقارية ضمن ملف التأشيرة |
| الرسوم الإدارية | 1,155 | إدارة خدمات DLD |
| الإجمالي، مقدّم الطلب الرئيسي | 9,884.75 | تكلفة الإصدار الشاملة المنشورة لدى DLD (DLD، 2026) |
كل مرافق — الجدول نفسه لدى DLD
| البند | التكلفة (درهم) | ملاحظات |
|---|---|---|
| تصريح إقامة الأسرة (10 سنوات) | 5,774.50 | لكل شخص — الزوج/الزوجة أو الابن |
| تصريح إقامة الوالدين (10 سنوات) | 5,774.50 | لكل والد، للمدة العشرية نفسها المطبّقة على صاحب الطلب |
| فتح ملف كفالة الأسرة | 318.75 | لمرة واحدة، لا لكل شخص |
| إضافة شخص مكفول آخر إلى الملف | 100 | لكل شخص إضافي |
وعليه، فإن مقدّم طلب رئيسي يكفل زوجته وطفلين تبلغ تكلفته نحو 9,884.75 درهم + (3 × 5,774.50) + 318.75 درهم إضافةً إلى رسوم الأشخاص الإضافيين — أي نحو 27,500 درهم رسوماً حكومية لأسرة من أربعة أفراد، قبل أي زيادة من مراكز الطباعة أو المعقّبين أو الفحص الطبي من فئة VIP. وكقاعدة تخطيط عامة: خصّص نحو 9,900–10,500 درهم لمقدّم الطلب الرئيسي، ونحو 5,800–6,200 درهم لكل مرافق. والنطاقات موجودة لأن صفحة DLD تمثّل لقطة واحدة، ولأن رسوم وكلاء الخدمة تقع خارجها.
ملاحظة بخصوص المسار الاتحادي/GDRFA، حتى لا تحتسب الرسوم مرتين. تبلغ تكلفة تصريح دخول المستثمر العقاري لدى ICP مبلغ 300 درهم إجمالاً (الطلب 100 درهم + الإصدار 100 درهم + الخدمات الذكية 100 درهم)، وتصل رسوم تصريح الإقامة الذهبية (المستثمرون) لدى GDRFA دبي إلى نحو 1,640 درهم (تصريح الإقامة 1,100 درهم، درهم المعرفة 10 دراهم، درهم الابتكار 10 دراهم، رسم داخل الدولة 500 درهم، التوصيل 20 درهماً)، مع إشارة GDRFA إلى أن رسم الإصدار يزيد بمقدار 100 درهم سنوياً حين تتجاوز مدة الإقامة سنتين (ICP / GDRFA دبي، 2026). وهذه رسوم لكل خطوة ضمن المسار الاتحادي — أي مكوّنات لإجمالي مماثل، لا إضافات فوق رقم DLD. وأياً كانت القناة التي تستخدمها، فأنت تدفع رسوم رحلة واحدة لا رحلتين.
وثمّة تحفّظان صادقان. أولاً، جداول الرسوم الحكومية تُراجَع دورياً، لذا تعامل مع كل رقم هنا بوصفه الوضع المنشور لعام 2026، وأعد التحقّق لدى DLD/ICP/GDRFA قبل أن تضع ميزانيتك بالدرهم الواحد. وثانياً، رسوم الخدمة من مراكز الطباعة وشركات المعقّبين وفئات الفحص الطبي المميّزة متغيّرة فعلاً — وهي السبب الرئيسي في أن الفاتورة الحقيقية تأتي أعلى من الجدول الرسمي.
أخطاء شائعة تُسقط أهلية المتقدّمين
معظم الطلبات المرفوضة أو المتأخّرة تعود إلى حفنة من الأخطاء التي يمكن تجنّبها. فالعقار يُشترى خارج منطقة تملّك حر معتمدة، فلا تسري عليه الملكية الأجنبية — وبالتالي لا تسري التأشيرة أصلاً. أو أن المشروع على الخارطة غير مسجّل لدى RERA كما ينبغي، أو أن شهادة Oqood مفقودة أو مسجّلة بشكل خاطئ، فتغيب قيمة DLD التي يقوم عليها الطلب. وعند إعادة البيع أو نقل الملكية، تغيب شهادة عدم الممانعة من المطوّر، فيتعطّل كل ما يليها.
وعند الفئة الأساسية، يفترض الشركاء أن صفقة صغيرة مشتركة تؤهّلهم جميعاً، ناسين أن كل شريك يجب أن يمتلك ما لا يقل عن 400,000 درهم بصفته الشخصية. وعلى امتداد الحالات، يعتمد المشترون على معلومات قديمة — وأشدّها ضرراً قاعدة سداد 50% للوحدات على الخارطة التي لم تعد قائمة — فيبنون توقيتهم حول شرط لم يعد له وجود.
وثمّة فخّ أحدث يتعلّق بفترة الاحتفاظ لا بالطلب نفسه: بيع العقار المؤهِّل في منتصف المدة. فـ GDRFA دبي تنصّ على وجوب الاحتفاظ بالاستثمار المؤهِّل طوال السنوات العشر، ما يعني أن خروجاً يبدو تجارياً بحتاً قد يُنهي بهدوء إقامتك وإقامة كل مرافق على ملفك. فإن كان البيع وارداً في الأفق، خطّط للأصل البديل قبل التصرّف بالعقار لا بعده.
والعلاج في جميع هذه الحالات واحد: أنجز تسجيل الجانب العقاري بشكل صحيح منذ البداية، وتحقّق من القواعد السارية لدى الجهات الرسمية قبل أن تلتزم. وإن كنت ما زلت في مرحلة الشراء، فدليلنا حول الشراء على الخارطة في دبي يشرح آليات التسجيل بالكامل، ويرسم دليل أين تستثمر في دبي خريطة مجتمعات التملّك الحر الأنسب لعملية شراء هدفها الإقامة.
كيف تساعدك Palmera
تعمل Palmera مع المشترين الأجانب في أنحاء الإمارات على هذا الأمر تحديداً — مطابقة الوحدات على الخارطة والمساكن ذات العلامات التجارية مع فئة الإقامة التي تستهدفها، والحرص على أن يكون التسجيل سليماً منذ البداية. وإن رغبت في تقييم دون أي ضغط لمعرفة المسار الأنسب لعملية شرائك، تواصل مع الفريق عبر واتساب، وتأكّد من الوضع النهائي للهجرة لدى ICP أو GDRFA قبل التقديم.
الأسئلة الشائعة
هل يمكنني الحصول على الإقامة الذهبية بشراء عقار على الخارطة في 2026؟
نعم. تؤهّل العقارات الجاهزة والعقارات على الخارطة على حدّ سواء للحصول على الإقامة الذهبية عند حدّ 2,000,000 درهم، شريطة أن تقع الوحدة ضمن منطقة تملّك حر معتمدة، وأن تكون مسجّلة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، وأن تحمل — في حالة الشراء على الخارطة — شهادة Oqood سارية من مشروع مسجّل لدى RERA أو من مطوّر معتمد. ومنذ أن ألغت DLD شرط الحدّ الأدنى للمبلغ المدفوع في يناير 2024، يُحتسب العقار على الخارطة اعتباراً من مرحلة الـ Oqood بدلاً من انتظار بلوغ نسبة سداد معيّنة. تأكّد من القواعد السارية لدى ICP أو GDRFA قبل التقديم.
هل يجب أن أكون قد سدّدت 50% قبل أن أصبح مؤهلاً؟
لا — وهذا هو التغيير الجوهري. ألغت DLD شرط سداد 50% من قيمة العقار على الخارطة (الحدّ الأدنى للمبلغ المدفوع) في يناير 2024، وبذلك أصبح كامل سعر الشراء المسجّل في الـ Oqood يُحتسب ضمن حدّ 2,000,000 درهم بغضّ النظر عن المبلغ الذي سدّدته فعلياً. وأي دليل ما زال يشير إلى شرط الـ 50% فهو قديم وغير دقيق. ولأن هذه المعلومة حاسمة، راجعها مقابل مصدر حديث بما يخصّ صفقتك تحديداً.
هل يُحتسب العقار المرهون ضمن حدّ الـ 2 مليون درهم؟
نعم. العقارات المرهونة مؤهلة، وفي حالات التمويل يُحتسب كامل سعر الشراء ضمن الحدّ المطلوب — وليس حصّتك من الملكية ولا رصيد القرض المتبقي. وعليه فإن شقة بقيمة 2,000,000 درهم مموّلة بقرض تستوفي شرط الـ 2,000,000 درهم بقيمتها التعاقدية. تحقّق من الشروط السارية لدى ICP/GDRFA قبل الاعتماد على ذلك في طلب بعينه.
هل يمكنني الجمع بين شقتين أقل قيمة للوصول إلى الحدّ المطلوب؟
نعم. يمكن للمستثمرين تجميع عدة عقارات أقل قيمة — بما في ذلك مزيج من الوحدات على الخارطة والجاهزة — للوصول إلى حدّ 2,000,000 درهم الخاص بالإقامة الذهبية، كما يمكن التقديم بشكل مشترك مع الزوج أو الزوجة. وانتبه إلى أن هذا يختلف عن تأشيرة المستثمر في الفئة الأساسية، حيث يشترط في العقار المملوك بالشراكة أن يمتلك كل شريك ما لا يقل عن 400,000 درهم بصفته الشخصية. حدّد حصّة كل شخص مقابل الحدّ الصحيح قبل أن تُهيكل الملكية.
كم يستغرق طلب الإقامة الذهبية بعد الشراء؟
يُشار عادةً إلى مدة تتراوح بين ثلاثة وسبعة أسابيع بمجرد اكتمال مستنداتك — وهي عادةً شهادة Oqood سارية أو سند ملكية، وجواز السفر، والتأمين الصحي، وشهادة عدم ممانعة من المطوّر. أما رسمياً، فتحدّد دائرة الأراضي والأملاك في دبي مدة 7–10 أيام عمل لخدمة الإقامة الذهبية للمستثمرين، وتحدّد GDRFA دبي مدة 5 أيام لتصريح الإقامة الذهبية (المستثمرون) (DLD / GDRFA دبي، 2026) — وهذه مدد معالجة لملف مكتمل، لا للرحلة كاملة من لحظة الشراء. ولا وجود لإقامة ذهبية عقارية 'فورية' أو تصدر في اليوم نفسه بشكل موثّق. تأكّد من المدد الحالية عبر القنوات الرسمية لـ ICP / GDRFA.
هل يمكنني ضمّ زوجتي وأولادي إلى الإقامة الذهبية؟
نعم. يستطيع حامل الإقامة الذهبية كفالة الزوج أو الزوجة والأبناء، وتنصّ البوابة الرسمية لحكومة الإمارات على أن الميزة تشمل كفالة أفراد الأسرة 'بمن فيهم الزوج/الزوجة والأبناء بغضّ النظر عن أعمارهم' — أي أن الأبناء الذكور لا تنتهي كفالتهم عند سنّ 18 أو عند انتهاء الدراسة بدوام كامل كما هو الحال في تأشيرة الإقامة العادية (u.ae، 2026). ويمكن كذلك كفالة الوالدين للمدة نفسها البالغة 10 سنوات: إذ يتضمّن جدول الرسوم المنشور لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي بنداً صريحاً لتصريح إقامة الوالدين لمدة 10 سنوات بقيمة 5,774.50 درهم (DLD، 2026). وتصاريح المرافقين تمتدّ حتى نهاية مدة تصريحك وترتبط به.
هل أفقد الإقامة الذهبية إذا عشت خارج الدولة؟
لا. قاعدة الستة أشهر لا تنطبق على حاملي الإقامة الذهبية. فالبوابة الرسمية للدولة تُدرج ضمن المزايا 'إمكانية البقاء خارج الإمارات لمدة تتجاوز الفترة المعتادة البالغة ستة أشهر اللازمة للحفاظ على سريان تأشيرة الإقامة'، أي أن حدّ الغياب البالغ نحو 180 يوماً الذي يُلغي تصريح الإقامة العادي لا يُطبَّق هنا، ويمتدّ هذا الإعفاء إلى أفراد الأسرة المكفولين على ملفك (u.ae، 2026؛ ويؤيّده تقرير Gulf News في 29 أبريل 2026). أما ما لا يجوز لك فهو التصرّف بالاستثمار المؤهِّل: تنصّ GDRFA دبي على عدم جواز سحب الوديعة أو الاستثمار طوال مدة الإقامة الذهبية البالغة 10 سنوات، وعلى أن التصريح لا يُمدَّد إلا إذا ظلّت الشروط نفسها مستوفاة (GDRFA دبي، 2026). ولاحظ أيضاً أن الإقامة ليست هي الإقامة الضريبية، فلهذه الأخيرة معايير منفصلة خاصة بها.
كم تكلفة الإقامة الذهبية بخلاف ثمن العقار؟
خصّص تقريباً 9,900–10,500 درهم رسوماً حكومية لمقدّم الطلب الرئيسي، ونحو 5,800–6,200 درهم لكل مرافق، قبل أي رسوم لمراكز الطباعة أو خدمات المعقّبين. والرقم الشامل المنشور لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي لإصدار إقامة ذهبية عقارية لمدة 10 سنوات هو 9,884.75 درهم لمقدّم الطلب الرئيسي — الفحص الطبي 700 درهم، والهوية الإماراتية 1,153 درهم، وتأكيد تصريح الإقامة 2,856.75 درهم، ورسوم دائرة الأراضي والأملاك 4,020 درهم، والرسوم الإدارية 1,155 درهم — إضافةً إلى 5,774.50 درهم عن كل فرد من الأسرة أو عن كل والد على تصريح مدته 10 سنوات، ورسم لمرة واحدة قدره 318.75 درهم لفتح ملف الكفالة (DLD، 2026). وهذه رسوم التأشيرة والفحص الطبي والهوية فقط: وهي منفصلة تماماً عن مبلغ الـ 2,000,000 درهم المستثمر في العقار نفسه، وعن رسم نقل الملكية البالغ 4% لدائرة الأراضي والأملاك عند الشراء.
المصادر · آخر تحديث 28 يوليو 2026
- Property residency tiers & registration conditions (DLD / Oqood / freehold) — brokerage analysis · 2026
- DLD removal of the minimum paid-in (50% off-plan equity) requirement — The National / AGBI / Fragomen; reports of a 'February 2026 federal circular' to the same effect unconfirmed in primary sources · 2024-01
- Aggregation of multiple properties & joint spousal applications — market analysis · 2026
- Dubai Land Department — 'Request for Golden Visa (Investor)' e-service: 10-year renewable permit, AED 2M wholly-owned condition, mortgaged property accepted with bank letter, 7–10 business day processing, and the full published government fee schedule (main applicant AED 9,884.75; family/parents permit AED 5,774.50 each; sponsorship file AED 318.75) · 2026
- GDRFA Dubai — 'Issuing a golden residence permit (investors)': permit valid 10 years and extendable if the same conditions are met; qualifying investment must be retained for the full term; permit fees ~AED 1,640; stated service time 5 days · 2026
- ICP — 'Entry Permit Issuance for Real Estate Investor Residency' service page (10 years against AED 2,000,000; entry permit fees AED 300) and ICP Golden Residency overview · 2026
- u.ae (Official Portal of the UAE Government) — Golden Visa: family sponsorship including children regardless of age, domestic-helper sponsorship, and the waiver of the six-month absence rule · 2026
- Conflict flag: u.ae's Golden Visa summary table and ICP's Golden Residency overview still show 5 years for the real-estate category, while ICP's own real-estate investor service page, DLD and GDRFA Dubai all state 10 years — treated here as stale summary pages, but worth confirming for your file · 2026
- Gulf News (29 Apr 2026) Dubai residency-by-investment guide and The National (30 Apr 2026) — eligible property types for the 10-year visa, no minimum stay, and the April 2026 change to the separate 2-year investor visa (AED 750,000 minimum scrapped for sole owners; AED 400,000 share floor for joint owners) · 2026-04
- Always confirm the live position with ICP / GDRFA before applying · 2026
