Cum se impozitează în România chiriile și câștigurile de capital din Dubai

Primul lucru pe care îl vedeți în orice reclamă pentru imobiliare din Dubai este promisiunea „0% impozit”. Și este adevărată — în EAU nu există impozit pe venitul personal, nici pe chirii, nici pe câștigul de capital al persoanelor fizice. Dar pentru un investitor cu domiciliul în București, Cluj sau Timișoara, aceasta este doar jumătate din poveste. România impozitează rezidenții fiscali pe venitul mondial, iar chiria încasată în Dubai și profitul de la revânzare intră în sfera ANAF chiar dacă banii nu ating niciodată un cont bancar românesc.

Acest ghid este strict informativ și nu constituie consultanță fiscală sau juridică. Toate cotele și plafoanele citate sunt valabile pentru 2026 și se pot schimba — reforma fiscală din 2025–2026 a demonstrat cât de repede. Înainte de orice decizie de investiție sau declarare, verificați situația dumneavoastră concretă cu un consultant fiscal sau un expert contabil autorizat din România.

De ce datorați impozit în România, dacă EAU nu percep nimic?

Răspunsul stă în modul în care România definește baza de impozitare. Rezidenții fiscali români datorează impozit pe venitul obținut din orice sursă, atât din România, cât și din afara ei (art. 59 din Codul fiscal). Nu există un regim de remitere („remittance basis”) ca în alte jurisdicții: venitul din Dubai este impozabil în anul în care îl realizați, indiferent dacă îl aduceți în țară sau îl lăsați într-un cont din EAU.

Vestea relativ bună: România rămâne una dintre puținele țări din UE cu cotă unică de 10% pe venit. Pachetul fiscal 2025–2026 (Legea 141/2025) a majorat impozitul pe dividende, dobânzi și criptomonede de la 10% la 16% începând cu 1 ianuarie 2026, a crescut TVA și contribuțiile, dar nu a modificat cota de 10% pe veniturile din chirii și nici regimul de 1%/3% pentru transferurile imobiliare. Cadrul general al impozitării proprietăților din Dubai este descris în ghidul despre taxele pe proprietăți în Dubai; aici ne concentrăm pe partea românească a ecuației.

Iată tabloul comparativ pentru un rezident fiscal român:

Tip de venit	În EAU (Dubai)	În România (2026)
Chirie	0% impozit personal	10% pe venitul net (după deducerea forfetară de 20%) + eventual CASS 10%
Câștig la revânzare	0% impozit personal	3% din valoare (deținere ≤ 3 ani) sau 1% (> 3 ani)
Dividende, dobânzi (pentru comparație)	0%	16% din 2026 (majorat de la 10%)

Cum se impozitează chiria din Dubai în România în 2026?

Veniturile din cedarea folosinței bunurilor — inclusiv chiria unui apartament din Dubai Marina sau Business Bay — se impozitează astfel:

• Din chiria brută anuală se scade o deducere forfetară de 20% (cheltuieli recunoscute automat, fără documente justificative).
• Pe venitul net rezultat se aplică cota de 10%.
• Rezultatul: un impozit efectiv de 8% din chiria brută.

Exemplu simplu: la o chirie brută echivalentă cu RON 100,000 pe an, venitul net este RON 80,000, iar impozitul RON 8,000. Sumele încasate în AED se convertesc în lei, de regulă la cursul mediu anual comunicat de BNR pentru anul realizării venitului — confirmați metoda exactă de conversie cu contabilul dumneavoastră.

O nuanță pentru cei care vizează închirierea turistică: pentru închirierile în scop turistic de scurtă durată (sub 30 de zile), regulile românești folosesc o deducere forfetară diferită (30% în 2026) și pot implica alte obligații. Dacă intenționați să exploatați proprietatea din Dubai în regim de tip Airbnb, discutați încadrarea corectă cu un consultant fiscal.

CASS — contribuția de sănătate care îi surprinde pe mulți investitori

Impozitul de 10% nu este neapărat singura obligație. Veniturile din chirii — inclusiv cele din străinătate — intră în baza de calcul al contribuției de asigurări sociale de sănătate (CASS), cumulate cu alte venituri extra-salariale (dividende, dobânzi, activități independente).

Mecanismul pentru 2026 (salariul minim brut de referință: RON 4,050):

Venit net anual cumulat	Baza de calcul CASS	CASS de plată (10%)
Sub RON 24,300 (6 salarii minime)	—	RON 0
RON 24,300 – 48,599	6 salarii minime	RON 2,430
RON 48,600 – 97,199	12 salarii minime	RON 4,860
RON 97,200 sau peste (24 salarii minime)	24 salarii minime	RON 9,720

Important: baza CASS este plafonată la 24 de salarii minime pentru aceste categorii de venit, deci contribuția maximă pe chirii este de aproximativ RON 9,720 în 2026, oricât de mare ar fi chiria. Practic, un investitor cu venituri consistente din chirii în Dubai va plăti impozitul efectiv de 8% plus această CASS plafonată. Rețineți și că salariul minim crește la RON 4,325 de la 1 iulie 2026, ceea ce poate modifica plafoanele pentru anii următori.

Ce spune convenția de evitare a dublei impuneri România–EAU?

Aici apare cea mai frecventă neînțelegere. România și EAU au o convenție de evitare a dublei impuneri — noul tratat a fost semnat la 4 mai 2015 și a intrat în vigoare la 11 decembrie 2016, înlocuind convenția din 1993. Pentru rezidenții români, convenția folosește metoda creditului fiscal: impozitul plătit în EAU se scade din impozitul datorat în România pentru același venit.

Sună liniștitor, dar urmează capcana logică: EAU percep 0% impozit pe venitul personal, atât pe chirii, cât și pe câștigurile de capital ale persoanelor fizice. Nu există impozit emiratez de creditat. Creditul fiscal extern (art. 131 din Codul fiscal) se acordă doar în limita impozitului efectiv plătit în străinătate, dovedit cu document de la autoritatea fiscală străină — iar aici documentul ar atesta zero.

Concluzia practică: convenția previne dubla impunere, dar nu creează scutire. Venitul din Dubai nu este impozitat de două ori — este impozitat o singură dată, integral, în România. Sloganul „0% impozit” este real doar între granițele EAU.

Vindeți proprietatea din Dubai — ce impozit plătiți în România?

La revânzare, România aplică un regim special pentru transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal — un impozit pe valoarea tranzacției, nu pe profit:

• 3% din valoare, dacă ați deținut imobilul cel mult 3 ani;
• 1% din valoare, dacă l-ați deținut mai mult de 3 ani.

La imobilele din România, notarul calculează și reține acest impozit la semnare. La un imobil din Dubai nu există notar român în tranzacție, deci obligația de calcul și declarare vă revine integral: raportați venitul în Declarația Unică și plătiți impozitul de 1% sau 3%. EAU nu percep impozit pe câștig de capital pentru persoane fizice, așa că, din nou, nu există credit fiscal de aplicat.

Două atenționări practice:

• Faptul că impozitul se aplică la valoare, nu la profit, taie în ambele sensuri: plătiți chiar dacă vindeți în pierdere, dar cota este mică în comparație cu impozitarea clasică a profitului.
• Revânzarea unui contract off-plan înainte de predare (assignment) este o cesiune de drepturi contractuale, nu neapărat un transfer imobiliar clasic — încadrarea fiscală în România poate diferi și merită analizată cu un specialist înainte de tranzacție. Mecanismul de revânzare în sine este explicat în ghidul despre vânzarea off-plan înainte de predare.

Viza de Aur din EAU vă scapă de fiscul român?

Aceasta este cea mai periculoasă presupunere. Obținerea unei vize de rezidență sau a Vizei de Aur din EAU nu încheie, prin ea însăși, rezidența fiscală românească.

România stabilește rezidența fiscală după criterii de substanță: domiciliul în România, centrul intereselor vitale (unde vă sunt familia, locuința, afacerile) și regula celor 183 de zile într-un interval de 12 luni. Cine păstrează casa, familia și activitatea economică în România rămâne rezident fiscal român — cu impozitare pe venitul mondial — chiar dacă are Viza de Aur în pașaport. Plecarea reală implică și un pas formal: chestionarul ANAF de stabilire a rezidenței fiscale la plecarea din România, iar în anumite cazuri rezidența fiscală românească se menține o perioadă după plecare.

Viza de Aur rămâne un instrument valoros — ședere pe termen lung în EAU, de la un prag de investiție imobiliară de AED 2,000,000 — dar este un drept de ședere, nu o strategie fiscală. Detaliile programului sunt în ghidul Golden Visa prin investiție imobiliară.

Declarația Unică: cum și când declarați la ANAF

Toate obligațiile de mai sus trec printr-un singur formular: Declarația Unică (formular 212), depusă de regulă online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV).

Obligație	Unde se declară	Termen
Impozit pe chiria din Dubai (10% pe net)	Declarația Unică — venituri din străinătate	25 mai a anului următor
CASS (dacă depășiți plafonul de 6 salarii minime)	Declarația Unică	25 mai a anului următor
Impozit 1%/3% la vânzarea imobilului din Dubai	Declarația Unică	25 mai a anului următor
Plata sumelor datorate	ANAF	același termen, 25 mai

Concret: veniturile realizate în 2026 se declară și se plătesc până la 25 mai 2027. Nu există plăți anticipate reținute la sursă pentru aceste venituri din străinătate — dumneavoastră calculați, declarați și plătiți.

Un avertisment de conformare: EAU participă la schimbul automat de informații financiare (CRS), deci ANAF poate primi date despre conturile bancare deschise de rezidenți români în EAU. Nedeclararea veniturilor din Dubai nu este o „zonă gri” — este risc real de dobânzi, penalități și verificări retroactive.

Riscul valutar pentru investitorul în RON

Dincolo de impozite, randamentul real al unui investitor român depinde de valute. AED este ancorat de dolarul american la cursul fix de 3.6725, în timp ce leul flotează, gestionat de BNR mai ales în raport cu euro. Expunerea dumneavoastră reală este, deci, pe perechea RON/USD: un leu care se întărește față de dolar reduce chiria și câștigul convertite în lei, iar un leu mai slab le amplifică.

La acestea se adaugă costurile de tranzacționare din Dubai — taxa de transfer DLD de 4% și costuri totale de achiziție de regulă în jur de 6–8% — care intră în calculul randamentului net. Randamentul „din reclamă” și randamentul net, după impozitul românesc, CASS și conversia valutară, sunt două numere diferite. Punctul de pornire pentru cifre de piață este secțiunea de analiză de piață, iar mecanica transferului banilor din România către Dubai este tratată pas cu pas în ghidul despre transferul banilor din România pentru o proprietate în EAU.

Checklist practic pentru investitorul român

• Clarificați-vă rezidența fiscală înainte de orice optimizare: domiciliu, centrul intereselor vitale, 183 de zile — nu Viza de Aur — decid unde plătiți impozit.
• Calculați randamentul net, nu cel din broșură: chirie brută − 20% deducere forfetară → 10% impozit (efectiv 8%) − CASS (până la RON 9,720 în 2026) − efect valutar RON/USD.
• Planificați orizontul de deținere: pragul de 3 ani schimbă impozitul la vânzare de la 3% la 1% din valoare.
• Pregătiți Declarația Unică din timp: evidența chiriilor în AED, cursul BNR, contractele — termenul este 25 mai a anului următor.
• Nu vă bazați pe convenție pentru scutire: metoda creditului cu impozit EAU zero înseamnă impozit românesc integral.
• Verificați totul cu un profesionist: cotele din acest ghid sunt cele pentru 2026 și pot fi modificate de viitoare pachete fiscale.

Cum vă ajută Palmera

Palmera este agenție imobiliară licențiată în Dubai (RERA ORN 40780) și lucrează cu investitori români care vor să înțeleagă randamentul real, de după impozite, nu doar sloganul „0%”. Nu oferim consultanță fiscală sau juridică, dar vă punem la dispoziție exact ce are nevoie contabilul sau consultantul dumneavoastră din România: prețul de achiziție, taxa de transfer DLD de 4%, costurile totale de tranzacționare, contractele și documentele de proprietate — toate organizate pentru Declarația Unică.

Procedura completă prin care un cetățean străin cumpără în zonele freehold din Dubai este descrisă în ghidul de achiziție pentru străini, iar mecanismele de protecție a banilor în ghidul despre escrow și RERA. Când sunteți gata să comparați proiecte și randamente, explorați proprietățile disponibile sau toate ghidurile.

---

Acest ghid are caracter general informativ și nu reprezintă consultanță fiscală, juridică sau de investiții. Legislația fiscală română și cea din EAU se pot modifica; cifrele de mai sus reflectă situația din 2026, conform surselor citate. Înainte de a lua decizii, consultați un consultant fiscal autorizat din România și verificați informațiile la zi pe site-ul ANAF.