Ghiduri imobiliare Dubai
Răspunsuri clare, actualizate periodic, la întrebările pe care investitorii globali le pun înainte de a cumpăra în Dubai — procesul off-plan, Golden Visa, impozitul pe proprietate și unde se îndreaptă banii inteligenți.
Cumpărarea în Dubai
Cum să cumperi o proprietate off-plan în Dubai în 2026
Cumpărarea off-plan în Dubai înseamnă achiziționarea de la un dezvoltator înainte sau în timpul construcției, pe un plan de plată eșalonat, cu banii păstrați într-un cont escrow supravegheat de DLD, eliberați în funcție de etapele de construcție verificate (Legea Escrow nr. 8 din 2007). Off-plan a dominat anul 2025 cu aproximativ 65% din tranzacții și circa 53% din valoare, iar procesul tipic parcurge rezervare → SPA → înregistrare Oqood → plăți pe etape → predare. Orice proprietar poate obține viza de investitor, o proprietate deținută în comun necesită cel puțin AED 400,000 per coproprietar, iar AED 2,000,000 reprezintă pragul separat al Vizei de Aur pe 10 ani.
Escrow off-plan și protecția RERA: îți sunt banii în siguranță în Dubai?
îmi sunt banii în siguranță când cumpăr off-plan în Dubai escrow protecție RERA
Poate un cetățean străin să cumpere proprietăți în Dubai? Ce poți deține în 2026
Da — cetățenii străini pot cumpăra și deține integral proprietăți în zonele freehold desemnate din Dubai, fără cerința de rezidență pentru a cumpăra. Freehold-ul oferă proprietatea deplină asupra unității și a terenului; leasehold-ul acordă dreptul de folosință pe termen lung (de obicei până la 99 de ani) fără a deține terenul. Cumpărarea unei proprietăți poate sprijini obținerea rezidenței în EAU: viza de investitor este disponibilă oricărui proprietar, proprietatea deținută în comun necesită cel puțin AED 400,000 per coproprietar, iar AED 2,000,000 reprezintă pragul separat al Golden Visa pe 10 ani.
Cum să vinzi o proprietate off-plan înainte de predare în Dubai
vânzare proprietate off-plan înainte de predare dubai
Golden Visa și rezidență
Taxe și costuri
Ce trebuie să declare la ANAF un rezident român care deține o proprietate în Dubai
Un rezident fiscal român care deține un apartament în Dubai datorează impozit în România pentru veniturile obținute oriunde în lume, chiar dacă Emiratele Arabe Unite nu percep impozit pe chirii sau pe câștigul din revânzare. Chiriile din Dubai se declară anual în Declarația Unică (formularul 212) până la 25 mai, cu impozit de 10% aplicat la 80% din venitul brut, plus CASS dacă totalul veniturilor extrasalariale depășește plafoanele de 6, 12 sau 24 de salarii minime. Vânzarea imobilului se declară tot prin Declarația Unică, cu impozit de 3% sau 1% în funcție de perioada de deținere. Convenția România–EAU folosește metoda creditului fiscal, iar cum EAU aplică 0% persoanelor fizice, nu există impozit străin de scăzut — impozitul românesc se plătește integral. EAU participă la schimbul automat CRS din 2018, deci conturile bancare din Dubai ale rezidenților români ajung automat la ANAF. Ghidul este o informare generală, nu consultanță fiscală.
Îți anulează Golden Visa EAU obligațiile fiscale din România? (De cele mai multe ori, nu)
Mulți investitori români cred că, odată obținută viza de rezidență EAU sau Golden Visa pe 10 ani (proprietate de minimum AED 2M), devin automat nerezidenți fiscal în România, iar chiria și câștigul din Dubai nu se mai impozitează acasă. În realitate, rezidența fiscală română se stabilește după domiciliu, centrul intereselor vitale și regula celor 183 de zile — nu după viza pe care o deții. Cine își păstrează locuința, familia și baza economică în România rămâne rezident fiscal român și datorează impozit pe venitul mondial, inclusiv pe chiria din Dubai. La plecarea din țară pentru peste 183 de zile este obligatoriu chestionarul ANAF de rezidență fiscală, depus cu 30 de zile înainte de plecare. Acest ghid explică testele de rezidență, convenția România–EAU (metoda creditului), ce se schimbă efectiv la o mutare reală în Dubai și capcanele frecvente, de exemplu familia rămasă în România. Informații generale la nivelul anului 2026, nu consultanță fiscală sau juridică.
Impozite pe proprietăți în Dubai: Imaginea onestă a costurilor în 2026
impozite pe proprietăți în dubai
Cum se impozitează în România chiriile și câștigurile de capital din Dubai
Ghid 2026 despre realitatea fiscală din spatele sloganului „0% impozit în Dubai", văzută din perspectiva rezidentului fiscal român. România impozitează venitul mondial al rezidenților, așa că chiria încasată în Dubai și câștigul de la revânzare se declară la ANAF prin Declarația Unică (formular 212) chiar dacă banii nu intră niciodată într-un cont românesc. Chiria se impozitează cu 10% pe venitul net (după deducerea forfetară de 20%), la care se poate adăuga CASS de 10% la plafoanele de 6, 12 sau 24 de salarii minime; la revânzare se aplică 3% (deținere de cel mult 3 ani) sau 1% (peste 3 ani) din valoarea tranzacției. Convenția România–EAU (semnată în 2015, în vigoare din 11 decembrie 2016) folosește metoda creditului fiscal, dar cum EAU percep 0% impozit personal, creditul este zero și impozitul românesc rămâne integral. Reforma fiscală din 2025–2026 a majorat impozitul pe dividende și criptomonede la 16%, însă cota unică de 10% pe chirii și regimul 1%/3% pentru imobiliare au rămas neschimbate. Acest material este informativ și nu constituie consultanță fiscală sau juridică.
Cum transferi bani din România în Emiratele Arabe Unite pentru a cumpăra o proprietate în Dubai
Rezidenții din România pot transfera liber bani în Emiratele Arabe Unite pentru a cumpăra o proprietate în Dubai — leul este pe deplin convertibil, iar România, ca stat membru UE, nu aplică niciun control valutar și niciun plafon anual. Poarta reală nu este o aprobare de stat, ci verificarea sursei fondurilor de către bancă, în baza Legii nr. 129/2019 privind prevenirea spălării banilor; băncile raportează automat către ONPCSB transferurile externe de la echivalentul a 15,000 EUR în sus. Transferul propriu-zis se face prin SWIFT, nu prin SEPA — Emiratele Arabe Unite nu fac parte din zona SEPA — de regulă pe ruta RON sau EUR către AED, monedă ancorată de dolarul american la cursul fix de 3.6725. Pe partea din Dubai, banii pentru proiectele off-plan intră obligatoriu în contul escrow al proiectului, supravegheat de DLD/RERA, iar taxa de transfer DLD este de 4%. Numerarul rămâne separat reglementat — peste 10,000 EUR se declară la ieșirea din UE, peste AED 60,000 la intrarea în EAU. Informațiile sunt valabile pentru 2026 și nu înlocuiesc consultanța fiscală sau juridică.
