დუბაის უძრავი ქონების გზამკვლევები
ნათელი, რეგულარულად განახლებადი პასუხები იმ კითხვებზე, რომლებსაც გლობალური ინვესტორები დუბაიში შესყიდვამდე სვამენ — ოფ-პლანის პროცესი, Golden Visa, ქონების გადასახადი და საით მიემართება ჭკვიანი კაპიტალი.
შესყიდვა დუბაიში
როგორ ვიყიდოთ ოფ-პლანით უძრავი ქონება დუბაიში 2026 წელს
ოფ-პლანით შეძენა დუბაიში ნიშნავს დეველოპერისგან ყიდვას მშენებლობის დაწყებამდე ან მის მიმდინარეობისას, ეტაპობრივი გადახდის გეგმით, სადაც თქვენი თანხა ინახება DLD-ის მიერ ზედამხედველობად ესქროუ ანგარიშზე და გაიცემა მშენებლობის დადასტურებული ეტაპების საპასუხოდ (ესქროუს შესახებ კანონი No. 8, 2007). ოფ-პლანმა 2025 წელს დომინირებდა — ტრანზაქციების დაახლოებით 65% და ღირებულების დაახლოებით 53%; ტიპური პროცესი მიმდინარეობს ასე: დაჯავშნა → SPA → Oqood-რეგისტრაცია → ეტაპობრივი გადახდები → გადაცემა. ნებისმიერ ქონების მფლობელს შეუძლია საინვესტიციო ვიზისკენ სვლა, ერთობლივ საკუთრებაში მყოფი ქონება საჭიროებს მინიმუმ AED 400,000-ს ყოველ თანამფლობელზე, ხოლო AED 2,000,000 არის ცალკე 10-წლიანი ოქროს ვიზის საფეხური.
მშენებარე ქონების ესქრო და RERA-ს დაცვა: უსაფრთხოა თუ არა თქვენი ფული დუბაიში?
ჩემი ფული უსაფრთხოა თუ არა დუბაიში მშენებარე ქონების შესყიდვისას ესქრო RERA დაცვა
შეუძლია თუ არა უცხოელს დუბაიში ქონების ყიდვა? რის ფლობა შეგიძლიათ 2026 წელს
დიახ — უცხოელებს შეუძლიათ დუბაიის დანიშნულ ფრიჰოლდ ზონებში უძრავი ქონების ყიდვა და სრული ფლობა, ყიდვისთვის ბინადრობის მოთხოვნის გარეშე. ფრიჰოლდი გაძლევთ ერთეულისა და მიწის სრულ საკუთრებას; ლიზჰოლდი გაძლევთ გრძელვადიან სარგებლობას (ჩვეულებრივ 99 წლამდე) მიწის ფლობის გარეშე. ქონების ყიდვა შეიძლება ხელს უწყობდეს არაბთა გაერთიანებული საამიროების ბინადრობას: ინვესტორის ვიზა ღიაა ნებისმიერი ქონების მფლობელისთვის, ერთობლივი ქონება საჭიროებს მინიმუმ AED 400,000-ს თითო თანამფლობელზე, ხოლო AED 2,000,000 არის ცალკე 10-წლიანი ოქროს ვიზის დონე.
როგორ გავყიდოთ ოფ-ფლან ქონება ჩაბარებამდე დუბაიში
ოფ-ფლან ქონების გაყიდვა ჩაბარებამდე დუბაიში
Golden Visa და ბინადრობა
გადასახადები და ხარჯები
რა უნდა შეატყობინოს (და რა — არა) საქართველოს რეზიდენტმა rs.ge-ს დუბაის უძრავი ქონების შესახებ
საქართველოს რეზიდენტს, რომელიც დუბაიში უძრავ ქონებას ყიდულობს, ცალკე „უცხოური ქონების დეკლარაციის“ წარდგენა შემოსავლების სამსახურში (rs.ge) არ ევალება — ასეთი ინსტიტუტი ქართულ კანონმდებლობაში რიგითი ფიზიკური პირისთვის არ არსებობს. საქართველო ფიზიკურ პირებს ტერიტორიული პრინციპით ბეგრავს — 20% მხოლოდ ქართული წყაროს შემოსავალზე, ხოლო დუბაის ბინის ქირა და გაყიდვის ნამეტი, როგორც უცხოური წყაროს შემოსავალი, გათავისუფლებულია. ვალდებულებები მაინც შეიძლება წარმოიშვას — წლიური საშემოსავლო დეკლარაცია 1 აპრილამდე ბარდება, თუ წყაროსთან დაუბეგრავი ქართული შემოსავალი გაქვთ, ხოლო თუ ოჯახის მსოფლიო შემოსავალი GEL 40,000-ს აღემატება, 1 ნოემბრამდე ქონების გადასახადის დეკლარაციაც გიწევთ. 2024 წლის სექტემბრიდან საქართველო CRS-ის ავტომატურ გაცვლაშია ჩართული, UAE კი 2018 წლიდან — ემირატული ანგარიშების მონაცემები rs.ge-ში ავტომატურად ხვდება. გზამკვლევი განმარტავს წყაროს წესებს, საქართველო–UAE 2011 წლის ხელშეკრულებას და დოკუმენტაციის საუკეთესო პრაქტიკას. ეს ზოგადი ინფორმაციაა და არა საგადასახადო რჩევა.
არაბთა საამიროების ოქროს ვიზა ქართველი ინვესტორისთვის: დაგჭირდებათ თუ არა საქართველოს რეზიდენტობის შეცვლა? (უმეტესად — არა)
ბევრი ქართველი ინვესტორი ფიქრობს, რომ დუბაიში ქონების ყიდვა და ოქროს ვიზა აუცილებლად ნიშნავს საგადასახადო რეზიდენტობის შეცვლას. სინამდვილეში საქართველოს ტერიტორიული სისტემა ფიზიკურ პირებს უცხოური წყაროს შემოსავალზე ისედაც ათავისუფლებს — დუბაის ბინის ქირა და გაყიდვის მოგება ქართველი რეზიდენტისთვის, როგორც წესი, საქართველოში არ იბეგრება, ხოლო არაბთა საამიროებში ფიზიკური პირის საშემოსავლო გადასახადი 0%-ია. ოქროს ვიზა (AED 2,000,000-იანი ქონების გზა, 10-წლიანი, DLD-ის მეშვეობით) მხოლოდ ცხოვრების უფლებას იძლევა და საგადასახადო სტატუსს ავტომატურად არ ცვლის. საქართველოს რეზიდენტობა 183-დღიანი ტესტით დგინდება, ხოლო ვინც დღეებს ვერ აგროვებს, მნიშვნელოვანი ქონების მქონე პირის (HNWI) პროგრამით რეზიდენტობის შენარჩუნება შეუძლია. ეს გზამკვლევი 2026 წლის მდგომარეობით განმარტავს ორივე ქვეყნის წესებს, მათ ურთიერთქმედებას და იმას, თუ რა იცვლება რეალურად დუბაიში გადასვლისას. ტექსტი ზოგადი ინფორმაციაა და არა საგადასახადო ან იურიდიული რჩევა.
როგორ იბეგრება დუბაის საიჯარო შემოსავალი და გაყიდვის ნამეტი საქართველოს რეზიდენტისთვის
დუბაის „0% გადასახადის“ რეკლამა ქართველი ინვესტორისთვის სიმართლესთან ბევრად უფრო ახლოსაა, ვიდრე თითქმის ნებისმიერი სხვა ქვეყნის მყიდველისთვის. საქართველო ფიზიკურ პირებს ტერიტორიული პრინციპით ბეგრავს — საგადასახადო კოდექსით რეზიდენტის უცხოური წყაროდან მიღებული შემოსავალი საშემოსავლო გადასახადისგან გათავისუფლებულია, ამიტომ დუბაის ბინის ქირა და გაყიდვის ნამეტი, როგორც წესი, საქართველოში არ იბეგრება. არაბთა საამიროებში ფიზიკური პირის საიჯარო შემოსავალსა და ნამეტზე პირადი საშემოსავლო გადასახადი არ არსებობს, ხოლო 9% კორპორაციული გადასახადი ლიცენზიის გარეშე გამქირავებელ ფიზიკურ პირს არ ეხება. საქართველო–UAE ორმაგი დაბეგვრის შეთანხმება 2011 წლის 28 აპრილიდან მოქმედებს და ორმაგი დაბეგვრის რისკს კიდევ უფრო ამცირებს. მთავარი პრაქტიკული საკითხები წყაროს სწორი კვალიფიკაცია, წლიური დეკლარაცია rs.ge-ზე და საქმიანობის სამეწარმეო ფორმატში გადაზრდის რისკია. ეს სტატია ზოგადი ინფორმაციაა და არა საგადასახადო ან იურიდიული რჩევა.
გადასახადი დუბაის უძრავ ქონებაზე: გულახდილი 2026 წლის ხარჯების სურათი
გადასახადი დუბაის უძრავ ქონებაზე
როგორ გავგზავნოთ თანხა საქართველოდან დუბაიში უძრავი ქონების შესაძენად: ბანკები, SWIFT და დოკუმენტები
საქართველოში მოქმედებს რეგიონში ერთ-ერთი ყველაზე ლიბერალური სავალუტო რეჟიმი — უცხოეთში თანხის გადარიცხვას არც სპეციალური ნებართვა სჭირდება და არც წლიური ლიმიტი აქვს. დუბაის უძრავი ქონების საყიდლად სტანდარტული გზაა ლარის კონვერტაცია დოლარში და SWIFT გადარიცხვა — AED მიბმულია დოლარზე ფიქსირებული კურსით 3.6725, ამიტომ რეალური სავალუტო რისკი GEL/USD წყვილშია. ეროვნული ბანკის სატარიფო შედარების მიხედვით, გამავალი SWIFT გადარიცხვის საკომისიო ჩვეულებრივ 0.2%-ია (მინ. USD 15, მაქს. USD 500). დიდ თანხებზე ქართული ბანკები AML კანონმდებლობის ფარგლებში მოითხოვენ სახსრების წარმომავლობის დოკუმენტებს — ხელფასის, დივიდენდის, ქონების გაყიდვის ან სხვა ლეგალური წყაროს დამადასტურებელ საბუთებს. დუბაის მხარეს ოფ-პლან პროექტის თანხა მხოლოდ DLD-ის ზედამხედველობის ქვეშ მყოფ ესქროუ ანგარიშზე ირიცხება, მეორად გარიგებას კი ემატება DLD-ის 4%-იანი მოსაკრებელი. ინფორმაცია 2026 წლის მდგომარეობითაა და პროფესიულ რჩევას ვერ ჩაანაცვლებს.
