დუბაის უძრავი ქონების ლექსიკონი.

დუბაის უძრავი ქონების სექტორის ოფიციალური მარეგულირებელი, რომელიც მოქმედებს დუბაის მიწის დეპარტამენტის ქვეშ. RERA პასუხისმგებელია დეველოპერების ლიცენზირებაზე, ბროკერების რეგისტრაციასა და იმ სატრასტო ანგარიშების ზედამხედველობაზე, რომლებიც ოფ-პლანის მყიდველებს იცავს. დუბაის ყველა ლეგიტიმური ბროკერი RERA-ში უნდა იყოს რეგისტრირებული.

სახელმწიფო ორგანო, რომელიც არეგისტრირებს დუბაიში უძრავი ქონების ყველა საკუთრებას. ყოველი გარიგება სრულდება DLD-სთვის გადახდილი 4% გადაფორმების საფასურით და მყიდველი იღებს საკუთრების მოწმობას, რომელიც ადასტურებს კანონიერ საკუთრებას.

მბოჭავი ხელშეკრულება მყიდველსა და გამყიდველს შორის. SPA განსაზღვრავს ფასს, გადახდის გრაფიკს, ჩაბარების თარიღსა და დაგვიანების ჯარიმებს. ის რეგისტრირდება DLD-ში და მისი პირობები — გადახდის ეტაპები, დასრულების თარიღები და გაუქმების პუნქტები — მართავს მთელ გარიგებას.

დროებითი სარეგისტრაციო მოწმობა, რომელსაც DLD გასცემს ოფ-პლანის ქონებაზე, სანამ შენობა დასრულდება. Oqood (არაბულად „ხელშეკრულება“) აფიქსირებს თქვენს საკუთრებას მშენებარე ერთეულზე და მოგვიანებით, ჩაბარებისას, იცვლება საკუთრების სრული მოწმობით.

თქვენი უძრავი ქონების ოფიციალური საკუთრების დოკუმენტი, რომელსაც DLD გასცემს გაყიდვის ან ჩაბარების შემდეგ. ეს არის საბოლოო დადასტურება იმისა, რომ აქტივს ფლობთ — და სრული საკუთრების ზონებში ის რეგისტრირებულია თქვენს სახელზე (ან თქვენი კომპანიის სახელზე).

დეველოპერის წერილი, რომელიც ადასტურებს, რომ მას არ აქვს პრეტენზია გაყიდვასა თუ გადაფორმებაზე, ყველა მომსახურების საფასურის დაფარვის პირობით. NOC საჭიროა ყოველი მეორადი გაყიდვისთვის და დეველოპერი, როგორც წესი, იღებს საფასურს, მომზადების 1–2 კვირიანი ვადით.

ოფ-პლანის პროექტებისთვის RERA მოითხოვს, რომ გადახდები რეგულირებადი ესქროუ-ანგარიშის გავლით ხდებოდეს. თანხა დეველოპერს გადაეცემა მხოლოდ მშენებლობის ეტაპების დადასტურების შესაბამისად (მაგ. 40%, 70%, 100%) — ასე რომ, პროექტის შეფერხების შემთხვევაში თქვენი ფული დაცულია.

როგორც უძრავი ქონების, ისე იმ მიწის სრული საკუთრება, რომელზეც ის დგას, ხელმისაწვდომი უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისთვის დანიშნულ ზონებში. 2002 წლიდან უმეტესი პრემიუმ უბანი — Marina, Downtown, JVC, Palm, Dubai Hills — სრული საკუთრებაა და ღიაა უცხოელი მყიდველებისთვის.

უძრავი ქონების დაკავებისა და გამოყენების უფლება ფიქსირებული ვადით, ჩვეულებრივ 99 წლამდე, მიწის სრულად ფლობის გარეშე. გრძელვადიანი იჯარა უფრო იშვიათია და მხოლოდ ცალკეულ უბნებში გვხვდება. Palmera-ს ყველა პროექტი სრული საკუთრებაა.

უძრავი ქონება, რომელიც შეძენილია მშენებლობამდე ან მშენებლობის მიმდინარეობისას, უშუალოდ დეველოპერისგან. ოფ-პლანის ფასები, როგორც წესი, 15–30%-ით დაბალია მზა ერთეულების ფასებზე, მშენებლობის განმავლობაში ეტაპობრივი გადახდის გეგმებითა და დასაჯავშნი პირველადი შენატანით, ხშირად ჩაბარების შემდგომი კომპონენტის დამატებით.

დასრულებული ერთეული, ხელმისაწვდომი დაუყოვნებელი შესახლების ან გაქირავებისთვის. მზა ქონება ოფ-პლანზე ძვირი ჯდება, მაგრამ არ ატარებს მშენებლობის რისკს. ჩაბარება ის მომენტია, როცა დეველოპერი გასაღებებს გადმოგცემთ — ჩვეულებრივ ხარვეზების შემოწმების შემდეგ.

ახალი ერთეულის დეტალური შემოწმება, სანამ ჩაბარებას მიიღებთ — მოპირკეთების, ინვენტარის, სანტექნიკისა და ელექტროსისტემების შემოწმება. პროფესიონალი ინსპექტორი აფიქსირებს ხარვეზებს, რომ დეველოპერმა ისინი გასაღებების აღებამდე გამოასწოროს; ეს, როგორც წესი, 500–800 AED ჯდება.

საგარანტიო პერიოდი ჩაბარების შემდეგ, რომლის განმავლობაშიც დეველოპერი ვალდებულია უფასოდ გამოასწოროს ხარვეზები — ჩვეულებრივ 1 წელი MEP-ისთვის (მექანიკური, ელექტრო, სანტექნიკა) და 10 წლამდე მნიშვნელოვანი კონსტრუქციული ხარვეზებისთვის, SPA-ით განსაზღვრული წესით.

დეველოპერი, რომელიც გეგმავს და აშენებს მთელ დასახლებას ან უბანს, ხშირად მის ფარგლებში ნაკვეთებს ქვე-დეველოპერებზე ყიდის. მაგალითებია EMAAR — Downtown-ში, NAKHEEL — Palm Jumeirah-ზე და DAMAC — DAMAC Hills-ში.

წლიური საფასური საერთო სივრცეების (ლობი, აუზი, სპორტდარბაზი, ბაღები, უსაფრთხოება) მოვლა-პატრონობისთვის. ჩვეულებრივ 12–80 AED კვ.ფუტზე წელიწადში, რასაც RERA არეგულირებს მომსახურების საფასურის ინდექსით, რომელიც თითოეული შენობისთვის ადგენს ეტალონურ მაჩვენებელს.

დუბაის კომუნალური სერვისების მიმწოდებელი. ახალი მესაკუთრეები იხდიან ერთჯერად DEWA-ს გარანტიის დეპოზიტს — დაახლოებით 2,000 AED ბინაზე (≈ 4,000 ვილაზე) — მცირე გააქტიურების/მიერთების საფასურთან ერთად, ხოლო ყოველთვიური გადასახადები ფარავს ელექტროენერგიას, წყალსა და მუნიციპალიტეტის საბინაო მოსაკრებელს. გააქტიურებას 1–2 სამუშაო დღე სჭირდება.

საწყისი გადახდა ოფ-პლანის ერთეულის დასაჯავშნად — ჩვეულებრივ ფასის 5–10%. ის აფიქსირებს თქვენს ერთეულსა და ფასს, ხოლო SPA, როგორც წესი, დაჯავშნიდან 7 დღეში ფორმდება.

გეგმა, სადაც ფასის ნაწილს გასაღებების აღების შემდეგაც იხდით — მაგ. 20–40% გადანაწილებული 5 წელზე ჩაბარების შემდეგ. მიმზიდველია, რადგან ქონებას შემოსავალი შეიძლება მოჰქონდეს მაშინაც, როცა ჯერ კიდევ იხდით მას.

მაქსიმუმი, რასაც ბანკი უძრავი ქონების უზრუნველყოფით გასესხებს. რეზიდენტებს, როგორც წესი, შეუძლიათ 80% LTV-მდე სესხის აღება პირველ საცხოვრებელზე 5M AED-მდე ღირებულებით (ამაზე მეტზე დაახლოებით 70%, ხოლო ნაკლები მეორე ან საინვესტიციო ქონებაზე); არარეზიდენტებს ჩვეულებრივ 50%, ზოგიერთ ბანკში ~60–65%-მდე. ვადა 25 წლამდეა; განაკვეთები ბაზრის კვალდაკვალ იცვლება, ამიტომ მიმდინარე განაკვეთი ბანკთან დააზუსტეთ.

დუბაიში არ არსებობს წლიური ქონების გადასახადი და ფიზიკური პირებისთვის არც კაპიტალის ნამატის ან საიჯარო შემოსავლის გადასახადი. მთავარი ერთჯერადი ხარჯი DLD-ის 4% გადაფორმების საფასურია შესყიდვისას. (ცალკე: 5% VAT ვრცელდება კომერციულ — და არა საცხოვრებელ — იჯარაზე, ხოლო საცხოვრებლის მოიჯარეები იხდიან მუნიციპალიტეტის საბინაო მოსაკრებელს, დაახლოებით წლიური ქირის 5%, DEWA-ს ქვითრით. არცერთი მათგანი საშემოსავლო გადასახადი არ არის.)

არაბთა საამიროების რეზიდენტების ოფიციალური პირადობის მოწმობა, საჭირო საბანკო ანგარიშის გასახსნელად, იჯარის ხელშეკრულების გასაფორმებლად და კომუნალური სერვისების მისაერთებლად. გაიცემა 2–3 წლით და დაკავშირებულია თქვენს რეზიდენტობის ვიზასთან.

10-წლიანი რეზიდენტობა უძრავი ქონების ინვესტორებისთვის, რომლებიც ყიდულობენ ერთეულს სულ მცირე 2 million AED (~$545K) ღირებულებით. ის ავტომატურად ახლდება მანამ, სანამ ქონებას ფლობთ, ვრცელდება თქვენს ოჯახზე და — სტანდარტული ვიზებისგან განსხვავებით — არ საჭიროებს განახლებას ყოველ რამდენიმე წელიწადში.

განახლებადი რეზიდენტობის ვიზა ქონების მესაკუთრეებისთვის. იყიდეთ ქონება საკუთარ სახელზე და კვალიფიკაციას მიიღებთ მისი ღირებულების მიუხედავად; თუ პარტნიორებთან ერთად ფლობთ, თითოეული პარტნიორი კვალიფიცირდება 400,000 AED ან მეტი წილით. ვრცელდება თქვენს მეუღლესა და შვილებზე — რაც საშუალებას გაძლევთ, არაბთა საამიროებში იცხოვროთ ადგილობრივი სპონსორის გარეშე.

ოფ-პლანის შესყიდვის მთლიანი უკუგება, რომელიც აერთიანებს კაპიტალის ზრდას (ჩვეულებრივ 10–30% გაშვებასა და ჩაბარებას შორის) და საიჯარო შემოსავალს (წელიწადში დაახლოებით 5–10%), რასაც შეგიძლიათ შეადაროთ Bayut-ისა და Property Finder-ის ცოცხალ მონაცემებს.