საქართველოს უძრავი ქონების ლექსიკონი.

ქართული სახელმწიფო ორგანო, რომელიც არეგისტრირებს უძრავი ქონების ყველა საკუთრებას. ყოველი გარიგება აქ ფიქსირდება და მყიდველი იღებს რეგისტრირებულ საკუთრებას — ჩვეულებრივ ერთი-ორ სამუშაო დღეში, რაც რეგიონის ერთ-ერთი ყველაზე სწრაფი რეესტრია. სტანდარტული ბინის შესყიდვისას უცხოელი მყიდველისთვის გადაფორმების გადასახადი არ არსებობს.

როგორც უძრავი ქონების, ისე იმ მიწის სრული საკუთრება, რომელზეც ის დგას. საქართველო ნებისმიერი ეროვნების პირს ანიჭებს ბინებისა და შენობების 100% სრულ საკუთრებას, ქართველი მოქალაქის თანაბარ სამართლებრივ საფუძველზე, ყიდვისთვის რეზიდენტობის მოთხოვნის გარეშე. ერთადერთი შეზღუდვა სასოფლო-სამეურნეო მიწაა, რომელსაც უცხოელი ფიზიკური პირები პირდაპირ ვერ ფლობენ; ქალაქისა და სანაპირო ბინებზე ეს არ ვრცელდება.

მბოჭავი ხელშეკრულება მყიდველსა და გამყიდველს შორის. SPA განსაზღვრავს ფასს, გადახდის გრაფიკს, ჩაბარების თარიღსა და დაგვიანების ჯარიმებს. მისი პირობები — გადახდის ეტაპები, დასრულების თარიღები და გაუქმების პუნქტები — მართავს მთელ გარიგებას.

თქვენი უძრავი ქონების ოფიციალური საკუთრების დოკუმენტი, რომელიც გაყიდვის ან ჩაბარების შემდეგ რეგისტრირდება საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში. ეს არის საბოლოო დადასტურება იმისა, რომ აქტივს ფლობთ — რეგისტრირებული თქვენს სახელზე (ან თქვენი კომპანიის სახელზე).

დეველოპერის წერილი, რომელიც ადასტურებს, რომ მას არ აქვს პრეტენზია გაყიდვასა თუ გადაფორმებაზე, ყველა გადასახადის დაფარვის პირობით. NOC ჩვეულებრივ საჭიროა ჩაბარებამდე მეორადი გაყიდვისთვის და მოკლე ვადაში მზადდება.

უძრავი ქონების დაკავებისა და გამოყენების უფლება ფიქსირებული ვადით, მიწის სრულად ფლობის გარეშე. საქართველოში ეს იშვიათია, სადაც უცხოელ მყიდველებს ბინების სრულად ფლობა შეუძლიათ. Palmera-ს ყველა პროექტი სრული საკუთრებაა.

უძრავი ქონება, რომელიც შეძენილია მშენებლობამდე ან მშენებლობის მიმდინარეობისას, უშუალოდ დეველოპერისგან. ოფ-პლანის ფასები, როგორც წესი, 15–30%-ით დაბალია მზა ერთეულების ფასებზე, მშენებლობის განმავლობაში ეტაპობრივი გადახდის გეგმებითა და დასაჯავშნი პირველადი შენატანით, ხშირად ჩაბარების შემდგომი კომპონენტის დამატებით.

როგორ ბარდება ქართული ბინა. თეთრი კარკასის (white-box) ერთეული ბარდება დასრულებული კარკასის სახით — შელესილი კედლები, მოჭიმული იატაკი, კომუნიკაციები კართან — და ინტერიერის მოწყობა მყიდველს რჩება. მზა (turnkey) ერთეული ბარდება სრულად დასრულებული და ხშირად ავეჯითაც, შესახლების ან იჯარით გაცემისთვის მზა. თეთრი კარკასი თავიდან ნაკლები ჯდება; მზა ერთეული პირველივე დღიდან შესახლების ან გაქირავებისთვის მზადაა.

დასრულებული ერთეული, ხელმისაწვდომი დაუყოვნებელი შესახლების ან გაქირავებისთვის. მზა ქონება ოფ-პლანზე ძვირი ჯდება, მაგრამ არ ატარებს მშენებლობის რისკს. ჩაბარება ის მომენტია, როცა დეველოპერი გასაღებებს გადმოგცემთ — ჩვეულებრივ ხარვეზების შემოწმების შემდეგ.

ახალი ერთეულის დეტალური შემოწმება, სანამ ჩაბარებას მიიღებთ — მოპირკეთების, ინვენტარის, სანტექნიკისა და ელექტროსისტემების შემოწმება. პროფესიონალი ინსპექტორი აფიქსირებს ხარვეზებს, რომ დეველოპერმა ისინი გასაღებების აღებამდე გამოასწოროს.

საგარანტიო პერიოდი ჩაბარების შემდეგ, რომლის განმავლობაშიც დეველოპერი ვალდებულია უფასოდ გამოასწოროს ხარვეზები, SPA-ით განსაზღვრული წესით — ჩვეულებრივ მოიცავს შენობის კონსტრუქციასა და ძირითად სისტემებს ჩაბარების შემდგომ დადგენილი ვადით.

დეველოპერი, რომელიც გეგმავს და აშენებს მთელ პროექტს ერთიანი სტანდარტით. საქართველოში ბრენდირებული რეზიდენციების მშენებლები, როგორიცაა Next, თავიანთ სანაპირო და საქალაქო კოშკებს სასტუმრო ოპერატორებს (Radisson Blu, Wyndham, Swissotel) უკავშირებენ და მზა (turnkey) სახით, უპროცენტო გეგმებით აბარებენ.

წლიური საფასური საერთო სივრცეების (ლობი, აუზი, სპორტდარბაზი, ბაღები, უსაფრთხოება) მოვლა-პატრონობისთვის, რომელიც ითვლება თქვენი ერთეულის კვადრატულ მეტრზე და დგინდება შენობის მესაკუთრეთა ამხანაგობის მიერ — ფარავს იმ ხარჯებს, რაც მართულ რეზიდენციას მუშა მდგომარეობაში ინარჩუნებს.

საწყისი გადახდა ოფ-პლანის ერთეულის დასაჯავშნად — ჩვეულებრივ ფასის 5–10%. ის აფიქსირებს თქვენს ერთეულსა და ფასს, ხოლო SPA, როგორც წესი, დაჯავშნიდან 7 დღეში ფორმდება.

მშენებლობაზე მიბმული გეგმა პროცენტის დარიცხვის გარეშე. ტიპური ქართული სქემაა 10–20% დეპოზიტი ხელმოწერისას, უპროცენტო განვადება მშენებლობის მანძილზე გადანაწილებული და ფასის უდიდესი ნაწილი ჩაბარებისას — ვადებით ერთ წელზე ნაკლებიდან დაახლოებით ხუთ წლამდე, პროექტის მიხედვით.

საქართველო ქონების მესაკუთრეებისთვის დაბალი გადასახადების იურისდიქციაა. ფიზიკური პირის მიერ მიღებული საცხოვრებლის საიჯარო შემოსავალი იბეგრება ფიქსირებული 5%-ით, გამოქვითვების გარეშე (20% თუ კომპანიაზეა გაცემული). კაპიტალის ნამატი თავისუფლდება გადასახადისგან ორწლიანი მფლობელობის შემდეგ, ხოლო ადრე გაყიდვისას ნამატი 5%-ით იბეგრება. წლიური ქონების გადასახადი არ არსებობს იმ მესაკუთრეებისთვის, რომელთა ოჯახის შემოსავალი კანონით დადგენილ ზღვარს ქვემოთაა; ამ ზღვარს ზემოთ მუნიციპალიტეტები დებენ მცირე წლიურ მოსაკრებელს, დაახლოებით ღირებულების 0.05–1%. მიმდინარე განაკვეთები ქართველ საგადასახადო მრჩეველთან დააზუსტეთ.

განახლებადი ბინადრობის ნებართვა, ხელმისაწვდომი კვალიფიციური უძრავი ქონების შესყიდვის მეშვეობით. 2026 წლის 1 მარტიდან მინიმალური ინვესტიცია არის USD 150,000 არასასოფლო-სამეურნეო ქონებაში (გაზრდილი USD 100,000-დან), აკრედიტებული შეფასების საფუძველზე, ხოლო მეუღლესა და არასრულწლოვან შვილებს იმავე ინვესტიციით შეუძლიათ კვალიფიკაცია. უფრო მსხვილი გზა, დაახლოებით USD 300,000-დან, იძლევა უფრო ხანგრძლივ ნებართვას და მუდმივ ბინადრობამდე უფრო სწრაფ გზას. ეს არის ბინადრობის ნებართვა და არა მოქალაქეობა — მაჩვენებლები ბაზრიდანაა აღებული და ცვლილებას ექვემდებარება. განაცხადს თავიდან ბოლომდე ჩვენ ვამუშავებთ.

ოფ-პლანის შესყიდვის მთლიანი უკუგება, რომელიც აერთიანებს კაპიტალის ზრდას გაშვებასა და ჩაბარებას შორის და საიჯარო შემოსავალს ერთეულის გაქირავების შემდეგ. საქართველოში მთლიანი შემოსავალი დაახლოებით 7%-ია (TBC Capital-მა ბათუმი 2025 წელს 7.2%-თან შეაფასა; Global Property Guide-მა საქართველო 2026-ის დასაწყისში 7.4%-თან) — უფრო მაღალი მართული მოკლევადიანი გაქირავებისთვის პიკურ სეზონზე. ყოველ პროგნოზს ვადარებთ რეალურ, შესადარებელ გარიგებებს. მაჩვენებლები ბაზრიდანაა აღებული და ცვლილებას ექვემდებარება.