Tbilisi

დიახ — და პროცესი უჩვეულოდ ღიაა. ნებისმიერი ეროვნების მყიდველს შეუძლია თბილისში ბინის ან შენობის სრულად ფლობა (100% სრული საკუთრება), ქართველი მოქალაქის თანაბარ სამართლებრივ საფუძველზე, მასში ცხოვრების, გაქირავების, გაყიდვისა და მემკვიდრეობით გადაცემის სრული უფლებით. ყიდვისთვის არ არის საჭირო რეზიდენტობა, მოქალაქეობა, ადგილობრივი კომპანია ან ადგილობრივი საბანკო ანგარიში, ხოლო საკუთრება რეგისტრირდება საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში — ჩვეულებრივ ერთი-ორი სამუშაო დღის განმავლობაში. ერთადერთი გამონაკლისი სასოფლო-სამეურნეო მიწაა, რომელსაც უცხო პირები პირდაპირ ვერ ფლობენ; ქალაქის ბინებსა და შენობებზე ეს არ ვრცელდება.

გრძელვადიანი ქირის მთლიანი შემოსავალი დაახლოებით 7–8%-ია. Global Property Guide-მა საქართველოს საშუალო მთლიანი შემოსავალი 2026 წლის დასაწყისში 7.4%-თან ახლოს დააფიქსირა, ხოლო თბილისი ზოგადად ამ ჩარჩოშია, ცენტრალური ბინებით უფრო მაღალ ბოლოზე. ძველი ქალაქის მოკლევადიანი ქირა მეტს იძლევა ტურისტების ძლიერი მოთხოვნის გამო — Airbtics-მა ქალაქის მასშტაბით Airbnb-ს დატვირთვა დაახლოებით 63% დააფიქსირა — თუმცა მართვის საკომისიოს, დასუფთავებისა და ვაკანტურობის შემდეგ წმინდა მაჩვენებელი უფრო დაბალია. მთავარი განსხვავება ბათუმთან არის თანმიმდევრულობა: თბილისის მოთხოვნა მთელი წლისაა და არა ზაფხულის სეზონში კონცენტრირებული, რაც უხდება ინვესტორებს, ვინც სტაბილურ დატვირთვას მაღალსეზონურ პიკებზე მაღლა აყენებს.

თბილისში საშუალო ფასი 2025 წლის შუა პერიოდში დაახლოებით USD 1,269 კვ.მ-ზე იყო (TBC Capital), ხოლო Colliers-მა 2025 წლის ბოლოსთვის ქალაქის მაჩვენებელი USD 1,500/კვ.მ-თან ახლოს დააფიქსირა. ეს ქალაქის მასშტაბით ზოგადად ბათუმის შესადარისია — ორივე ბაზარი მსგავს ჩარჩოშია და რომელია „უფრო იაფი“, სეგმენტზეა დამოკიდებული: ბათუმის სანაპირო და ძველი ბათუმი მაღალ ფასს ითხოვს კვ.მ-ზე, ხოლო თბილისის პრესტიჟული ბირთვი (მთაწმინდა, ვაკე) კიდევ უფრო მაღლა, USD 1,800–3,300/კვ.მ დიაპაზონში, ადის. თბილისის გარეუბნები საგრძნობლად იაფია. ზოგადი დასკვნა: მსგავსი ქალაქის საშუალო მაჩვენებლები, თბილისი გთავაზობთ მთელი წლის მოთხოვნას, ხოლო ბათუმი — სეზონურ საკურორტო ზრდას.

შესვლა იწყება დაახლოებით USD 83,900-დან Palmera-ზე თბილისის პროექტებში — სტუდია ცენტრალურ უბანში, როგორიცაა ორთაჭალა — და იზრდება რამდენიმე ასეულ ათასამდე უფრო დიდი სახლებისა და უფრო ცენტრალური, ისტორიული მისამართებისთვის, როგორიცაა ავლაბარი ძველ ქალაქთან ახლოს. განცხადებების უმეტესობა ოფ-პლანია, დეველოპერის გადახდის გეგმებით, ამიტომ შესყიდვა ეტაპობრივად, მშენებლობის განმავლობაში ხდება და არა წინასწარ სრულად. დედაქალაქი ზოგადად ერთი საფეხურით მაღლა დგას ბათუმის ყველაზე იაფ შესვლის წერტილებზე, რაც მისი მთელი წლის ბაზრისა და უფრო ღრმა მოთხოვნის ამსახველია.

დიახ — კვალიფიციური შესყიდვა ხსნის განახლებად ბინადრობის ნებართვას. 2026 წლის 1 მარტიდან მინიმალური ინვესტიცია USD 150,000-ია არასასოფლო-სამეურნეო ქონებაში (გაიზარდა დიდი ხნის მოქმედი USD 100,000-დან), აკრედიტებული შეფასების საფუძველზე. ის ანიჭებს განახლებად დროებით ბინადრობის ნებართვას, ხოლო მეუღლესა და არასრულწლოვან შვილებს იმავე ინვესტიციით შეუძლიათ დაკმაყოფილება, საკუთრების შენარჩუნებაზე მიბმულად. უფრო დიდი ინვესტიციის გზა (დაახლოებით USD 300,000-დან) იძლევა უფრო ხანგრძლივ ნებართვას და მუდმივ ბინადრობამდე უფრო სწრაფ გზას. ეს ბინადრობის ნებართვაა და არა მოქალაქეობა — კონკრეტულ შედეგზე დაყრდნობამდე დაადასტურეთ მოქმედი წესები და თქვენი შეფასება.

საქართველო ქონების დაბეგვრას მსუბუქად ინარჩუნებს. ფიზიკური პირის მიერ მიღებული საცხოვრებელი ქირის შემოსავალი იბეგრება ფიქსირებული 5%-ით, გამოქვითვების გარეშე (20%, თუ კომპანიაზეა გაქირავებული). კაპიტალის ზრდა თავისუფლდება გადასახადისგან ორწლიანი ფლობის შემდეგ და იბეგრება 5%-ით მოგებაზე, თუ ორ წელიწადში გაიყიდა. მესაკუთრეებისთვის, ვინც კანონით დადგენილ ოჯახის შემოსავლის ზღვარს ქვემოთ არიან, ყოველწლიური ქონების გადასახადი არ არსებობს; ამ ზღვარს ზემოთ მოქმედებს მცირე მუნიციპალური მოსაკრებელი, ღირებულების დაახლოებით 0.05–1%. ტრანზაქციის ხარჯები მოკრძალებულია და რეგისტრაცია სწრაფი. თქვენი ვითარებისთვის მოქმედი განაკვეთები და ზღვრები დაადასტურეთ ქართველ საგადასახადო მრჩეველთან.

ეს სტრატეგიაზეა დამოკიდებული. ძველი ქალაქი (კალა) — ისტორიული ბირთვი ნარიყალასა და გოგირდის აბანოების გარშემო — მოკლევადიანი ქირისა და ტურიზმის საუკეთესო მისამართია, იშვიათი და კოლორიტული. ავლაბარი, მაღალ მარცხენა ნაპირზე, უშუალოდ მდინარის გაღმა, მეტროთია დაკავშირებული, ვითარდება და ძველი ქალაქიდან ფეხით ახლოსაა, რაც ცენტრალურ წვდომას საშუალო დონის ფასად სთავაზობს. ორთაჭალა, სამხრეთი სანაპირო უბანი უშუალოდ ძველი ქალაქის ქვემოთ, ცენტრის უფრო მშვიდი, პერსპექტიული კუთხეა. საბურთალო დიდი თანამედროვე საცხოვრებელ-ბიზნეს-უბანია ახალაშენებული ქონების ყველაზე დიდი მარაგით, ხოლო ვაკე და მთაწმინდა პრესტიჟული, ყველაზე ძვირი უბნებია. თითოეული თბილისის ქვე-უბანია და არა ცალკე ბაზარი.

თბილისი მთელი წლის დედაქალაქის ბაზარია. როგორც საქართველოს მთავრობის ცენტრი, მისი ბიზნეს-ცენტრი და დაახლოებით 1.2 მილიონი ადამიანის მთავარი ტურისტული კარიბჭე, ქალაქი საიჯარო მოთხოვნას აჩენს სულ თორმეტივე თვის განმავლობაში — რასაც განაპირობებს ექსპატები, სტუდენტები, 2022 წლიდან რელოკაციის ტალღა და დიდი ციფრული მომთაბარეების საზოგადოება, რომელსაც საქართველოს ვიზა-მეგობრული წესები იზიდავს. ეს მას სეზონური ბათუმის საკურორტო ქირის ბუნებრივ დამატებად აქცევს: სადაც სანაპირო ზაფხულში შოულობს, თბილისის გრძელვადიანი ქირის ბაზარი უფრო სტაბილურ დატვირთვასა და შემოსავალს უზრუნველყოფს მთელი წლის განმავლობაში, რასაც მისი მეტრო, აეროპორტი და დედაქალაქის ფუნდამენტები უჭერს მხარს.