Tbilisi

Sim — e o processo é excepcionalmente aberto. Um comprador de qualquer nacionalidade pode ser proprietário de um apartamento ou edifício de forma integral (100% propriedade plena/freehold) em Tbilisi, nas mesmas condições legais de um cidadão georgiano, com plenos direitos de morar nele, alugá-lo, vendê-lo e deixá-lo de herança. Não é necessária residência, cidadania, empresa local ou conta bancária local para comprar, e o título é registrado na National Agency of Public Registry — geralmente em um a dois dias úteis. A única exceção é a terra agrícola, que estrangeiros não podem possuir diretamente; apartamentos e edifícios urbanos não são afetados.

As rentabilidades brutas de aluguel de longo prazo ficam em torno de 7–8%. O Global Property Guide apontou a rentabilidade bruta média da Geórgia perto de 7.4% no início de 2026, e Tbilisi se situa amplamente nessa faixa, com apartamentos centrais na ponta mais alta. Os aluguéis de curta temporada na Old Town podem render mais, dada a forte demanda turística — a Airbtics relatou uma ocupação de Airbnb em toda a cidade em torno de 63% — embora, descontadas as taxas de gestão, limpeza e vacância, o valor líquido seja menor. O contraste principal com Batumi é a consistência: a demanda de Tbilisi ocorre o ano todo, em vez de concentrada em uma temporada de verão, o que combina com investidores que priorizam ocupação estável em vez de picos de alta estação.

Tbilisi teve uma média em torno de USD 1,269 por m² em meados de 2025 (TBC Capital), com a Colliers reportando um valor para toda a cidade mais próximo de USD 1,500/m² no final de 2025. Isso é amplamente comparável a Batumi em uma base de toda a cidade — os dois mercados estão dentro de uma faixa semelhante, e qual é o 'mais barato' depende do segmento: a orla marítima de Batumi e a Old Batumi têm prêmios elevados por m², enquanto o núcleo nobre de Tbilisi (Mtatsminda, Vake) pode ficar mais alto novamente, na faixa de USD 1,800–3,300/m². Os bairros mais afastados de Tbilisi são marcadamente mais baratos. A conclusão geral: médias semelhantes em toda a cidade, com Tbilisi oferecendo demanda o ano todo e Batumi oferecendo valorização sazonal de resort.

O preço inicial parte de cerca de USD 83,900 nos projetos de Tbilisi disponíveis na Palmera — um studio em um distrito central como Ortachala — chegando à casa das centenas de milhares de dólares para imóveis maiores e endereços mais centrais e históricos como Avlabari, perto da Cidade Velha. A maioria dos anúncios é na planta, com planos de pagamento da incorporadora, de modo que a compra é parcelada ao longo da construção, em vez de paga à vista. A capital geralmente fica um degrau acima dos pontos de entrada mais baratos de Batumi, refletindo seu mercado ativo o ano todo e uma demanda de inquilinos mais consistente.

Sim — uma compra qualificável abre caminho para uma autorização de residência renovável. Desde 1 de março de 2026, o investimento mínimo é de USD 150,000 em imóveis não agrícolas (elevado em relação ao valor de longa data de USD 100,000), com base em uma avaliação credenciada. Ela concede uma autorização de residência temporária renovável, com cônjuge e filhos menores podendo se qualificar sob o mesmo investimento, vinculada à manutenção da propriedade. Uma modalidade de investimento maior (a partir de cerca de USD 300,000) leva a uma autorização de prazo mais longo e a um caminho mais rápido para a residência permanente. Trata-se de uma autorização de residência, e não de cidadania — confirme as regras atuais e a sua avaliação antes de contar com um resultado específico.

A Geórgia mantém a tributação de imóveis em patamar baixo. A renda de aluguel residencial recebida por uma pessoa física é tributada a uma alíquota fixa de 5%, sem deduções (20% se alugado a uma empresa). Os ganhos de capital são isentos após dois anos de propriedade e tributados a 5% sobre o ganho se houver venda em até dois anos. Não há imposto anual sobre a propriedade para proprietários abaixo do limite legal de renda familiar; acima dele, aplica-se uma pequena taxa municipal de aproximadamente 0.05–1% do valor. Os custos de transação são moderados e o registro é rápido. Confirme as alíquotas e os limites atuais com um consultor tributário georgiano para a sua situação.

Depende da estratégia. A Cidade Velha (Kala) — o núcleo histórico em torno de Narikala e dos banhos de enxofre — é o principal endereço para aluguel de curta temporada e turismo, escasso e cheio de personalidade. Avlabari, na margem esquerda elevada, bem em frente do outro lado do rio, é conectada por metrô, está em processo de valorização e fica a uma curta caminhada da Cidade Velha, oferecendo acesso central a um preço intermediário. Ortachala, o bairro sul à beira do rio logo abaixo da Cidade Velha, é um trecho mais tranquilo e em ascensão do centro. Saburtalo é o grande distrito residencial e empresarial moderno, com a maior oferta de novos empreendimentos, enquanto Vake e Mtatsminda são as áreas mais nobres e caras. Cada um é uma sub-região de Tbilisi, e não um mercado separado.

Tbilisi é um mercado de capital ativo o ano inteiro. Como sede do governo da Geórgia, seu centro de negócios e uma importante porta de entrada do turismo com cerca de 1.2 million de habitantes, a cidade gera demanda por aluguel nos doze meses do ano — impulsionada por expatriados, estudantes, uma onda de mudanças desde 2022 e uma grande comunidade de nômades digitais atraída pelas regras de visto favoráveis da Geórgia. Isso a torna o complemento natural a uma locação de temporada sazonal em Batumi: enquanto o litoral rende no verão, o mercado de locação de longo prazo de Tbilisi oferece ocupação e renda mais estáveis ao longo do ano, sustentado por seu metrô, aeroporto e pelos fundamentos de uma cidade-capital.