O Tbilisi Downtown fixa o nome da NEXT em Avlabari, o bairro histórico na margem esquerda elevada do Mtkvari que olha, do outro lado do rio, para a Cidade Velha. É um dos bairros mais cheios de caráter da capital — um emaranhado de ruas antigas, igrejas e mirantes que atraiu uma onda de restauração e construção nova à medida que o centro de gravidade de Tbilisi voltou a se deslocar em direção ao seu núcleo.
A localização é o argumento em si. Avlabari fica a uma curta caminhada da Cidade Velha, dos banhos de enxofre e do teleférico do Rike Park, sobre uma linha de metrô que a conecta diretamente ao restante da cidade — o tipo de endereço central e bem conectado que mantém seu valor e permanece alugável ao longo do ano, e não apenas na temporada.
O mix aqui pula totalmente a faixa de studio e começa em apartamentos de 1 quarto, de 58 a 73 metros quadrados, sobe pelas residências de 2 quartos até a casa dos cem e poucos e chega ao topo com plantas de 3 quartos de até 145 metros quadrados. As residências são entregues como uma estrutura White Box, pronta para acabamento, com generosos pés-direitos de 3.3 metros; pacotes de acabamento turnkey e de reforma estão disponíveis como upgrades pagos, e o estacionamento nos blocos A, B e C é oferecido a partir de $20,000. A construção já está em andamento, com a entrega prevista para 2028.
A Geórgia não impõe nenhuma restrição à propriedade plena (freehold) estrangeira, de modo que um comprador do exterior detém um apartamento aqui exatamente nos mesmos termos que um cidadão georgiano. Os preços vão de $165,000 para um apartamento de 1 quarto a $413,700 para a maior residência de 3 quartos. Uma estrutura representativa é de 30% de entrada na assinatura, com o saldo de 70% financiado sem juros ao longo de uma série de parcelas de 27 meses de aproximadamente $4,278 por mês, e o restante devido na entrega.
O Tbilisi Downtown é a primeira residência de marca da NEXT na capital georgiana, situada na Aleksandre Tsurtsumia Street 12, no coração de Avlabari. O empreendimento foi aprovado pelo Conselho Arquitetônico-Histórico da Prefeitura de Tbilisi e concebido como uma residência de baixo gabarito que mantém fidelidade à escala e ao caráter da Tbilisi Antiga, em vez de sobrescrevê-los — pátios paisagísticos, praças abertas, um jardim exuberante e áreas de recreação infantil estão entremeados entre os blocos para dar ao empreendimento um núcleo verde e tranquilo a poucos minutos de caminhada da Catedral da Santíssima Trindade, dos banhos de enxofre, da Bridge of Peace e do Rike Park.
As comodidades compartilhadas vão muito além dos andares residenciais: uma piscina coberta, um restaurante, uma academia e spa, um lounge de negócios, uma biblioteca e um lobby de tamanho generoso, além de espaços de lazer e comunitários por toda a propriedade. A operação do dia a dia é conduzida internamente pela própria equipe de administração predial da NEXT, que oferece recepção, concierge e segurança 24/7, serviço de quarto e lavanderia e valet — uma camada de hospitalidade que permite aos proprietários fechar a porta e partir enquanto seu apartamento é mantido e, se assim escolherem, alugado a hóspedes.
Retorno do investimento: o programa interno de aluguel da NEXT sustenta as projeções da incorporadora, que modelam a receita líquida de uma taxa de gestão de marca de 40%, uma taxa de condomínio (service charge) anual e impostos. Entre as quatro unidades de amostra de sua análise, o retorno médio em dez anos vai de cerca de 10.5% ao ano em uma unidade de 2 quartos de 115.2 m² (comprada por $320,256, um acumulado de $321,689 ou aproximadamente 100% do preço) a cerca de 12.4% em uma unidade de 1 quarto de 44.5 m² ($126,825, acumulado de $149,206 ou cerca de 118% do preço), com uma unidade de 1 quarto de 66.7 m² a aproximadamente 11.4% ($208,504 acumulados, 109% de payback) e um studio de 37 m² a cerca de 11.9% ($131,712 acumulados, 114% de payback). As rentabilidades líquidas começam na faixa de 5.6–6.4% no primeiro ano completo e sobem para a casa dos 10 a 15% à medida que o edifício amadurece, conforme a ocupação prevista aumenta de cerca de 58–62% na abertura, em 2027, para a casa dos 90% por volta de meados da década de 2030, e a diária média sobe ano a ano. Essas são projeções da incorporadora, e não valores garantidos, e os retornos reais dependerão das tarifas dos quartos e da ocupação.
