Tbilisi Downtown verankert den Namen Next in Avlabari, dem historischen Viertel am hoch gelegenen linken Ufer des Mtkwari, das über den Fluss hinweg auf die Altstadt blickt. Es ist eines der charaktervollsten Quartiere der Hauptstadt — ein Gewirr aus alten Gassen, Kirchen und Aussichtspunkten, das eine Welle der Restaurierung und des Neubaus angezogen hat, während sich Tiflis' Schwerpunkt zurück in Richtung seines Kerns verlagert hat.
Die Lage ist für sich genommen schon das Argument. Avlabari liegt nur einen kurzen Spaziergang von der Altstadt, den Schwefelbädern und der Seilbahn zum Rike-Park entfernt, an einer Metrolinie, die es direkt mit dem Rest der Stadt verbindet — die Art zentraler, gut angebundener Adresse, die ihren Wert hält und das ganze Jahr über vermietbar bleibt, statt nur in der Saison.
Der Angebotsmix überspringt die Studio-Kategorie vollständig und beginnt bei Apartments mit 1 Schlafzimmer von 58 bis 73 Quadratmetern, steigt über Wohnungen mit 2 Schlafzimmern in den hohen Hundertern und reicht bis zu Grundrissen mit 3 Schlafzimmern von bis zu 145 Quadratmetern. Die Einheiten werden als White-Box-Rohbau zum Ausbau bereit übergeben, mit großzügigen Deckenhöhen von 3.3 Metern; schlüsselfertige und renovierte Ausstattungspakete sind als kostenpflichtige Upgrades verfügbar, und Stellplätze in den Blöcken A, B und C werden ab $20,000 angeboten. Der Bau ist bereits im Gange, die Übergabe ist für 2028 vorgesehen.
Georgien erlegt ausländischem Volleigentum keinerlei Beschränkung auf, sodass ein ausländischer Käufer eine Wohnung hier zu exakt denselben Bedingungen hält wie ein georgischer Staatsbürger. Die Preise reichen von $165,000 für eine Wohnung mit 1 Schlafzimmer bis zu $413,700 für die größte Wohnung mit 3 Schlafzimmern. Eine beispielhafte Struktur sieht 30% Anzahlung bei Unterzeichnung vor, der Restbetrag von 70% wird zinsfrei über einen Ratenlauf von 27 Monaten zu rund $4,278 monatlich getragen, wobei der verbleibende Teil bei Übergabe fällig wird.
Tbilisi Downtown ist die erste Branded Residence von NEXT in der georgischen Hauptstadt, gelegen an der Aleksandre Tsurtsumia Street 12 im Herzen von Avlabari. Das Vorhaben wurde vom Architektonisch-Historischen Rat des Stadtrats von Tiflis genehmigt und als niedrig gebaute Residenz konzipiert, die dem Maßstab und Charakter des alten Tiflis treu bleibt, statt ihn zu überschreiben — begrünte Innenhöfe, offene Plätze, ein üppiger Garten und Kinderspielbereiche sind zwischen die Blöcke eingewoben und verleihen dem Projekt einen ruhigen, grünen Kern, nur wenige Gehminuten von der Dreifaltigkeitskathedrale, den Schwefelbädern, der Friedensbrücke und dem Rike-Park entfernt.
Die gemeinschaftlichen Annehmlichkeiten reichen weit über die Wohngeschosse hinaus: ein Innenpool, ein Restaurant, ein Fitnessstudio und Spa, eine Business-Lounge, eine Bibliothek und eine großzügig bemessene Lobby, neben Erholungs- und Gemeinschaftsbereichen über das gesamte Gelände hinweg. Der laufende Betrieb wird intern von NEXTs eigenem Property-Management-Team übernommen, das Rezeption, Concierge und Sicherheit rund um die Uhr, Zimmer- und Wäscheservice sowie Valet-Parking bietet — eine Hospitality-Ebene, die es Eigentümern erlaubt, abzuschließen und abzureisen, während ihre Wohnung instand gehalten und, sofern sie es wünschen, an Gäste vermietet wird.
Return on Investment: NEXTs hauseigenes Vermietungsprogramm untermauert die Prognosen des Bauträgers, die das Einkommen nach Abzug einer Markenmanagementgebühr von 40%, einer jährlichen Servicegebühr (Nebenkosten) und Steuern modellieren. Über die vier Beispieleinheiten der Analyse hinweg reicht die durchschnittliche Zehnjahresrendite von etwa 10.5% pro Jahr bei einer Wohnung mit 2 Schlafzimmern von 115.2 m² (gekauft für $320,256, kumuliert $321,689 oder rund 100% des Preises) bis zu rund 12.4% bei einer Wohnung mit 1 Schlafzimmer von 44.5 m² ($126,825, kumuliert $149,206 oder etwa 118% des Preises), mit einer Wohnung mit 1 Schlafzimmer von 66.7 m² bei rund 11.4% (kumuliert $208,504, 109% Rückfluss) und einem Studio von 37 m² bei etwa 11.9% (kumuliert $131,712, 114% Rückfluss). Die Nettorenditen beginnen im ersten vollen Jahr in der Spanne von 5.6–6.4% und steigen mit zunehmender Reife des Gebäudes in den unteren bis mittleren Zehnerbereich, da die prognostizierte Auslastung von rund 58–62% bei der Eröffnung 2027 bis Mitte der 2030er-Jahre auf die unteren bis mittleren 90er klettert und der durchschnittliche Tagespreis Jahr für Jahr ansteigt. Dies sind die Prognosen des Bauträgers und keine garantierten Zahlen; die tatsächlichen Renditen hängen von Zimmerpreisen und Auslastung ab.
