Aufenthaltsgenehmigung in Georgien durch Immobilieninvestition im Jahr 2026: Die Schwelle von USD 150,000 erklärt

Für ausländische Investoren war Georgien lange Zeit einer der zugänglichsten Orte in der Region, um einen Immobilienkauf mit einer Aufenthaltserlaubnis zu verbinden. Diese Zugänglichkeit hat sich im Jahr 2026 verringert. Am 1. März 2026 stieg der Mindestwert einer Immobilie, der für die Beantragung einer Aufenthaltserlaubnis erforderlich ist, um 50 % — von USD 100,000 auf USD 150,000 — infolge einer im Juni 2025 verabschiedeten Gesetzesänderung, wie Legal.ge berichtet. Der Mindestbetrag von USD 150,000 ist nun in Kraft; das frühere Zeitfenster für USD 100,000 schloss am 28. Februar 2026.

Dies war die mit Abstand bedeutendste Änderung für Käufer im Jahr 2026. Wenn Sie einen Kauf prüfen, der Ihnen gleichzeitig eine Aufenthaltserlaubnis eröffnet, ist die nun geltende Zahl eindeutig: Die qualifizierte Immobilie muss einen Wert von mindestens USD 150,000 haben, was durch den Nachweis der Fertigstellung, vollständigen Bezahlung und Registrierung belegt wird. Der niedrigere Betrag von USD 100,000 ist nicht mehr verfügbar — er galt nur für Immobilien, die vor dem 1. März 2026 fertiggestellt, bezahlt und registriert wurden.

Im Folgenden finden Sie einen präzisen, quellenbasierten Leitfaden zum visumfreien Regime Georgiens, zur Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienbesitz und deren Änderungen, zum Investorenweg der höheren Stufe, zur Einbeziehung Ihrer Familie, zum Antragsverfahren sowie zum längeren Weg von der einjährigen Aufenthaltserlaubnis zur dauerhaften Niederlassung und Staatsbürgerschaft.

Georgiens visumfreies 1-Jahres-Regime: Wer ist berechtigt?

Bevor wir über Aufenthaltserlaubnisse sprechen, ist es hilfreich zu verstehen, warum so viele Investoren Immobilien in Georgien besitzen, ohne eine solche zu benötigen. Georgien verfügt über eines der großzügigsten visumfreien Regime der Welt. Laut Georgia Expats können Staatsangehörige aus rund 95 Ländern — darunter alle EU-Mitgliedstaaten, das Vereinigte Königreich, die USA, Kanada, Australien, Japan und Südkorea — visumfrei für bis zu 365 Tage einreisen und sich dort aufhalten.

Dieses volle Jahr ist von großer Bedeutung. Für viele Käufer entfällt damit der unmittelbare Druck, überhaupt eine Erlaubnis beantragen zu müssen: Sie können eine Immobilie kaufen, einrichten und vermieten sowie ausgedehnte Zeiträume im Land verbringen, allein gestützt auf die visumfreie Einreise. Eine Aufenthaltserlaubnis wird dann sinnvoll, wenn Sie Kontinuität über das visumfreie Zeitfenster hinaus wünschen, einen klareren Rechtsstatus anstreben oder eine Grundlage für den längeren Weg zur dauerhaften Niederlassung und schließlich zur Staatsbürgerschaft schaffen wollen.

Ein wichtiger Detailaspekt, den Sie beachten sollten: Wie wir später noch erläutern, werden die Jahre, die Sie sich ausschließlich aufgrund visumfreier Einreise in Georgien aufhalten, nicht auf die Aufenthaltsvoraussetzung für die dauerhafte Niederlassung oder Einbürgerung angerechnet. Wenn ein langfristiger Status Ihr Ziel ist, beginnt die Uhr effektiv erst mit dem Besitz einer Aufenthaltserlaubnis.

Die Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienbesitz: $100,000 → $150,000 ab dem 1. März 2026

Der Weg über Immobilienbesitz ist der beliebteste Weg zu einer georgischen Aufenthaltserlaubnis für ausländische Käufer. Das Prinzip ist einfach: Besitzen Sie eine qualifizierende Immobilie, die den Mindestwert erreicht oder übersteigt, werden Sie für eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis berechtigt, die an diesen Besitz geknüpft ist.

Die Grenze wurde im Jahr 2026 geändert. Laut Legal.ge erhöhte eine Gesetzesänderung vom Juni 2025 den Mindestwert der Immobilie von USD 100,000 auf USD 150,000, gültig ab dem 1. März 2026 — eine Erhöhung um 50 %, die nun in Kraft ist.

Die Erlaubnis selbst ist in ihrer Dauer zunächst begrenzt, aber verlängerbar. Laut Relocation Georgia wird die Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienbesitz für ein Jahr ausgestellt und kann jährlich verlängert werden, solange Sie das Eigentum an einer Immobilie oberhalb der Grenze behalten. Mit anderen Worten: Die Erlaubnis ist an Bedingungen geknüpft: Verkaufen Sie die Immobilie oder fällt ihr Wert unter den qualifizierenden Betrag, entfällt die Grundlage für eine Verlängerung.

Merkmal	Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienbesitz
Mindestwert der Immobilie (bis 28. Feb. 2026)	USD 100,000
Mindestwert der Immobilie (ab 1. März 2026)	USD 150,000
Gültigkeitsdauer der Erlaubnis	1 Jahr, jährlich verlängerbar
Verlängerungsbedingung	Beibehaltung des Eigentums oberhalb der Grenze
Einbeziehung der Familie	Ehepartner und minderjährige Kinder auf dieselbe Immobilie

Ein praktischer Aspekt, der erwähnenswert ist: Die Quellen unterscheiden sich darin, ob sich der Betrag von USD 100,000 / 150,000 auf den Kaufpreis oder auf einen zertifizierten Gutachtenwert bezieht. In der Praxis scheint ein akkreditiertes georgisches Gutachten erforderlich zu sein — und für den weiter unten beschriebenen Investorenweg der höheren Stufe ist es ausdrücklich vorgeschrieben. Bevor Sie sich festlegen, bestätigen Sie die genaue Checkliste der Dokumente und die Bewertungsgrundlage bei der Public Service Development Agency (PSDA) Georgiens unter sda.gov.ge oder bei einem qualifizierten lokalen Berater.

Wie die alte $100k-Grenze funktionierte (und warum sie geschlossen wurde)

Die Grenze von USD 100,000 wurde am 1. März 2026 für Neuantragsteller geschlossen, aber die Bedingungen, die sie regelten, sind es wert, verstanden zu werden — sowohl als Kontext als auch, weil dieselbe Logik nun für die Untergrenze von USD 150,000 gilt. Laut Legal.ge musste die Immobilie, um sich für die alte Grenze zu qualifizieren, vor dem 1. März 2026 fertiggestellt, vollständig bezahlt und registriert sein.

Jede dieser drei Bedingungen ist insbesondere für Off-Plan-Käufer eine potenzielle Falle:

• Fertiggestellt — Eine Einheit, die am Stichtag 1. März 2026 noch im Bau war, zählte nicht unter den alten Betrag, unabhängig davon, wie viel bereits bezahlt worden war. Dasselbe gilt nun für die Grenze von USD 150,000.
• Vollständig bezahlt — Eine Immobilie, die auf Raten mit einem ausstehenden Saldo gekauft wurde, erfüllt die Anforderung wahrscheinlich erst dann, wenn sie vollständig beglichen ist.
• Registriert — Das Eigentum muss formell bei der National Agency of Public Registry (NAPR) eingetragen werden. Die gute Nachricht hierbei ist die Geschwindigkeit: Die NAPR-Registrierung geht schnell (mehr zu den Fristen weiter unten).

Diese Schlussfolgerung gilt nach wie vor, nun jedoch für den höheren Betrag. Um sich durch einen Kauf zu qualifizieren, sollten Sie nach fertiggestellten, registrierungsbereiten Beständen suchen, die einen Wert von mindestens USD 150,000 haben — der Untergrenze, die seit dem 1. März 2026 in Kraft ist — und nicht nach Off-Plan-Projekten, deren Wert oder Fertigstellungsstatus zum Zeitpunkt der Antragstellung ungewiss ist.

Die USD 300,000-Investorenerlaubnis und der Schnellweg zur PR

Über dem Standardweg über Immobilienbesitz gibt es eine umfassendere Option für größere Investoren. Laut Immigration Georgia gewährt eine Investition von USD 300,000 oder mehr eine anfängliche Aufenthaltserlaubnis für 5 Jahre — anstelle der einjährigen Erlaubnis des Immobilienwegs.

Der strukturelle Vorteil liegt in dem, was am Ende dieser Laufzeit geschieht. Laut derselben Quelle wird dem Inhaber die dauerhafte Niederlassung gewährt, wenn die Immobilie nach fünf Jahren nicht verkauft wird. Dies verwandelt ein höheres anfängliches Engagement in einen klareren, schnelleren Weg zu einem langfristigen Status, ohne den jährlichen Verlängerungszyklus der Standard-Immobilienaufenthaltserlaubnis.

	Immobilienweg	Investorenweg
Mindestinvestition	USD 150,000 (ab 1. März 2026)	USD 300,000+
Anfängliche Gültigkeitsdauer	1 Jahr	5 Jahre
Verlängerung	Jährlich, solange über der Grenze	PR, wenn Immobilie nach 5 Jahren behalten

Für Investoren, die bereits einen Kauf in Portfolio-Größenordnung planen — beispielsweise eine Branded Residence oder eine hotelverwaltete Residenz — kann der Weg über USD 300,000 der effizientere Weg zur dauerhaften Niederlassung sein. Wie beim Immobilienweg sollten Sie die Anforderungen an Gutachten und Dokumentation mit der PSDA abstimmen, bevor Sie sich auf eine bestimmte Bewertung verlassen.

Einbeziehung von Ehepartner und Kindern

Eine der großen Attraktionen des Immobilienwegs ist, dass er sich nicht auf den einzelnen Käufer beschränkt. Laut Relocation Georgia können Ehepartner und minderjährige Kinder in dieselbe einzelne Immobilie einbezogen werden — das bedeutet, dass ein qualifizierender Kauf Aufenthaltserlaubnisse für die gesamte Kernfamilie ermöglichen kann, anstatt eine separate Immobilie pro Antragsteller zu erfordern.

Dies verbessert die Wirtschaftlichkeit dieses Weges erheblich. Eine vierköpfige Familie, die sich den Aufenthalt durch eine einzige Immobilie im Wert von USD 150,000 sichert, ist ein völlig anderes Angebot als in Rechtsordnungen, die die Investitionsanforderung pro unterhaltsberechtigter Person staffeln. Dies ist einer der Gründe, warum Georgiens Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienbesitz auch nach der Erhöhung im März 2026 wettbewerbsfähig bleibt.

Der Antragsprozess, Dokumente und Fristen

Der administrative Aufwand für den Erhalt einer georgischen Aufenthaltserlaubnis ist vergleichsweise gering. Laut Immigration Georgia werden Anträge über die Public Service Development Agency (PSDA / sda.gov.ge) bearbeitet, wobei die Bearbeitung der Erlaubnis etwa 30 Tage dauert.

Die der Antragstellung zugrunde liegende Immobilienregistrierung geht noch schneller. Dieselbe Quelle weist darauf hin, dass Immobilien innerhalb von 1–4 Tagen bei der NAPR registriert werden — eine ungewöhnlich schnelle Bearbeitungszeit, die für die weiter oben erläuterte Fristenlogik von „fertiggestellt, bezahlt und registriert“ von zentraler Bedeutung ist.

Ein typischer Ablauf sieht wie folgt aus:

• Kauf und Registrierung der qualifizierenden Immobilie — NAPR-Registrierung in etwa 1–4 Tagen.
• Bewertung einholen, falls erforderlich, unter Verwendung eines akkreditierten georgischen Gutachters, um nachzuweisen, dass die Immobilie die Grenze erreicht.
• Antrag auf Aufenthaltserlaubnis bei der PSDA mit den erforderlichen Nachweisdokumenten einreichen.
• Auf Entscheidung warten — etwa 30 Tage für die Bearbeitung.

Da die Quellen hinsichtlich der genauen Bewertungsgrundlage und der Dokumentencheckliste voneinander abweichen, betrachten Sie das Obige eher als den Ablauf des Prozesses und nicht als abschließende Liste, und überprüfen Sie die aktuellen Anforderungen direkt bei der PSDA unter sda.gov.ge, bevor Sie den Antrag einreichen.

Von der Aufenthaltserlaubnis zur dauerhaften Niederlassung und Staatsbürgerschaft

Eine Aufenthaltserlaubnis ist der Einstiegspunkt, nicht das Ziel, für Investoren, die langfristig denken. Laut Immigrant Invest ist die dauerhafte Niederlassung in der Regel nach 6 Jahren rechtmäßigem Aufenthalt möglich, und die Staatsbürgerschaft durch Einbürgerung nach 10 Jahren (reduziert auf 5 Jahre für Ehepartner georgischer Staatsbürger).

Der entscheidende Vorbehalt — und der Grund, warum das visumfreie Regime keine Abkürzung zum Pass ist — besteht darin, dass Jahre, die im Rahmen visumfreier Einreise in Georgien verbracht werden, nicht auf diese Aufenthaltsvoraussetzungen angerechnet werden. Die Uhr, die für die dauerhafte Niederlassung und die Staatsbürgerschaft zählt, läuft erst ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie eine tatsächliche Aufenthaltserlaubnis besitzen.

Meilenstein	Anforderung
Dauerhafte Niederlassung	~6 Jahre rechtmäßiger Aufenthalt (aufenthaltsberechtigt)
Staatsbürgerschaft (allgemein)	10 Jahre rechtmäßiger Aufenthalt
Staatsbürgerschaft (Ehepartner eines Staatsbürgers)	5 Jahre
Visumfreie Zeit auf das Obige angerechnet	Wird nicht angerechnet

Genau hier kann der Investorenweg über USD 300,000 die Reise verkürzen: Indem er nach fünf Jahren behaltenen Eigentums die dauerhafte Niederlassung gewährt, umgeht er einen Großteil der schrittweisen, Verlängerung für Verlängerung angesammelten Zeit, die der Standard-Immobilienweg mit sich bringt.

Wie Palmera Ihnen helfen kann

Ob Sie mit einer fertiggestellten, registrierungsbereiten Einheit bei der aktuellen Grenze von USD 150,000 einsteigen oder durch eine größere Investition auf die dauerhafte Niederlassung hinarbeiten – die Immobilie, die Sie wählen, ist das Fundament der gesamten Strategie. Palmera arbeitet mit handverlesenen Projekten in Georgiens zwei wichtigsten Märkten — von der Strandlage Gonio in Batumi bis zur Flusslage in Tiflis — darunter Radisson Blu Residences in Gonio, Gonio Yachts & Marina, Tbilisi Waterfront und MIRA VERDE – Trussardi Residences in Tiflis.

Durchstöbern Sie das vollständige Georgien-Portfolio, erkunden Sie unsere geprüften Bauträger, oder sprechen Sie mit einem Berater, der den Zeitplan für die Aufenthaltserlaubnis auf die richtige Immobilie und die aktuelle Grenze von USD 150,000 abstimmen kann. Erreichen Sie das Team unter [email protected] oder +971 54 215 4066.

Dieser Leitfaden dient nur der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Einwanderungsberatung dar. Die Regeln für Aufenthaltserlaubnisse und die Bewertungsanforderungen können sich ändern; bestätigen Sie die aktuellen Kriterien bei der Public Service Development Agency Georgiens (sda.gov.ge) oder bei einem qualifizierten georgischen Berater, bevor Sie handeln.