Residencia en Georgia por inversión inmobiliaria en 2026: el umbral de 150,000 USD explicado

Para los inversores extranjeros, Georgia ha sido durante mucho tiempo uno de los lugares más accesibles de la región para combinar la compra de una propiedad con un permiso de residencia. Esa accesibilidad se redujo en 2026. El 1 de marzo de 2026, el valor mínimo de la propiedad requerido para optar a un permiso de residencia aumentó un 50% — de 100,000 USD a 150,000 USD — en virtud de una enmienda adoptada en junio de 2025, según informó Legal.ge. El mínimo de 150,000 USD ya está en vigor; la ventana anterior de 100,000 USD se cerró el 28 de febrero de 2026.

Este fue el cambio más significativo para los compradores en 2026. Si está sopesando una compra que también daría acceso a la residencia, la cifra que ahora se aplica es sencilla: la propiedad que cumple los requisitos debe valer al menos 150,000 USD, acreditada como finalizada, totalmente pagada y registrada. La cifra inferior de 100,000 USD ya no está disponible — se aplicaba únicamente a propiedades finalizadas, pagadas y registradas antes del 1 de marzo de 2026.

A continuación encontrará un recorrido preciso y con fuentes citadas por el régimen sin visado de Georgia, el permiso de residencia por propiedad y cómo está cambiando, la vía para inversores de nivel superior, cómo incluir a su familia, el proceso de solicitud y el camino más largo desde un permiso de un año hasta la residencia permanente y la ciudadanía.

El régimen sin visado de 1 año de Georgia: quién cumple los requisitos

Antes de hablar de los permisos de residencia, conviene entender por qué tantos inversores poseen propiedades en Georgia sin uno. Georgia opera uno de los regímenes sin visado más generosos del mundo. Según Georgia Expats, los ciudadanos de aproximadamente 95 países — incluidos todos los Estados miembros de la UE, el Reino Unido, EE. UU., Canadá, Australia, Israel, Japón y Corea del Sur — pueden entrar y permanecer sin visado hasta 365 días.

Ese año completo es significativo. Para muchos compradores, elimina cualquier presión inmediata por obtener un permiso: puede comprar, amueblar y alquilar una propiedad, y pasar largos periodos en el país, basándose únicamente en la entrada sin visado. Un permiso de residencia resulta interesante cuando se desea continuidad más allá de la ventana sin visado, un estatus legal más claro, o una base para el camino más largo hacia la residencia permanente y, con el tiempo, la ciudadanía.

Un matiz a tener en cuenta: como explicamos más adelante, los años que pase en Georgia únicamente con entrada sin visado no cuentan para el requisito de residencia de cara a la residencia permanente o la naturalización. Si su objetivo es un estatus a largo plazo, el reloj empieza efectivamente cuando posee un permiso de residencia.

El permiso de residencia por propiedad: 100,000 USD → 150,000 USD desde el 1 de marzo de 2026

La vía de la propiedad es el camino más popular hacia un permiso de residencia georgiano para los compradores extranjeros. El principio es sencillo: posea un inmueble que cumpla los requisitos por un valor igual o superior al mínimo, y pasará a ser elegible para un permiso de residencia de corta duración vinculado a esa propiedad.

El umbral cambió en 2026. Según Legal.ge, una enmienda de junio de 2025 elevó el valor mínimo de la propiedad de 100,000 USD a 150,000 USD, con efecto el 1 de marzo de 2026 — un aumento del 50% que ahora está en vigor.

El permiso en sí tiene una duración modesta pero es renovable. Según Relocation Georgia, el permiso de residencia por propiedad se expide por un año y es renovable anualmente, mientras mantenga la titularidad de una propiedad por encima del umbral. En otras palabras, el permiso es contingente: si vende o cae por debajo del valor exigido, la base para la renovación desaparece.

Característica	Permiso de residencia por propiedad
Valor mínimo de la propiedad (hasta el 28 de febrero de 2026)	100,000 USD
Valor mínimo de la propiedad (desde el 1 de marzo de 2026)	150,000 USD
Duración del permiso	1 año, renovable anualmente
Condición de renovación	Mantener la titularidad por encima del umbral
Inclusión familiar	Cónyuge e hijos menores sobre la misma propiedad

Un punto práctico que conviene señalar: las fuentes difieren sobre si la cifra de 100,000 / 150,000 USD se refiere al precio de compra o a un valor tasado certificado. En la práctica, parece exigirse una tasación georgiana acreditada — y se exige explícitamente para la vía de inversor de nivel superior que se describe a continuación. Antes de comprometerse, confirme la lista exacta de documentos y la base de valoración con la Agencia de Desarrollo del Servicio Público (PSDA) de Georgia en sda.gov.ge o con un asesor local cualificado.

Cómo funcionaba el antiguo umbral de 100,000 USD (y por qué se cerró)

El nivel de 100,000 USD se cerró a nuevos solicitantes el 1 de marzo de 2026, pero las condiciones que lo regían merecen entenderse — tanto como contexto como porque la misma lógica se aplica ahora en el suelo de los 150,000 USD. Según Legal.ge, para cumplir los requisitos bajo el antiguo umbral la propiedad debía estar finalizada, totalmente pagada y registrada antes del 1 de marzo de 2026.

Cada una de esas tres condiciones es una posible trampa, en particular para los compradores sobre plano:

• Finalizada — una unidad todavía en construcción en la fecha límite del 1 de marzo de 2026 no contaba bajo la cifra antigua, independientemente de cuánto se hubiera pagado. Lo mismo se aplica ahora en el nivel de 150,000 USD.
• Totalmente pagada — es poco probable que una propiedad adquirida mediante un plan a plazos con un saldo pendiente cumpla el requisito hasta que se liquide en su totalidad.
• Registrada — la titularidad debe quedar formalmente inscrita en la Agencia Nacional del Registro Público (NAPR). La buena noticia aquí es la rapidez: la inscripción en el NAPR es ágil (más sobre los plazos a continuación).

La conclusión sigue siendo válida, ahora con la cifra más alta. Para cumplir los requisitos con una compra, debería buscar inventario finalizado y listo para registrar que valga al menos 150,000 USD — el suelo que está en vigor desde el 1 de marzo de 2026 — en lugar de proyectos sobre plano cuyo valor o estado de finalización sea incierto en el momento de la solicitud.

El permiso para inversores de 300,000 USD y la vía rápida a la PR

Por encima de la vía estándar de la propiedad se sitúa una opción más sustancial para inversores de mayor envergadura. Según Immigration Georgia, una inversión de 300,000 USD o más otorga un permiso de residencia inicial de 5 años — en lugar del permiso de un año de la vía de la propiedad.

La ventaja estructural es lo que sucede al final de ese plazo. Según la misma fuente, si el inmueble no se vende después de cinco años, al titular se le concede la residencia permanente. Eso convierte un compromiso inicial más elevado en una vía más clara y rápida hacia un estatus a largo plazo, sin el ciclo de renovación anual del permiso estándar por propiedad.

	Vía de la propiedad	Vía del inversor
Inversión mínima	150,000 USD (desde el 1 de marzo de 2026)	300,000 USD o más
Duración del permiso inicial	1 año	5 años
Renovación	Anual, mientras se esté por encima del umbral	PR si se conserva la propiedad después de 5 años

Para los inversores que ya están planeando una compra a escala de cartera — por ejemplo, una residencia de marca o gestionada por un hotel — la vía de los 300,000 USD puede ser el camino más eficiente hacia la permanencia. Como ocurre con la vía de la propiedad, confirme los requisitos de tasación y documentación con la PSDA antes de basarse en una valoración concreta.

Incluir a su cónyuge e hijos

Un gran atractivo de la vía de la propiedad es que no se limita al comprador individual. Según Relocation Georgia, un cónyuge e hijos menores pueden incluirse sobre una misma propiedad única — lo que significa que una sola compra que cumpla los requisitos puede sustentar permisos de residencia para toda la familia inmediata, en lugar de exigir una propiedad separada por solicitante.

Esto mejora notablemente la economía de la vía. Una familia de cuatro miembros que obtiene la residencia con una sola propiedad de 150,000 USD es una propuesta muy distinta de la de jurisdicciones que escalan el requisito de inversión por dependiente. Es una de las razones por las que el permiso por propiedad de Georgia sigue siendo competitivo incluso después del aumento de marzo de 2026.

El proceso de solicitud, documentos y plazos

La parte administrativa de la obtención de un permiso de residencia georgiano es comparativamente ligera. Según Immigration Georgia, las solicitudes se tramitan a través de la Agencia de Desarrollo del Servicio Público (PSDA / sda.gov.ge), con un plazo de tramitación del permiso de alrededor de 30 días.

El registro de la propiedad que sustenta la solicitud es aún más rápido. La misma fuente señala que la propiedad se registra en el NAPR en 1–4 días — un plazo de respuesta inusualmente rápido que es fundamental para la lógica de la fecha límite de “finalizada, pagada y registrada” comentada anteriormente.

Una secuencia típica tiene este aspecto:

• Comprar y registrar la propiedad que cumple los requisitos — registro en el NAPR en aproximadamente 1–4 días.
• Obtener una valoración cuando sea necesario, utilizando un tasador georgiano acreditado para acreditar que la propiedad cumple el umbral.
• Presentar la solicitud del permiso de residencia ante la PSDA con los documentos justificativos requeridos.
• Esperar una decisión — aproximadamente 30 días de tramitación.

Dado que las fuentes difieren sobre la base de valoración precisa y la lista de documentos, considere lo anterior como la forma del proceso más que como una lista definitiva, y verifique los requisitos actuales directamente con la PSDA en sda.gov.ge antes de presentar la solicitud.

Del permiso de residencia a la residencia permanente y la ciudadanía

Un permiso de residencia es el punto de entrada, no el destino, para los inversores que piensan a largo plazo. Según Immigrant Invest, la residencia permanente está generalmente disponible tras 6 años de residencia legal, y la ciudadanía por naturalización tras 10 años (reducidos a 5 años para los cónyuges de ciudadanos georgianos).

La salvedad fundamental — y la razón por la que el régimen sin visado no es un atajo hacia un pasaporte — es que los años pasados en Georgia con entrada sin visado no cuentan para estos requisitos de residencia. El reloj que importa de cara a la residencia permanente y la ciudadanía corre sobre el tiempo durante el cual posee un permiso de residencia real.

Hito	Requisito
Residencia permanente	~6 años de residencia legal (basada en permiso)
Ciudadanía (general)	10 años de residencia legal
Ciudadanía (cónyuge de ciudadano)	5 años
Tiempo sin visado de cara a lo anterior	No cuenta

Aquí es precisamente donde la vía de inversor de 300,000 USD puede acortar el recorrido: al otorgar la residencia permanente tras cinco años de titularidad conservada, esquiva gran parte de la acumulación incremental, renovación tras renovación, que conlleva la vía estándar de la propiedad.

Cómo puede ayudar Palmera

Tanto si entra en el umbral actual de 150,000 USD con una unidad finalizada y lista para registrar, como si avanza hacia la residencia permanente mediante una inversión mayor, la propiedad que elija es la base de toda la estrategia. Palmera trabaja con proyectos seleccionados a mano en los dos mercados clave de Georgia — desde el frente de playa de Gonio en Batumi hasta la ribera del río de Tbilisi — incluidos Radisson Blu Residences en Gonio, Gonio Yachts & Marina, Tbilisi Waterfront y MIRA VERDE – Trussardi Residences en Tbilisi.

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Esta guía es solo para información general y no constituye asesoramiento legal ni de inmigración. Las normas sobre permisos de residencia y los requisitos de valoración pueden cambiar; confirme los criterios actuales con la Agencia de Desarrollo del Servicio Público de Georgia (sda.gov.ge) o con un asesor georgiano cualificado antes de actuar.