Residência na Geórgia por Investimento Imobiliário em 2026: O Limite de USD 150,000 Explicado

Para investidores estrangeiros, a Geórgia há muito tempo é um dos lugares mais acessíveis da região para combinar a compra de um imóvel com uma autorização de residência. Essa acessibilidade foi reduzida em 2026. Em 1 de março de 2026, o valor mínimo do imóvel exigido para se qualificar para uma autorização de residência subiu 50% — de USD 100,000 para USD 150,000 — em razão de uma emenda adotada em junho de 2025, conforme noticiado por Legal.ge. O mínimo de USD 150,000 já está em vigor; a janela anterior de USD 100,000 foi encerrada em 28 de fevereiro de 2026.

Essa foi a mudança mais significativa para compradores em 2026. Se você está avaliando uma compra que também abriria as portas para a residência, o número que agora se aplica é simples: o imóvel qualificado deve valer pelo menos USD 150,000, comprovado como concluído, totalmente pago e registrado. O valor menor de USD 100,000 não está mais disponível — ele se aplicava apenas a imóveis concluídos, pagos e registrados antes de 1 de março de 2026.

Abaixo, segue um guia preciso e com fontes citadas sobre o regime de isenção de visto da Geórgia, a autorização de residência por imóvel e como ela está mudando, a rota de investidor de nível mais alto, como incluir sua família, o processo de solicitação e o caminho mais longo de uma autorização de um ano até a residência permanente e a cidadania.

O regime de isenção de visto de 1 ano da Geórgia: quem se qualifica

Antes de falar sobre autorizações de residência, vale entender por que tantos investidores possuem imóveis na Geórgia sem ter uma. A Geórgia opera um dos regimes de isenção de visto mais generosos do mundo. Segundo a Georgia Expats, cidadãos de cerca de 95 países — incluindo todos os Estados-membros da UE, o Reino Unido, os EUA, o Canadá, a Austrália, Israel, o Japão e a Coreia do Sul — podem entrar e permanecer sem visto por até 365 dias.

Esse ano completo é significativo. Para muitos compradores, ele elimina qualquer pressão imediata de obter uma autorização: você pode comprar, mobiliar e alugar um imóvel, e passar longos períodos no país, apoiado apenas na entrada sem visto. Uma autorização de residência passa a valer a pena quando você quer continuidade além da janela de isenção de visto, um status jurídico mais claro ou uma base para o caminho mais longo rumo à residência permanente e, eventualmente, à cidadania.

Uma nuance a ter em mente: como explicamos mais adiante, os anos que você passa na Geórgia apenas com entrada sem visto não contam para o requisito de residência para fins de residência permanente ou naturalização. Se o status de longo prazo é seu objetivo, a contagem do tempo, na prática, começa quando você possui uma autorização de residência.

A autorização de residência por imóvel: $100,000 → $150,000 a partir de 1 de março de 2026

A rota por imóvel é o caminho mais popular para uma autorização de residência georgiana entre compradores estrangeiros. O princípio é simples: possua um imóvel qualificado com valor igual ou superior ao mínimo, e você se torna elegível para uma autorização de residência de curto prazo vinculada a essa propriedade.

O limite mudou em 2026. Segundo a Legal.ge, uma emenda de junho de 2025 elevou o valor mínimo do imóvel de USD 100,000 para USD 150,000, com vigência a partir de 1 de março de 2026 — um aumento de 50% que agora está em vigor.

A autorização em si tem duração modesta, mas é renovável. Segundo a Relocation Georgia, a autorização de residência por imóvel é emitida por um ano e renovável anualmente, enquanto você mantiver a propriedade de um imóvel acima do limite. Em outras palavras, a autorização é condicional: venda ou caia abaixo do valor qualificado, e a base para a renovação deixa de existir.

Característica	Autorização de residência por imóvel
Valor mínimo do imóvel (até 28 de fev. de 2026)	USD 100,000
Valor mínimo do imóvel (a partir de 1 de março de 2026)	USD 150,000
Duração da autorização	1 ano, renovável anualmente
Condição de renovação	Manter a propriedade acima do limite
Inclusão da família	Cônjuge e filhos menores no mesmo imóvel

Um ponto prático que vale destacar: as fontes divergem sobre se o valor de USD 100,000 / 150,000 se refere ao preço de compra ou a um valor de avaliação certificado. Na prática, parece ser exigida uma avaliação georgiana credenciada — e ela é explicitamente exigida para a rota de investidor de nível mais alto descrita abaixo. Antes de se comprometer, confirme a lista exata de documentos e a base de avaliação com a Public Service Development Agency (PSDA) da Geórgia, em sda.gov.ge, ou com um consultor local qualificado.

Como funcionava o antigo limite de $100k (e por que foi encerrado)

O nível de USD 100,000 foi fechado para novos solicitantes em 1 de março de 2026, mas as condições que o regiam valem ser compreendidas — tanto como contexto quanto porque a mesma lógica agora se aplica ao piso de USD 150,000. Segundo a Legal.ge, para se qualificar sob o antigo limite, o imóvel precisava estar concluído, totalmente pago e registrado antes de 1 de março de 2026.

Cada uma dessas três condições é uma armadilha em potencial, especialmente para compradores na planta:

• Concluído — uma unidade ainda em construção na data-limite de 1 de março de 2026 não contava sob o valor antigo, independentemente de quanto havia sido pago. O mesmo agora se aplica ao nível de USD 150,000.
• Totalmente pago — um imóvel adquirido em plano de parcelamento com saldo em aberto dificilmente satisfará o requisito até ser quitado integralmente.
• Registrado — a propriedade deve ser formalmente registrada na National Agency of Public Registry (NAPR). A boa notícia aqui é a velocidade: o registro na NAPR é rápido (mais sobre prazos abaixo).

A conclusão continua válida, agora no valor mais alto. Para se qualificar com base em uma compra, você deve buscar estoque concluído, pronto para registro que valha pelo menos USD 150,000 — o piso que está em vigor desde 1 de março de 2026 — em vez de projetos na planta cujo valor ou status de conclusão seja incerto no momento da solicitação.

A autorização de investidor de USD 300,000 e a via rápida para a residência permanente

Acima da rota padrão por imóvel há uma opção mais robusta para investidores maiores. Segundo a Immigration Georgia, um investimento de USD 300,000 ou mais concede uma autorização de residência inicial de 5 anos — em vez da autorização de um ano da rota por imóvel.

A vantagem estrutural está no que acontece ao fim desse prazo. Segundo a mesma fonte, se o imóvel não for vendido após cinco anos, o titular recebe a residência permanente. Isso converte um compromisso inicial maior em um caminho mais claro e rápido para o status de longo prazo, sem o ciclo de renovação anual da autorização padrão por imóvel.

	Rota por imóvel	Rota de investidor
Investimento mínimo	USD 150,000 (a partir de 1 de mar. de 2026)	USD 300,000+
Duração inicial da autorização	1 ano	5 anos
Renovação	Anual, enquanto acima do limite	Residência permanente se o imóvel for mantido após 5 anos

Para investidores que já planejam uma compra em escala de portfólio — por exemplo, uma residência de marca ou gerida por hotel — a rota de USD 300,000 pode ser o caminho mais eficiente para a permanência. Assim como na rota por imóvel, confirme os requisitos de avaliação e documentação com a PSDA antes de confiar em uma avaliação específica.

Incluindo seu cônjuge e filhos

Um grande atrativo da rota por imóvel é que ela não se limita ao comprador individual. Segundo a Relocation Georgia, um cônjuge e filhos menores podem ser incluídos no mesmo imóvel único — o que significa que uma única compra qualificada pode sustentar autorizações de residência para toda a família imediata, em vez de exigir um imóvel separado por solicitante.

Isso melhora substancialmente a economia da rota. Uma família de quatro pessoas garantindo residência com base em um único imóvel de USD 150,000 é uma proposta muito diferente da de jurisdições que escalam o requisito de investimento por dependente. É uma das razões pelas quais a autorização por imóvel da Geórgia continua competitiva mesmo após o aumento de março de 2026.

O processo de solicitação, documentos e prazos

A parte administrativa de obter uma autorização de residência georgiana é comparativamente leve. Segundo a Immigration Georgia, as solicitações são processadas pela Public Service Development Agency (PSDA / sda.gov.ge), com o processamento da autorização levando cerca de 30 dias.

O registro do imóvel que sustenta a solicitação é ainda mais rápido. A mesma fonte observa que o imóvel é registrado na NAPR em 1–4 dias — um tempo de resposta excepcionalmente rápido, que é central para a lógica do prazo de “concluído, pago e registrado” discutida anteriormente.

Uma sequência típica se parece com esta:

• Compre e registre o imóvel qualificado — registro na NAPR em cerca de 1–4 dias.
• Obtenha uma avaliação quando exigida, usando um avaliador georgiano credenciado para comprovar que o imóvel atende ao limite.
• Envie a solicitação de autorização de residência à PSDA com os documentos comprobatórios exigidos.
• Aguarde uma decisão — aproximadamente 30 dias de processamento.

Como as fontes divergem sobre a base de avaliação exata e a lista de documentos, trate o exposto acima como o formato geral do processo, e não como uma lista definitiva, e verifique os requisitos atuais diretamente com a PSDA, em sda.gov.ge, antes de protocolar.

Da autorização de residência à residência permanente e à cidadania

Uma autorização de residência é o ponto de entrada, não o destino, para investidores que pensam no longo prazo. Segundo a Immigrant Invest, a residência permanente em geral fica disponível após 6 anos de residência legal, e a cidadania por naturalização após 10 anos (reduzidos para 5 anos para cônjuges de cidadãos georgianos).

A ressalva crucial — e a razão pela qual o regime de isenção de visto não é um atalho para um passaporte — é que os anos passados na Geórgia com entrada sem visto não contam para esses requisitos de residência. A contagem que importa para a residência permanente e a cidadania corre sobre o tempo em que você possui uma autorização de residência efetiva.

Marco	Requisito
Residência permanente	~6 anos de residência legal (com base em autorização)
Cidadania (geral)	10 anos de residência legal
Cidadania (cônjuge de cidadão)	5 anos
Tempo sem visto para os itens acima	Não conta

É exatamente aqui que a rota de investidor de USD 300,000 pode encurtar a jornada: ao conceder residência permanente após cinco anos de propriedade mantida, ela contorna boa parte do acúmulo incremental, renovação após renovação, que a rota padrão por imóvel implica.

Como a Palmera pode ajudar

Seja entrando no atual limite de USD 150,000 com uma unidade concluída e pronta para registro, ou avançando rumo à residência permanente por meio de um investimento maior, o imóvel que você escolhe é o alicerce de toda a estratégia. A Palmera trabalha com projetos selecionados a dedo nos dois principais mercados da Geórgia — da orla de Gonio, em Batumi, à margem do rio em Tbilisi — incluindo o Radisson Blu Residences em Gonio, o Gonio Yachts & Marina, o Tbilisi Waterfront e o MIRA VERDE – Trussardi Residences em Tbilisi.

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Este guia é apenas para informação geral e não constitui aconselhamento jurídico ou de imigração. As regras de autorização de residência e os requisitos de avaliação podem mudar; confirme os critérios atuais com a Public Service Development Agency da Geórgia (sda.gov.ge) ou com um consultor georgiano qualificado antes de agir.