对于外国投资者而言，格鲁吉亚长期以来一直是该地区将房产购买与居留许可相结合的最便捷目的地之一。然而，这种便利性在 2026 年有所收紧。据 Legal.ge 报道，根据 2025 年 6 月通过的一项修正案，自 2026 年 3 月 1 日 起，获得居留许可所需的最低房产价值提高了 50% — 从 100,000 USD 升至 150,000 USD。目前，150,000 USD 的最低门槛已正式生效；此前 100,000 USD 的窗口期已于 2026 年 2 月 28 日关闭。
这是 2026 年买家面临的最重大变化。如果您正在权衡一项既能购房又能获得居留权的投资，现在的标准非常明确： qualifying property（符合条件的房产）价值必须至少为 150,000 USD，且需提供已竣工、全额付款并已完成登记的证明。较低的 100,000 USD 标准已不再适用 — 它仅适用于在 2026 年 3 月 1 日之前已竣工、付款并登记的房产。
以下是一份基于权威来源的详细指南，涵盖格鲁吉亚的免签制度、房产居留许可及其变化、高阶投资者途径、家庭附属申请、申请流程，以及从一年期居留许可到永久居留权和公民身份的长期路径。
目录
格鲁吉亚 1 年免签制度：谁符合资格
在讨论居留许可之前，了解为何许多投资者在没有居留许可的情况下仍在格鲁吉亚持有房产是很有帮助的。格鲁吉亚实行世界上最宽松的免签制度之一。据 Georgia Expats 称，来自约 95 个国家 的公民 — 包括所有欧盟成员国、英国、美国、加拿大、澳大利亚、日本和韩国 — 可以免签入境并停留长达 365 天。
这一整年的停留期意义重大。对于许多买家来说，这消除了立即获取许可的压力：仅凭免签入境，您就可以购买、装修和出租房产，并在该国长时间停留。当您希望获得超出免签期的连续性、更清晰的合法身份，或为通往永久居留权乃至公民身份的长期道路奠定基础时，居留许可才变得更有价值。
需要注意的一个细节是：正如我们稍后解释的那样，仅凭免签入境在格鲁吉亚度过的年份不计入永久居留权或入籍所需的居住时间要求。如果您的目标是长期身份，那么计时实际上是从您持有居留许可时开始的。
房产居留许可：2026 年 3 月 1 日起从 100,000 USD 升至 150,000 USD
房产途径是外国买家获得格鲁吉亚居留许可最受欢迎的途径。其原则很简单：拥有价值达到或超过最低标准的合格房地产，您就有资格获得与该所有权挂钩的短期居留许可。
门槛在 2026 年发生了变化。根据 Legal.ge 的报道，2025 年 6 月的一项修正案将最低房产价值从 100,000 USD 提高至 150,000 USD，自 2026 年 3 月 1 日起生效 — 这一 50% 的增幅现已正式实施。
该许可本身的期限较短，但可续签。据 Relocation Georgia 称，房产居留许可签发有效期为一年，并可每年续签，只要您继续持有价值高于门槛的房产。换句话说，该许可是有条件的：如果出售房产或价值低于合格标准，续签的基础将不复存在。
| 特征 | 房产居留许可 |
|---|---|
| 最低房产价值（截至 2026 年 2 月 28 日） | 100,000 USD |
| 最低房产价值（自 2026 年 3 月 1 日起） | 150,000 USD |
| 许可期限 | 1 年，每年可续签 |
| 续签条件 | 保持持有价值高于门槛的房产 |
| 家庭附属 | 配偶和未成年子女可包含在同一房产下 |
值得注意的一个实际问题是：不同来源对于 100,000 / 150,000 USD 是指购买价格还是经认证的评估价值存在分歧。在实践中，似乎需要格鲁吉亚认可的评估报告 — 对于下文所述的高阶投资者途径，这是明确要求的。在承诺投资之前，请与格鲁吉亚 公共服务发展局（PSDA）（sda.gov.ge）或合格的当地顾问确认确切的文件清单和估值依据。
旧版 100,000 USD 门槛的运作方式（及为何关闭）
100,000 USD 的标准已于 2026 年 3 月 1 日对新申请人关闭，但了解其 governing conditions（ governing 条件）仍然很有价值 — 既作为背景参考，也因为同样的逻辑现在适用于 150,000 USD 的底线。据 Legal.ge 称，要根据旧门槛获得资格，房产必须在 2026 年 3 月 1 日之前竣工、全额付款并登记。
这三个条件中的每一个对于期房买家来说都是潜在的陷阱：
- 已竣工 — 在 2026 年 3 月 1 日截止日期时仍在建中的单元，无论已支付多少款项，都不符合旧标准。现在，这一规定同样适用于 150,000 USD 的标准。
- 全额付款 — 通过分期付款计划购买且仍有未结余额的房产，不太可能满足要求，直到全额付清为止。
- 已登记 — 所有权必须在国家公共登记局（NAPR）正式记录。这里的好消息是速度：NAPR 登记非常快（下文将详细介绍时间表）。
这一要点现在以更高的金额继续适用。要凭借购买获得资格，您应该关注价值至少为 150,000 USD 的已竣工、可登记房源 — 这是自 2026 年 3 月 1 日起生效的底线 — 而不是那些在申请时价值或竣工状态不确定的期房项目。
300,000 USD 投资者许可及永久居留快速通道
在标准房产途径之上，为大型投资者提供了一个更实质性的选择。据 Immigration Georgia 称，投资 300,000 USD 或以上 可获得初始 5 年居留许可 — 而非房产途径的一年期许可。
其结构性优势在于期限结束时的情况。据同一来源称，如果房地产在 五年后未出售，持有人将获得永久居留权。这将较高的前期投入转化为更清晰、更快速的长期身份途径，无需经历标准房产许可的年度续签周期。
| 房产途径 | 投资者途径 | |
|---|---|---|
| 最低投资额 | 150,000 USD（自 2026 年 3 月 1 日起） | 300,000 USD 以上 |
| 初始许可期限 | 1 年 | 5 年 |
| 续签 | 每年续签，只要价值高于门槛 | 若 5 年后保留房产，则获永久居留权 |
对于已经计划进行投资组合规模购买（例如品牌公寓或酒店式管理公寓）的投资者来说，300,000 USD 的途径可能是实现永久身份更高效的道路。与房产途径一样，在依赖特定估值之前，请与 PSDA 确认评估和文件要求。
包含配偶和子女
房产途径的一大吸引力在于它不限于个人买家。据 Relocation Georgia 称，配偶和未成年子女可以包含在同一套合格房产下 — 这意味着一次合格购买即可支持整个核心家庭的居留许可，而不需要为每位申请人单独购买房产。
这大大改善了该途径的经济性。一个四口之家凭借一套 150,000 USD 的房产获得居留权，与那些按受抚养人数量增加投资要求的司法管辖区相比，是一个非常不同的概念。这也是格鲁吉亚房产许可即使在 2026 年 3 月涨价后仍保持竞争力的原因之一。
申请流程、文件及时间表
获得格鲁吉亚居留许可的行政手续相对简便。据 Immigration Georgia 称，申请通过 公共服务发展局（PSDA / sda.gov.ge） 处理，许可处理时间约为 30 天。
作为申请基础的房产登记速度更快。同一来源指出，房产在 NAPR 的登记时间为 1–4 天 — 这种异常快速的周转是前述“已竣工、已付款并已登记”截止日期逻辑的核心。
典型流程如下：
- 购买并登记合格房产 — NAPR 登记大约需要 1–4 天。
- 获取估值（如需要），使用格鲁吉亚认可的评估师来证明房产符合门槛。
- 向 PSDA 提交居留许可申请 并附上所需的支持文件。
- 等待决定 — 处理时间约为 30 天。
由于不同来源对于确切的估值依据和文件清单存在分歧，请将上述内容视为流程的大致框架而非 definitive list（最终清单），并在提交前直接通过 sda.gov.ge 向 PSDA 核实当前要求。
从居留许可到永久居留权和公民身份
对于考虑长期规划的投资者来说，居留许可是起点，而非终点。据 Immigrant Invest 称，通常在合法居住 6 年后可获得永久居留权，在10 年后可通过归化获得公民身份（格鲁吉亚公民的配偶缩短为 5 年）。
关键的限制条件 — 也是免签制度不能成为获取护照的捷径的原因 — 是 凭免签入境在格鲁吉亚度过的年份不计入 这些居住要求。对于永久居留权和公民身份而言，重要的计时是从您持有实际居留许可的时间开始计算的。
| 里程碑 | 要求 |
|---|---|
| 永久居留权 | 约 6 年合法居住（基于许可） |
| 公民身份（一般） | 10 年合法居住 |
| 公民身份（公民配偶） | 5 年 |
| 免签时间计入上述要求 | 不计入 |
这正是 300,000 USD 投资者途径可以缩短旅程的地方：通过在保留所有权五年后授予永久居留权，它避免了标准房产途径所涉及的逐年续签积累过程。
Palmera 如何为您提供帮助
无论您是以当前 150,000 USD 的门槛进入，购买已竣工、可登记的单元，还是通过更大规模的投资构建通往永久居留权的道路，您所选择的房产都是整个策略的基础。Palmera 与格鲁吉亚两个关键市场中精心挑选的项目合作 — 从巴统 Gonio 的海滨到第比利斯的河畔 — 包括 Gonio 的 Radisson Blu Residences、Gonio Yachts & Marina、Tbilisi Waterfront 以及第比利斯的 MIRA VERDE – Trussardi Residences。
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本指南仅提供一般信息，不构成法律或移民建议。居留许可规则和估值要求可能会发生变化；在采取行动之前，请与格鲁吉亚公共服务发展局（sda.gov.ge）或合格的格鲁吉亚顾问确认当前标准。
2026 年我需要投资多少房产才能获得格鲁吉亚的居留权？
房产居留许可的门槛为 150,000 USD。据 Legal.ge 称，该门槛于 2026 年 3 月 1 日从 100,000 USD 上调 — 这是 2025 年 6 月修正案引入的 50% 增幅 — 此前的 100,000 USD 标准已不再适用。另有 300,000 USD 或以上的投资者途径可授予更长的 5 年期许可。
2026 年 3 月居留门槛是否提高了？
是的。据 Legal.ge 称，自 2026 年 3 月 1 日起，居留许可所需的最低房产价值从 100,000 USD 升至 150,000 USD，目前标准为 150,000 USD。旧的 100,000 USD 标准仅适用于在该日期之前已竣工、全额付款并登记的房产，因此已不再适用。
我的家人可以通过一次房产购买获得居留权吗？
可以。据 Relocation Georgia 称，配偶和未成年子女可以包含在同一套合格房产下。这意味着一次高于门槛的购买即可支持整个核心家庭的居留许可，而不需要为每人单独购买房产。
我可以在格鲁吉亚免签停留多久？
据 Georgia Expats 称，来自约 95 个国家（包括所有欧盟国家、英国、美国、加拿大、澳大利亚、日本和韩国）的公民可以免签停留长达 365 天。请注意，免签时间不计入永久居留权或公民身份的居住要求。
我需要多少年才能申请永久居留权或公民身份？
据 Immigrant Invest 称，通常在合法居住约 6 年后可获得永久居留权，在 10 年后可通过归化获得公民身份（格鲁吉亚公民的配偶为 5 年）。重要的是，凭免签入境在格鲁吉亚度过的年份不计入这些总数。
