Tbilisi

可以——而且整个流程异常开放。任何国籍的买家都可以完全拥有一套公寓或整栋楼宇（100%永久产权），在第比利斯享有与格鲁吉亚公民同等的法律地位，并拥有自住、出租、出售及遗赠的全部权利。购买无需居留权、公民身份、本地公司或本地银行账户，产权由国家公共登记局登记办理——通常在一到两个工作日内完成。唯一的例外是农业用地，外国个人无法直接持有；城市公寓和楼宇则不受此限制。

长租毛收益率大约在7–8%之间。Global Property Guide的数据显示，2026年初格鲁吉亚的平均毛收益率接近7.4%，第比利斯大致处于这一区间，市中心公寓位于较高端。鉴于强劲的旅游需求，老城区的短租收益可能更高——Airbtics报告称全市Airbnb入住率约为63%——不过在扣除管理费、清洁费和空置成本后，净收益会低一些。与巴统的关键区别在于稳定性：第比利斯的需求是全年性的，而非集中于夏季，这适合那些看重稳定入住率甚于旺季峰值的投资者。

2025年中第比利斯的均价约为每平方米1,269美元（TBC Capital），而Colliers报告称到2025年底全市均价已接近1,500美元/平方米。从全市范围看，这与巴统大体相当——两个市场处于相近区间，哪个更“便宜”取决于具体板块：巴统的海滨和巴统老城拥有较高的每平方米溢价，而第比利斯的核心高端区（姆塔茨明达、瓦克）则可能更高，达到1,800–3,300美元/平方米的区间。第比利斯外围区域则明显更便宜。总体结论是：全市均价相近，第比利斯提供全年需求，而巴统提供季节性度假胜地的增值潜力。

在Palmera平台上的第比利斯项目中，入门价约从83,900美元起——位于Ortachala等中心区域的一套开间公寓——大户型住宅以及Avlabari（毗邻老城）这类更中心、更具历史底蕴的地段，价格则升至数十万美元之多。大多数房源为带开发商付款计划的楼花，因此购房款是在建设期间分阶段支付，而非一次性付清。首都的价格通常高出巴统最低入门价一个档次，这反映出其全年市场和更深厚的租客需求。

可以——符合条件的购房可获得一份可续期的居留许可。自2026年3月1日起，最低投资额为非农业地产15万美元（从长期沿用的10万美元上调），以经认可的评估为依据。它授予一份可续期的临时居留许可，配偶及未成年子女可凭同一笔投资一同申请，许可与持续持有该房产挂钩。一条更高额的投资途径（约从30万美元起）可获得更长期限的许可，并更快走向永久居留。这是居留许可而非公民身份——在依赖某一特定结果之前，请确认现行规则及您的评估。

格鲁吉亚的房产税负较轻。个人取得的住宅租金收入按5%的统一税率征税，不可扣除（若出租给公司则为20%）。持有满两年后，资本利得免税，若在两年内出售，则就增值部分按5%征税。对于家庭收入低于法定门槛的业主，不征收年度房产税；高于该门槛的，则适用约为房产价值0.05–1%的小额市政费。交易成本不高，登记迅速。请就您的具体情况向格鲁吉亚税务顾问确认现行税率和门槛。

这取决于策略。老城（Kala）——围绕纳里卡拉要塞和硫磺浴场的历史核心区——是首屈一指的短租与旅游地段，稀缺且别具特色。Avlabari位于河对岸的左岸高地，正对老城，通地铁，正在升级改造，步行即可抵达老城，以中端价格提供中心地段的便利。Ortachala是紧邻老城下方的南部河滨街区，是市中心一处更为宁静、潜力渐显的角落。Saburtalo是大型现代住宅与商务区，新房供应最为充足，而Vake和Mtatsminda则是最高端、最昂贵的区域。每一处都是第比利斯的子区域，而非独立的市场。

第比利斯是一个全年性的首都市场。作为格鲁吉亚的政府所在地、商业中心以及一座约有120万人口的主要旅游门户，这座城市在全年十二个月都产生租赁需求——由外籍人士、学生、自2022年以来的迁居潮，以及因格鲁吉亚签证友好规则而吸引来的庞大数字游民群体所驱动。这使它成为季节性巴统度假短租的天然补充：海岸在夏季创收，而第比利斯的长租市场则凭借其地铁、机场和首都基本面，在全年提供更稳定的入住率和收入。