Tbilisi

네 — 그리고 그 절차는 보기 드물게 개방적입니다. 국적에 관계없이 모든 매수인은 트빌리시에서 아파트나 건물을 완전한 소유 형태(100% 프리홀드)로 취득할 수 있으며, 이는 조지아 국민과 동일한 법적 지위에 따라 거주, 임대, 매각, 상속할 수 있는 완전한 권리를 동반합니다. 매수에는 거주권, 시민권, 현지 법인이나 현지 은행 계좌가 필요하지 않으며, 소유권은 국가공공등기청(National Agency of Public Registry)에 등록되는데 통상 영업일 기준 하루나 이틀이면 완료됩니다. 유일한 예외는 농지로, 외국인 개인은 이를 직접 소유할 수 없으나 도시의 아파트와 건물은 영향을 받지 않습니다.

장기 임대 총수익률은 대략 7~8% 수준입니다. Global Property Guide는 조지아의 평균 총수익률을 2026년 초 7.4%에 가깝다고 보았으며, 트빌리시는 대체로 그 범위에 속하고 중심부 아파트가 상단에 위치합니다. 강한 관광 수요를 감안하면 구시가지 단기 임대는 더 높은 수익을 낼 수 있는데 — Airbtics는 도시 전역의 Airbnb 점유율을 약 63%로 보고했습니다 — 다만 관리 수수료, 청소 비용, 공실을 차감한 순수익은 더 낮습니다. 바투미와의 핵심적인 차이는 일관성입니다. 트빌리시의 수요는 여름 한 시즌에 집중되기보다 연중 내내 이어지며, 이는 성수기 급등보다 안정적인 점유율을 우선시하는 투자자에게 적합합니다.

트빌리시는 2025년 중반 m²당 약 USD 1,269를 기록했고(TBC Capital), Colliers는 2025년 말 도시 전역 수치를 USD 1,500/m²에 더 가깝게 보고했습니다. 이는 도시 전역 기준으로 대체로 바투미와 견줄 만한 수준입니다 — 두 시장은 유사한 범위 안에 있으며, 어느 쪽이 '더 저렴한지'는 세그먼트에 따라 달라집니다. 바투미의 해안가와 올드 바투미는 m²당 높은 프리미엄을 형성하는 반면, 트빌리시의 프라임 핵심부(므타츠민다, 바케)는 다시 그보다 높은 USD 1,800~3,300/m² 범위까지 오를 수 있습니다. 트빌리시 외곽 지구는 현저히 저렴합니다. 종합하자면 도시 전역 평균은 비슷하되, 트빌리시는 연중 수요를, 바투미는 계절형 리조트의 상승 잠재력을 제공합니다.

진입 가격은 약 USD 83,900부터 시작합니다 — Palmera에 등록된 트빌리시 프로젝트 전반에서, 오르타찰라(Ortachala) 같은 중심 지구의 스튜디오가 그 출발점이며 — 더 큰 주택이나 구시가지 인근 아블라바리(Avlabari)처럼 더 중심적이고 역사적인 입지로 가면 수십만 달러대 중반까지 오릅니다. 대부분의 매물은 개발사 분할 납부 계획이 적용되는 오프플랜이므로, 매입 대금은 선납이 아니라 공사 기간에 걸쳐 단계적으로 지불됩니다. 수도는 일반적으로 바투미의 최저 진입점보다 한 단계 위에 있으며, 이는 연중 시장과 더 두터운 임차 수요를 반영합니다.

네 — 자격 요건을 충족하는 매입은 갱신 가능한 거주 허가의 문을 엽니다. 2026년 3월 1일부터 최소 투자액은 비농지 부동산 USD 150,000으로(오랫동안 유지된 USD 100,000에서 상향), 공인 감정평가를 기준으로 합니다. 이는 갱신 가능한 임시 거주 허가를 부여하며, 배우자와 미성년 자녀가 동일한 투자로 자격을 얻을 수 있고, 이는 소유의 지속을 조건으로 합니다. 더 큰 투자 경로(약 USD 300,000부터)는 더 긴 기간의 허가와 영주권으로의 더 빠른 경로로 이어집니다. 이는 시민권이 아닌 거주 허가이므로 — 특정 결과에 의존하기 전에 현행 규정과 귀하의 감정평가를 확인하십시오.

조지아는 부동산 과세를 가볍게 유지합니다. 개인이 벌어들이는 주거용 임대 소득은 공제 없이 단일 세율 5%로 과세됩니다(법인에 임대할 경우 20%). 양도소득은 2년 보유 후 면제되며, 2년 이내에 매각할 경우 양도차익에 5%로 과세됩니다. 법정 가구 소득 기준 이하의 소유주에게는 연간 부동산세가 없으며, 그 기준을 초과하면 가치의 약 0.05~1%에 해당하는 소액의 지방세가 부과됩니다. 거래 비용은 적당하고 등기는 신속합니다. 귀하의 상황에 맞는 현행 세율과 기준은 조지아 세무 자문가와 확인하십시오.

전략에 따라 다릅니다. 나리칼라와 유황 온천 주변의 역사적 핵심부인 구시가지(Kala)는 가장 유력한 단기 임대 및 관광 입지로, 희소하고 개성이 강합니다. 강 건너 높은 좌안에 자리한 아블라바리(Avlabari)는 지하철로 연결되고 고급화가 진행 중이며 구시가지에서 도보로 가까워, 중간대 가격으로 중심부 접근성을 제공합니다. 구시가지 바로 아래 남쪽 강변 구역인 오르타찰라(Ortachala)는 더 조용하고 떠오르는 중심부의 한 자락입니다. 사부르탈로(Saburtalo)는 신축 공급이 가장 풍부한 대규모 현대식 주거·상업 지구이며, 바케(Vake)와 므타츠민다(Mtatsminda)는 가장 비싼 프라임 지역입니다. 각각은 별개의 시장이 아니라 트빌리시의 하위 지역입니다.

트빌리시는 연중 수요가 이어지는 수도 시장입니다. 조지아의 행정 중심지이자 상업 중심지이며 약 120만 명 규모의 주요 관광 관문인 이 도시는 — 외국인 거주자, 학생, 2022년 이후의 이주 물결, 그리고 조지아의 비자 친화적 규정에 이끌린 대규모 디지털 노마드 커뮤니티에 힘입어 — 열두 달 내내 임대 수요를 창출합니다. 이는 트빌리시를 계절형 바투미 휴양 임대의 자연스러운 보완재로 만듭니다. 해안이 여름에 수익을 올리는 곳이라면, 트빌리시의 장기 임대 시장은 지하철, 공항, 수도로서의 기반에 뒷받침되어 한 해 내내 더 안정적인 점유율과 수익을 제공합니다.