Tbilisi

Evet — ve süreç alışılmadık ölçüde açıktır. Her uyruktan bir alıcı, Tiflis'te bir daireye veya binaya tam olarak (%100 tam mülkiyet) sahip olabilir; Gürcü bir vatandaşla aynı yasal zeminde, mülkte oturma, kiralama, satma ve miras bırakma haklarının tamamıyla. Satın alma için oturum, vatandaşlık, yerel şirket veya yerel banka hesabı gerekmez ve tapu, Kamu Tescil Ulusal Ajansı'na tescil edilir — genellikle bir ila iki iş günü içinde. Tek istisna, yabancı bireylerin doğrudan sahip olamayacağı tarım arazisidir; şehirdeki daireler ve binalar bundan etkilenmez.

Uzun dönem kiralama brüt getirileri kabaca %7–8 seviyesindedir. Global Property Guide, Gürcistan'ın ortalama brüt getirisini 2026 başında %7,4'e yakın gösterdi ve Tiflis genel olarak bu bantta yer alır; merkezi daireler üst uçtadır. Eski Şehir kısa dönem kiralamaları, güçlü turist talebi sayesinde daha fazla getiri sağlayabilir — Airbtics şehir genelinde Airbnb doluluğunu yaklaşık %63 bildirdi — ancak yönetim ücretleri, temizlik ve boş kalma payı sonrası net rakam daha düşüktür. Batum'la temel fark tutarlılıktır: Tiflis'in talebi, bir yaz sezonunda yoğunlaşmak yerine yıl boyu sürer; bu da yüksek sezon zirvelerinden çok istikrarlı doluluğa öncelik veren yatırımcılara uygundur.

Tiflis, 2025 ortasında m² başına ortalama yaklaşık 1.269 USD oldu (TBC Capital); Colliers ise 2025 sonuna doğru şehir genelinde rakamı 1.500 USD/m²'ye daha yakın bildirdi. Bu, şehir genelinde Batum'la genel olarak karşılaştırılabilir düzeydedir — iki pazar benzer bir bantta yer alır ve hangisinin 'daha ucuz' olduğu segmente bağlıdır: Batum'un sahili ve Eski Batum'u m² başına yüksek primler ister, Tiflis'in birinci sınıf çekirdeği (Mtatsminda, Vake) ise yine daha yükseğe, 1.800–3.300 USD/m² aralığına çıkabilir. Dış Tiflis bölgeleri belirgin biçimde daha ucuzdur. Genel sonuç: benzer şehir geneli ortalamalar; Tiflis yıl boyu süren talep, Batum ise mevsimsel tatil potansiyeli sunar.

Giriş, yaklaşık 83,900 USD'den başlar — Palmera'daki Tiflis projeleri genelinde — Ortachala gibi merkezi bir bölgede bir stüdyo — daha büyük konutlar ve Eski Şehir yakınındaki Avlabari gibi daha merkezi, tarihi adresler için yüz binli rakamların ortalarına yükselir. İlanların çoğu proje aşamasında olup geliştirici ödeme planlarına sahiptir, dolayısıyla satın alma peşin ödenmek yerine inşaat süresine yayılır. Başkent, yıl boyu süren pazarını ve daha derin kiracı talebini yansıtarak genellikle Batum'un en ucuz giriş noktalarının bir basamak üzerinde yer alır.

Evet — uygun bir satın alım yenilenebilir bir oturum izni sağlar. 1 Mart 2026'dan bu yana asgari yatırım, tarım dışı mülkte 150,000 USD'dir (uzun süredir geçerli olan 100,000 USD'den yükseltildi) ve akredite bir değerlemeye dayanır. Bu, yenilenebilir bir geçici oturum izni sağlar; eş ve reşit olmayan çocuklar aynı yatırım kapsamında hak kazanabilir ve izin, mülkiyetin sürmesine bağlıdır. Daha büyük bir yatırım yolu (yaklaşık 300,000 USD'den itibaren) daha uzun bir izne ve kalıcı oturuma daha hızlı bir yola götürür. Bu, vatandaşlık değil bir oturum iznidir — belirli bir sonuca güvenmeden önce güncel kuralları ve değerlemenizi teyit edin.

Gürcistan, emlak vergilendirmesini hafif tutar. Bir birey tarafından elde edilen konut kira geliri, hiçbir indirim olmaksızın sabit %5 oranında vergilendirilir (bir şirkete kiralanırsa %20). Sermaye kazancı, iki yıllık mülkiyetten sonra muaftır ve iki yıl içinde satılırsa kazanç üzerinden %5 oranında vergilendirilir. Yasal hane geliri eşiğinin altındaki sahipler için yıllık emlak vergisi yoktur; bunun üzerinde, değerin kabaca %0,05–1'i oranında küçük bir belediye ücreti uygulanır. İşlem maliyetleri mütevazıdır ve tescil hızlıdır. Koşullarınıza ilişkin güncel oranları ve eşikleri bir Gürcü vergi danışmanıyla teyit edin.

Bu, stratejiye bağlıdır. Eski Şehir (Kala) — Narikala ve kükürtlü hamamlar çevresindeki tarihi çekirdek — başlıca kısa dönem kiralama ve turizm adresidir; kıt ve karakterlidir. Nehrin tam karşısındaki yüksek sol yakada yer alan Avlabari, metro bağlantılı, soylulaşan ve Eski Şehir'e kısa bir yürüyüş mesafesinde bir bölgedir; orta segment fiyatlandırmayla merkezi erişim sunar. Eski Şehir'in hemen altındaki güney nehir kıyısı mahallesi Ortachala, merkezin daha sakin, yükselen bir köşesidir. Saburtalo, en derin yeni yapı arzına sahip büyük modern konut ve iş bölgesidir; Vake ve Mtatsminda ise birinci sınıf, en pahalı bölgelerdir. Her biri ayrı bir pazar değil, Tiflis'in bir alt bölgesidir.

Tiflis, yıl boyu süren bir başkent pazarıdır. Gürcistan'ın hükümet merkezi, iş merkezi ve yaklaşık 1,2 milyon nüfuslu büyük bir turizm kapısı olarak şehir, on iki ayın tamamında kira talebi üretir — yabancılar, öğrenciler, 2022'den bu yana süren bir taşınma dalgası ve Gürcistan'ın vize dostu kurallarının çektiği büyük bir dijital göçebe topluluğu tarafından beslenir. Bu, onu mevsimsel bir Batum tatil kiralığının doğal tamamlayıcısı kılar: kıyı yazın kazanırken, Tiflis'in uzun dönem kiralama pazarı; metrosu, havalimanı ve başkent dinamikleriyle desteklenerek yıl boyu daha istikrarlı doluluk ve gelir sağlar.