Tbilisi

Oui — et le processus est exceptionnellement ouvert. Un acheteur de toute nationalité peut posséder un appartement ou un immeuble en pleine propriété (100 %) à Tbilissi, sur le même pied juridique qu'un citoyen géorgien, avec tous les droits d'y habiter, de le louer, de le vendre et de le léguer. Aucune résidence, citoyenneté, société locale ou compte bancaire local n'est nécessaire pour acheter, et le titre est enregistré auprès de l'Agence nationale du registre public — généralement en un à deux jours ouvrés. La seule exception porte sur les terres agricoles, que les personnes physiques étrangères ne peuvent pas détenir directement ; les appartements et immeubles urbains ne sont pas concernés.

Les rendements bruts en location longue durée avoisinent 7 à 8 %. Global Property Guide situait le rendement brut moyen de la Géorgie près de 7,4 % début 2026, et Tbilissi se situe largement dans cette fourchette, les appartements centraux étant dans le haut de gamme. Les locations courte durée de la vieille ville peuvent rapporter davantage, compte tenu d'une forte demande touristique — Airbtics faisait état d'un taux d'occupation Airbnb à l'échelle de la ville d'environ 63 % — même si, après frais de gestion, ménage et vacance, le chiffre net est plus faible. Le principal contraste avec Batoumi tient à la régularité : la demande de Tbilissi est constante toute l'année plutôt que concentrée sur une saison estivale, ce qui convient aux investisseurs qui privilégient une occupation stable aux pics de haute saison.

Tbilissi affichait une moyenne d'environ 1 269 USD le m² à la mi-2025 (TBC Capital), Colliers rapportant un chiffre à l'échelle de la ville plus proche de 1 500 USD/m² à la fin 2025. C'est globalement comparable à Batoumi sur une base citadine — les deux marchés se situent dans une fourchette similaire, et savoir lequel est « moins cher » dépend du segment : le front de mer de Batoumi et la vieille ville de Batoumi affichent des primes élevées au m², tandis que le cœur premium de Tbilissi (Mtatsminda, Vaké) peut grimper plus haut encore, dans une fourchette de 1 800 à 3 300 USD/m². Les quartiers extérieurs de Tbilissi sont nettement moins chers. À retenir, en synthèse : des moyennes citadines similaires, Tbilissi offrant une demande à l'année et Batoumi un potentiel de station balnéaire saisonnière.

L'entrée démarre à partir d'environ 83 900 USD sur l'ensemble des projets de Tbilissi proposés sur Palmera — un studio dans un quartier central comme Ortatchala — pour grimper jusqu'à plusieurs centaines de milliers pour des logements plus grands et des adresses plus centrales et historiques comme Avlabari, près de la vieille ville. La plupart des annonces sont sur plan, avec des plans de paiement promoteur, de sorte que l'achat s'échelonne sur la durée de la construction plutôt que d'être réglé d'avance. La capitale se situe généralement un cran au-dessus des tickets d'entrée les moins chers de Batoumi, reflet de son marché à l'année et d'une demande locative plus profonde.

Oui — un achat éligible ouvre un permis de séjour renouvelable. Depuis le 1er mars 2026, l'investissement minimum est de 150 000 USD dans un bien non agricole (relevé de l'ancien seuil de 100 000 USD), sur la base d'une expertise agréée. Il donne droit à un permis de séjour temporaire renouvelable, un conjoint et des enfants mineurs pouvant être admissibles au titre du même investissement, et lié au maintien de la propriété. Une voie d'investissement plus élevée (à partir d'environ 300 000 USD) conduit à un permis de plus longue durée et à un accès plus rapide à la résidence permanente. Il s'agit d'un permis de séjour plutôt que de la citoyenneté — vérifiez les règles en vigueur et votre évaluation avant de tabler sur un résultat précis.

La Géorgie maintient une fiscalité immobilière légère. Les revenus locatifs résidentiels perçus par un particulier sont imposés à un taux forfaitaire de 5 % sans déduction (20 % en cas de location à une société). Les plus-values sont exonérées après deux ans de détention et imposées à 5 % sur le gain en cas de revente dans les deux ans. Il n'existe aucune taxe foncière annuelle pour les propriétaires dont les revenus du foyer sont inférieurs au seuil légal ; au-delà, une petite charge municipale d'environ 0,05 à 1 % de la valeur s'applique. Les frais de transaction sont modérés et l'enregistrement est rapide. Vérifiez les taux et seuils en vigueur auprès d'un conseiller fiscal géorgien pour votre situation.

Cela dépend de la stratégie. La vieille ville (Kala) — le cœur historique autour de Narikala et des bains de soufre — est l'adresse premium pour la location courte durée et le tourisme, rare et pleine de caractère. Avlabari, sur la rive gauche surélevée juste en face de l'autre côté de la rivière, est desservi par le métro, en pleine gentrification et à quelques minutes à pied de la vieille ville, offrant un accès central à des prix de milieu de gamme. Ortatchala, le quartier en bord de rivière au sud, juste sous la vieille ville, est un secteur plus calme et en plein essor du centre. Saburtalo est le grand quartier résidentiel et d'affaires moderne, doté de l'offre de logements neufs la plus profonde, tandis que Vaké et Mtatsminda sont les secteurs premium, les plus chers. Chacun est un sous-secteur de Tbilissi plutôt qu'un marché distinct.

Tbilissi est un marché de capitale actif toute l'année. En tant que siège du gouvernement de la Géorgie, centre d'affaires et grande porte d'entrée touristique d'environ 1,2 million d'habitants, la ville génère une demande locative tout au long des douze mois — portée par les expatriés, les étudiants, une vague de relocalisation depuis 2022 et une vaste communauté de nomades numériques attirée par les règles favorables aux visas de la Géorgie. Cela en fait le complément naturel d'une location de vacances saisonnière à Batoumi : là où la côte engrange ses revenus en été, le marché de location longue durée de Tbilissi assure une occupation et des revenus plus réguliers tout au long de l'année, soutenus par son métro, son aéroport et ses fondamentaux de capitale.